Hyvän ”osta ja pidä” -asuntosijoituksen 5 tunnusmerkkiä – Blogi #378

24/09/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Tuoreella Ostan Asuntoja Tiiistaiaudiolla pohdiskelin, miltä asuntosijoittajan tulevaisuus voisi näyttää seuraavan 12 kuukauden aikana. Monelle kuuntelijalle, kuten huru-ukolle itselleenkin, kääntyneet korkokäyrät ja kääntymisen purkautuminen kuullostavat enemmän tai vähemmän salaliittoteorioilta. Ikäänkuin korkomarkkinat määräisivät tahdin ja keskuspankki seuraisi eikä päinvastoin, kuten melkein kaikki luottavat. Öljyn hinta on noussut nopeasti, Saksa on taantumassa, Suomen bkt:n kasvuennusteita päivitetään alaspäin, ostopäällikköindeksit Saksasta ja Ranskasta povaavat synkkyyttä, Suomen hallitus suunnittelee leikkaavansa asumistukia, SAK uhkaa taisteluvalmiudella… asumisen tarve varmaankin loppuu lähivuosiksi?

No ei lopu. Työperäisiä maahanmuuttajia saapuu yhä ja suomalaisetkin muuttavat edelleen. Vaikka isot rakennuttajat eivät käynnistä pk-seudulla uusia kohteita liukuhihnalta, asuntoja rakennetaan ja asuntokauppaa käydään edelleen.

Suomalaiset ovat jo vuoden verran tottuneet ajatukseen korkeammista euribor -koroista. Tiukkaa tekee useammilla ja jotkut joutuvat luopumaan asunnostaan stressin tai pakon takia. Valtaosalla suomalaisista on edelleen työpaikka, eläke tai sosiaaliturva ja valtaosalle asunto on tarve, josta viimeisenä luovutaan. Jos on luovuttava, asunto on edelleen tarve ja sitä vaihdetaan tulotasoon soveltuvaksi, jos muita keinoja ei ole.

Asuntomarkkinoiden sykli kääntyy aikanaan. Juuri kukaan ei enää edes hesarilassa ylläty siitä, että lyhennysvapaiden loppuessa lyhennykset alkavat ja korkojen noustessa korkokustannukset nousevat. Syyskuussa 2023 uusittujen 12 kuukauden euriboriin sidottujen lainojen lyhentäjät tietävät, että seuraavat 12 kuukautta voivat mennä 4 %:n korkotasolla. Valtaosa sopeutuu ja sopeuttaa.

Välillä on hyvä synkkien uutisten välissä hengittää rauhallisesti ja pohtia, mitkä tekijät ”osta ja pidä” -asuntosijoittajia tähän omaisuuslajiin houkuttivatkaan.

1. Toimivat vuokramarkkinat

Suomessa on hyvä lainsäädäntö sekä hyvät vuokranantajien ja vuokralaisten järjestöt, jotka toimivat keskenään yhteistyössä hyvän vuokrasuhteen onnistumisen edellytyksiä parantaen.

Asuntosijoittajille löytyy paikallisia toimivia vuokramarkkinoita, joissa kysyntä ja tarjonta ovat aika tasapainossa, vuokrat nousevat kohtuullisesti, vakuusarvot nousevat tasaisesti eikä tyhjiä kuukausia juuri tule.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

UUTTA! Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

Lue Pekka Väänäsen ”Asuntosijoittajan kvartaali, 3 kuukautta vai 25 vuotta?” -kirjoitus Inderesin sivuilta.

2. Hyviä sijainteja on monenlaisia

Asiakassegmenteistä riippuen omaehtoisesti ajatteleva asuntosijoittaja voi tunnistaa erilaisia asiakassegmenttejä, joiden tarpeiden pohjalta hyvä sijainti määrittyy.

Työpaikat, aidosti ilman ARA-himmeleitä tulotasoihin nähden kohtuuhintaiset asunnot, hyvät liikenneyhteydet, turvallisuus ja asumisrauhallisuus, ostoskeskukset, lastentarhat ja koulut, vapaa-ajan toiminnot… kaikki tällaiset ominaisuudet määrittelevät hyvää sijaintia ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan asiakassegmenttien kannalta.

3. Numeroissa on heti järkeä

Noormaaliaikojen asuntosijoittamisessa kohtuullisesti velkavipua käyttävät pääsevät nauttimaan myös positiivisista kassavirroista muiden kannattavuuden elementtien joukossa.

Hoitovastikkeet, verotus ja remonttikustannukset yhdistettynä vuokratasoon johtaa yhtälöön, jossa rahoituksen hinta ja saatavuus ovat sellaisia, että alusta alkaen pientä positiivista kassavirtaa kertyy joka kuukausi, kun asunto on vuokrattuna.

Ajan kuluessa kassavirta hieman nousee, kunnes varsinainen näkyvä nousu tulee, kun velka on maksettu pois. Moni tavallisista muutaman asunnon omistavista vuokranantajista tavoittelee tätä ja heille se riittää.

4. Alue ja kohde on hyvin hoidettu

Hyvä hallitus, hyvä isännöitsijä ja hyvä huoltoyhtiö yhdistettynä kaupunkiin, joka pitää yleiset ja yhteiset alueet kunnossa, muodostavat kokonaisuuden, jossa vuokranantaja voi keskittyä pitämään asuntonsa hyvässä kunnossa ja olemaan hyvä vuokranantaja. Uusia vuokravälittäjiä, joita kiinnostaa yksityisten vuokranantajien palveleminen, löytyy enemmän.

Kävin kesällä yhdessä kohteessamme. Olin ajanut siitä läheltä ohi satoja kertoja, mutta vasta nyt kiinnitin huomiota, kuinka iso, hieno ja hyvin hoidettu kaupungin puisto on kohteen välittömässä läheisyydessä. Ei ihme, että vuokraaminen on helppoa.

5. Mahdollinen tulevaisuuden arvonnousupotentiaali

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa puhutaan alle markkinahinnan ostamisesta ja arvonnousun pakottamisesta remonteilla.

Vaikka en käytä tulevaisuuden markkinahintojen nousua omissa laskelmissani ollenkaan, yritän silti selvittää ja pyrkiä tunnistamaan elementtejä, jotka voisivat tulevaisuudessa lisätä todennäköisyyttä ansiottomalle markkinahintojen nousulle.

Tällä en tarkoita ohjauskorkojen laskemista nollaan tai miinukselle tai vastuutonta finanssipolitiikkaa, vaan kaavoittajia, infrasuunnittelijoita ja työpaikkoja tuovia tuotantoa ja palveluja lisääviä investointeja, jotka lisäisivät asuntojen kysyntää minuakin hyödyttäen.

Korkoihin sopeudutaan

0-korkojen aikana investointilaskelmissa käytettävä diskonttokorko on niin matala, että hyvin korkean riskin ja matalan lähitulevaisuuden kassavirran hankkeita käynnistyy. Poliitikot intoutuvat fläppitaulujensa kanssa ylikierroksille. Tulevaisuuden meemien aineistoa syntyy.

Vasemmiston talousvisionäärit eivät mielellään nyt muistele asiantuntemustaan ikuisista 0-korkoisista valtion veloista. Ihan kaikkia uusiutuvan energian hankkeita ei nyt käynnistellä eivätkä taantumassa olevat saksalaiset ole enää ihan yhtä vastuullisia vihreän siirtymänsä kanssa.

Suomalaisessa asumisessa asumisen tarve säilyy. 4 %:n korkotaso ei ole käsittämättömän korkea. Sopeutuminen tapahtuu varmasti ollen jo käynnissä uusien asuntojen tarjonnan sopeutuessa jyrkästi alaspäin ja ARA-asuntojen vuokrien noustessa jyrkästi ylöspäin. Kotitaloudet lyhentävät lainojaan, joka näkyy jo selvästi velkaantumisen kääntymisenä laskuun.

Koetko näitä perusasioita käsitteleviä ja kertaavia kirjoituksia hyödyllisiksi? Vai oletko jo vannoutunut asuntosijoittamisen ylisyklisyyden salaisuudet ymmärtänyt, joka kaipaisi jotain syvällisempää?

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.