Ostan Asuntoja

”On kahdenlaisia tulevaisuusennustajia: sellaisia, jotka eivät tiedä tulevaisuutta, ja sellaisia, jotka eivät tiedä, että he eivät tiedä tulevaisuutta.” – John Kenneth Galbraith

Olen kirjoittanut Ostan Asuntoja Blogia toistakymmentä vuotta. Sunnuntairutiiniin on kuulunut kirjoituksen julkaiseminen. Nyt on lauantai. Viime sunnuntaina ei ilmestynyt kirjoitusta. Tällä kertaa kyse ei ollut teknisistä tekosyistä. Ei ollut mitään kirjoitettavaa mielessä. Väkisin ei tule hyvää. Huomisen kirjoituksen aihe kypsyy jo mielessä.

Talousennustaja ei ole sijoitustoiminnan kannattavuuden elementti

Viime viikolla eläköitynyt Warren Buffett on sanonut jotenkin näin: ”Talousennustajat täyttävät korvien välisi, mutteivät lompakkoasi”. Jos haluaa tehdä testin, voi kirjoittaa listan kymmenestä suomalaisesta talousennustajasta, joka on vakiovieras valtamediassa esittämässä ennusteitaan. Sitten voi kirjoittaa listan varakkaista suomalaisista sijoittajista. Jälkimmäisen listan kirjoittaminen on Suomessa yllättävän haastava tehtävä, jos huomaa jättää laskuista pois yrityksensä myynnistä saatuja rahoja sijoittaneet. Helppoa on sen sijaan huomata, että talousennustajat eivät ole varakkaiden sijoittajien listalla.

”Me (minä ja Charlie) uskomme, että lyhyen aikajänteen osake- ja bondihintojen ennusteet ovat hyödyttömiä. Ennusteet voivat kertoa paljon ennustajasta. Ne eivät kerro mitään tulevaisuudesta.” – Warren Buffett

Finanssikriisistä on kirjoitettu paljon erinomaisia kirjoja useista eri näkökulmista. Niitä lukemalla saa myös erinomaisen käsityksen siitä, kuinka USA:n valtamedian käyttämät asiantuntijat olivat ennusteineen valtaosin täysin kuutamolla siitä, mitä on tapahtumassa ja mitä siitä seuraa. Ben Bernanke oli Fedin pääjohtaja vuodesta 2006 vuoteen 2014. Sitä ennen hän oli yksi Fedin ”Board of Governors” -jäsenistä vuodesta 2002 alkaen. Vaikka Nobel-palkittu Bernanke ei pystynyt aitiopaikalta näkemään finanssikriisiä, moni kuvittelee silti pystyvänsä näkemään tulevaisuuden.

Talousennustusten lukemisesta on helpompi vierottautua kuin niiden tekemisestä

”Minulta pyydetään talousennusteita. Minun täytyy tyydyttää pyytäjien toiveet.” – useampi talousennusteita tekevä

”En tiedä. En osaa ennustaa tulevaisuutta.” – huru-ukko

”Olen oikeassa kaksi kertaa päivässä.” – huru-ukon pysähtynyt seinäkello

Kun talousennustamisen asiantuntijaksi ryhtyy, siitä näyttäisi seuraavan riippuvuus, josta vierottautuminen ei ole helppoa. Aivot menevät jotenkin solmuun siitä, että kuvittelee itse pystyvänsä hahmottamaan monimuuttujamaailman muista poikkeavalla tavalla. Mitä useammin saa nimensä lehteen ja naamansa telkkariin, sitä enemmän alkaa uskomaan omiin kykyihinsä.

Jokaisen sijoittajan pitää jollain tavalla tehdä päätöksiä, miten pääomiaan allokoi. Menestys, keskimääräistä parempi tuotto pitkällä aikajänteellä, riippuu siitä, että pystyy ajattelemaan kirkkaasti, kun maailma ympärillä on sumeaa. Kyky sietää epävarmuutta on tärkeämpi kuin älykkyys. Vatsa ei saa mennä kuralle. 

Tällä hetkellä, toukokuussa 2025, on trendikästä höystää talousennusteitaan ”Trump on hullu” -faktatiedolla. Empiirisellä mutu-tuntumalla arvioin huru-ukkomaisesti, että yli 100 % näistä ennustajista ei pystynyt 3,5 vuoteen edes alkeellisella tasolla epäilemään, etteikö Biden olisi ollut terävä. Nyt aiheesta on julkaistu useampi kirja. Osa varmasti kirjoitettu lähes valmiiksi vuosia sitten. ”Trump on hullu” -talousennustajiin sopii hyvin Warrenin ja Charlien yllämainittu ajatus. Tulevaisuudesta ne eivät kerro mitään. Ennustajien näkemys Trumpista tulee kyllä selväksi. Sijoittaja olisi, minun mielestäni, hullu, jos näiden ennustajien johdattelemana lähtisi allokoimaan pääomiaan.

Sijoittaminen ei ole päivittäistä draamaa

Sain loppukesästä 2024 kutsun yhden valtamedian haastatteluun, jossa minut olisi paritettu tunnetun ennustajan kanssa pohtimaan ”syksyn 2024 asuntomarkkinoiden voittajia ja häviäjiä”. Totesin olevani huono haastateltava, koska en osaa ennustaa tulevaisuutta. Kieltäydyin. 

Valtamedian tehtävä on mediamyynti. Talousasioissa huomio on draamassa ja tragedioissa. Eläväiset otsikot ja hypetys on tarkoitettu kiinnittämään huomiota. ”Tämä tekijä on supersalkunhoitajan hypersalaisuus megatuottoihin” on juuri sellaista, jota ei ole tarkoitettu oikean sijoittajan aivoille. Fundamentaaliset hitaasti tapahtuvat muutokset, jotka ovat sijoittajalle tärkeitä, eivät kelpaa uutisiksi. Klikkejä ja jakoja tulee myös pelkoa ja vihaa lietsovilla jutuilla, joiden uutisarvokin on usein kyseenalainen. Negatiivisuus myy mediaa.

”Ole vuokraustoiminnan analyytikko. Älä asuntomarkkina-, asuntotuotantotarve- tai asuntorahastoanalyytikko.” – Charlie Mungerin ohje ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle (vapaasti huru-ukon muokkaamana)

Ikuinen pessimisti näyttää viisaalta ennustaessaan tulevaisuuden tuhoja. Optimisti kasvattaa varallisuuttaan tyynesti. ”Asuntosijoittamisen buumi on ohi” -asiantuntijat toistivat ennustettaan 12 kuukauden euriborin noustessa jyrkästi hyydyttäen asuntokaupan ja lähes pysäyttäen uudisasuntojen kaupan. ”Vuokra-asumisen suosio kasvaa” -analyytikko keskittyi tyynesti vuokraamaan asuntojaan kuukaudesta toiseen. Kuten oli tehnyt vuodesta, kenties vuosikymmenestä toiseen. Asiantuntijoiden näkemyksiä on valtamedioissa riittänyt koroista, rokotuksista, energian hinnoista, inflaatiosta, Helsingin Pörssin 0-tuotoista, USA:n vaaleista, EU-maiden taantumasta, Putinin hyökkäyksestä. Harvempi on pätevöitynyt asiantuntemaan sitä, miten yksityinen vuokranantaja on tyynesti vuokrannut asuntojaan ja lyhentänyt lainojaan kaiken asiantuntijapessimismin vallitessa.

Ole vuokraustoimintayrittäjä tai flippausyrittäjä, älä asuntosijoittaja

Väliotsikon tarkoituksena ei ole luoda uutta termiä asuntosijoittajan tilalle. Kyse ei myöskään ole siitä, että pitäisi ryhtyä yrittäjäksi. Tarkoitus on herättää näkemään asiat pitkällä aikajänteellä ja unohtamaan päivittäinen uutishälinä ”asuntomarkkinoiden voittajista ja häviäjistä”. 

”Kukaan ei osaa ennustaa korkotasoja, talouskehitystä tai asuntomarkkinoita. Keskity ennusteiden lukemisen sijaan siihen, mitä tapahtuuu paikallisilla vuokramarkkinoilla ja miten olet niillä kilpailukykyinen vuokranantaja” – Peter Lynch vuokraustoiminnasta (vapaasti huru-ukon muokkaamana)

Pohdi seuraavaa lausuntoparia:

1. ”Asuntokauppa piristyy, kun keskuspankki laskee ohjauskorkoa. Asuntopula uhkaa.”
2. ”Keskuspankki laskee ohjauskorkoa huonoihin talousuutisiin. Vuokra-asumisen suosio kasvaa.”

Kaikki teoriassa voivat katsoa ihan samaa tietoa, dataa. On ennakoivia indikaattoreita, kuten ostopäällikköindeksi ja kuluttajien luottamus, ja toteumaa jälkikäteen kertovia indikaattoreita, kuten markkinavuokrien ja asuntojen hintojen kehitys. Käytännössä samaa dataa katsomalla voi päätyä hyvin erilaisiin johtopäätöksiin.

Valtamedian talousennustajat edustavat, minun mielestäni, pääsääntöisesti ensimmäisen lauseen tyyppistä näkökulmaa esittäneitä. Joku muu voi olla tästäkin kanssani eri mieltä. Oma näkökulmani on toisen lauseen tyyppinen. Keskuspankki on laskenut ohjauskorkoaan nyt seitsämän kertaa talousnäkymiä huonommiksi päivittäen. Vuokra-asumisen suosio on kasvanut. Uskotko edelleen talousennustajien valtavirtaa, jossa kuohuviiniemojit poksahteli huonojen uutisen yhteydessä vuoden 2024 alkupuoliskon? Juhlat oli lähestymässä, kun keskuspankki vihdoin laskisi ohjauskorkoaan kesäkuussa 2024? Elpyminen, joka nykyään on piristymistä, saattoi alkaa. Ei alkanut. Finassihistoriaa lukenut ymmärtää, miksei alkanut. Tulevaisuusennusteita lukenut uskoo yhä ennustaneensa oikein, että loppukesästä 2024 ”pinnan alla oikeasti poreili alkanut talouskasvu”. Progressiivisen vasemmistolaisen Kamalan vaalitappio lopetti poreilun. Ihan oikeastikko globaali talouskasvu oli siitä kiinni, ettei USA:han tullutkaan Bernie Sandersia vasemmistolaisempaa itselleen hönönauravaa presidenttiä, jonka pääteema on ollut lopputulosten tasa-arvo.

Jos olisin luottanut valtamedian asuntomarkkinaennustajiin, olisin ostanut kaksin käsin asuntoja 2023 uskoen pystyväni myymään niitä voitolla asuntopulan ollessa ilmiselvä 2024 syksyllä. No en luottanut. Vielä vähemmän luotin, kun hallitus siirsi ARA-määrärahoillaan sopeutumista siihen asti, että positiivinen luottorekisteri ottaa vaimennustehtävän vastaan ympäristöministeriltä. Keskityin vuokraustoimintaan sekä asunto- ja taloyhtiöremontteihin. Finanssihistoriasta löytyy esimerkkejä siitä, että keskuspankin laskiessa ohjauskorkoja, joissakin omaisuuslajeissa hinnat jatkavat laskuaan. Päinvastaisia esimerkkejä löytyy myös siitä, että keskupankki nostaa ohjauskorkoa ja omaisuuslajien hinnat jatkavat nousuaan. Itse en osannut nähdä globaalien koronasulkujen olleen globaalia talouskasvua kiihdyttävää, jota keskuspankkien piti viilentää ohjauskorkoja nostamalla.

Samalla tavalla finanssihistoriasta löytyy esimerkki siitä, mitä asuntomarkkinoilla tapahtui, kun varainsiirtoveron kaksinkertaistamisesta ilmoitettiin. Asuntomarkkinaennustajat olivat loppuvuonna 2023 innoissaan siitä, että asuntokaupan pohjat olivat pysyvästi takana. Asuntomarkkinaennustajat tiesivät myös vuoden 2024 alkukuukausina, että ”asuntokaupan volyymi romahti odotetusti”, kun ensiasunnonostajat ryntäsivät ostamaan vuoden 2023 lopussa. Tämäkin esimerkki kertoo ennustajista. Ei asuntomarkkinoiden tulevaisuudesta. Odotetusti samat ennustajat ovat riemuinneet huikeasti kasvaneista asuntokaupan volyymeistä vuoden 2025 alussa verrattuna vuoden 2024 vastaaviin kuukausiin. Tämä vasta ennustajista kertookin. Parhaimmillaan nöyryys ja älyllinen rehellisyys häikäisee poissaolollaan.

Lue finanssihistoriaa

Toivoisin, että voisin kokemusperäisesti kirjoittaa väliotsikkoon ”lue historiaa”. Olen historiassa aloittelija. Jostain syystä finanssihistoria on kuitenkin kiinnostanut ja olen ahminut siihen liiittyvää kirjallisuutta jo 40 vuotta. Helsingin Akateemisessa Kirjakaupassa oli bisnes- ja sijoittamiskirjallisuuden nurkka, josta aikoinaan sai ostaa best sellereitä suhteellisen tuoreina. Kun 90-luvulla luin RJ Nabiscon leverage buyoutista ja Michael Milkenin luomista junk bondeista, pikku hiljaa alkoi palasia jäämään mieleen. Vasta finanssikriisin jälkeen niistä on pystynyt yhdistämään jonkinlaisen punaisen langan. 

Kun tilapäiseksi vakuutettu 0-korkoaika jatkui ja jatkui, päätin opiskella kaiken uudelleen. Muutin lähtöteemaksi ”keskuspankit eivät ole vastuullisia valuuttojen ostovoiman säilyttäjiä”. Myöhemmin ymmärsin ajatella, että ohjauskorkojen lasku ei elvytä taloutta, vaan on jälki-indikaattori, joka kertoo matalammista talouskasvu- ja inflaationäkymistä.

Erilaisten tulppaanimanioiden, ponzi- ja pyramidihuijausten määritelmien opetteleminen helpottaa näkemään lähes kaikki niitä viljelevät asiantuntijat määritelmät osaamattomiksi. Bitcoin voi olla vaikka mitä, mutta se ei ole mikään noista kolmesta. Erilaisiin romahduksiin tutustuminen auttaa hahmottamaan, pikku hiljaa, mitkä asiat kenties ovat saman suuntaisia, jolloin voi arvioida samojen asioiden toistumista. Vastaavasti olosuhteiden erilaisuuden tunnistaminen voi ehkäistä väärien skenaarioiden laatimista.

Finanssihistoriasta oppii, kerta toisensa jälkeen akateemikkoja ja ennustajia hämmentäviä ja yllättäviä ihmismielen kummallisuuksista ja epäloogisuuksista johtuvia käyttäytymisilmiöitä. Nousukaudella kaikki osaavat Buffettin ”osta, kun muut myyvät paniikissa” -viisauden. Kun paniikki on päällä, lähes kaikki ovat unohtaneet viisauden. Muuten paniikkia ei olisi. Kun paniikki on päällä, silloin on myöhäistä aloittaa finanssihistorian opiskelu ennaltaehkäisevänä keinona. Jo se on arvokasta, jos oppii, että seuraavaan kertaan tulee valmistautuneena ostajana.

”Suomalaiset tuntevat Venäjän” -fakta on ollut asiantuntijoiden vakioviisaus viimeisten vuosien aikana. Kuinka monta henkilöä tunnet, joka on lukenut kommunistisen manifeston? Osaatko vastata, kuuluuko keskuspankki enemmän kapitalismiin ja vapaaseen markkinatalouteen vai kommunismiin ja keskusohjattuun suunnitelmatalouteen? Oletko varma, ettet vaaleissa äänestänyt puoluetta, joka on enemmän kallellaan järjestelmään, jonka kasvatti Putin on? Kuinka monta suomalaista tunnet, joka osaa venäjää? 

Samanlaisen litanian kysymyksiä voisi esittää Kiinasta ja USA:sta. Kumpi onkaan maa, jonka kulttuuriin kuuluu hyökätä aseellisesti ympäri maailmaa? Olisinpa ymmärtänyt nuorempana lukea enemmän historiaa. Kiinasta ja kiinalaisista tiedän hyvin vähän. Se verran kuitenkin tiedän, että siellä ei vietetä eduskunta-, euro-, alue- ja kuntavaaleja, joihin liittyvissä tenteissä poliitikot valehtelevat kaikesta mahdollisesta. Vallassa olevat saavat siitä vielä palkkaa vero-/velkavaroista. Demokraattisesti.

”Tällä kertaa asiat ovat toisin”

”The four most dangerous words in investing are: ”This Time It’s Different.” – John Templeton

Kuplan syntymisen yhteydessä taustalla voi olla joku mullistava teknologinen murros (internet, tekoäly), halpaa rahaa helposti saatavilla (runsas likviditeetti), finanssiteollisuuden riskit piilottava innovaatio (subprime morgages) tai tuoreimpana koronatuet. Kun tällaisten tekijöiden siivittämänä nousukausi jatkuu pitkään, finanssihistoriaa tuntematon uskoo helposti, että tällä kertaa nousu jatkuu ikuisesti (Suomessa asuntojen markkinahintojen nousu). Tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin.

Kuplan puhkeamista tai syklin nousuvaiheen päättymistä ei pysty ajoittamaan. Vuokraustoimintayrittäjänä on kuitenkin parempi olla kärsivällinen kuin köyhtyä. Noususuhdanteet ovat yleensä kestoltaan pitkiä ja silloin on hyvä keskittyä kasvattamaan toimintaansa ja parantamaan kannattavuutta. Välillä tulee vaiheita, jolloin on tärkeämpää keskittyä tappioiden ehkäisemiseen ja rahan menettämisen välttämiseen. Parhaimmat tuotot voi tehdä silloin, kun on käytännössä, ei teoriassa, tekemässä etukäteen analysoituja ja harkittuja ostoja, jos muut myyvät paniikissa.

Luen parhaillaan The Big Print -nimistä kirjaa. Muistaakseni siinä mainitaan, että USA:ssa on noin 60 000 ekonomistia, jotka tekevät talousennusteita. FRED:in tilaston mukaan USA:n keskuspankissa työskentelee noin 22 000 ihmistä. ”Inflaatio on tilapäinen” -ennusteen epäonnistumiseen pystyi siis FED 22 000 työntekijän organisaationa. Valtaosa muista talousennustajista epäonnistui samoin.

Yksi Powellin tärkeimmistä tavoitteista on 2 %:n inflaatio. Tulospalkkiot antavat odotuttaa itseään. Lähes aina menee yli tai ali. Muistatko, mistä tiedät juuri kahden prosentin inflaation olevan maailmalle se oikea ja paras tavoite? 

---

 

 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:

---

Tuoretta sisältöä:

Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357

Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 19 – Ostan Asuntoja Podcast #356

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Innostuin puolustamaan naispuolisten massimuijayrittäjien verosuunnittelua. Hyvinvointialueen hallinnossa työskentelevän kuukausipalkan suuruisen vuosittaisen verosuunnitteluhyödyn poistaminen naisyrittäjiltä herätti monet ylistämään valtionvelainministeriä. Se oli hyvä konkreettinen esimerkki siitä, kuinka suomalaiset, osana yhtenevää Euroopan 27 maan federaatiota, ovat unohtaneet, kuinka talous kasvaa. Harva pysähtyi miettimään, mitä massimuija verosuunnittelueuroillaan tekee ja syntyykö sitä kautta kenties enemmän remonttitalouskasvua Suomeen kuin hallituksen tekemistä tulevaisuusinvestoinneista italialaisten kattoremontteihin on syntynyt.

Asuntolainakannan vuosilasku yhä positiivinen 0,5 %

Suomen Pankki julkaisi 30.4.2025 kuukausittaisen lainatilastonsa. Asuntolainakannan vuosikasvu oli edelleen negatiivinen 0,5 %. Selvyyden vuoksi kyse ei siis ole kasvusta vaan laskusta. Suomalaiset siis, edelleen, lyhentävät asuntolainojaan enemmän kuin nostavat uusia. Tästä seuraa lainakannan supistuminen. Tämä on rakennusalalle ja sitä kautta bruttokansantuotteelle, jonkinmoiselle talouden kasvun mittarille, huono asia. Velkavetoinen fiat-järjestelmä romahtaa, jos velkoja maksetaan pois vuodesta toiseen.

Talletuskannan vuosikasvu oli 2,8 % positiivinen. Massimuijatkin edustavat sitä pientä osaa, jotka asuntolainakantaa kannattelevat. Remontoivia asuntosijoittajia.

Kuluttajien luottamus jatkui epäluottamuksena

Asunnon ostoa tai talon rakentamista harkitsi 11 % kuluttajista. Kuluttajista 16 % suunnitteli käyttävänsä rahaa kodin peruskorjaamiseen seuraavan vuoden aikana. Ei mitään oleellista epäluottamuksen laskua.

Asiantuntijat näkevät mielellään Trumpin syylliseksi heikentyneeseen kuluttajaluottamukseen. Oheisen graafin 13 kuukauden palkkiväleistä mikään ei normaalinäköiselle avaudu selkeästi Trumpista johtuvaksi. Jokainen tolppa edustaa miinusmerkkistä luottamusta eli epäluottamusta. Kolme viimeisintä tolppaa kertovat epäluottamuksen hienoisesta laskusta. Silti en sanoisi, että epäluottamuksen lasku johtuu Trumpin toimista tai vihreiden Niinistön ylistämän puheenjohtajan suorituksista. Kuukauden kuluttua nähdään, romahtaako suomalaisten kuluttajien luottamus 2.4. alkaneesta tullihärdellistä.

Bkt:n kasvu kärsii jääpeitteestä

30.4.2025 julkaistiin tuotannon suhdannekuvaaja. Se enteilee, että Suomen talous olisi ollut 1. vuosineljänneksellä 0,1 prosentin kasvussa edelliseen neljännekseen nähden. Enteily tarkoittaa sitä, että tiedot tarkentuvat tulevaisuudessa. Suurennuslasia vaaditaan, jotta erottaa o,1 %:n kasvun vaakasuorasta viivasta. Joka muuten kuvaa helsinkiläisten kaupunkimaisten (virtuaali-isku tarkoitettu) vuokra-asuntojen markkinavuokrien nousua jo kolmelta neljännekseltä. 

Talousennustajat kuulevat ensimmäistä kertaa Trumpin tulleista ja nyt päivittyy ennusteet. Alaspäin. Trumpin tullit on ns. “Musta joutsen”. Hipsut tarkoittavat, että jokainen on halutessaan pystynyt kuulemaan ja näkemään tietoja Trumpin tariffeista vähintäänkin kuukausia ellei sitten 35 vuotta. 

Kauppasota siis uhkaa Suomen talouden toipumista ja jo ennestään haurasta julkista taloutta. Valtionvelainministeriön tuore talousennuste vuodelle 2025 on 1,3 %. Näyttäisi siltä, että kevät sulattaa jäät ja pinnan alla poreillut talouskasvu alkaa. Asuntolainakannan vuosikasvussa ja kuluttajien luottamuksessa odotettavissa on siis merkittävä kasvupomppu. YIT:n myymättömien asuntojen varasto supistuu 10X-enemmän kuin parinkymmentä vuosineljänneksessä.

Trumpin tullit tulivat voimaan 2.4. ja niiden aiheuttamat vaikutukset eivät näy näissä indikaattoreissa.

Julkisen talouden alijäämä pysyy (liian) suurena

Julkisyhteisöjen alijäämä oli 4,4 prosenttia suhteessa bkt:hen vuonna 2024 (USA:ssa vastaava luku oli 6,3 %). Suomessa julkisen velan osuus bkt:hen jatkaa kasvuaan. 

Pitkällä aikajänteellä Suomen ja EU:n trendi on surullinen. Julkistaloudet ovat yhä enemmän valtiovetoisia ja valtioiden velkaantuminen jatkuu. Mitä suurempi julkisen sektorin osuus, sitä aneemisempi talouskasvu. Toisten rahoja sijoittavat virkamiehet ja poliitikot sijoittavat niitä heikommin tuottaviin kohteisiin kuin mitä omia rahojaan sijoittavat. Helsingissä kokoomuksen lakkauttaman hitaksen parempi sosialistisen omistusasunto-omistamisen malli on tuonut Helsingin kaupungin myyntivarastoon 104/104 myymätöntä asuntoa.

Euroopassa on juuri koettu ainutlaatuiset sähkökatkot. EU:n komissio on julistanut, kuinka Euroopan sähköverkkojen vakaus on jatkossakin Euroopan ja komission tärkeimpiä tavoitteita. Ihan pokerinaamalla sama komissio, joka on edistänyt vihreän siirtymän agendansa alla vain epävarminta tuuli- ja aurinkoenergiaa. Sähköverkkoasiantuntijat ovat olleet samanlaisia sensuroitavia pellejä kuin pakotteiden toimimattomuudesta kertoneet tai intialaisten selviämistä koronapandemiasta käsidesin ja 2 metrin sosialistisen etäisyyden avulla ihmetelleet. Politiikkaan kuuluvat ideologiat ja muunnellun totuuden kertominen. Kun se tuodaan mukaan rahajärjestelmään, energiaan ja sotilaallisiin hyökkäyksiin, seuraukset ovat monin verroin vakavampia kuin vappusatasen lupaaminen, joka perutaan heti vaalien jälkeen.

Mitä vuokranantaja ja asuntosijoittaja voivat tästä oppia?

Eivät juuri mitään. Paitsi sen, että valtamedioissa jokaisen pienenkin auringonsäteen varmana kesän merkkinä tunnistaneet talousennustajat ovat olleet asuntosijoittajan kannalta liian innokkaita ennustamaan nopeita piristymisiä. 

EKP on laskenut ohjauskorkoaan jo 7 kertaa. Kuusi laskukertaa pitäisi jo näkyä merkittävinä piristymisinä yllä mainituissa mittareissa, jos palaa lukemaan ennusteita siitä, mitä ajateltiin vuosi sitten alkutalvesta, kun ensimmäinen ohjauskoron “elvyttävä” lasku häämötti kesäkuussa 2024. Nyt lasketaan talousennusteita. Jälleen kerran.

Vieläkin ehtii rauhassa tutustumaan asuntosijoituskohteisiin, tekemään laskelmia ja tarjouksia sekä neuvottelemaan. Arvioi huolellisesti asunnon soveltuvuutta vuokrakodiksi. Älä maksa liikaa. Opiskele neuvottelutaitoja ja tavoittele asuntosijoitusdiilejä, jossa olisi ostohetken turvamarginaalia sille, että jotkut oletukset toteutuvat hitaammin tai pienempinä. 

Lue myös: Kun keskuspankki Suomen asuntomarkkinat piristytti – Blogi #460

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun

Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa

Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Pankista ei saa rahaa – mahtavaa!

---

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Taolaiset viisaudet on tulleet stoalaisten viisauksien rinnalle:

---

Tuoretta sisältöä:

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 18 – Ostan Asuntoja Podcast #352

Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351

Aion tulla miljonääriksi Susanna Kisner Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #349

Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Nyt alkaa olemaan puolitoista vuotta kulunut siitä, kun hallitus päätti muuttaa Suomen typerintä veroa, varainsiirtoveroa, siten, että nuorimmat ja vähävaraisimmat ensiasunnonostajat tuotiin myös typeryysveron piiriin. Kokoomus tulee ottamaan ikuisen kunnian pääministeripuolueena tästä(kin) typeryydestä. Asuntomarkkinoiden piristämiseksi ainoa oikea tapa olisi ollut varainsiirtoveron poistaminen. Kuten kaikki tietävät. Ja sukupuuttoon kuolleet journalistit löytäisivät kokoomuslaistenkin aina sanoneen.

Kun asuntokaupan dopingaineella piristetty volyymi nousi marras-joulukuussa 2023, asiaa tuntemattomat rynnistivät faktana kertomaan, että asuntokaupan pohjat on pysyvästi taaksejäänyttä aikaa. Journalistit olisivat tarkistaneet, miten kävi, kun varainsiirtovero aikoinaan typerästi tuplattiin. Valtamediat tarjosivat alustojaan näille asiaa tuntemattomille auliisti.

Samoihin aikoihin alettiin tuntemaan asiaa siten, että Euroopan Keskuspankki laskisi suomalaisten asuntolainojen yleisintä viitekorkoa, 12 kuukauden euriboria, kesäkuussa 2024. Parhaimmat tiesivät jopa sellaisesta päätetyn. Tällä tavalla asiaa tuntemalla pystyi tietämään, että asuntokauppojen pohjat olivat vielä varmemmin takana. Sukupuuttoon kuolleet talousjournalistit kaivoivat juttujaan siitä, miten keskuspankin aikaisempien ohjauskorkojen yhteydessä oli käynyt. Uuden ajan asiantuntijat jatkoivat voittokulkuaan.

Tammi-maaliskuussa 2024 selvisi, miltä meno tuntuu kahden kuukauden heroiinin käyttämisen jälkeen, kun vieroitushoito alkaa. Asiaa tuntevat luonnollisesti kertoivat, että asuntokaupan volyymit saavuttivat uudet pohjansa. Odotetusti, tietysti. Samat asiaa tuntevat, jotka olivat juuri tietäneet päinvastoin. Vieroitusoireet tuntevat tiesivät kertoa, että oikea piristyminen alkaa kevättä kohti, kun keskuspankki laskee asuntolainojen korkoja kesäkuussa ihan konkreettisesti.

Kesäkuussa 2024 asiaa tunnettiin jo enemmän sillä tavalla, että taloyhtiöiden yhtiökokouksissa lasketaan rahoitusvastikkeita ja keskuspankissa ohjauskorkoja. Ihan tarkkaan ei tiedetty, kuka laski 12 kuukauden euriboreja ja vielä vähän eri tavalla kuin asiaa tuntevat euriborkorkoisia asuntolainoja myöntäneet pankit graafeihinsa olivat piirtäneet. Välillä laski ihan liian hitaasti. Sitten ihan liian nopeasti. Biden onneksi jatkaisi toisen kauden. Sen tiesivät kaikki asiaa tuntevat varmasti. EKP laski ohjauskorkoaan kertoen samalla, että laskuja tehdään hitaasti ja korkeintaan joka toisessa kokouksessa. Asiat tuntevalla varmuudella.

Asiaa tuntevat tunnisti siitä, että huonot ostopäällikköindeksit, laskeneet talousennusteet ja matalammat tuottaja- ja kuluttajahinnat (asiaa tuntevien kielellä aina ns. inflaatio, joka ei koskaan ole fiat-rahajärjestelmän ominaisuus #sarkasmi) olivat kerta toisensa jälkeen hyviä uutisia. Ne nimittäin mahdollistaisivat keskuspankin ohjauskoron seuraavan laskun. Näitä huonoja uutisia asiaa tuntevat tunnisti siitä, että huonot uutiset kumottiin “mutta” -sanalla alkavalla lauseella. Perässä oli kuohujuoma- ja vappuemojit. 

Syksyllä 2024 ei ollut enää epäilystäkään siitä, etteikö pinnan alla poreilisi. Asiaa tuntevat copy pastasivat “pinnan alla poreilee” -kommentin muilta asiaa tuntevilta. Siitä tunnisti aidon asiaa tuntevan. “EKP laskee ohjauskorkoa ja huonontaa talousennusteita” = “pinnan alla poreilee”. “Higher for longer” oli hieno enkkutermi, jota kansainväliset asiaa tuntevat osasivat käyttää, kun kuvasivat globaalia taloutta niin vahvaksi, että tunsivat selkäytimessään, kuinka korot pysyvät korkealla pitkään. Asian tuntemista ei vielä häirinnyt se, että EKP oli tehnyt 0,25 %-yksikön laskuja faktatiedoista poiketen liian tiheään tahtiin. Demokraattisesti valittu Harris voittaisi vaalit. Tiesivät Bidenin terävyyden 3,5 vuotta tunnistaneet huipputuntevat asiaihmiset. EKP:n pääjohtaja tunnisti Suomen yhdeksi Baltian maista, joissa inflaatio oli käynyt jopa 20 %:ssa. Keskusohjaamossa on aina luotettavin tieto.

“0-korot ovat vielä mahdollisia” kertoi Aki Kangasharju Suomen Vuokranantajien tapahtumassa juhlayleisölle. 10/10 pistettä herralle, joka uskaltaa olla eri mieltä vallitsevan asiaa tuntevien faktan kanssa. Muillakin asiaa tuntevilla oli ensimmäiset epäilyt heränneet siitä, voisiko pinnan alla poreilu jäädä jäiden alle. “Biden on terävä” -asiantuntijat täyttivät “Trump on hullu” -uudelleenkoulutusseminaarit. Osa asiaa tuntevista vähensi “mutta” -lauseita ja kuohuviiniemojeja kertoessaan huonoista uutisista. ”Inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa”-viesti oli ollut matkalla vuoden. Se kerrottiin nimittäin vuotta aikaisemmin inflaatioasiaa tuntevien toimesta samaisen tapahtuman yleisölle.

EKP jatkoi ohjauskorkojen laskua. Tammi-helmikuu 2025 oli asiaa erityisen pätevästi tuntevien mukaan huikeaa asuntokaupan nousuhuumaa. Tähän huumaan pääsi sillä, että unohti vertailukuukausien eli tammi-helmikuun 2024 olleen varainsiirtoveroheroiinin vierotuskuukausia. Huippuerityissuperasiantuntijoita. Helmikuussa Helsinkiä uhannut asiantuntijoiden asuntopula realisoitui uutena ennätyksenä tarjolla olevien vuokrayksiöiden määrässä. 

Tämä huru-ukkoteksi on kirjoitettu tuoreeltaan sen jälkeen, kun Euroopan Keskuspankki on laskenut ohjauskorkojaan 7 kertaa, joista 6 kertaa putkeen joka kokouksessaan. “Higher for longer” olikin tilapäinen. Sentään tilapäisyyden asiaa tuntevat tunsivat oikein. Vain asia oli eri. Vieläkin löytyy asiaa tuntevia, jotka tietävät näiden laskujen olevan elvyttävää eliksiiriä. Kukaan ei tosin tiedä, montako annosta pitää ottaa ennen kuin annostelija eli keskusohjaaja ei aina eliksiirin jakamisen yhteydessä sanoisi: “Huonommat talousnäkymät” -kuohujuomatervehdystään. Kiitettävä arvosana kuitenkin keskuspankkiirille siitä, että viestissä ei ollut hitustakaan FED-kolleegan ”talous on vahva ja vastustuskykyinen” -tuttua asiantuntemusta.

Mistä on kysymys?

Kysymys on skenaarioista ja niiden toteutumisen todennäköisyydestä. Oikea asiantuntija on sellainen, joka ei vahingossakaan anna mielikuvaa siitä, että osaisi ennustaa faktapohjaisesti, miten tulevaisuus kehittyy. “En tiedä” kuuluu aidon asiantuntijan sanavarastoon. Myös “olin väärässä” kuuluu sinne. 

Keskuspankki ei laskea ohjauskorkoa hyviin uutisiin. Se on ollut oman skenaariotyöskentelyni yksi pääteesi. Keskuspankki on reaktiivinen. Se on ollut toinen pääteesini. Keskuspankilla on näyttöä liian hitaasta reagoinnista, joten olen ottanut sen kolmanneksi pääteesiksini. Seitsemän ohjauskoronlaskua vahvistaa tätä jälleen kerran. Pääskenaarioni on ollut koko ajan, että talous ei ole niin vahva kuin asiaa tuntevat tuntevat. Siihen kuului myös se, että koronatoimien aiheuttama hintashokki korjaantuisi itsestään logistiikkainsinöörien toimesta ilman keskuspankkien ohjausta. Keskuspankit aiheuttaisivat tarpeetonta rasitetta talouksille nostamalla ohjauskorot liian nopeasti ja tasolle, jota markkinat eivät kestä. Kenties tämä selittää sitä, miksi 12 kuukauden euribor ei tottele ohjausta, vaan laskee koko ajan liikaa.

Pääskenaarioni toteutumisen todennäköisyys on vaihdellut, mutta se ei ole laskenut kertaakaan alle 50 %:n. Se ei myöskään ole kertaakaan ollut 100 %. En voi siis julistautua osaavani ennustaa tulevaisuutta, kun en kertaakaan nähnyt sitä varmuudella toteutuvaksi. On parempi olla nöyrä. Skenaarioita on hyvä olla useampia. Se, että pääskenaarioni mukainen ura jatkuu, voi hyvinkin selittyä sillä, että seuraan vääriä tunnuslukuja ja kuuntelen vääriä näkemyksiä tai ymmärrän ne väärin ja onni on selittävä tekijä. 

Oma pääskenaarioni on edelleen se, että euroalueen talouskasvu on matalampaa ja hintojen nousukehitys vaisumpaa. Joku politiikkatoimi-ilmoitus voi heilauttaa korkoja ylöspäin ja se voi kestää viikkoja. Kun korkosijoittajilla on aikaa pohtia, todennäköisin trendi eli pääskenaarioni on edelleen laskeva. Matalammat talouskasvu- ja hintojen nousuodotukset jatkuvat. Euroopan Keskuspankin ohjauskorkojen lasku jatkuu pääskenaariossani. Tämän voisi toki muuttaa joku maalaisjärkinen konkreettinen faktatieto vaikkapa Saksan käynnistyvistä ydinvoimaloista, Suomen hiilinielusakkojen peruminen tai EU-kompostihallinnon lakkauttaminen sääntelyn karsintatoimena. 

Korkokäyrien trendejä on hyvä katsoa omin silmin. Niihin voi jopa piirtää kynällä 2.4.2025 tariffipisteen, jos epäilee sen olevan kaiken juurisyy. Huomaa nopeasti, että ongelmien trendi on näkyvissä. Tariffit voivat kenties laukaista jotain. Käsikranaatissa on sokka. Tariffit eivät ole käsikranaatti. Sokka kenties. Eurooppa on unohtanut, miten talous kasvaa. Politiikkaa ja sosialismibyrokratiaa lisäämällä talouskasvua ei saada kestävästi lisää. Taitavaa ja härskiä, usein julmaa ja raakaa, globaalia valtapeliä pelaamalla kyllä. 

Mitä asioita tunnetaan tulevaisuudessa?

Koko kirjoitus on luonnollisesti tuttua huru-ukkotyyliä, jossa vastuu on aina lukijalla. Loppuun voi vakavoitua sen verran, että arvailee, voisivatko asioita tuntevat nähdä seuraavaksi Euroopan Keskuspankin olevan USA:n keskuspankkia mahtavampi, euron ottavan reservivaluutan ja turvasataman paikan USA:n dollarilta ja eurodollarissa euro-sanan tarkoittavan euroa ja petrodollarin muuttuvan petroeuroksi. Basel 1, 2, 3… toimii aina ja ratkaisee. Myös Trumpin hallinnon kieltämän dollari-CBDC:n sijaan nähdään suurella innolla tulevaa euro-CBDC:tä, joka tulee olemaan huikea menestystarina, vaikka kukaan ei tiedä, mitä ongelmia se ratkaisisi ja mitä lisäarvoa se toisi. Nigerialaiset ei omaansa ottaneet. Sivistyneet eurooppalaiset on viisampia.

“Let’s be careful out there” totesi poliisimestari Hill Street Blues -televisiosarjassa muinaishistorialliselta kaudelta, jolloin poliisit jahtasivat rosvoja.

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

---

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Taolaiset viisaudet on tulleet stoalaisten viisauksien rinnalle:

---

Tuoretta sisältöä:

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 18 – Ostan Asuntoja Podcast #352

Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351

Aion tulla miljonääriksi Susanna Kisner Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #349

Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok