Miten ihmeessä ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja on voinut saada 55 % vakuusarvonnousua vuoden 2025 alusta, kun Tilastokeskus raportoi vanhojen kerrostaloasuntojen hintojen jatkaneen laskuaan? Eikö pankkirahoituksen saatavuuden pitänyt vaikeutua? Miten velkavipua on voinut saada? Kyseessä on vakuus, jonka vuokratuotto on hieman negatiivinen. Se ei nimittäin tuota mitään, mutta aiheuttaa säilytyskuluja.
Myyjän rahoituksen ja yksityisen rahoituksen rinnalla kyse on ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pitkäjänteisestä valmistautumisesta siihen, että eurovaluuttapankit lyövät lainaluukut kiinni. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja käyttää ”Osta ja pidä” -kultasijoitustaan lainan vakuutena. Tämä valmistautuminen on lähtenyt siitä, että vastuulliseen vuokranantajuuteen liittyy arvo siitä, että vuokralaisten kodit on pystyttävä pitämään asumiskelpoisina sellaisissakin tilanteissa, joissa lainsäätäjät, pankkisääntelijät ja pankit ovat kaikki sitä mieltä, että kylpyhuoneremontteja ei toistaiseksi mistään hinnasta rahoiteta.
Myin keväällä 2025 asuntosijoitussalkkuni vuokratuotolla mitattuna huonotuottoisimman asuntoni pois. Kyseessä oli Helsingin Lauttasaaressa oman kodin myyntivoiton verovapauden omanneesta isosta kaksiosta. Asunto oli toiminut asuntosalkkuni kasvattamisen yhtenä kivijalkana yli asuntosijoittajan kvartaalin eli 25 vuoden ajan. Positiivisen luottorekisterin ja pankkisääntelyn takia se lakkasi toimimasta. Tällä kertaa en jäänyt odottamaan mahdollisia viranomaispäätöksiä, koska asunnon vapaata vakuusarvoa vastaan saisi taas jälleenrahoituksen kautta nostettua lainaa.
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Eurovaluuttapankit olivat lyöneet henkilökohtaisella puolella lainaluukut nenäni edestä kiinni kuudennen kerran asuntosijoittajaurani aikana. Nuorempana puhuttiin ”pankkitädeistä”. Omaan ikäkategoriaani liittyy jo fakta siitä, että 50 % minua nuorempaa päällepuhuvaa pankkivirkamiestä ei ole sopivaa enää kutsua ”pankkitädiksi”, vaikka hän samalta kuullostaisikin. Asuntosijoittajan elämässäni on odottelua kiinnostavampaa tekemistä yllin kyllin. Roni ”pankkiarvio.fi” Arvonen sai toimeksiannon pistää Lauttasaaren vakuusasunnon eteenpäin uudelle omistajalle. Asiakkaana voin suositella.
Kertaus verosuunnittelun tärkeydestä
”Asuntosijoittamisen lumipalloefektin” synnyttämisessä (kirjan alekoodi TAVOITE) on tärkeää kasvattaa sivussa myös ”verosuunnittelun lumipalloa” eli lykätä maksettavia veroja tulevaisuuteen. Suomessa on korkea pääomatuloverotus (kiitos nostoista kokoomus) ja siihen kuuluu progressio (kiitos innovaatiosta ja nostosta kokoomus). 30-34 prosentin pääomatulovero on henkilökohtaisissa nimissä harjoitetun vuokraustoiminnan ja asuntosijoittamisen yksittäinen suurin kuluerä. Tämän kuluerän maksamista tulee välttää kaikin mahdollisin verosuunnittelukeinoin. Siitä yksinkertaisesta syystä, että verottajalle maksettu euro ei enää koskaan tuota sijoittajalle mitään. Nykyään näyttää yhä useammin siltä, ettei se tuota yhteiskunnallekaan mitään lisäarvoa.
Taloudellisen riippumattomuuden saavuttamisen yksi perusajatuksia on se, että ensin kasvatetaan tuottavaa varallisuutta. Riippumattomuus on saavutettu silloin, kun varallisuuden tuotot ovat riittävän suuret, jotta sijoittaja voi nukkua rauhassa murehtimatta oman ja läheistensä elintason olevan riippuvainen jonkun lainsäätäjän tai finanssivalvojan päätöksestä. Asuntosijoittamisessa tätä voi yksinkertaistaa siten, että asuntosijoittajan elämä rahoitetaan kassavirroilla ja toiminnan kasvu jälleenrahoituksella.
Kun jälleenrahoitusluukut menevät kiinni, valmistautumaton asuntosijoittaja voi joutua tilanteeseen, jossa sekä elämän että toiminnan kasvun ainoa rahoituslähde on yksi ja sama kassa, joka ehtyy. Mieliin hiipii tunne, että on taloudellisesti riippuvainen pankin kuukausipalkasta taloudellisesti riippuvaisesta nuoresta ”lainatädistä”. Perinteinen tapa valmistautua tähän on ollut eurovaluutassa olevien käteispuskurien kasvattaminen. Oma-aivoiselle ongelmaksi tulee kuitenkin fiatvaluuttoihin liittyvä ominaisuus eli sen vakaa ostovoiman heikentyminen. Joka on välillä epävakaasti kiihtyen heikentyvää, josta koronatoimet ovat viimeisin osoitus. Toinen tapa on realisoida sijoitusomaisuutta, mutta siihen liittyy pääomatulojen verotus.
Kultaposition käyttäminen vakuutena verovapaaseen jälleenrahoitukseen
Jotta kultaa vastaan voisi ylipäätään nostaa eurovaluuttapohjaista lainaa, kultaa pitää omistaa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan pitää palata aikaan, jolloin hän säästi ensimmäisen sijoitus- tai omistusasunnon omarahoitusosuutta. Siihen meni meistä valtaosalla vuosia. ”Osta ja pidä” -kultasijoittaminen ei oleellisesti poikkea tästä. Ensin tehdään päätöksiä luopua joistain asioista lyhyellä aikajänteellä, jotta saavutetaan jotain tavoiteltavaa tulevaisuudessa.
Aloitin oman vakuusarvoon tähtäävän ”Osta ja pidä” -kultasijoittamiseni Voima Goldin kautta. Aloittaessani kultaa vastaan ei vielä voinut lainata euroja, mutta oletin sellaisen mahdollistuvan aikanaan. Omassa hallussa olevaa kultaa vastaan ei voi nostaa lainaa.
Ensimmäisen lainakierroksen tein koeluontoisesti ottaen 10 prosentin velkavivun. Laina on lyhytaikainen muuttuvakorkoinen bulletlaina, joka on uusiutunut automaattisesti. Maksan siis kuukausittain korkoja. Lainapääomaa ei lyhennetä. Käytin koko lainapääoman ostaen tasaisissa pienissä erissä lisää kultaa.
Noin vuosi sitten velkavipuni oli pienentynyt euron heikennyttyä kultaa vastaan. Päätin tehdä toisen kierroksen ja nostaa velkavipuni 20 prosenttiin. Jälleenrahoitin siis euron heikentymisen (kullan arvonnousun) ja nostin velkavipuani. Olen käyttänyt koko lainapääoman ostaen tasaisissa pienissä erissä lisää kultaa.
Kullan vakuusarvo on noussut vuoden 2025 aikana USA:n dollareissa mitattuna noin 55 %. Euro on vahvistunut samassa aikaikkunassa suhteessa dollariin, joten euroissa mitattuna vakuusarvo on noussut hieman vähemmän. Omassa ajattelumallissani ”Osta ja pidä” -kultasijoittajana euron ja dollarin suhteen heilunnalla ei ole mitään merkitystä. Eurosta ei tule dollarin korvaajaa missään omassa skenaariossani edes pienellä todennäköisyydellä. Koska olen kasvattanut omaa kultapositiotani vieraalla pääomalla, oman käteispääoman tuottoni on, minun mielestäni, erittäin kohtuullisen ja vastuullisen vieraan pääoman käytön ansiosta korkeampi.
Kullan euroon suhteutetun vakuusarvon huikean nousun myötä velkavipuni on laskenut taas yksinumeroiseksi luvuksi.
Asuntosijoitustavoitteeni 2025 – Blogi #447
Miten ”Osta ja pidä” -kultavakuus poikkeaa ”Osta ja pidä” -asuntovakuudesta?
Vuosi sitten hakiessani toista lainaa, sain ilmoituksen, että Voima Gold oli ajanut positiivisen luottorekisteriotteeni. En tiedä taustoja, miksi he niin tekivät. En myöskään tunne lainaprosessia, joten en tiedä, miksi sain myönteisen lainapäätöksen. Tuoreita isännöitsijäntodistuksia ei vaadittu.
Kulta on likvidi vastapuoliriskitön omaisuuslaji. Vuosi sitten hakiessani velkavivun nostoa 20 prosenttiin, lainani oli siis ylivakuutettu viisinkertaisesti. Pystyisin koska tahansa kultaa realisoimalla maksamaan lainapääoman erittäin suurella, lähes 100 prosentin todennäköisyydellä takaisin. Tarkoitukseni ei ole tätä koskaan tehdä, koska kullan myymisestä realisoituu minulle 30-34 prosentin pääomatulovero. Kultaa vakuutena käyttäen eurovaluuttaa voi lainata verovapaasti. En omaa vielä kokemusta siitä, että laina ei automaattisesti jatkuisi, vaan Voima Gold edellyttäisi lainapääoman takaisinmaksua. Siihen olen kuitenkin varautunut. Jos kulta heikentyisi merkittävästi eurovaluuttaa vastaan, voisin itse aktiivisesti maksaa lainapääomaani pois.
Lainapäätöksen saaminen kesti muutaman kuukauden. Se ei siis toiminut akuuttina rahoituslähteenä vesivuodon aiheuttamaan yllättävään kylpyhuoneremonttiin. Siihen piti olla likvidit varat muualla. Lainapääoman tullessa Voiman tilille sen olisi voinut nostaa ja käyttää vaikka remonttipuskurin palauttamiseen suunniteltuun suuruuteen. Tai seuraavan sijoitusasunnon ostamiseen.
Omassa skenaariossani kullan pitkäaikainen ja merkittävä heikentyminen suhteessa eurovaluuttaan edellyttäisi poliitikoilta päätöksiä, joita pidän käytännössä erittäin epätodennäköisinä. En ole vielä tehnyt lopullista päätöstä kolmannen lainan hakemisesta, mutta aion selvittää, onko lainanmyöntökriteerit ja lainaehdot jotenkin muuttuneet.
Periaatteena kulta eurolainan vakuutena on toiminut juuri siten kuin aikoinaan oletin. Laina otetaan suhteessa kultaan heikkenevässä fiatvaluutassa. Lainapääoma pienenee ostovoiman säilyessä kullassa. Jokaisen pitää luonnollisesti itse seurata globaalia tilannetta ja tehdä itse omat analyysinsä, mikä kullan hintaa nostaa (fiatvaluuttoja heikentää).
Mitään kullan markkinahinnannousustrategiaa ei ole olemassakaan, joka takaisi tasaisen fiatvaluuttojen heikkenemisen suhteessa kultaan. Finanssihistoria tuntee ajanjaksoja, pitkiäkin sellaisia, jolloin kullan hintakehitys on laskun jälkeen ollut laimeaa. Asuntosijoittajana minua kiinnostaa kullan eurohintakehityksen sijaan enemmän sen toimiminen eurolainan vakuutena tilanteissa, joissa pankkien nuoret lainavirkamiehet ovat saaneet määräyksiä kuullostaa ”pankkitädeiltä” ja evätä juuri minulta kaikki mahdollinen jälleenrahoitus millä syyllä tahansa epämääräiseksi ajaksi.
Lukijan on tärkeää ymmärtää, että kyse ei ole mistään kultista. Minulla ei tarvitse olla järkkymätöntä mielipidettä siitä, onko kulta väriään menettämätön lemmikkikivi vai 5000 vuoden historian omaava kova raha. Tässäkin tapauksessa riittää, että kultaa pystyy nyt käyttämään eurovaluuttalainan vakuutena. Jos kulta muuttuisi arvottomaksi kiveksi ja euro kovaksi rahaksi, se ei tapahtuisi hetkessä. Se tapahtuisi riittävän hitaasti siten, että ylivakuuttamisen ansiosta kultapositioni riittäisi hyvin maksamaan sitä vastaan otetut lainat pois.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen uhkia ja mahdollisuuksia 2025 – Blogi #484
Tulossa kirjoitus ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan ”Osta ja pidä” -bitcoinia lainan vakuutena kokeilusta.
Sam “kulta ei ole sijoitus” Laakso – Ostan Asuntoja Podcast #72
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook – Marko Kaarton Blogi
Marko Kaarto – Ostan Asuntoja Podcast #362
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Marko Kaarto järjesti 13.9.25 Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennuksen. Osallistujia oli yli 220.
Valmentajina Tellu Uotila, Joonas Orava, Heikki Pajunen, Heikki Karu ja Marko Kaarto.
Tilaa noin 6,5 tunnin taltiointi hintaan 247 € koodilla HURU25. Linkki tässä tai Ostan Asuntoja Blogissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja.
Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
Tuoretta sisältöä:
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 25 – Ostan Asuntoja Podcast #380
Rovaniemi ja 11 jälleenvuokrausasuntoa Laura Arvola – Ostan Asuntoja Podcast #377
Kokemuksia ja ajatuksia Marko Jaanu Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #373
Remppaa, flippejä, vuokraemännyyttä Tammisaaresta Jonna Kankaanpää – Ostan Asuntoja Podcast #371
Asuntosijoittajaksi 46-vuotiaana Sari Parviainen – Ostan Asuntoja Podcast #370
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Tilastokeskuksen asuntojen markkinahintojen kehitystilasto kertoo, että ”matalan riskin ja matalan vuokratuoton” markkinahintojennousuasuntoihin sijoittaneiden tärkein kannattavuuden mittari eli markkinahintojen nousu ei ole täyttänyt sille asetettuja tuotto-odotuksia viimeisten vuosien aikana.
Jos uskoi vahvasti siihen, että sijoitusasuntojen markkinahinnat nousevat, uskossaan vahvat ostavat koko ajan lisää niitä samoja sijoitusasuntoja, joita saa nyt merkittävästi halvemmalla. Näin ajattelevat pystyvät madaltamaan sijoitusasuntosalkkunsa keskihintaa. Yleisesti tästä käytetään termiä kuukausisäästäminen. Joka kuukausi ostetaan sokkona lisää. Näin saadaan sijoitusasuntoja koko ajan lisää ja saadaan niitä ostettua myös pohjilta. Tästä asuntosijoitusstrategiasta on tehty erilaisia apinatestejä, joissa apinat ovat aina voittaneet aktiivisesti hoidetun asuntosijoitusalkun.
Jos ei omaa apinatason ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamistaitoja, joutuu pohtimaan analyyttisemmin sitä, sotkeeko huru-ukko nyt aktiiviseen osakepoimintaan erikoistuneiden korkeapalkkioisten hedge fundien ja matalapalkkioisten indeksirahastojen valtamediaviihteellistutkimukselliset vertailut. Hesari kehoitti lukijoitaan kesällä 2024 aktivoitumaan ja kaivamaan laatikoistaan kaiken ”Osta ja pidä” -kullan ja vaihtamaan sen aktiivisesti ennätysmäärään euroja. Vain apina- ja huru-ukkotason toimijat jatkoivat kuukausikultasäästäjinä.
”Asuntojen hinnat samalla tasolla kuin 0-korkoajan lopulla”
Tästä voisi nopeasti ajatella, ja moni ajatteleekin, että asuntojen hinnat ovat laskeneet niin paljon, että kohta niiden on pakko kääntyä nousuun. Asuntoja ei ole perinteisesti ostettu koroilla eikä keskimääräisillä nettopalkoilla. Asuntoja ostetaan asuntolainoilla ja taloyhtiölainoilla.
Suomessa on edelleen voimassa tavoite vähentää kotitalouksien velkaantumista. Suomessa on edelleen voimassa tavoitetta tukeva pankkisääntely. Suomessa on edelleen käytössä positiivinen luottorekisteri, jonka ansiosta tulee enemmän hylkääviä asuntolainapäätöksiä kuin 0-korkojen aikana. Toistaiseksi näiltä osin mikään ei ole kuten ennen.
Suomessa asuntolainakannan vuosikasvu on edelleen negatiivinen. Yksityisen sektorin taloyhtiölainakannan vuosikasvu on edelleen merkittävästi negatiivinen.
Suomessa on lausuntokierroksella taloyhtiölainojen lisääminen positiiviseen luottorekisteriin. Toteutuessaan tämä lisää lainahakemusten hylkypäätöksiä.
Tällä hetkellä ei näy eikä kuulu mistään suunnasta tietoja, että lainaa saisi aikaisempaa löysemmillä kriteereillä ja paremmilla ehdoilla. Tämä ei puolla isossa kuvassa markkinahintojennousuasuntojen sijoitusteesiä. Kun uutiset likviditeetin lisäämisestä eli pankkien halukkuudesta myydä enemmän lainaa yleistyvät, silloin perusta markkinahintojen nousulle alkaa syntymään.
Asumistukien leikkaukset ovat totta, ARA-määrärahojen leikkaus on yhä sumussa
Asumistukimenojen taso lähestyy aikaa, jolloin 0-korkoajan piti olla tilapäinen. Palataan siis ajassa vielä kauemmas kuin siihen, että opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin. Eurokriisiä ratkottiin tilapäisillä 0-koroilla 2010-luvun alkupuolella.
Asumistukimenojen leikkausvaikutukset ovat merkittävät ja kohta tilastoissa näkyy lisää, kun opiskelijat siirtyvät pois asumistuen määrästä ja tilalle tulee pienempi tolppa opintotuen asumislisän muodossa.
Asuntosijoittajan on tärkeä ymmärtää tuet osana tuensaajien ansiotasoa. Kun ihmisten ansiotaso heikkenee, ihmiset sopeuttavat asumistaan mitä moninaisemmilla tavoilla.
Yksi tapa on vähentää asumista yksin, minkä pienentää asuntojen kappalemääräistä kysyntää. Toinen on muuttaa halvempiin asuntoihin, mikä pienentää kalliimpien asuntojen kysyntää. Työttömyys on lisääntynyt. Se toimii asumisen sopeutumisessa samoin. Työttömyyden lisääntymisen tunne toimii asumisen unelmien toteuttamisen lykkäämisenä. Molemmat toimivat pankkien lainatiskeillä, molemmilla puolilla, varovaisuutta lisäten.
Markkinahintojennousuasuntoihin sijoittamiseen ei löydy tätäkään kautta vielä kiinteää maata, johon teesin perustaa.
Hallitusohjelmasta sitä piti löytyä, kun ARA-määrärahoja piti leikata, valtion oma rakennuttajaliike A-Kruunu piti lakkauttaa ja ikiliikkujatyyppiset sosialistisen omistusasumisen konseptit piti lakkauttaa. Kaikki nämä ovat vielä tähän kirjoitushetkeen asti työntäneet lisää tarjontaa kysyntäköyhään markkinahintanousuasuntojen potentiaalisimpaan asuntomarkkinaan eli isoihin kaupunkeihin. Helsingin pormestari haluaisi hallituksen jatkavan helsinkiläiskokoomuslaista asuntopolitiikkalinjaa myös vuodelle 2026 ja jatkavan sosialistista asuntopolitiikkaa kokoomuslaisen hallitusohjelman vastaisesti.
Vanhojen asuntojen myynti-ilmoitusten kasvumäärä on piristynyt
Vanhojen asuntojen kauppamäärien nousu johtaa asuntojen hintojen nousuun, mikäli myyntiajat kääntyvät laskuun. Myyntiaikojen pidentyminen indikoi sitä, että yhä useampi on halukas myymään asuntonsa. Kun myyntiajat pitenevät ja vanhojen asuntojen hinnat laskevat, kiinteä perusta markkinahintojennousuasuntosijoittamiselle ei ole vielä tilastollisesti syntynyt.
Vanhojen asuntojen myyntiaikojen trendi, ei yksittäisen kuukauden luku, on edelleen pidentyvä. Joissakin suurissa kaupungeissa 2025 myös jyrkentyvä. Vanhojen asuntojen hintakehitystrendi on myös suurissa kaupungeissa laskeva. Laskuvauhdin trendi on hidastunut. Viimeisen 12 kuukauden aikana Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Oulu… näyttävät kaikki miinusmerkkiä.
Väestönkasvu on … hidastunut
Helsinki on ainoa kaupunki, jossa väestönkasvu ei ole hidastunut. Markkinahintojennoususijoitusasunnoista kiinnostuneelle on siis tärkeää analysoida, onko Helsingin väestönkasvattajat kiinnostuneita hankkimaan kalliimpia asuntoja tai edes kiihdyttämään asuntokuntien määrän kasvua. Toistaiseksi pääkaupunkiseudulla markkinahintojennoususijoitusasuntoja ostavat eivät saa tilastoista vahvaa pohjaa tätäkään kautta. Asuntokuntien määräkasvu alittaa asuntotuotantoinnon määrän kasvun.
Kaikissa muissa kaupungeissa markkinahintojennousuasuntosijoittajat joutuvat arvioimaan sitä, ovatko kaupungin asuntorakennuttajat yliarvioineet asuntojen tuotantotarpeen korkeampien väestönkasvuennusteiden, kasvavien asumistukimenojen ja asuntokuntien keskikoon pienentymiskehityksen jatkumisen perusteella.
Kuluttajat ovat yhä luottavaisempia Suomen 0-talouskasvuun
Valitettavasti tämä tulkinta tarkoittaa sitä, että kuluttajat ovat varmempia siitä, että yksikään vaaleilla valittava päättäjien kokoonpano ei pysty tekemään mitään merkittäviä rakenteellisia päätöksiä, jotka pysäyttäisivät julkisen velkaantumisen kasvun tai yksityisen sektorin markkinaosuuden laskun aneemisesti kasvavasta bruttokansantuotteesta, jonka kasvun etumerkki vaihtelee miinuksesta plussaan nollan ympärillä.
Kun 0-korkoista lainaa sai helposti, kuluttajat suunnittelivat ja toteuttivat asuntojen, autojen, remonttien, tietokoneiden ja puhelimien hankintoja. Kun 2-3 prosenttista lainaa saa vaikeasti, kuluttajat suunnittelevat ja toteuttavat vähemmän. Velkavetoisessa fiatrahajärjestelmässä velkojen lyhentämiseen keskittyminen vain valtion velan kasvaessa johtaa huonoon investointiympäristöön.
Mitä enemmän ja älyvapaampaa julkista rahankäyttöä kotitaloudet ja yksityisen sektorin päättäjät joutuvat uutisista vuosi toisensa perään seuraamaan, sitä enemmän Suomi koetaan huonoksi maaperäksi investoida. Peruskuntoisten ja kauempana olevien asuntojen kysynnän kasvu ei ole markkinahintojennousuasuntosijoittamisen vahva tunnusmerkki.
Vanhojen asuntojen hintojen laskiessa uudistuotannon kustannukset nousevat
Markkinahintojennoususijoitusasuntojen näkymien kannalta vahva merkki ei myöskään ole se, että markkinahintojen nousuaikojen gryndauksen sijaan rakennusliikkeet ovat hattu kourassa kerjäämässä päättäjiltä ARA-kohteiden aloitusmäärien ylläpitoa tarjoamalla rakentavansa niitä hinnoilla, joilla perustoiminnot pysyvät syöttöletkuissa hengissä.
Haastavaksi tilanteen tekee se, että lainsäätäjät näyttävät olevan täysin immuuneja sille, että asuntomarkkinoilta puuttuu edelleen maksukykyinen tai -halukas kysyntä vihreän siirtymän kallistuville rakennusmateriaaleille ja palkankorotuksilla ostovoimaansa parantavalle työvoimalle. Kiinteistöverojen korotuspotentiaali ja kuntamonopolien hinnankorotuspotentiaali näyttäytyvät päättäjille mahdollisuuksina nostaa tulojaan.
Markkinahintojennousuasuntosijoittaminen ei löydä perustaa sitäkään kautta, että rakentajilla on edelleen myymättömien uudisasuntojen varastoistaan tarjota kohteita hinnoilla, jotka ovat alle uudistuotannon rakennuskustannuksen.
Lyhytaikaisvuokrauksen poliittinen riski on yhä uhka
Markkinahintojennousuasuntosijoittajille päällä on edelleen todellinen uhka siitä, että suunnitelmatalousihmiset päättävät ratkaista hotellien majoituskapasiteettiylitarjonnan kieltämällä lyhytvuokrauksen siten, että sieltä vapautuisi nopeasti iso määrä asuntoja perinteisille vuokra- ja omistusasuntomarkkinoille, joiden osittaista kysyntää ylläpitävät kodinomaista asumiskokemusta lyhytaikaiseen ja projektityyppiseen kysyntään tarjoavat vuokranantajat.
Mikä tahansa lyhytvuokrausta haittaava ja rajoittava sääntelypäätös olisi huono uutinen markkinahintojennoususijoitusasuntosijoittamisen kannalta. Se lisää tarjontaa.
Sosialistisen maahanmuuton tyrehdyttäminen ja/tai Ukrainan kriisin päättyminen
Kaikki sellainen maahanmuutto, joka ei perustu kotitalous- ja yksityissektorin markkinaehtoisuuteen, on sosialistista maahanmuuttoa. Jokainen voi vapaasti muodostaa moraalikäsityksiään sen eri muodoista.
Markkinahintojennousuasuntosijoittamisessa on tärkeää tunnistaa tähän alasektoriin liittyvät riskit. Ilmainen korkeakoulutus ja siihen liittyvä perheenyhdistäminen ovat ainutlaatuisia innovaatioita, jotka eivät voi matemaattistieteellisesti jatkua ikuisesti. Kysymys on siis vain siitä, kuinka pian ne loppuvat. Sosialistiseen maahanmuuttoon liittyvät erilaiset päätökset ovat poliittisia ja voivat nopeasti vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainoihin.
Omilla rahoilla tehdyt paluu- ja poismuutot tai yrityssektorin kautta tuleva työpaikkaperäinen maahanmuutto ovat pitkäkestoisempia ja tapahtuvat hitaasti ajan kuluessa.
Indikaattorit ohjaavat arvonnousuasuntosijoittamiseen
Jokainen voi katsoa tässä kirjoituksessa esitettyjä asioita erilaisten tilastojen ja indikaattorien valossa. Vaikka kaksi asuntosijoittajaa katsoisi täysin identtistä datasettiä, he voivat tehdä siitä kaksi toisistaan poikkeavaa analyysiä, skenaariota ja asettaa niille erilaisia todennäköisyyksiä.
Itse en ole koskaan tehnyt asuntosijoituslaskelmia siten, että niissä olisi ollut yhtenä parametrinä vuosittainen markkinahintojen nousuprosentti. En ole edes asettanut vuosittaista markkinavuokrien nousuprosenttia. Molemmat ovat asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä. Kumpaankaan asuntosijoittaja ei pysty itse vaikuttamaan.
Jos markkinahinnat ovat nousseet, olen kotiuttanut niiden ansiosta nousseet vakuusarvot verovapaan jälleenrahoittamisen kautta. Jos markkinavuokrat ovat nousseet, olen kotiuttanut ne sopimuksessa määriteltyjen vuokrankorotusten tai tasokorotusten kautta vuokralaisen vaihtuessa.
Keskityn ja pidän nykyistäkin markkinaympäristöä sellaisena, että jatkan keskittymistä arvonnousuasuntoihin.
Arvonnousuasuntoihin keskittyminen tarkoittaa
- Neuvottelutaitojen hyödyntämistä ostamalla kohteita alle niiden käyvän arvon
- Remontoimalla kohteita vakuusarvoa nostavasti
- Remontoimalla kohteita asumisarvoa nostavasti
- Vuokraamalla kohteita markkina-arvoja vastaavilla vuokrilla
- Toimimalla verotehokkaasti verovähennykset tehden tai verotusta tulevaisuuteen siirtäen
- Jälleenrahoittamalla kohtuullisesti ja sijoittamalla pääomat vastuullisesti
Markkinahinnat ovat sitä, mitä asunnoista ja remonteista maksetaan. Arvo on sitä, mitä omalla tekemisellä luodaan.
Sijoittaisinko nyt kassavirta-asuntoihin vai tyhjiin asuntoihin? – Blogi #488
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.
Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.
Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista: Täydellinen vuokrailmoitus
Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Marko Kaarto järjesti 13.9.25 Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennuksen. Osallistujia oli yli 220.
Valmentajina Tellu Uotila, Joonas Orava, Heikki Pajunen, Heikki Karu ja Marko Kaarto.
Tilaa noin 6,5 tunnin taltiointi hintaan 247 € koodilla HURU25. Linkki tässä tai Ostan Asuntoja Blogissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja.
Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
Tuoretta sisältöä:
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Rovaniemi ja 11 jälleenvuokrausasuntoa Laura Arvola – Ostan Asuntoja Podcast #377
Kokemuksia ja ajatuksia Marko Jaanu Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #373
Remppaa, flippejä, vuokraemännyyttä Tammisaaresta Jonna Kankaanpää – Ostan Asuntoja Podcast #371
Asuntosijoittajaksi 46-vuotiaana Sari Parviainen – Ostan Asuntoja Podcast #370
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kim Kähkönen on ollut asuntosijoittaja, vuokranantaja ja vuokravälittäjä noin 10 vuotta Jyväskylässä toimien. Hänellä on puolisonsa kanssa kymmenisen sijoitusasuntoa. Kimin tarinassa tulee selväksi, että ihan tavallinen ahkera duunari voi edetä asuntosijoittajana ja nöyryys on edellytys sille, että voi oppia ja kehittyä hyväksi siinä, mitä tekee.
Tässä Osassa 2 jatkoimme juttua:
- Tunteiden mukaantulosta osana tarjous-/neuvotteluprosessia
- Sijoituskriteereistä
- Sijoitusasuntosalkun kasvusta asunto kerrallaan
- Rahoituksen saamisesta ja saamisen vaikeutumisesta
- Välitysalan oman osaamisen kehittymisestä 2000 asuntoa vuokraamalla
- Edullisimpien asuntojen vuokrankorotuspotentiaalista kysynnän lisääntyessä
- ARA-vuokrien noususta ja tukileikkausten yhteisvaikutuksesta vuokra-asuntojen kysyntään
- Vuokravälittäjien kysynnän kasvusta
Osassa 1 juttelimme seuraavista aiheista:
- Opinnäytetyön tekemisestä asuntosijoittamisen oppimisprosessina
- Työn tekemisestä, opiskelusta ja asuntosijoittamisen aloittamisesta samanaikaisesti
- Laputtamisesta
- Suututtavasta törkytarjouksesta asuntokauppaan
- Lukuisista “ette saa enää lainaa” -kokemuksista
- Tavallisten ihmisten asiakastarinoista
- “Vuokralainen maksaa asuntosijoittajan lainat” -havainnosta
- Hyvän markkinakysynnän luomasta omasta osaamisilluusiosta
- Jyväskylän vuokramarkkinoista
- “Sijainti, kunto,vuokrahinta”
- “Mitä siistimpi asunto, sitä siistimmän vuokralaisen saa”
- Ansiotason muutosten vaikutuksista asumisen valintoihin
Kim Kähkönen OVV Jyväskylä
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.
Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.
Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista: Täydellinen vuokrailmoitus
Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 25 – Ostan Asuntoja Podcast #380
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Uudistunut Vuokraovi on entistä houkuttelevampi vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa vieläkin helpommin. Vuokraovi.com
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
”Haluaisitko olla itsevarma asuntosijoittaja? Jo yli sata asuntosijoittajaa on käynyt Ostan Asuntoja Podistakin tutun Suvi Schwabin Asuntoasiaa -valmennuksen, jossa teoria muuttuu käytännön teoiksi henkilökohtaisen sparrauksen avulla.
Lisätietoa viestimällä suvi@asuntoasiaa.fi tai Instassa Asuntoasiaa.
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Marko Kaarto järjesti 13.9.25 Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennuksen. Osallistujia oli yli 220.
Valmentajina Tellu Uotila, Joonas Orava, Heikki Pajunen, Heikki Karu ja Marko Kaarto.
Tilaa noin 6,5 tunnin taltiointi hintaan 247 € koodilla HURU25. Linkki tässä tai Ostan Asuntoja Blogissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja.
Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Viime viikolla ainakin Suomen Pankin pääjohtaja, työeläkeyhtiön pääjohtaja, EK:n pääekonomisti ja kokoomuksen taloustieteen korkeakoulututkinnon suorittanut kansanedustaja riemuitsivat kaikki 24 tunnin aikaikkunassa Suomen julkisen sektorin eurokäytön 180 asteen kulttuurimuutoksesta. Velkajarru oli synnytetty.
Vaalitenteissä ei enää kiljuttaisi toisten päälle, vaan kaikilla on nyt yhteinen käsitys siitä, että vain himoverotuksen kiristys on keinona jäljellä julkisen sektorin markkinaosuuskasvun säilyttämiselle. Veronmaksajien lasten velkapiikin kasvulle tuli jarru päälle. Huru-ukkomaisesti ajateltuna. Nämä älymystön eliitin viisaimmat tuntuivat olevan sitä mieltä, että puoluegallupjohtaja ei enää koskaan esitä ylehesariallianssin medioissa faktana, että Suomessa hyväosaiset eivät osallistu talkoisiin.
Tämä fiatmaksien eliitti elää maailmassa, jossa euron ostovoima on vakaa ja kultakilon paino on noussut vuoden 2025 alusta alkaen yli puolisen kiloa riippuen vähän siitä, minkä ison keskuspankin kalibroitua vaakaa käytetään. Huru-ukkojen maailmassa kilo kultaa painaa yhä kilon ja fiatmaksien ostovoima on romahtanut. Vaikka EK vaatisi kuinka paljon lisää maahanmuuttoa, maalaisjärkinen voi pohtia, kuka hullu tulisi Suomeen töihin maksamaan himoveroja, jotta kaikki heidän rahoillaan opiskelevat woketustieteilijät voivat työllistyä palkkajohtavalle julkiselle sektorille asiantuntijoiksi tuottamaan kovan markkinakysynnän monikulttuurista sisältöä kovan markkinakysynnän sosialistisiin ARA-Heka-asuntoihin muuttaville 50 eri kieltä puhuville, jotka eivät aio opetella suomea, joka ilmeisesti yhä on Kallion avoimen huumekaupan ykköskieli.
Vakuusarvonnousu YTD 55 %, velkavivulla lisätuottoa – Blogi #486
Onneksi nyt tuli velkajarru ja ”epäjärjestyksen ja laittomuuden” uusi kulttuuri loppui kuin seinään. Laki ja järjestys palautui.
Nyt tiedetään jo, että riski-tuotto-odotusakselistossa markkinahintojen nousu ei jatkunut lineaarisesti kohti oikeaa yläkulmaa. Helsingin matala vuokratuotto eli operatiivisen vuokraustoiminnan huono kannattavuus ei tarkoittanut matalaa tyhjän kuukauden riskiä tai korkeaa varmuutta hyvän vuokralaisen löytämiseksi. Yritä poisoppia tämä kuva viesti. Matala tuotto ei takaa matalaa riskiä ja korkea tuotto ei edellytä korkeaa riskiä.
Kiinteistöliitto ajaa edelleen näkökulmaa, jossa lyhytaikaisvuokrauksen häiriköt ovat suurempi ongelma kuin pitkäaikaisasumisen häiriköt. On nollaa suurempi todennäköisyys sille, että sotemallin, yrittäjien YEL-uudistuksen ja ALV-kiristykset maaliin runtannut eliitti sotkee asunto- ja vuokramarkkinat säätämällä pitkäaikaishäiriköille lisäsuojaa ja lyhytaikaisvuokraukselle kieltoja. Tai siis oli, kunnes eliitin uusi velkajarru muutti kaiken.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajankin pitää varautua siihen, että päättäjien eliitin epärationaalisuus, maalaisjärjettömyys, jatkuu pidempään kuin kukaan maalaisjärkinen ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja pystyy kuvittelemaan.
Osaamattomuus on uhka, josta syntyy osaavien mahdollisuus
Asuntosijoittamisessa ei ole yhtä ainoaa oikeaa tapaa menestyä. Mutta menestyminen edellyttää sitä, että tulee hyväksi valitsemassaan tavassa. Markkinoiden noususyklissä voi onnistua harjoittamaan vuokraustoimintaa, flippaamaan asuntoja, olemaan tukkukauppias ja pyörittämään lyhytvuokrausta. Tai operoimaan pääkaupunkiseudulla, Pohjanmaalla ja Lapissa sekä uusissa että vanhoissa kerrostalo- ja loma-asunnoissa.
Syklin pohjalla joutuu usein huomaamaan, että asuntosijoittamisen kymmenottelija ei pärjää yhden lajin erikoisosaajille. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle ei voinut 0-korkoaikana liikaa toistaa ”kvartaali on 25 vuotta” -hokemaa. Moni aloitti ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ”velkavivun maksimointi nopeuttaa vaurastumista” -ajatuksella. Vaurastumisen kiire oli niin kova, ettei ollut aikaa opiskella perusteita kunnolla. Tämän ajan viimeiset hännät näkyvät edelleen rakennusliikkeiden myymättömien asuntojen varastoissa. Kojamo ja Sato tuskailevat, kun suurimman osaamattomuuden päättäjäeliitti työntää heidän ykkösmarkkinaansa edelleen tuotanto-ohjautuvasti ARA-vuokrataloja hidastamaan markkinoiden sopeutumista.
Asuntosijoittamisen valmennukset ja sparraukset ovat taas alkaneet kiinnostamaan. Marko Kaarto järjesti yli 220 maksavaa osallistujaa koonneen valmennuspäivän (katso alla). Suvi ”Asuntoasiaa” Schwab kouluttaa koko ajan asuntosijoittajia. Joonas Orava herätti henkiin ”Osta, Vuokraa, Vaurastu” -blogin. Suomen Vuokranantajien jäsenmäärä on yli 34 000. Asuntosijoituskirja -sivuston tarjooma alkaa näyttämään siltä, mitä Marko Kaarton kanssa uskallettiin vain visioida.
Ylioptimistisiin tulevaisuusennusteisiin uskovat ovat kärsivällisen mahdollisuus
Päättyneellä viikolla tuli 2 vuotta täyteen siitä, kun ”varainsiirtovero on typerin vero” -kokoomuslaiset päättivät piristää asuntomarkkinat pysyvästi antamalla varainsiirtoveroheroiinipiikin ensiasuntoa ostaville. ”Varainsiirtoverovapaus poistuisi ensiasunnon ostajilta 2,5 kuukauden kuluttua” päättivät hölmöläiset. Asuntokauppa romahti alkuvuonna 2024 ja asuntokauppatilastot menivät pilalle lähes pariksi vuodeksi.
Tämä sai jokaisen ensiasunnon ostoa vakavasti suunnitelleen ostamaan ensiasuntonsa ennen heroiinin vierotusoireiden alkua. Marraskuussa 2023 tiedettiin asuntomarkkinoiden pohjien jääneen pysyvästi taakse. Silloin alettiin tietämään, että euroalueen keskuspankki laskisi ohjauskorkoaan, tai silloin puhuttiin korkoja, kesäkuussa 2024, joka villiinnyttäisi asuntomarkkinat. Syksyllä 2024 vallitsisi asuntopula.
Kun mikään näistä ei johtanutkaan ennustettuun lopputulokseen, syyllisiksi löytyi asuntojen myyjät, jotka eivät asiantuntevien kiinteistönvälittäjien avuista huolimatta osanneet laittaa hintapyyntöjä riittävän alas. Viime viikolla osattiin jo kertoa, että ostajat tekevät törkeän alhaisia tarjouksia asunnoista, joiden hintapyynnöt on asetettu asiantuntevien kiinteistönvälittäjien toimesta.
Vuosi sitten laadittiin vuoden 2025 talouskasvuennusteita piristyvien kuluttajien varaan. Nyt vuoden kuluttua, yhdeksän ohjauskoron laskun jälkeen, syytetään kuluttamista pelkääviä säästäviä kuluttajia vuoden 2025 epäonnistuneista talouskasvuennusteista. Samat asiantuntijat kelpaavat molempiin rooleihin. Vuonna 2026 piristyneet talouskasvuennusteet kelpaavat faktoiksi siitä, että vuonna 2026 raportoidaan tilastoja, jotka vahvistavat ennustetun talouskasvun toteutuneen. Vuoden 2027 ennusteissa orastaa jo vuoden 2026 talouskasvua matalampi kasvu. Kyse voisi olla “patoutuneen talouskasvun” jälkeisestä “patoutuneen talouskasvun purkautumisen aiheuttamasta jäähtymisestä”.
Kärsivällinen ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja on pystynyt yhä helpommin löytämään yhä alhaisemmilla markkinahinnoilla sijoitusasunnon salkkuunsa. Yhä useampi ylioptimistisiin talouskasvu- ja asuntomarkkinaennusteisiin luottanut on myymässä menetettyään luottamustaan. ”Velkajarrun ihmeeseen” luottavat valtakunnan päättäjäeliitin edustajat eivät välttämättä enää herätä luottamusta.
Lyhytaikaisen rahoituksen uhka on maksu- ja luottokelpoisen mahdollisuus
Lyhytaikaista rahoitusta käyttävällä on 2 uhkaa. Rahat voivat loppua tai aika voi loppua.
Vuodet 2022-2025 tullaan muistamaan vuosina, jolloin ostajia oli vaikea löytää ja jälleenrahoitus oli haastavaa. Tuottoarvomenetelmän ymmärtävät tietävät, että korkojen nopea nousu nosti tuottovaatimuksia nopeasti. Ostajat kaikkosivat tai myyjät eivät olleet valmiita myymään hinnoilla, jotka olisivat laskeneet samaan tahtiin kuin tuottovaatimukset nousivat korkojen noustessa. ”Inflaation tilapäisyyttä” rummuttivat kaikki keskuspankkiirit ja fiatmaksiekonomistit.
Hintojen laskettua jälleenrahoitettavaa vakuusarvoa ei ole ollut aikaisempien vuosien tapaan. Pankkisääntelyn kiristyessä ja pankkien pyrkiessä välttämään luottotappioita, likviditeettiä ei ole tarjolla aikaisempien vuosien helppoudella.
Jos rahat uhkaavat loppua, kohteita on myytävä pakosta. Jos aika uhkaa loppua, rahoitusta on haalittava kalliilla. Tämä luo mahdollisuuksia hyvän likviditeetin ja vakuusaseman omaaville asuntosijoittajille. Positiivinen kassavirta, riittävät puskurit ja kohtuullinen velkavipu. Kaikki kolme asioita, jotka olivat kellarintuoksuista vanhan kansan ajattelua vain muutama vuosi sitten.
Pankkien pääjohtajat ja -ekonomistit voivat suostutella valtamedioissa kuluttamaan uskaltamista. Moni ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja pysyy varovaisena niin pitkään, kun pääjohtajien ja -ekonomistien suostutteluista ei ole mitään merkkejä heidän pankkiensa lainatiskeillä. Jos lainapääoma on erääntymässä vuonna 2027, se usein jälleenrahoitetaan vuoden 2026 aikana. Jos loppuvuonna ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajilla ei ole merkkejä siitä, että jälleenrahoitus onnistuu vuonna 2026 ja ehdot tulevat olemaan kohtuullisia, heistä osa jättää kuluttamiset kuluttamatta ja lisäinvestoinnit investoimatta varautuen siihen, että lainapääoma on maksettava pois 2027.
Aika voi loppua, mikä tarkoittaa sitä, että asuntosijoittajan rahat eivät voi loppua.
Muuttuvat korot ilman suojausta ovat pitkäkestoinen uhka
Suomalaiset ovat saaneet 10 000:1 -oppia siitä, kuinka pitkäkestoiseen asumiseen tai vuokraustoimintaan kannattavin vaihtoehto on muuttuvakorkoinen laina. Ei ole, jos joutuu myymään pakosta pohjalla.
”Pankit stressitestaavat 6 prosentin korolla” on tuttua höttöä kaikille. Pankit eivät varaudu jokaisen asiakkaan puolesta siihen, että asiakkaan talous on kaikissa tilanteissa valmis kestämään 6 prosentin koron.
”Korot nousevat aikaisintaan 2024” totesi pankin ennustajaekonomisti, joka kertoi itse suojautuvansa korkojen nousua vastaan puskureilla. Hän ei kertonut, miten puskurit pitävät korot kiinteinä (eivät pidä) eikä hän kertonut, kuinka paljon puskureita pitää kerätä vuoteen 2024 mennessä, jotta ne riittäisivät kattamaan suojaamattomuuden aiheuttamat korkokustannukset.
”3 kuukauden euribor on kannattavin viitekorko” -hokemasta unohtuu aina vastuuvapauslauseke, jossa kerrotaan, että finanssihistoria ei tunne toista vuosikausia kestänyttä negatiivisten viitekorkojen jaksoa. Kolmen kuukauden euribor on edelleen korkeammalla kuin 0-korkoaikana otettu pankin palkkiot ja voitot sisältävä korkosuojauttu korko.
Muuttuvissa koroissa ei ole mitään vikaa, kunhan niitä suojaamattomina käyttävä ymmärtää, että hän ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana ei voi vaikuttaa globaalin fiatrahajärjestelmän monimutkaisiin koukeroihin, joihin kuuluu se, että talousmediat eivät pysty tai osaa selittää asioita niin, että ihmiset ymmärtäisivät kultakilon painon pysyvän vakaana suorana viivana ja fiatvaluuttojen ostovoiman romahtavan ajan kuluessa suhteessa kultakiloon. Tai mihin muuhun tahansa, jonka määrää ei voi lisätä enteriä painamalla. Kuten vaikka sementtiä, terästä, kuparia, viemäriputkea ja wc-istuimia tai rakennusinsinöörejä, sähkömiehiä ja putkimiehiä.
Osaamattomuuden, moraalittomuuden ja kyvyttömyyden uusi riski
Viimeinenkin luottoluokittaja laski Suomen valtion luottoluokitusta. Sen sijaan, että hallituksen budjettikokous olisi keskittynyt tähän vakavaan ongelmaan, pääministeripuolue päätti pitää toista vuorokautta kestäneen kielenkäyttöripityksen. Kokoomuksen suurimpia saavutuksia oli elokuvien tuotantotuen leikkauksen peruuttaminen. Pahoinpitelytilastot näyttävät nousua ja Kalliossa käydään avointa huumekauppaa maan hallituksen keskittyessä ottamaan kunniaa palestiinaan liittyvillä ulostuloilla.
Asunto-osakeyhtiöissä arki näyttää joskus samanlaiselta. Osakkaat ja asukkaat joutuvat yhä useammin koneiston hampaisiin tai taistelemaan sitä vastaan säilyttääkseen asumisrauhansa ja -turvansa sekä taloudelliset toimintaedellytyksensä.
Ihminen on kekseliäs olento ja ratkoo tällaisia ongelmia, mutta siihen kuluu usein rahallisia ja ajallisia resursseja. Pitkällä aikajänteellä turvallisen asumiskokemuksen tarjoavat asuinalueet, taloyhtiöt ja asunnot tulevat säilyttämään ainakin suhteellisen arvonsa ja todennäköisesti nostamaan sitä.
Lyhyellä aikajänteellä tämä on uusi riski, jota ei osattu ottaa huomioon, kun luottamus hyvinvointivaltion kykyyn säilyttää laki ja järjestys oli korkealla. Tilastokeskuksen mittaama kuluttajien luottamusindeksi kertoo siitä, että kuluttajat näyttävät olevan yhä varmempia siitä, että yhteiskunnan päättäjien eliitti ei saa käännettyä Suomen julkisen sektorin talouden suuntaa. Menossa on 18. aneemisen talouskasvun vuosi. Myös Ukrainaan hyökköyksen lopettavia toimimattomia pakotekierroksia on 18.
Jokainen päättää itse, minkälaisia riskejä riskimatriisiinsa laittaa ja minkälaisen todennäköisyyden niille antaa. Ylläkuvattu riski on ilmestynyt ja ilmestyy yhä useamman vuokranantajan paperiin. Toteutumisen todennäköisyys on valitettavasti kasvussa.
Vanhojen vuokrakotien kysyntä kasvaa
Kaikki, mikä ei voi jatkua ikuisesti, loppuu.
Luin juuri lauseen, jossa pääministeri Orpon hallituksen antamassa esityksessä ehdotetaan muutosta, joka mahdollistaisi verohallinnolle laajemmat tietopyynnöt verovelvollisista.
Huolimatta luottoluokittajien ja OECD:n tyyppisten organisaatioiden huomautuksista Suomen ylisuuresta julkisesta sektorista lainsäätäjät elävät yhä maailmassa, jossa Suomen ongelma olisi liian matala verotus ja liian kevyt sosialismibyrokratia. Lainsäätäjät puoluekentästä riippumatta ajattelevat, että kotitalouksien ja yksityisen sektorin yrityksien tarkkailu- ja tarkastustehtäviin voidaan ja tulee lisätä yhä enemmän ”kompostitarkastajia” ja ”kynsistudiotutkimusakateemikkoja”, joihin velkarahalla tehtävät investoinnit tuottavat itsensä takaisin.
Jokainen maalaisjärkinen tajuaa, ettei kukaan halunnut loikata Neuvostoliittoon eikä Itä-Berliiniin. Molemmat loppuivat aikanaan, koska niiden jatkuminen ikuisesti ei ollut mahdollista. Nyt päättäjät eivät tunnu tajuavan tehneensä ja tekevänsä Suomesta investointikelvotonta maata.
Kukaan ei tiedä, kuinka huonoksi Suomen tilanne tulevina vuosina muuttuu. Kukaan ei tiedä, mikä on se vuosiluku, jolloin lainsäätäjien joukosta löytyy johtajuushahmo, jota enemmistö haluaa seurata, ja joka sanoo ääneen sen, minkä yhä useampi maalaisjärkinen jo tietää.
Sitä odotellessa yhä harvempi kykenee tai haluaa investoida uudistuotantokotiin. Vanhassa asuntokannassa olevien hyvien asuinalueiden, taloyhtiöiden ja vuokrakotien kysyntänäkymät vaikuttaisivat hyviltä. Vuokralaisten maksukyky ja -halu voivat olla sopeutuvan asunto- ja vuokramarkkinan lähivuosien haasteita. Yhdelle ne voivat olla uhkia. Toiselle mahdollisuuksia.
Kuukausipalaverit saavat yhä enemmän kiitosta: Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 25 – Ostan Asuntoja Podcast #380
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Asuntosijoittamista 4:ssä sukupolvessa Hanna Suni – Ostan Asuntoja Podcast #366
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Marko Kaarto järjesti 13.9.25 Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennuksen. Osallistujia oli yli 220.
Valmentajina Tellu Uotila, Joonas Orava, Heikki Pajunen, Heikki Karu ja Marko Kaarto.
Tilaa noin 6,5 tunnin taltiointi hintaan 247 € koodilla HURU25. Linkki tässä tai Ostan Asuntoja Blogissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja.
Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
Tuoretta sisältöä:
Jyväskylässä 250 asuntoa vuodessa Kim Kähkönen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #381
Rovaniemi ja 11 jälleenvuokrausasuntoa Laura Arvola – Ostan Asuntoja Podcast #377
Kokemuksia ja ajatuksia Marko Jaanu Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #373
Remppaa, flippejä, vuokraemännyyttä Tammisaaresta Jonna Kankaanpää – Ostan Asuntoja Podcast #371
Asuntosijoittajaksi 46-vuotiaana Sari Parviainen – Ostan Asuntoja Podcast #370
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kim Kähkönen on ollut asuntosijoittaja, vuokranantaja ja vuokravälittäjä noin 10 vuotta Jyväskylässä toimien. Hänellä on puolisonsa kanssa kymmenisen sijoitusasuntoa. Kimin tarinassa tulee selväksi, että ihan tavallinen ahkera duunari voi edetä asuntosijoittajana ja nöyryys on edellytys sille, että voi oppia ja kehittyä hyväksi siinä, mitä tekee.
Juttelimme Kimin kanssa tässä Osassa 1 seuraavista aiheista:
- Opinnäytetyön tekemisestä asuntosijoittamisen oppimisprosessina
- Työn tekemisestä, opiskelusta ja asuntosijoittamisen aloittamisesta samanaikaisesti
- Laputtamisesta
- Suututtavasta törkytarjouksesta asuntokauppaan
- Lukuisista “ette saa enää lainaa” -kokemuksista
- Tavallisten ihmisten asiakastarinoista
- “Vuokralainen maksaa asuntosijoittajan lainat” -havainnosta
- Hyvän markkinakysynnän luomasta omasta osaamisilluusiosta
- Jyväskylän vuokramarkkinoista
- “Sijainti, kunto,vuokrahinta”
- “Mitä siistimpi asunto, sitä siistimmän vuokralaisen saa”
- Ansiotason muutosten vaikutuksista asumisen valintoihin
Kim Kähkönen OVV Jyväskylä
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi. Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook – Marko Kaarton Blogi
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Uudistunut Vuokraovi on entistä houkuttelevampi vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa vieläkin helpommin. Vuokraovi.com
Vastuu palovaroittimista siirtyy taloyhtiöille vuoden -25 loppuun mennessä. Onko taloyhtiösi valmis?
Valvo on pilvipalvelu, joka tarjoaa modernit etäluentapalvelut sisältäen huoneistojen palovaroittimien, vedenkulutuksen, vuotojen ja sisäilmaparametrien valvonnan.
Saatavilla myös laitteistot avaimet käteen periaatteella.
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
”Haluaisitko olla itsevarma asuntosijoittaja? Jo yli sata asuntosijoittajaa on käynyt Ostan Asuntoja Podistakin tutun Suvi Schwabin Asuntoasiaa -valmennuksen, jossa teoria muuttuu käytännön teoiksi henkilökohtaisen sparrauksen avulla.
Lisätietoa viestimällä suvi@asuntoasiaa.fi tai Instassa Asuntoasiaa.
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Marko Kaarto järjesti 13.9.25 Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennuksen. Osallistujia oli yli 220.
Valmentajina Tellu Uotila, Joonas Orava, Heikki Pajunen, Heikki Karu ja Marko Kaarto.
Tilaa noin 6,5 tunnin taltiointi hintaan 247 € koodilla HURU25. Linkki tässä tai Ostan Asuntoja Blogissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja.
Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Lokakuun puoliväli lähestyy. Vuoden 2026 tavoitteiden asetanta lähestyy. Oma visioni ”Olen mukana 1000 hyvän asukaskaskokemuksen vuokrakodin tarjoamisessa vuoden 2025 loppuun mennessä” vaatii päivittämistä. Ensinnäkin siitä syystä, että vuoden 2025 loppuun ulottuva visio ei ohjaa tavoitteita ja suunnitelmia vuodelle 2026, 2027, 2028 ja siitä eteenpäin. Toiseksi en ole saavuttamassa vuoden 2025 visiotani, jonka asetin noin 7 vuotta sitten.
Elämän suuria päämääriäkin tulee mietittäväksi. Viimeisen 7 vuoden ajanjaksolla isäni ja vanhin setäni ovat kuolleet ja tytär on täyttänyt 18. Visio asuntojen määrän osalta ei ole toteutunut, mutta varallisuuden kasvu on ylittänyt tavoitteet.
Yritin pohtia erilaisia perusteluita ja syitä, miksi päämääriä, visioita ja niistä johdettavia tavoitteita tulisi päivittää. Mieleeni tuli 6 erilaista syytä.
1. Visio ja tavoitteet on saavutettu tai niiden aikajana päättyy
Kun tavoitteiden asetantaa ja toiminnan suunnittelua vuosia ohjannut visio on saavutettu, viimeistään silloin on aika pohtia uutta visiota. Kasvun asenteen omaavalle ihmiselle päämäärätön joutenolo ja ajelehtiminen ei ole hyväksi. Silti voi olla tärkeää pitää viikkojen tai kuukausien paussi, jotta varpaat koskettavat ruohoa tai keuhkot hengittävät Lapin tai saariston raikasta ilmaa. Kokemuksen myötä kasvun asenteen omaava ihminen oppii, että tällainen pohtimisvaihe kuuluu prosessiin.
Aikajanan päättymisen yhteydessä on hyvä pitää samanlainen pohdinta, jonka lopputuloksena voi hyvin olla, että visio pysyy samana. Sen toteutuminen vain vaatii enemmän aikaa kuin kenties vuosia aikaisemmin asetetun vision asettamishetkellä pystyi ennakoimaan. Visio voi myös pysyä ytimeltään samanlaisena, mutta siihen voi tulla uusia vivahteita.
Kasvun asenteesta case-tarina: Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
2. Henkilökohtaisten olosuhteiden isot muutokset
Erilaiset elämäntapahtumat voivat vaikuttaa elämän päämääriin ja sitä kautta asuntosijoittamisen visioon ja tavoitteisiin. Omassa perheessäni isäni, vaarin, ja tyttäremme, vaarin lapsenlapsen, yhteisen laatuajan mahdollistaminen oli yksi henkilökohtaisista päämääristäni. Se muodostui vuosien varrella perheellemme merkitykselliseksi. Vaaria ei enää ole ja vaarin pikkutyttö pohtii itsenäisen elämän aloittamista ulkomailla. Päämääriä on syytä tarkistaa, koska tärkeitä osia niistä on toteutunut ja takana päin.
Oma vision tarkennusprosessini vuosien 2017-18 aikana varmisti sen, että erilaisia kassavirtoja ja likvidejä puskureita on ollut koko ajan riittävästi vastaanottamaan ja kestämään 2020-2025 aikana tulleet haasteet. Monelle asuntosijoittajalle rahoituskulujen, remonttikustannusten ja hoitovastikkeiden nousut ovat aiheuttaneet vähintäänkin haasteita, jotka ovat pakottaneet tarkastelemaan riskinsietokykyä ja vision aikajännettä uudelta pohjalta.
Terveydentilassa tapahtuvat muutokset voivat myös olla niin isoja, että ne edellyttävät kokonaisvaltaista päämäärien, vision ja tavoitteiden uudelleenpohtimista.
Mitä ajattelin 2017: 7 syytä, miksi sijoitan asuntoihin – Blogi #61
3. Markkinaolosuhteiden muutokset
Kun viimeksi asetin visiotani, uskoin 100 prosentin todennäköisyydellä skenaarioon, jossa keskuspankit eivät pysty toimillaan vakauttamaan globaalia talouskasvua, työttömyyttä, hintojen nousua, ilmaston muutosta ja tilaustoimitusketjuja. Uskon siis syklisyyteen. Se on joidenkin ajattelumallieni yksi perusta.
Viimeisen seitsemän vuoden aikana Suomen valtion velkaantuminen on räjähtänyt kasvuun, länsi on tuhoamassa omaa hyvinvointiaan Suomi kärkimaiden joukossa, keskuspankit panikoivat koronatoimien rikkomien tilaustoimitusketjujen aiheuttamiin hintashokkeihin, turvapaikanhakijoita on päästetty EU:un kautta Suomeen hallitsemattomasti ja valmistautumattomasti sekä ARA-tuotantoa on työnnetty ylitarjonnasta kärsiville vuokramarkkinoille päättömästi samanaikaisesti satojen tuhansien sosiaaliturvaa leikaten ja verotusta kiristäen. Listaa voisi jatkaa, mutta tämä riittänee esimerkkeinä asioista, joihin en asuntosijoittajana voi mitenkään vaikuttaa ja joita en osannut nähdä toteutuvaksi 7-8 vuotta sitten.
Nämä yhdistettynä tiukentuneeseen pankkisääntelyyn ja positiivisen luottorekisterin tuloon ovat kaikki syitä, joiden takia voi joutua tarkistamaan visiotaan ja tavoitteitaan. Lähipiirissäni on useampia ihmisiä, jotka pohtivat Suomea kotimaanaan ja maaseutua/Lappia/saaristoa kaupunkiasumisen vaihtoehtona.
Ajatuksia syklisyydestä vuodelta 2018: Asuntomarkkinoiden syklit asuntosijoittajan hahmotettavaksi – Blogi #119
4. Tuotto-odotusten alittuminen
Uudisasuntoja ostaneiden ja korkosuojaamatonta vierasta pääomaa paljon käyttäneiden kassavirrat ovat heikentyneet keinotekoisen 0-korkoajan päättymisen seurauksena. Vaikka ei olisi sijoituskriteerinä positiivista kassavirtaa omannutkaan, siitä ei pääse mihinkään, että 0-korkoaikana tavoitteellisesti 100 euroa negatiivista kassavirtaa tuottanut sijoitusasunto saattoi muuttua 300 tai 500 euroa kuussa negatiivistä kassavirtaa tuottavaksi. Jos niitä oli salkussa kymmenen, negatiivisemmaksi muuttunut negatiivinen kassavirta pakotti monen asuntosijoittajan pohtimaan visiotaan.
Kun kassavirtojen heikentyminen johtui nopeasti ja jyrkästi nousseista koroista, markkinahintojen ja vakuusarvojen sulaminen tapahtui samalla kertaa. Vain tuottoarvomenetelmän sisäistänyt JA korkosuojaukset ottanut ei menettänyt kassavirtojaan ja ymmärsi kiinteäkorkoisten lainojensa arvonnousun. Kun kaikki uudiskohteet oli pankkien ja rakennuttajien yhteisymmärryksessä, ja ARA-kohteet vielä suurella viisaudella, rahoitettu muuttuvakorkoisilla lyhyen koron lainoilla, kukaan ei päässyt käytännössä kokemaan, miltä olisi näyttänyt se rakennuttaja, jolla olisi ollut rakenteilla kohteita korkosuojatuilla RS-taloyhtiölainoilla.
Jos tuotto-odotukset alittuvat useamman vuoden peräkkäin, visio ja tavoitteet jäävät toteutumatta ja niitä voi olla syytä päivittää.
Matalampi vuokratuotto-% tarkoittaa korkeampaa sijoitusasunnon velatonta hintaa – Blogi #350
5. Kehittyminen ja kasvaminen asuntosijoittajana
”Think a Million, Buy a Million, Own a Million, Earn a Million” -polku on Millionaire Real Estate Investor -kirjan lukeneille tuttu etenemispolku. Omasta kokemuksestani voin sanoa, että kolme ensimmäistä vaihetta oli sekä henkisesti että käytännössä suhteellisen helppo saavuttaa. ”Suhteellinen” -sana tarkoittaa sitä, että miljoona summana on valikoitunut satunnaisesti. Se voi olla sata tonnia ja kolmen ensimmäisen vaiheen saavuttanut ansaitsee kunnioitusta.
Kun kassavirtoja tuottavaa nettovarallisuutta on enemmän kuin riittävästi oman elämän päämäärien saavuttamiseksi, siitä voi seurata pohdinnan paikka, onko ”1000 asunnon vuokraamisessa mukana” -visio edelleen inspiroiva asettamaan tavoitteita ja tekemään suunnitelmia niiden toteuttamiseksi. Varallisuuden kasvattaminen varallisuuden kasvattamisen vuoksi ei ole päämäärä, joka tekee elämästä merkityksellisen. Vuokrakotien tarjoaminen yhä useammalle niitä tarvitsevalle voi olla.
Painopiste voi siirtyä enemmän kassavirtoja painottavaksi. Tai mukaan voi tulla ainutlaatuisempien arvokohteiden tai parhaiden sijaintien asuntojen osuuden kasvattaminen, joissa ovien määrän kasvattaminen onnistuu paljon hitaammin, mutta varallisuuden arvo voi silti kasvaa.
Arvo on se, mikä saadaan. Hinta on se, mikä maksetaan.
Valtaosalle sijoittajista tulee vastaan joku varallisuuden taso, jonka säilyttäminen alkaa kiinnostamaan enemmän ja riskinotto vähemmän. Tai kokemus voi opettaa käsien päällä istumisen taitoja eli kärsivällisyyttä, joka mahdolliistaa varallisuuden kasvattamisen mahdollisessa kriisin aiheuttamassa paniikissa.
Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290
6. Asunnot ja vuokraustoiminta ei ollutkaan ”se juttu”
Tällainen kehityskulku voi tapahtua myös ammatinvalinnan osalta. Joku on voinut opiskella lääkäriksi, mutta huomannut, että se ei ollutkaan oma unelma-ammatti. Minä opiskelin rakennusalan diplomi-insinööriksi. Sisäänpäin lämmennyt ja etanan vauhdilla kehittyvä ala ei ollutkaan omaan kasvun asenteeseeni sopiva ala. Luin juuri yhden elementtivalmistajan tulevaisuusvision rakentamisen kehittymisestä. Se näytti samalta kuin 40 vuotta sitten elementtivalmistajien visiot.
”Iso-Britannian vihreät haluavat eliminoida yksityiset vuokranantajat” -otsikko osui viime viikolla silmiini. Huvittuneena visioin ensin, tapahtuisiko se myrkkyruiskeella vai sähkötuolissa amerikkalaisten elokuvien tapaan. Mikäli länsi ja Suomi etenee kohti kommunismia, moni joutuu pohtimaan, onko hyvien vuokrakotien tarjoaminen ensin harmailla ja sitten pimeillä markkinoilla ”se juttu”, mihin omat kyvyt ja motivaatio soveltuvat. Eteneminen ei tapahtuisi kerralla, vaan se tapahtuisi sääntelyn ja verotuksen kiristymisen kautta.
Pohdinnan laukaisemisen voi synnyttää paljon vähemmän dramaattinen tilanne. Vuokravälitykseen erikoistuneita toimijoita on tarjolla enemmän ja joku voi hyvinkin todeta, että koko asuntosalkun hoidon, jopa kehittämisen, voi ulkoistaa.
5000 vuoden historian omaavan kullan hintakehitys on viime vuodet ollut sellainen, että joku voi todeta löytävänsä finanssihistoriasta ja fiat-valuuttojen rahapoliittiselta inflaatiolta suojautumisesta uuden mielenkiinnon kohteen. Bitcoinereita vuosikymmenen seuranneena sieltä löytyy täysin erilaisen maailmankuvan omaavia ihmisiä. Samoin tekoälyä ja Teslaa hengittävistä.
Pysähdy tarkistelemaan visiota, jos siltä tuntuu
Analyyttisenä insinöörinä uskallan sanoa, että olen kokenut elämäni varrella aika tasaisin 7-8 vuoden välein intuitiivisesti jonkinlaisen tilanteen, jossa olen alkanut kulkemaan samoja polkuja ja monotonisemmin toistamaan ja tekemään tuttuja ja turvallisia, tylsiäkin asioita.
Jos tämän kirjoituksen syistä edes yksi osuu kohdalle, kannattaa pysähtyä pohtimaan omaa visiota hyvissä ajoin ennen vuoden vaihtumista. Näin ensi vuoden tavoitteista ja suunnitelmista tulee paremmin toteutuvia, kun niiden suuntana on kirkkaampi visio.
Sijoitusasunnot .comin toimitusjohtajan vision muutoksesta pörssilistauksen epäonnistuttua markkinoiden muuttuessa: Kolmen kivijalan kasvattamisesta fokus yhteen Henri Neuvonen – Ostan Asuntoja Podcast #378
Ostan Asuntoja missio ja visio pohdinnassa – Blogi #493
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi. Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä hetkellä:
Tuoretta sisältöä:
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 25 – Ostan Asuntoja Podcast #380
Rovaniemi ja 11 jälleenvuokrausasuntoa Laura Arvola – Ostan Asuntoja Podcast #377
Kokemuksia ja ajatuksia Marko Jaanu Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #373
Remppaa, flippejä, vuokraemännyyttä Tammisaaresta Jonna Kankaanpää – Ostan Asuntoja Podcast #371
Asuntosijoittajaksi 46-vuotiaana Sari Parviainen – Ostan Asuntoja Podcast #370
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 