Ostan Asuntoja

Jos sijoitusasuntoja on 1-3 kappaletta eikä niiden määrää ole tarkoitus kasvattaa, maantieteellisen hajauttamisen hyötyjä joutuu pohtimaan eri tavalla kuin kasvuun pyrkivä asuntosijoittaja. 

Omistamalla vain yhden sijoitusasunnon, tulee maksimoineeksi maantieteellisen riskin. Jos tuo yksi sijoitusasunto on hankittu Helsingistä 200 000 eurolla, sen käypä vakuusarvo pankissa on saattanut laskea 40 000 euroa samalla kuin lainanhoitomenot ja hoitovastike nousta ja markkinavuokra laskea absoluuttisina euroina eniten Suomessa. Toinen asuntosijoittaja on voinut hankkia asunnon samanaikaisesti monesta 100-300 kilometrin säteellä Helsingistä sijaitsevasta pienestä kaupungista 20 000 eurolla. Ääritapauksessa sen vakuusarvo pankissa on voinut laskea 20 000 euroa. Lainanhoitomenot ovat voineet nousta absoluuttisina euroina vähiten Suomessa ja vuokraan on voinut tehdä pieniä tasokorotuksia. 

”Suomen asuntomarkkinoita” ei ole koskaan näin selvästi voinut nähdä olemattomiksi. Paikallisuus on lyönyt lekalla päähän, jos on ajatellut asioita liian yleisellä tasolla. Harva kuukausipalkkaa tulevaisuusennustajan työstä saava löytää ”mitä minä sanoin” -itsekehuaineistoa 5 vuoden takaa todisteeksi. Seuraavatkin 5 vuotta voivat yllättää tulevaisuusennustajat. Tai sitten tulevaisuus voi päättää totella ennustajien näkemyksiä viime vuosia kiltimmin.

Ennustuskyvyttömälle asuntosijoittajalle viime vuosien historiakehitys on osoittanut sen, että ”kaikki yhden kortin varaan” -asuntosijoittaneet ovat olleet sitä suuremmissa vaikeuksissa, mitä vahvemmin pääkaupunkiseutu on ollut salkussa edustettuna. Kojamon toimitusjohtajien katsaukset 5 vuoden ajalta lukemalla saa hyvän käsityksen, kuinka vaikeaa on nähdä tulevaisuutta. Isoille markkinaehtoisille toimijoille kokonaisia vuokrataloja kehittäneistä ja rakentaneista yrityksistä moni on vaatinut veronmaksajien sosialisoimaa ARA-tehohoitoa jo aivan liian pitkään. Joidenkin yritysten johtoon on liimautunut ”vihreän siirtymän” -ilmastonmuutosmantra tavalla, joka edellyttää johtajien vaihtomyllyä. Muuten ARA-letkujen irrottaminen johtaa potilaan kuolemaan.

Käydään läpi syitä, miksi maantieteellinen hajautus on ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tärkeää.

1. Suoja paikallisia markkina- ja valtakunnallisia sääntelyhäiriöitä vastaan

Maantieteellisen hajauttamisen ajattelumallin perusteisiin kuuluu olla altistamatta koko asuntosalkkuaan paikalliselle markkinahäiriölle. Tähän ei ole olemassa yhtä oikeaa oppikirjamaista sääntöä, mitä altistaminen tarkoittaa ja miten sen aiheuttamaa riskiä pienennetään. Yleisesti voi ajatella, että kaikkien ollessa valtamedioissa yhtä mieltä siitä, mikä on paras maantieteellinen valinta asuntosijoittajalle, silloin yksimielisyys on jo hinnoissa ja kaikkien yksimielisten suunnitelmissa yksimielisenä lähtöparametrinä. 

Jos enemmistö on julkisuudessa jo muutaman vuoden ajan kertonut tehneensä strategisen päätöksen ”keskittyä kasvukolmion kärkikaupunkeihin pk-seutua painottaen”, enemmistöä seuraamalla tulee ostaneeksi sijoitusasuntoja matalalla tuotolla ja korkealla riskillä. Valtavirta ei edes tunnista tällaista ”matala tuotto/korkea riskiodotus” -paria. Täytin juuri Suomen Vuokranantajien kyselyn, jossa sentään on tarjolla ”muu, mikä” -vaihtoehto, johon huru-ukkona voin kirjoittaa hakevani ”korkea tuotto/matala riski” -vaihtoehtoa -asuntosijoittamisesta. Valtaosa ei myöskään osaa ajatella, että kolmen prosentin ympärillä pyörivä vuokratuotto, muuttuva 0-korko ja negatiivinen kassavirta Tilastokeskuksen osoittamassa laskevan markkinavuokran trendissä olevassa Helsingissä edustaisi ”matala tuotto/korkea riskiodotus” -paria. Sitä ennakkomarkkinoinnista jotkut kilpaa tavoittelivat.

Jos tiedät blogeja, jossa tästä kerrottiin, laita viestiä ja mainitsen kyseiset blogit Ostan Asuntoja Podcastissa. Sijoitusasunnot .com ja Asuntosalkunrakentaja .fi edustivat julkisesti kertomalla, etteivät keskity tai toimi pääsääntöisesti pääkaupunkiseudun markkinoilla, koska eivät pystyneet sieltä tukkuostamaan asiakkailleen kohteita hinnoilla, jotka toimisivat laskennallisesti hyvin vuokraustoiminnan käytössä, kun yksittäisiä asuntoja myydään asiakkaille. Heidän blogejaan olen jo vuosikymmenen jakanut.

Kirjoitin erillisen kirjoituksen siitä, kuinka sosialistisesta ARA-tuotannosta on realisoitunut aito riski niillä paikallisilla asuntomarkkinoilla, joissa ARA-tuotanto on vielä ollut matemaattisesti mahdollista. Helsinki ja pääkaupunkiseutu elää jo ties kuinka monetta vuotta tämän ongelman kanssa, jota Orpon hallituksen Ympäristöministeriö on aktiivisuudellaan syventänyt ja pitkittänyt. Kun ongelmatiikka on otsaluullakin näkyvissä, enää ei voi olla varma edes siitä, onko tämä vahva varoitussignaali siitä, että Tampereen, Turun ja Oulun päättäjäeliitti tekee kaikkensa pahentaakseen tilanteen kaupungeissaan Helsingin parasta käytäntöä monistaen. 

Korporatismi realisoi markkinatalousvuokranantajan poliittisen sosialistisen ARA-riskin – Blogi #489

Selvyyden vuoksi omaan hajautukseeni kuului pitää Helsingin vanhat asuntoni salkussani ja hankkia sinne valikoituja kohteita Tampereen uudistuotannosta. Kuukausipalaveri 27 Osassa 2 selitin, etten osannut arvioida oikein positiivisen luottorekisterin ja pankkisääntelyn käytännön soveltamisvimmaa omassa henkilökohtaisessa omistuksessani olevan vakuusmassan lainasalkun jälleenrahoitus- ja uudelleenjärjestelyikkunan sulkeutumisessa. 

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 27 Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #389

Osakiitos maantieteellisen hajautuksen, koko vuokraustoiminnan käytössä oleva asuntosijoitussalkkuni on toiminut juuri kuten pitääkin eli suojannut toimintaani tällaisia paikallisia markkinoita koskevia ylitarjontashokkeja ja valtakunnallisia sääntelytsunameita vastaan. Erilaiset tukileikkaukset eivät myöskään ole osuneet omaan toimintaani niin merkittävästi, koska olen hajauttanut mikrosijainnit siten, että pääkohdeasiakassegmenttini ei ole ollut opiskelijat.

2. Vuokratulojen vakaus vs keskuspankin epävakaus

Valtavirrassa uskotaan vakaasti, että keskuspankin tehtävänä on euron ostovoiman vakaana säilyttäminen. Lähes yhtä vahva usko on siihen, että keskuspankki on siinä tehtävässään onnistunut. Lähes kaikki nämä uskomukset omaavat uskovat myös siihen, että virallinen 2,0 prosentin vuosittainen ostovoiman heikentämistavoite vakauttaa euron ostovoimaa paremmin kuin 1,0 prosentin tai 0,0 prosentin heikentämistavoite vakauttaisi. Vaikka näin uskoville jakaisi videoklipin Jay Powellista, FED:in pääjohtajasta, kertomassa, että 2,0 prosentin tavoite on syntynyt hihaa ravistamalla, he uskovat silti, että se on Nobel-tason taloustiedetohtorien kehittämä kymmenesosan tarkkuudella optimaalinen luku. Voisivatko 1,8 % tai 2,2 % olla parempia tavoitteita? Tätä ei koskaan kysytä, koska 2,0 % on ravisteltu joskus Uuden Seelannin keskuspankin toimesta. Siitäkin löytyy videoklippi, jossa nauretaan ihmisten tyhmyydelle uskoa jotain tällaista. Naurajina keskuspankin työntekijät.

Maantieteellinen hajautus mahdollistaa myös vuokratulojen vakauden lisäämisen. Lähtökohtaisesti markkinavuokrat ovat erittäin vakaita. Keskuspankkiirien korkokokousten alkua minuuttiminuutilta odottavat eivät aina näytä muistavan, että valtava vuokralaismassa ei toimi vastaavasti odottaen, nouseeko vai laskeeko heidän vuokransa. Pk-seudun asuntomarkkinoilla laskevien markkinavuokrien valtavirtasumussa kulkeva ei välttämättä pysty käsittämään, että Suomesta löytyy varmaan 100 kaupunkia, jossa vuokrat eivät ole laskeneet viimeisen kymmenen vuoden aikana. Vaikka kuinka sanoisin, ettei minun ole tarvinnut Nokialla koskaan laskea vuokrapyyntejä, vaan niitä on voinut nostaa, moni luulee, että valehtelen. Jos vielä lisäisin, että asuntojen markkinahinnat ovat säilyneet suhteessa vakaina keskuspankin reagoidessa jyrkillä ohjauskorkojen nostoilla markkinakorkojen perässä, se menee yli ymmärryksen. 

Asunnot ovat korkoherkkä omaisuuslaji. Sijainnit, jotka eivät nähneet 0-korkoajan loppusuoralla isoja markkinahintojen nousuja, eivät myöskään ole nähneet korkojen nousua seurannutta isoa markkinahintojen laskua. Kehitys on lineaarisempaa, suoraviivaisempaa, vakaampaa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan hajautukseen kuuluu hakea tylsiä sijainteja. Jos sijaintiin liittyy seksikkäitä ”sadan vuokralaisen jono näytölle kiersi kulman ympäri”- tai ”ostajat tarjosivat yli pyyntihintojen” -otsikoita, ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana voi suurella todennäköisyydellä nähdä, että tilanne ei jatku vakaana vuodesta toiseen seuraavat kymmenen vuotta. Joko ahneet kapitalistit tai ääniä valheillaan ostavat poliitikot saapuvat paikalle. Pahimmillaan molemmat, kuten Helsingissä kävi.

3. Syklien hyödyntäminen

”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja ymmärtää erilaisia syklejä pyrkien ratsastamaan niiden aalloilla ja välttämään laskuveden pohjakosketuksia. ”Suomen asuntomarkkinat” -termin hyödyttömyys ei ole oman asuntourani aikana ollut koskaan näin selkeästi nähtävissä. Tämä tekee maantieteellisen hajauttamisen tärkeyden ymmärtämisen helpommaksi. Rovaniemeläiset byrokraatit miettivät kieltävätkö turismin vai opiskelun kaupungissa ratkaistaakseen asuntopulan. Helsingin kokoomuspormestari vaatii hallitukselta sosialististen ARA-toimien jatkamista asuntojen ylitarjonnan varmistamiseksi myös 2030-luvulle asti.

Kokemattomia ja osaamattomia asuntosijoittajia houkuttaa erilaisten asuntojen transaktioista tulonsa saavien valemedioissa helposti läpimenevät termit. Luvassa on mustavalkoisessa värimaailmassa joko rikkauksia tai täystuhoa. Valitse kahdesta. Todellisuudessa maantieteellistä hajauttamista ymmärtävä asuntosijoittaja pyrkii hakemaan useamman asuntosijoittamisen kannattavuuden elementin kautta liukukytkinmäisesti koko vuokraustoimintaansa suojaavaa yhdistelmää:

• Kasvavia sijainteja, joissa matalan kassavirran vastineena olisi vakuusarvon ja vuokrien nousupotentiaalit myötäsyklisen markkinan aallolla ratsastaen
• Lineaarisia sijainteja, joissa vakaan kassavirran rinnalla olisi odotettavissa pientä vakuusarvojen nousua ja vakaata markkinavuokrakehitystä
• Hieman taantuvia sijainteja, joissa korkea kassavirta saavutetaan heti matalan hankintahinnan seurauksena ja vuokratason odotetaan pysyvän vakaana uudisvuokratalo- ja ARA-tuotannon puuttumisen ansiosta
• Kehittyviä sijainteja, joissa kysynnän kasvu on vasta alkanut ja sen odotetaan jatkuvan tarjonnan kasvua nopeampana

Selvyyden vuoksi Helsingin Ullanlinna ja yhden suuren työnantajan lopettamisesta kärsivä pikkukaupunki eivät kuulu tuohon neljän ranskalaisen viivan listaan. Ne edustavat enemmänkin esimerkkejä mustavalkoisesta valemediakielestä, jota pitkäjänteisen asuntosijoittajan tulee oppia välttämään. Esimerkin omaisesti minua pyydettiin yhtenä loppukesänä mediapaneeliin, jossa kerrottasiin ”syksyn voittajista asuntomarkkinoilla”. Jouduin kieltäytymään vedoten siihen, etten ymmärrä mitään ”asuntomarkkinoista”, joilla voitetaan ja hävitään yhden vuodenajan aikana.

Oman ajattelukykyni rajoissa suomalaisen yksityisen vuokraustoimintayrittäjän mahdollisuuksia kannattaa hakea ja suuria virheitä pyrkiä välttämään sijainneilta, joilla brysselisaation vaikutukset eivät ole suurimpia. Tämä ei ole helppoa, koska se edellyttää lähtökohtaisesti ajattelemaan asioita sellaisen ajattelumallin kautta, jonka lähtökohtana on EU:n toimien jäsenmaitaan heikentävä, ei vahvistava, kehityssuunta. Kyse ei ole salaliittoteorioista eikä äärioikeistolaisuudesta, vaan käytettävissä olevan tiedon pohjalta ajattelusta omia aivoja käyttäen. 

Vuokraustoimintayrittäjän ylimääräisten kassavirtojen ja pääomien maantieteellinen hajauttaminen

Jos suomalaisen yrityksen liiketoiminta perustuu lapin lehmänmaitoon tehtyyn jäätelöön, jota on makeutettu suomalaisella luomuhunajalla, tätä liiketoimintaa ei voi hajauttaa Kiinaan ja Meksikoon mahdollisimman kauas brysselisaation lehmille aiheuttamasta uhasta. Suomessa vuokrakoteja tarjoavan vuokraustoimintayrittäjän ydinliiketoiminta on samanlaista. Toiminnan Suomi-riski on 100 %. 

Pakottavan lainsäädännön myötä Suomi-riskiä tulee eläkeyhtiöiden sijoitusten kautta. Sitä tulee sosialistisen ARA-järjestelmän kautta, joissa velkojen korkosuojauksen tappiot on sosialisoitu. Solidiumin kautta tulee lisää pakottavaa Suomi-riskiä. Lista on loputon, mihin äänestämällä ei voi vaikuttaa, koska tarjolla ei ole yhtään markkinatalouspuoluetta. Ehdokkaita kyllä, mutta heidät kammetaan dinosaurusten toimesta sivurooleihin, jos eivät nopeasti käännä takkiaan. 

Suomen osuus globaaleista tai EU-maiden pääomamarkkinoista on 1-2 prosenttia. Suomalaisen vuokraustoimintayrittäjän tulisi, minun mielestäni, hajauttaa valtavaa Suomi-riskiään sijoittamalla vapaat ylimääräiset kassavirrat ja pääomat tavoilla, joissa ei ole Suomi-riskiä brysselisaatioriskeineen tai sitä on mahdollisimman vähän. Ei siis Helsingin pörssin suomalaisyhtiöihin eikä pankkien Suomi-rahastoihin. Itse olen hajauttanut myös pankkijärjestelmän ulkopuolisiin vastapuoliriskittömiin kohteisiin. Tämä siksi, että luottamukseni keskuspankkijärjestelmään, jälleen kerran valtavirrasta poiketen, on matala.

Alla Kuntarahoituksen pääekonomistin twiitti 18.12.2025.

5 käytännön ohjetta, joita itse aion noudattaa 2026

Erittäin varovaiset laskentaoletukset. En ole koskaan olettanut laskelmissani tulevaisuuden markkinahintojen ja -vuokrien nousua. Nyt olen varovaisempi niihin liittyvän potentiaalinkin osalta. Sijainnin pitkäjänteisen vakauspotentiaalin arviointi on tärkeämpää. Kassavirta tarjoaa suojaa.

Riittävä turvamarginaali. Itse en näe vielä riittävää määrä datapisteitä, jotta uskaltaisin tehdä kauppoja tyydyttävistä diileistä. Vanhojen asuntojen hintalaskun päättymisestä ei omalla verkkokalvollani näy vielä(kään) riittävästi merkkejä tilastollisista indikaattoreista. Diilin pitää olla hyvä ja mielellään erinomainen, jotta turvamarginaalia on riittävästi. Vältän sijainteja, joihin käynnistyy uusia ARA-kohteita. Sijainnit, joissa Vuokraovi näyttää useamman ARA-toimijan kalliimpia ”heti vapaa” -asuntoja ”vanhemmat ensin” -listan kärjessä voivat tarjota hyvän turvamarginaalin, jos myymätöntä uudistuotantoa ei ole ja kaupunki kasvaa.

Lisäarvoa tuottavan työn tekemisen mahdollisuus. Yritän painottaa sellaisia sijainteja, joissa on aitoja mahdollisuuksia tehdä oikeaa lisäarvoa tuottavaa työtä. Vältän sijainteja, joissa on määrällisesti suuri osuus työntekijöitä julkishallinnollisissa ja kolmannen sektorin hallintotehtävissä. Näitä uhkaa sekä valtion muuttuminen rahoituskelvottomaksi että tekoäly. Erityisesti vältän sijainteja, joihin yhdistyy vielä sosiaaliturvan varassa elävien suuri osuus.

Neuvottelutaitojen hyödyntäminen. Asuntomarkkinoiden seurantaeliitti näyttää olevan lähes yksimielisesti kiinnostuneita vain samanmielisten näkemyksistä. Riippumatta siitä, kuinka vääriä ne ovat viime vuosina olleet. Näistä vääristä näkemyksistä on seurannut pitkästä aikaa potentiaali, jossa neuvottelemalla on mahdollista tehdä hyvästä diilistä erinomainen. 

Nöyryys ja likviditeetti. En osannut nähdä, että epärationaalisuus jatkuu Suomessa näin pitkään. Mitään epävarmuutta ei ole enää siitä, että Suomi olisi Kreikan tiellä. Kreikka maksaa ensimmäisen lainansa etupainotteisesti pois. Suomessa on nollan prosentin näkymä sille, että äänestäjät valitsisivat eduskuntaan kokoonpanon, joka ei jatkaisi raivoisan epärationaalista tuhovimmaa. Valtion velkaantumisjunaa ei pysäytä mikään. Paitsi suistuminen kiskoilta.

En ole vielä keksinyt lopullista vuoden 2026 teemaa itselleni, mutta ”taselinnake” tuntuu tällä hetkellä sopivalta termiltä. Uskon, että rahoituskelpoiset asuntosijoittajat pystyvät tekemään hyviä diilejä vuonna 2026.

Edelletykset saavuttaa taloudellinen vapaus asunnoilla vuosikymmenessä? – Blogi #490