Asuntosijoittajan vuosi EI ole 12 kuukautta – Nettovuokratuotto laskelmissa – Blogi #389

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Joulun alekoodi lahja2023.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

Suomalaiseen asuntosijoittamisajatteluun on pesiytynyt omituinen kansanviisauden tyyppinen ilmiö, josta kirjoitetaan ja sitä toistetaan vuodesta toiseen. Vaikka osaamme kaikki tunnistaa, että ”kaikki velka on pahasta” -kansanviisauden haitallisuuden vuokraustoiminnan kasvua haettaessa, luomme uutta kansanviisautta, jossa vuokranantajan vuosi on aina 12 kuukautta. Kirjoitetussa muodossa se näyttää tältä:

(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12

Tässä kirjoituksessa opetetaan, miten tästä kansanviisaudesta pääsee eroon. Amerikkalaisessa asuntosijoituslaskennassa termi on yksikäsitteisesti Net Operating Income, jonka lyhenne on NOI. Koska tuotto pääsääntöisesti tulee vuokrista, käytän suomeksi termiä “nettovuokratuotto”. Myös Kojamo käyttää samaa termiä. Termiin ei sisälly lukua 12.

Vuokratuoton käsite ja vuokratuotto-% ei edellytä jatkuvaa innovaatiota

Elän toiveunta, että kaikille asuntosijoittajille vuokratuoton käsite ja vuokratuotto-% tunnuslukuna olisivat selviä. Yhden tai kaksi sijoitusasuntoa omistavalle tai tavoittelevalle asioita ei kannata liiaksi monimutkaistaa. Vuokratuotto-%:n laskentaan rajoittuminen pitää asiat yksinkertaisena, kunhan ei erehdy heti alkuun valehtelemaan itselleen. Kannattaa olla rehellinen ja harkita vakavasti jotain muuta omaisuuslajia, jos kaikista yksinkertaisimman tunnusluvun laskentakaava ja ajatus tuntuu liian monimutkaiselta ja sitä pitää vääntää yksinkertaistettuun muotoon, jossa asiat ovat liian ruusuisia. Toisaalta laskentakaavan oikea muoto on tärkeää ymmärtää siksi, että siitä tarjotaan tasaisin väliajoin vääriä versioita, jotka pitäisi osata tarkistaa ja huomata itse. 

Vuokratuotto-%:n laskennassa viivan alla olevana tunnuslukuna käytetään sijoitusasunnon velatonta hintaa. Osa on ostanut sijoitusasuntonsa käteisellä, jättänyt ensiasuntonsa sijoitusasunnoksi tai saanut asunnon perintönä. Velaton hinta viivan alla jakajana on monelle oikea ja riittävä luku. Siihen lisätään varainsiirtovero ja mahdollisia muita hankintaan liittyviä kustannuksia. Tässä kirjoituksessa keskitytään kuitenkin viivan yläpuolella olevaan ”nettovuokratuoton” ymmärtämiseen.

Mikäli pyrkii kasvattamaan omaa asuntosijoitustoimintaansa johdonmukaisesti vuodesta toiseen, pitää opetella vähän lisää laskenta-ajattelua, joka huomioi paremmin velkarahan käytön vaikutuksen sekä yksittäisen kohteen arviointiin, että toiminnan kokonaiskannattavuuteen. Silloin velattoman hinnan tilalle viivan alle tulevat sijoitettu pääoma ja oma pääoma. Nettovuokratuotto pitää niissäkin laskelmissa osata miettiä oikein. Opettele se siis heti oikein.

Myös vuokratuotto-%:n laskentakaavaa pitää oppia pyörittämään siten, että kahden kaavan tekijän ollessa tiedossa, sieltä osaa luontevasti hakea kolmannen riippumatta siitä, onko kolmas nettovuokratuotto, velaton hinta vai vuokratuotto-%.

Velaton hinta tarkoittaa sitä, että ”vastikkeet” -osaan eivät kuulu rahoitukseen liittyvät vastikkeet eikä missään kohtaa laskentakaava ole tulonhankkimislainan lyhennyksiä tai korkokuluja eikä siis taloyhtiön kirjanpidossa tuloutettavia rahoitusvastikkeita. Uudisasunnon lyhennysvapaan päättyminen ei siis vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään. Taloyhtiölainan poismaksaminen omalla tulonhankkimislainalla ei myöskään vaikuta vuokratuotto-%:in mitenkään.

Vuokratuotto-% asuntosijoituksen kannattavuuden mittarina – Blogi #38

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Potentiaalinen bruttovuokratuotto, bruttovuokratuotto ja nettovuokratuotto

Koululaisena minulla oli vaikea muistaa, kumpi tuli ensin brutto vai netto. Kun keksin, että B on aakkosissa ennen N-kirjainta, sain bruton ja neton aina oikeaan järjestykseen.

Ennen kuin voi laskea nettovuokratuoton, pitää pohtia, mikä on bruttovuokratuotto. Bruttovuokratuottoakin edeltää pohdinta siitä, missä kohtaa laskentakaavaa esiintyvät tyhjät kuukaudet ja maksamatta jätetyt vuokrat.

Tekijässä (kuukausivuokra – vastikkeet) x 12 näyttäisi siltä, että asunto on sekä vuokrattuna 12 kuukautta että vuokralainen maksaa vuokraa koko tältä 12 kuukauden ajalta. Koska tyhjä kuukausi tai maksamaton vuokra ei ole kulu, joista saa kirjanpitoon kuitin tai tiliotteeseen merkinnän, edistyneemmän asuntosijoittajan laskennassa on muutama uusi yksinkertaisuutta vähentävä termi.

Ensimmäiseksi esitellään “Potentiaalinen bruttovuokratuotto” -termi. Se on vuosittainen sijoitusasunnosta tai asuntosijoituksesta saatava tuotto, kun asunto on koko vuoden vuokrattuna ja vuokralainen maksaa vuokran jokaiselta kuukaudelta.  

Akateemista syvyyttä saa vielä, kun pohtii, tarkoittaako potentiaalinen bruttovuokratuotto markkinavuokraa vai asuntosijoittajan käyttämää vuokratasoa. Moni yksityinen asuntosijoittaja ajattelee, että kokonaisuuden kannalta markkinavuokraa hieman alhaisempi vuokrataso pitää tyhjät kuukaudet loitolla ja vuokralaisen tyytyväisenä pitkäaikaisena ja säntillisenä vuokranmaksajana. Jos tyhjä kuukausi kuitenkin tulee kohdalle, lasketaanko se markkinavuokralla, omalla käytetyllä vuokralla vai alennetulla vuokralla, jos sitä keinoa käytetään uuden vuokralaisen houkuttelemiseksi.

Suomen Vuokranantajien jäsenillä on käytössään ”Vuokrapuntari” -niminen palvelu, joka laskee arvion kohteen nykyisestä markkinavuokrasta syötettyjen tietojen ja markkinadatan perusteella. Tämä työkalu on erinomainen apu, kun asuntosijoittaja pyrkii arvioimaan paikallista markkinavuokratasoa.

Päämäärättömyydestä mukavaan tekemiseen asuntosijoittamisella Jary Kokkonen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #285

Mikäli vuokrataso on muutaman prosentin alle markkinavuokran, ollaan alueella, jossa ei kannata pitkään viipyä, koska markkinavuokrankin määrittämisessä on jo muutaman prosentin haarukka. Jos vuokra on 15-30 % alle markkinavuokran, silloin on tuskin asuntosijoittajana tasolla, jossa pohtii “potentiaalinen vuokratuotto” -termin määritelmää omassa laskennassaan. Kannattaa lähestyä asiaa siten, että käyttää parhaan arviointikykynsä mukaisia mahdollisimman realistisia arviota.

Bruttovuokratuotto saadaan vähentämällä potentiaalisesta bruttovuokratuotosta se osuus, jonka arvioidaan menetettävän asunnon tyhjänä olon takia tai vuokralaisen maksamatta jättämien vuokrien takia.

Potentiaalinen vuokratuotto on joka tapauksessa arvio, jonka osumatarkkuus paranee kokemuksen ja toiminnan kasvun myötä. Siihen vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainon muutokset uudisrakentamisen ja muuttoliikkeen seurauksena. Suhdannemuutokset taloudessa voivat vaikuttaa työpaikkojen määrään ja vuokralaisten kykyyn maksaa sopimuksen mukaista vuokraa. 

“Asuntosijoittajan vuosi on 11 kuukautta” -sanonta liittyy potentiaalisen bruttovuokratuoton ja bruttovuokratuoton arvioimiseen. Toinen asuntosijoittajan sanonta on, että “mikäli asunnoissa ei koskaan ole tyhjää kuukautta, vuokrataso on todennäköisesti liikaa alle käyvän markkinavuokratason”.

Toiminnan kasvaessa myös tulonhankkimislainan määrä kasvaa. Mikäli pankin puolella neuvottelemassa on asuntosijoittamista hyvin ymmärtävä henkilö, asuntosijoittajan uskottavuutta kasvattaa, mikäli hän on jollain perustellulla kertoimella varautunut siihen, että sijoituskohteessa tai koko asuntosijoitussalkussa on vuoden aikana jonkin verran tyhjiä kuukausia ja joku vuokralainen jättää vuokraansa maksamatta. 

Toiminnan kasvattamiseen ja kehittämiseen pyrkivä asuntosijoittaja tulee jossain vaiheessa ostamaan asuntonippuja tai kokonaisen kerrostalon. Mikäli kyse on vanhoista asunnoista tai vanhasta kerrostalosta, asuntoja ostetaan vuokralaisineen ja osa asunnoista voi olla tyhjiä. Sekä oman laskennan että rahoitusneuvottelujen kannalta laskentaymmärrys pitää olla tasolla, jossa ainoa käytettävä kaava ei enää ole muotoa

(kuukausivuokra – vastikkeet) x 12

Laskentakaava on täten:

Potentiaalinen bruttovuokratuotto – 

tyhjänä oloajan menetetyt vuokrat – 

maksamattomat vuokrat

= Bruttovuokratuotto

Bruttovuokratuotto on asuntosijoittajan asuntosijoituksestaan parhaan arviointikykynsä mukainen odotettava vuokratuotto. Näin ajattelemalla, toimimalla ja laskemalla perustaa toimintansa mahdollisimman realistiseen kuvaan. Pitkällä jänteellä tämä näkyy myös rahoitusneuvotteluissa kasvaneena luottamuksena pankin silmissä.

Kuukausipalaveri Grahn ja Huru – Tiistaiaudio #300

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Kaikki asuntosijoittamisen laskenta perustuu nettovuokratuottoon

Pidän amerikkalaisesta Net Operating Income NOI -termistä sen termin sisältöä hyvin kuvaavien sanojen vuoksi. Suora suomennos olisi “vuokraustoiminnan nettotuotto” tai “vuokraustoiminnan nettotulo”. Koska suomalaiset asuntosijoittajat käyttävät termin vuokratulo sijaan termiä vuokratuotto, nettovuokratuotto on hyvä termi. 

Yllä esitetyn bruttovuokratuotto -käsitteen ollessa tuoreena mielessä, nettovuokratuotto lasketaan seuraavasti:

Bruttovuokratuotto –

ylläpitokulut –

korjauskulut

= Nettovuokratuotto

Nettovuokratuotto on vuokraustoiminnan kannattavuuden vuositason tunnusluku, joka mittaa toiminnan tuottoa euroissa ylläpito- ja korjauskulujen vähentämisen jälkeen. 

1-2 sijoitusasunnon omistajalle tai siihen tyytyvälle kirjoituksen sisältö voi tuntua pikkutarkalta ja tarpeettomalta hienostelulta ja sitä se pitkälti onkin, mikäli ei tavoittele kasvua. Ilman tällaista laskentaakin voi olla menestyvä ja kasvussa onnistunut asuntosijoittaja. 

Nettovuokratuotto on kuitenkin laskennan tärkeä osa. Se on yksi kaikkien asuntosijoittajien tärkeimmistä tunnusluvuista. 

Jotta laskenta lähtisi aina oikealla tavalla käyntiin, pitää ymmärtää, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin ja toisaalta, mitä nettovuokratuotto ei pidä sisällään. Ylläpito- ja korjauskuluilla tarkoitetaan kaikkia kustannuksia, jotka ovat välttämättömiä ylläpitämään sijoituskohteen kykyä generoida tuottoa. Verot, tulonhankkimislainojen korot ja lyhennykset, arvon muutokset ja pääomainvestoinnit eivät sisälly nettovuokratuottoon.

Pohdinta: Jos ostat 8 vuotta vanhan sijoitusasunnon, jossa on alkuperäinen jääpakastinkaappi, miksi laskisit vuokratuotto-%:in kaavalla, jossa valehtelet itsellesi, että jääpakastinkaapin uusimisen kustannus on 0 euroa eikä vaikuta nettovuokratuottoosi.

Harjoitus: Ota yhden sijoitusasuntosi taloyhtiön tuloslaskelma ja käy se läpi sisäistääksesi, mitä kuuluu ylläpito- ja korjauskuluihin. 

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Koodilla lahja2023 saat joulualennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi sisältyy Takomon ”Asuntosijoittajan vuosi 2024” -valmennuskokonaisuuteen.

Tuoretta sisältöä:

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279

Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278

Johanna Junkkari: 2005 kaappiin, ulos 2023 – Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #275

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok