Keskuspankin ohjauskoron nosto-odotukset suosivat ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa – Blogi #512
Euribor-korot kääntyivät nousuun heti Iranin konfliktin alettua maaliskuussa. ”Markkinat” eivät suinkaan ole yhtenäinen samanmielisten massa, jossa kaikki ajattelevat, että öljyn tarjontashokista seuraava kustannusten nousu osuu kuin tikka keskuspankin rahapolitiikan kiristysnapaan. Osan mielestä se on juuri oikea toimenpide. Toisten mielestä se on väärä toimenpide, mutta he odottavat, että keskuspankki tekee sen kuitenkin. Trichet teki sen 2 kertaa. Ensin finanssikriisin keskellä ja sitten eurokriisin alla.
Ensimmäisen tason ajatteluun kuuluu harmitus siitä, että korot nousevat, josta seuraa taas kassavirtahaasteita. Ehkä marginaalitkin nousevat ja lainansaanti vaikeutuu. Unelma alle kakkosen painuvasta 12 kuukauden euriborista karkaa taas kauemmas. Nouseeko rahoitusvastikekin? ”Näin synkkää kehitystä en povannut” lausuu ”Korot nousee aikaisintaan 2024” -povauksen tehnyt.
Korona-aika sotki tilaustoimitusketjut… ja silmäaivokanavat
Marinin vasemmistohallitus aloitti joulukuussa 2019, muutama kuukausi ennen koronaepidemian leviämistä ja siitä seuranneita koronatoimia. ”Nyt tulee rahaa”- ja ”Suomella on varaa” -narratiivit johtivat monien muiden valheellisten narratiivien seurauksena siihen, että Valtiontalouden tarkastusviraston mukaan menoja lisättiin yli 40 miljardilla eurolla neljässä vuodessa, josta suurin osa ei liittynyt koronaan. Kymmenen miljardin vuosittainen menokarsinta ei ole onnistunut Orpon hallitukselta. Oppositiolla ei ole edes ajatuksen itua kytemässä, mistä voisi löytää edes yhden karsittavan miljardin, joita vasemmistohallitus aikanaan kylvi ympäriinsä.
Antti Lindtman aikoo leikata epäluottamuksesta. Tämä valtion budjetin tasapainottamiskeino ei takuulla uppoa siihen kansanosaan, jolla yhä on edellytyksiä allokoida omia pääomia tai saada asuntolainaa. Jos ei elä luolassa tai ole aivokuollut, tietää kyllä, että valtion menot ovat kasvaneet hurjasti, mutta se ei helposti näy yksityisellä sektorilla työskentelevän nettoveronmaksajan kokemina parannuksina.
Mihin kaikkeen tämä vakaa kuluttajien epäluottamus päättäjiä kohtaan asuntomarkkinoilla kanavoituu? Niin pitkään, kun asumiselle on tarvetta, se kanavoituu yhä enemmän vuokra-asumiseen. Mihin kaikkeen yli 500 000 suomalaiseen kohdistuneet asumistukileikkaukset asuntomarkkinoilla kanavoituvat? Halvempaan asumiseen.
Koronatoimet aiheuttivat globaalien tilaustoimitusketjujen rikkoontumisen. Putinin hyökkäys Ukrainaan syvensi ongelmatiikkaa EU-maissa. Saksan harakiri massamaahanmuuton ja itseaiheutetun energiatuhon seurauksina heittää varjon koko EU:n selviytymiselle. Saksan valtion velkakirjat ovat olleet eurooppalainen turvasatamavaihtoehto USA:n valtion velkakirjoille. Suunta on väärä.
Iranin konflikti aiheuttaa taas uuden kustannusnousun energiaan ja raaka-aineisiin, joita EU-mailla ei omasta takaa ole. Mihin kaikkeen nämä kustannusnousut asuntomarkkinoilla kanavoituvat? Täysimääräisesti uudistuotannon ja korjausrakentamisen rakennuskustannuksiin. Mitä tästä seuraa? Vuokra-asumisen kysyntä kasvaa.
”Kuluttajien aikomus hankkia vuokrakoti mittaushistorian huipussa” – Blogi #511
ARA-asuntojen ongelmatiikka lähestyy maksimiaan, kunnes loppuu
ARA-asuntoja markkinoitiin vuosikymmeniä ratkaisemaan pienituloisempien asunto-ongelmaa. Siitä siirryttiin huomaamattomasti tilanteeseen, jossa helsinkiläinen sairaanhoitaja tarvitsee ARA-asunnon, koska hän ei pysty nettoansioillaan enää asumaan helsinkiläisessä markkinaehtoisessa vuokra-asunnossa. Palkka ei enää riittänyt vuokra-asuntoon. Seuraava vaihe oli tilanne, jossa aikuiset ihmiset vakavalla naamalla esittivät valtamedioissa näkemyksiä, joissa ”alle markkinavuokraisten” asuntojen kysyntä on niin kova, että niiden tarjontaa pitää lisätä. Jos perus-Teslan saisi 35 %:n ARA-alennuksella, ARA-muotoisten perus-Teslojen kysyntä olisi markkinoilla kova.
Toisten rahoilla on matemaattisesti mahdotonta tarjota koko ajan lisääntyvä määrä alle markkinahintaisia asuntoja ihmisille, joista yhä useampi saa palkkansa toisten rahoista työskentelemällä kasvavalla julkisella sektorilla, jonka palkkasumma kasvaa yksityistä paljon nopeammin.
Taloustaitoiset seuraavat Antti Lindtmanin onkimatokiemurtelua jokaisessa puheenjohtajatentissä ja -haastattelussa. Ikään kuin demarien ongelma olisi siinä, että joku toinen henkilö osaisi selittää ymmärrettävästi, miten sosialismia lisäämällä ja suhteellisesti maailman suurinta julkista sektoria kasvattamalla voitaisiin tasapainottaa valtion budjetti samalla kansalaisten luottamusta parantaen. ”Supersuosittu” Marin ei osannut sitä tehdä, vaan joutui turvautumaan kiljumiseen Purralle. Supertylsä Lindtman häviää satavarmasti kaikki faktapohjaiset talousväittelynsä Purralle.
Olisiko jo riittävästi perusteluja, jotta Suomen 18 vuoden supistunut talouskasvu ei ole luonut perustaa kehitykselle, jossa suomalaisiin kerrostaloasuntoihin voisi parkkeerata euroja turvaan ostovoimaa kasvattamaan yhä useamman suomalaisen vaurastumisen myötä?
Laskeeko kerrostaloasuntojen arvo nollaan? Mitä jää jäljelle? Jäljelle jää yhä useammassa kaupungissa vuokra-asumiseen perustuva arvo. Ei spekulatiivinen arvonnousuhissi, jossa joku toinen ostaa asunnon kasvaneilla nettotuloillaan korkeampaan (reaali)hintaan.
”Sijainti, sijainti, sijainti” -hokema sopii arvoasuntoihin (tai itse asiassa arvosijainteihin). Helsingin Hakaniemen rannassa on paljon kerrostaloasuntoja merinäköaloilla. Se on hyvä maamerkki muistuttamaan ja varoittamaan siitä, että sosialistinen asuntotuotantokeskittymä ei ole hyväksi sijaintiin perustuvaa arvonnousua tavoittelevalle.
”Asu vuokralla siellä, missä vuokranantajan tuotto on matalin” -viisaus sopii paljon paremmin.
Miksi siis nousevat korot suosivat ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa?
0-korkoajan piti olla tilapäinen työkalu euron hajoamista uhanneeseen 2011 alkaneeseen eurokriisiin. Sen loppuhuipentumavuosina ”kasvukolmion kärkikaupunki” -narratiivi sai lähes jokaisen itseään kunnioittavan instituution, pörssiyhtiön, asuntorahaston, rahoittajan ja säätiön päivittämään strategiansa, jossa toiminta keskitettiin kasvukolmion kärkikaupunkeihin pääpainopisteenä pk-seutu. Hinnat nousivat ja tuottovaatimukset laskivat.
Kokeneiden yksityisten vuokranantajien saattoi kuulla kertovan ”hyviä asuntosijoitusdiilejä on yhä vaikeampi löytää”. Nyt tilanne on kääntynyt päinvastaiseksi. Kilpailua ostopuolella on paljon vähemmän. Myyjiä on paljon enemmän.
Kaikilla on tuoreessa muistissa, mitä asuntomarkkinoilla tapahtui, kun ensin markkinakorot lähtivät nousuun ja keskuspankki reagoi lopulta perässä. Valtamediassa on taas sama rummutus päällä. Markkinakorot odottavat keskuspankin reagointia. ”Korkeat hinnat korjaavat korkeat hinnat (ei keskuspankki)” -viisaus ei läpäise valtamedian panssaria. Valtaosa odottaa keskuspankin korjaavan korkeat hinnat. Ja Suomen bkt:n julkisen sektorin velkavetoisen kasvun jatkuvan julkisen sektorin suhteellista osuutta kasvattaen.
Odotus nousevista koroista ja niiden vaikutuksista näkyy asuntomarkkinoilla. Markkinahintojen nousuodotuksia spekuloivia on vähän. Liian korkealla velkavivulla (sijoitus)asuntoja ostaneita on paljon. Lainojen lyhentäminen on valtaosalla onnistunut, mutta vanhojen asuntojen markkinahintojen laskun myötä vakuusarvot ovat laskeneet. Jälleenrahoitettavaa vapaata vakuusarvoa ei ole kertynyt.
Kaikki yllämainittu ja päälle vielä moni muukin asia on luonut pitkäjänteiselle ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tilanteen, jossa kohteita voi analysoida, niistä voi tehdä pelkästään nettovuokratuottoon perustuvia tarjouksia ja käydä neuvotteluja ilman, että koko ajan on viisi muuta markkinahintojen tulevaisuusnousuun uskovaa ostajaa kilpailemassa.
Nykyisellä korkotasolla ja hyvällä turvamarginaalilla oikein ostetun kohteen lainan voi aina jälleenrahoittaa tulevaisuudessa, jos korot sattuisivat laskemaan ja markkinahinnat kääntymään nousuun. Mikäli näin ei tapahtuisi, turvamarginaali suojaa vuokraustoimintaa, jos kohdetta ei ole laskettu tulevaisuuden markkinavuokrien ja -hintojen nousun varaan.
Pitkäjänteisen ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannattavuuden elementeistä alle käyvän arvon ostaminen, remonteilla arvonnousun pakottaminen, ostohetken kassavirta ja lainanlyhennysten kasvattama nettovarrallisuus eivät ole kadonneet mihinkään.
Uhka korkojen noususta pelottaa myyjiä. Moni kokee sen taas kassavirtaa heikentävänä stressaavana tekijänä. Ostopuolella olevalle se lisää mahdollisuuksia löytää kohteita hinnoilla, jotka saavat kokonaiskannattavuuden näyttämään hyvältä.
Lue Sijoitusasunnot.comin Blogista ”Ostimme 1 300 asuntoa neljässä kuukaudessa” -kirjoitus. Nyt on motivoituneita myyjiä tarjolla. Tukkukauppiailla ei ole ”Näin synkkää kehitystä en povannut” -tunnelmia laisinkaan.
Sosialismibyrokratian lisääntymisuhka jatkuu
Vaikka nykytilanne tuo ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tarjolle hyviä diilejä, politiikkalinjauksissa piilee edelleen uhkia. Tärkeitä seurattavia ovat:
- Miten 90 vuorokauden lyhytvuokraussääntely tulee vaikuttamaan oman paikallisen asuntomarkkinan tarjontaan?
- Miten politiikkalinjaukset vaikuttavat sosiaaliturvaperäisen maahanmuuton määriin, joihin Suomella ei ole ollut ollenkaan varaa?
- Miten maan sisäinen ei-suomea äidinkielenään puhuvien muuttoliike saman kulttuuritaustan omaavien lähelle vaikuttaa paikalliseen asuntomarkkinaan, vakuusarvoihin ja vuokraustoimintaan?
- Miten koulupiirien shoppailu vaikuttaa asuntomarkkinoihin kaupungeissa ja sijainneilla, joissa suomea äidinkielenään puhuvien lasten osuus on jyrkimmin laskenut/laskussa?
- Miten yliopistokaupunkeihin aloitetaan rakentamaan ARA-soluopiskelija-asuntoloita asuntotarjontaa lisäten?
- Miten ja mihin vieläkin aloitettu ARA-tuotanto yhä lisää asuntotarjontaa suurimmissa kaupungeissa?
”Tuotto tehdään ostaessa” -mahdollisuudet ovat parempia kuin vuosikausiin. Niiden rinnalla vaaditaan kuitenkin perusteellisempaa analyysiä ja pohdintaa. Kaikki valtion lisävelkaantumiseen ja julkisen sektorin kasvuun perustuvat kasvunäkymät, ilman yksityisen sektorin kasvua, ovat uhkia pitkäjänteiselle ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle.
Sähköpostista löytyi tänään vahvistusta Kuukausipalavereissa ja alkuvuoden blogikirjoituksissa pohdittuihin oletuksiin. Pankit markkinoivat ja haluavat myydä lainaa: ”Sinulta ei peritä asunto- tai sijoitusasuntolainan toimitusmaksua tai järjestelypalkkiota”.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja on asuntosijoittajalle arvoa tuottava kumppani.
Asuntosalkunrakentajan kriteeristön läpäisevien tukkuhintaan ostettujen kerrostalojen turhat kulut karsitaan, tarpeelliset remontit toteutetaan ja asunnot vuokrataan. Asunnot tarjotaan ostettavaksi alle markkinahintatason. Sisäpiiriläisenä saat kohteista tarkat tiedot ostopäätöksen tueksi.
Liity tekemään sujuvia sijoitusasuntokauppoja – Asuntosalkunrakentaja.fi.
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, X:ssä tai Facebookissa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 