Mitä asuntosijoittaja tekee kohdehankintojen välissä? – Blogi #390
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Välillä asuntosijoittajan matkalla tulee vaiheita, syystä tai toisesta, jolloin ei olla koko ajan aktiivisesti hankintamoodissa tarjouksia tekemässä ja rahoitusta neuvottelemassa. Monelle innokkaalle tämä voi tuntua hankalalta, jos salkku ei yhtään kasva koko kalenterivuoden aikana. Vielä vaikeampaa voi olla, jos verkostoitumistilaisuuksissa tai somessa tuntuu siltä, että diilejä tehdään vasemmalla ja oikealla.
Ei hätää. Asuntosijoittaminen on maratoonilaji, johon kuuluu paljon muita valmistavia harjoituksia kuin itse tapahtuma.
1. Toteutetaan asuntosalkkua parantavia muita toimenpiteitä
Mitä enemmän sijoitusasuntoja on, sitä todennäköisemmin vastassa on taloyhtiöiiden ja asuntojen remontointia. Pääosin nämä tulevat suunnitellusti tai ainakin ennakoidusti. Taloyhtiöremontit on kirjattu kunnossapitotarvesuunnitelmiin ja asuntoremontit voivat olla suunniteltuja siten, että remontti tehdään vuokralaisen vaihtuessa. Itse tein vuoden 2023 aikana 5 asuntoremonttia. Vesijohdot uusittiin kahdessa taloyhtiössä, joissa omistan asuntoja. Uusia asuntoja salkkuuni ei tullut yhtään.
Vuokraustoiminta on oleellinen osa asuntosijoittajan arkea. Kun aikaa vapautuu kohdehankintojen välissä, tulee laitettua kirjanpitoa parempaan kuntoon. Taloyhtiöpaperit löytävät omat paikkansa ja vuokrasopimukset siirtyvät oikeisiin kansioihin. Verosuunnittelulle ja verotukseen liittyville asioille on aikaa. Rahoitus voi edellyttää joitain uudelleenjärjestely- tai jälleenrahoitustoimia.
2. Seurataan talouden yleistä kehitystä ja arvioidaan sen vaikutuksia rahoitukseen, hintoihin, kustannuksiin ja vuokriin
Asuntomarkkinasyklissä on vaiheita, jolloin jokainen kuukauden kuluttajahintatilasto ja keskuspankin kokous eivät ole mielenkiinnon kohteena. Juuri tällä hetkellä, joulukuussa 2023, eletään aikaa, jolloin asuntosijoittaja voi yrittää miettiä erilaisia skenaarioita, miten kääntynyt korkokäyrä purkautuu takaisin normaaliksi.
Euroopan keskuspankin pääjohtaja juuri totesi, että keskuspankin keskuskomiteassa ei edes puhuttu sanallakaan ohjauskorkojen laskusta. Kuullostaa ihmeelliseltä, kun hän on myös sanonut, että keskuspankki ohjaa tiedon perusteella. Kaikki muut tuntuvat katsovan tietoa eivätkä muusta puhukaan kuin korkojen laskusta.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
3. Arvioidaan uusia riskejä ja päivitetään arvioita vanhoista
Marinin hallitessa asuntosijoittajille riitti epävarmuutta taloyhtiölainojen osalta. Orpon hallitessa riskinä on, että epävarmuutta riittää kaiken muun paitsi taloyhtiölainojen osalta.
Talous- ja asuntomarkkinasyklit kääntyvät jossain vaiheessa. Juuri tällä hetkellä on vaikeampaa arvioida suuntaa, vaikka valtaosa tuntuu olevan sitä mieltä, että ohjauskorkojen lasku lähestyy ja se on hyvä uutinen. Harva kertoo, miksi Lagarde ohjauskorkojaan laskisi, ja miksi se olisi hyvä uutinen. Joskus ohjauskorkoja laskettiin, koska taloudessa uutiset olivat huonoja.
Kiinan uutiset ovat huonoja, Euroopan uutiset ovat huonoja, Ukrainan uutiset ovat huonoja, Israelin uutiset ovat huonoja, USA:n presidentinvaalit voi voittaa joko vankilasta tai dementiakodista virkaansa hoitava ehdokas, Suomen lakkouutiset ovat huonoja, asuntorakentajien uutiset ovat huonoja, tuulimyllyprojektiuutiset 4 %:n korkotasolla ovat huonoja.
Pitäisi vain osata arvioida, onko käänne jo tapahtunut, kuten aina huonojen uutisten aikana taustalla tapahtuu, vai onko vielä huonompaa dataa tulossa, jolloin edellisen kappaleen huono muuttuu huonommaksi. Asuntosijoittaja ei voi näihin itse vaikuttaa ja siksi olemme jatkaneet suunnitelman mukaisia remontteja suunnitelmien mukaisesti. Näin meillä on ainakin operatiivisesti hyvän vuokrattavuuden koteja tarjolla.
Häviääkö aina joku neuvotteluissa? – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja Osa 11 – Tiistaiaudio #301
4. Päämäärien, vision, strategian, tavoitteiden ja suunnitelmien laadintaa
Päämääriä, visiota ja strategiaa ei jatkuvasti muuteta, mutta kohdehankintojen välissä niitä tulee takaraivossa kuitenkin pohdittua. Onko päämäärät yhä samoja? Onko visio yhä inspiroiva ja realistinen? Onko strategia edelleen sellainen, että sieltä löytyy jotain ideaa, miten kilpailijoista voi erottautua (markkinahintojen nousustrategia ei ole strategia)?
Minulla kohdehankintojen väliseen aikaan on kuulunut hajauttavien sijoitusten suunnitelman toteutusta ja analysointia. Vuodelle 2023 on kuulunut metsäaiheista opiskelua.
5. Verkostoitumista kolleegoiden kanssa
Verkostoituminen ei ole pelkästään sitä, että haetaan uusia ostokohteita, vaan se voi olla myös sitä, että haetaan uskonvahvistusta samanhenkisiltä ja samasta asiasta kiinnostuneilta kolleegoilta.
Verkostoituminen voi myös olla kouluttautumista, joko opettajan tai oppilaan roolissa. Minulla se on hyvin paljon Ostan Asuntoja -sisällön tuottamista.
Älä unohda kuunnella kehoa ja mieltä
Kaikki yllä mainitut 5 kohtaa ovat erilaista aktiivista asuntosijoittajaa ja hänen toimintaansa kehittävää ja eteenpäin vievää.
Välillä kannattaa ottaa aikaa ja antaa asioiden kypsyä rauhassa, jolloin ne asettuvat oikeille paikoilleen. Hyvää unta, liikuntaa, ravintoa ja läheisten kanssa vietettyä laatuaikaa ei kannata unohtaa.
Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277
Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi sisältyy Takomon ”Asuntosijoittajan vuosi 2024” -valmennuskokonaisuuteen.
Tuoretta sisältöä:
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt
Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279
Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278
Johanna Junkkari: 2005 kaappiin, ulos 2023 – Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #275
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 
Kun hiljaisuutta on kestänyt riittävän kauan, omassa tapauksessani ehkä muutaman viikon, tulee ihan luonnostaankin jotain tehtävää.
Itse tein vain yhden remontin, mutta globaalin työmatkailun ohessa se on jo riittävän kova sanktio (ja muutenkin aika sitova työ, jota vaaditaan tämän homman pyörittämiseen vielä muutama vuosi). Aloitin myös lyhytaikaisvuokrauksen kassavirran toivossa. Tein kotiläksyt ja homma on mennyt hyvin. Mutta se verotti perheen kesälomaa pahasti. En ole asiasta välttämättä ylpeä. Asunnosta tuli hieno, mutta homma on yllättävän sitovaa.
Vuokralordin kannattaa pitää kiikarit kirkkaana kelistä huolimatta. Tapasin eilen sattumalta erään Suomen parhaimmista LKV:stä, joka sanoi että hänellä on huippupaikalla kaksio ollut myynnissä 8kk. Ei yhtään tarjousta. Minulla oli summa samantien mielessä, jota hän lupasi toimittaa myyjälle. (On epätodennäköistä että menisi läpi, mutta koitetaan kepillä jäätä).
Alkuvuodesta ostin tapojeni vastaisesti uudiskohteen, jonka kassavirta on jotain aivan karmeaa… Kohteessa on vahva spekulaation maku ja myönnetään että tunteet saivat vallan. Sijainti on sellainen, että tämä kauppa piti tehdä.
Juuri tänä vkl osui toinen vuoden 2023 kohde tähtäimeen. Se triggeröi hakuvahtiin ja siitä syntyi inhottava huutokauppa, josta en todellakaan pidä. Mutta excelini sanoi, että voin melko turvallisesti tarjota enemmän ja voitin kisan toiseksi korkeimmalla tarjouksella. Korkeimman tarjouksen tehnyt ei sittenkään allekirjoittanut omaa tarjoustaan… Kohde on erikoinen ja jollekulle sen omistamisen ajattelusta voi tulla laksatiivisia vaikutuksia.
Nämä tilaisuudet ovat harvinaisia. Mutta niitä sittenkin on. Tutuilla välittäjilläni on pitkät päivät, helposti 13-15 tuntisia päiviä edelleen. Kauppoja on vähemmän, mutta maailma pyörii.
Myös muiden sijoitusinstrumenttien teroitus on menossa. Kun potentiaalisia asuntokohteita on tarjolla, myös pankin kanssa on nyt jotain juteltavaa. Itse olen harkitsemassa vähän isompaa remonttia kaikkeen omaisuuteen ja toista vaihdetta puskurien tuoton suhteen. Siinä on ehkä enemmän riskiä, mutta tässä on muutaman vuoden ehtinyt myös lainat lyhentyä sen verran, että puskurit voidaan laittaa tuottamaan. Oma ajatukseni on se, että puskurit ovat erittäin likvidejä. Tosin puskureita käytetään vakuutena, kuten kaikkea muutakin vakuudeksi kelpaavaa, mukaan lukien oma talo ja vaimon mökki. Pari mökkiä on kiinnittämättä, joten niihin voidaan paeta jos kaikki kaatuu 🙂 Käytännössä kaikki on pelissä, mutta unettomia öitä ei ole tämän vuoksi tullut. Jos asian kanssa ei ole sujut, ei kannata ottaa sen enempää vipua mitä oma pää kestää. Kun turvallisuus kasvaa, sitä helpompaa on ajatella, että vaikka kaikki on pelissä ei haittaa vaikka koko korttitalo luhistuisi. Mutta jos oikeasti joutuisi itse tehdystä talosta lähtemään kunnan vuokra-taloon eläkepäiviksi, voisi hymy hyytyä pahasti. Kyllä se pieni pelko ihan terveellinen tunne on.
Kiitos pitkästä pohdinnasta ja hyvää joulunaikaa