Keskity kannattavuuden elementteihin, joihin voit vaikuttaa – Blogi #414

”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kannattavuuden elementtejä on useita. Markkinahintojen tulevaisuuden nousu on se, johon asuntosijoittajalla itsellään on kovin vähän keinoja vaikuttaa. Siitä syystä moni kokenut asuntosijoittaja pitää sitä kannattavuuden elementtinä, jota ei laskelmissa huomioida, mutta se otetaan ilolla vastaan, jos ja kun sellaista tapahtuu.

Yhtenä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtinä on inflaatiosuoja. Pitkäjänteiselle ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että markkinavuokrat seuraavat inflaatiokehitystä ja huolehtivat sitä kautta vuokranantajan ostovoiman säilymisestä. Monissa Suomen suurimmissa kaupungeissa ylitarjonta on pitänyt tämän inflaatiosuojan toimimattomana. Tätä kirjoitettaessa 2.6.2024 alkaa vihdoin näyttää siltä, että ylitarjontatilanne voisi vihdoin olla tasaantumassa. Tampereella on sama määrä yksiöitä tarjolla kuin vuosi sitten kesäkuun alussa. Helsingissä on pari sataa enemmän, mutta Helsingissäkin vapaiden yksiöiden määrän kasvu ei enää jatkunut huhti-toukokuussa 2024. Seuraavaksi kysymysmerkkinä siintää jo, kuinka paljon heikentynyt talous- ja työllisyystilanne vaikuttavat vuokralaisten maksukykyyn. Hallituksen tukileikkaukset ja alv-korotus tulevat vaikuttamaan monen maksukykyä heikentävästi.

Tätä inflaatiosuojaominaisuutta ei fiat-järjestelmissä voi helposti poistaa, mutta sen edellyttämiin sopeutumisaikoihin voi politiikkalinjauksin vaikuttaa. Jos omassa salkussa on 70 %:n muuttuvakorkoisella taloyhtiölainalla hankittuja uudisasuntoja vuokraustoiminnan käytössä ja niiden kassavirta nykyisillä markkinakoroilla ja markkinavuokrilla on 300 euroa miinuksella, markkinavuokrien pitäisi sopeutua 300 euroa ylöspäin, jotta kohde olisi kassavirtaneutraali. 

On houkuttelevaa ajatella, että ihan kohta hoitovastikkeet palaavat ennen 9 %:n inflaatiota edeltäneeseen aikaan, markkinavuokrat nousevat ja markkinakorot laskevat. Näiden ajatusten myötä 300 euron negatiivinen kassavirta alkaisi lähestymään nollaa. Asuntosijoittajan ei kuitenkaan kannata valehdella itselleen ja uskotella, etteikö salkussa olevia hankintoja olisi tehty ajatuksella, että inflaatio pysyy 2 %:ssa tai sen alle, että markkinavuokrat nousevat vähintään inflaation tahdissa, koska asuntoja ei rakenneta tarpeeksi muuttoliikkeen aiheuttaman kysynnän tarpeeseen, ja että korot voivat nousta hieman tulevina vuosina kenties alkaen vuodesta 2024.

Tilastokeskus julkaisee asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksiä neljännesvuosittain. Markkinavuokrien kehityksestä saa tietoa Tilastokeskukselta ja Suomen Vuokranantajien jäsenillä on käytössään vielä vuokrapuntari -niminen työkalu. Euribor-koroista löytyy noteeraukset päivittäin. Viikon kuluttua voi ensimmäistä kertaa arvioida, kuinka paljon 3, 6 ja 12 kuukauden euriborit laskivat, jos EKP päättää laskea ohjauskorkoa.

Itse en asuntosijoittajana spekuloi minkään näihin liittyvän tulevaisuuskehityksen arvaamisen varassa ajatuksella, että olisin nokkelampi arvausleikeissä. Sitä paitsi ”asuntojen hinnat kääntyvät nousuun, kun EKP laskee ohjauskorkoa” -arvaus on todella yleinen. Siksi en ole tekemässä uusia sijoitusasuntokauppoja kohteista, joissa kassavirtani on 300, 200 tai 100 euroa miinuksella. Tähän on vain yksi poikkeus ja se poikkeus tulee siitä, että voin tunnistaa keinoja, joita voin itse toteuttaa ja sitä kautta suurella todennäköisyyydellä kääntää hyvän vuokrakodin kassavirran positiiviseksi omin toimin.

Markkinahinnat seuraavat inflaatiota

Kun pidentää aikajännettä, myös asuntojen hinnat kasvavissa kaupungeissa ovat seuranneet inflaatiokehitystä. Mikäli asuntojen hintakehitys selvästi ylittää inflaatiokehityksen, silloin asuntojen hinnat joko laskevat takaisin kohti inflaatiokehityskäyrää tai asuntojen hinnat pysyvät paikoillaan odottaen, että inflaatio kuroo etumatkan kiinni. Nykyisessä markkinatilanteessa on mielenkiintoista seurattavaa, miten nousseiden rakennuskustannusten ja laskeneiden uudisasuntojen hintojen keskinäinen suhde kuroutuu tasapainoon, jossa uudisrakentaminen vapailla markkinoilla käynnistyisi. 

Mediasta voi seurata, kuinka parhaimmiston poliitikot jälleen kerran lähestyvät innovatiivisen ratkaisun kliimaksia, jossa kaikki historiallisesti toimimattomaksi osoittautuneet himmelit korvataan uudella ikiliikkujalla, jolla pääsee omistusasumiseen kiinni ilman toisten veronmaksajien tukirahoja. Politiikkatoimilla voidaan tälläkin kertaa onnistua hidastamaan sopeutumista, jos maksukykyisten veronmaksajien piikkiin rakennetaan lisää alle markkinahintaisia asuntoja. Kärjistetysti markkinoiden sopeutumista odottava Kojamo maksaa veroja, joilla rakennutetaan lisää alle markkinahintaisia asuntoja Hekalle sopeutumista hidastamaan.

Korot edellyttävät asuntosijoittajien yhtälöjen sopeutumista

Jos 12 kuukauden euribor on 3,7 %, marginaali 2 % ja asuntosijoittajan tuottovaatimus vaikkapa 3,5 % yli riskittömän pankkitalletuksen, moni asuntosijoittaja ei tee kauppoja alle 7 %:n tuotolla. Jotkut tekevät, toiset edellyttävät 8-9 %:n tuottoja. Sellaiset toimijat, joiden tulo tulee merkittävältä osalta vuokraustoiminnasta, jatkavat uusien sijoitusasuntojen ostamisen sijaan lainojen lyhentämistä. Jollei markkinoille tulee mitään pakkomyyntejä aiheuttavaa kriisiä, kauppamäärät voivat jatkaa matalilla odottavilla tasoilla pitkään, koska kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on 5,7 %:n (3,7+2) hintaisella rahalla edelleen vaikea löytää.

Talous kasvaa järisyttävällä 0,2 %:n vauhdilla

Vuosi 2023 oli negatiivisen bkt:n kasvua Suomessa. Q1/2024 ensimmäinen ennakkotieto näytti 0,5 %:n kasvua, joka tarkentui 0,2 %:n kasvuksi. Pienistäkin asioista voi olla kiitollinen ja 0,2 %:n bkt:n kasvu kuuluu pieniin asioihin. Jos työmarkkinoiden tilanne jatkuu heikkona, kyky maksaa asumisesta pysyy heikkona. 

Yleisellä tasolla ei ole vielä näkynyt uutisia, että asuntolainaa tai tulonhankkimislainaa ei olisi pankeista yhtä helposti saatavilla, toki korkeammilla koroilla ja kiristyneillä ehdoilla, mutta jokainen %-yksikön kymmenys, joka siirtyy palkansaajasta työttömyysetuuden saajaksi, on pois siitä potentiaalista, joka lainaa saisi. Ennustamista osaamattomana joudun tässäkin asiassa tyytymään skenaarioihin ja todennäköisyyksiin, joita voi päivittää erilaisten indikaattorien avulla. Jos kuluttajien luottamus tai asunnonostoaikeet heikkenevät, voi olettaa, että asuntokaupan piristyminen on vähemmän todennäköisempää. Jos ostopäällikköindeksit nousevat yli 50 %:n, se indikoi parempiin talousnäkymiin perustuvalle skenaariolle suurempaa todennäköisyyttä.

Yritän itse seurata tietoja siitä, mihin suuntaan pankkien lainanmyöntö on kehittymässä. Miten enemmän pankit korostavat lainahakemusten määrää sivuuttaen tiedot myönnettyjen ja nostettujen lainojen määristä, sitä enemmän tuntuu siltä, että ne jättävät jotain kertomatta. Kiitollinen voi olla myös lainahakemusmäärien kasvusta, jos nostomäärät eivät kasva.

Keskity asuntosijoittamisen kannattavuuden elementteihin, joihin voit vaikuttaa

Flippaaminen on aikajänteeltään lyhytkestoista. Uusien asuntojen rakennuskustannusten noustessa ja aloitusmäärien romahtaessa, kasvatan omaa todennäköisyyttäni sille, että vanhojen hienosti flipattujen asuntojen kysyntä tulee kasvamaan, mikäli asuntokauppamäärät kasvavat. Niissä omistusasuja saa eurolleen paljon enemmän lisäarvoa. Flippaajan arki sujuu enemmän samassa aikaikkunassa lyhytjänteisen talous- ja markkinakehityksen kanssa. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan aikajänne on pitkä. Asuntoja ostetaan pitoon 10-30 vuoden aikajänteellä, jopa pidemmäksikin ajaksi.

Ensimmäinen kannattavuuden elementti on lainanlyhennysten vapauttama vakuusarvo tai nettovarallisuuden kasvu. Jos sijoitusasunnon verojen jälkeinen kassavirta on nolla, vuokralainen hoitaa vuokrassaan asuntosijoittajan kustannukset, korot ja lyhennykset. Jos lainat on korkosuojattu ja kassavirta oli 100-200 euroa positiivinen ennen korkojen nousua, on se edelleenkin positiivinen. Pienillä kohtuullisilla vuokrankorotuksilla on kattanut hoitovastikkeiden nousun. Tärkein asia vuokranantajalle on keskittyä pitämään asunto vuokrauskelpoisena ja onnistua löytämään vuokransa maksavia hyviä vuokralaisia. Tämä toimi näin ennen koronaa, koronan aikana sekä nyt ja tulevaisuudessa.

Toinen kannattavuuden elementti on arvonnousun pakottaminen remontoimalla asuntoja ja taloyhtiöitä. Uusi keittiö nostaa asunnon arvoa vuokralaisen silmissä ja sen saa helpommin vuokrattua, vuokra on korkeampi ja vuokralainen tyytyväisempi. Uusi keittiö nostaa asunnon arvoa myös pankin jälleenrahoitustiskillä tai mahdollisesti lainoja uudelleen järjesteltäessä.

Kolmas kannattavuuden elementti on alle markkinahinnan ostaminen. ”Ostajan markkinat” ovat tilanne, jossa asuntosijoittajalla on 10 hyvätuottoista kohdetta pohdittavana ja hänen ainoa ongelmansa on ratkoa, mistä saa niihin kaikkiin rahoituksen järjestymään. Nyt markkinoilla ei vallitse myyjän eikä ostajan markkinat. Tästä huolimatta markkinoilta voi löytää aikaisempaa helpommin ja enemmän motivoituneita yksittäisiä myyjiä, joille korot ja hoitovastikkeet ovat nousseet liian korkealle ja pysyneet siellä liian pitkään. 

Neljäs kannattavuuden elementti on kassavirta. Asuntosijoittajan ostovoima ei ole korjaantunut asuntojen hintojen laskun kautta nykyistä korkotasoa vastaavaksi. Se on voinut korjaantua palkankorotusten kautta, mutta se ei muuta miksikään sitä asiaa, että yleisellä tasolla asuntojen hinnat eivät ole laskeneet riittävästi kompensoidakseen korkojen nousun. Yrityksen kautta asuntoja ostavalle tilanne on vielä tiukempi, koska 20 vuoden laina-aikoja ei ole ollut tarjolla muutamaan vuoteen. Asuntosijoittajalle ”ostajan markkinat” eivät ole sellaiset, joissa pitää valita, minkä kassavirtanegatiivisen kohteen tulevaisuuden markkinavuokran ja tulevaisuuden koronlaskun ja tulevaisuuden hoitovastikkeen laskun kanssa lähtee spekuloimaan. Hyvien ostokohteiden löytäminen on edelleen vaikeaa tai niitä pitää ostaa pienemmällä velkavivulla, jotta saa kassavirran positiiviseksi. Silti neuvon, että keskity löytämään kassavirtapositiivisia kohteita.

Viides kannattavuuden elementti on verosuunnittelu. Remonttikustannusten ja tuloutettavien taloyhtiölainasuoritusten  hyödyntäminen ovat edelleen yhtä toimivia kannattavuuden parantamiskeinoja. Niiden suhteellinen merkityksellisyys jopa kasvaa uudistuotannosta valmistuvien asuntojen määrän laskiessa. Kun tarjolla ei ole pakasta vedettyä uutta asuntoa, parhaat vuokralaiset löytävät tiensä hyvien taloyhtiöiden hyvin remontoituihin asuntoihin.

”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” toimii

”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen voi näyttää jonkin ulkopuolisen silmin siltä, ettei se enää toimi, kun asuntosijoittaminen ei ole enää buumivaiheessa. Kun ymmärtää kiinteistösyklin luonteen ja ajurit, jotka kasvattavat vuokra-asuntojen kysyntää, pystyy helpommin sisäistämään sen, että eteneminen ei tapahdu suoraa viivaa pitkin, vaan sen ympärillä mutkittelevan käyrän lailla, jossa on syklin vaiheista johtuvaa eri näköistä käyrää.

Vuodelle 2024 riittää runsaasti epävarmuustekijöitä. Itse keskityn niihin asuntosijoittamisen kannattavuuden elementteihin, joihin voin itse vaikuttaa. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.

Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.

Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.

OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com

OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook

Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287