Miten ”osta ja pidä -asuntosijoittamisella” muka tulikaan miljonääriksi? – Blogi #381

15/10/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Sijoitusasuntosalkkuni vanhin asunto on hankittu 25 vuotta sitten ja ensimmäinen sijoitusasunto 20 vuotta sitten. Matkalle mahtuu kaikenlaista talouskehitystä. Sen jälkeen, kun 1986 valitsin rakentamistalouden erikoistumisalueeksi korkeakoulussa, aika moni rakennusliike on mennyt konkurssiin.

Toivottavasti tämä kirjoitus saa uskollisilta lukijoilta normaalia enemmän jakokertoja sosiaalisessa mediassa, jotta kenties nousseiden hoitovastikkeiden, korkojen ja huippuhintaan ostetun uudisasunnon negatiivisen kassavirran paineessa ihmettelevät saisivat silmänsä auki, että juuri nyt olisi aika opiskella ja innostua asuntosijoittamisesta.

Yksinkertaistan asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit viiteen. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa ne on käyty erittäin perusteellisesti läpi, mutta monelle 5 riittää jo havaitsemaan, että siinä on 3 enemmän kuin yleensä mainitut 2.

Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

1. Kassavirta – vuokraustoiminnasta kuukausittain jäävä tulo

Vuokraustoiminnan ytimessään pitävän ”osta ja pidä” -asuntosijoittamisen ydinajatuksena on tuottaa joka kuukausi kaikkien kulujen, verojen ja menojen jälkeen hieman positiivista tuloa, jota kutsutaan kassavirraksi. Tällä ei miljonääriksi tule, mutta jääpakastinkaappi sillä uusitaan.

2. Markkina-arvon nousu

Onnistuneesti valitun sijoitusasunnon ominaisuuksiin on perinteisesti kuulunut, että ajan kuluessa sen markkina-arvo nousee ilman, että asuntosijoittaja tekee mitään. Galluppien kärkikaupunki Tampereella asuntojen markkinahinnat laskivat noin 50 % 90-luvun alkupuoliskolla. Jos osti yksiön 1990, joutui odottelemaan paljon pidempään kuin, jos osti saman yksiön 1995. Viimeiset 3 vuotta Tampere on julistettu gallupin ykköseksi.

Markkina-arvon nousuun voi itse vaikuttaa remontoimalla asuntoja ja osallistumalla taloyhtiön hallintoon lisäarvoa tuottavasti, johon oleellisena osana kuuluu suunniteltu kunnossapito.

3. Lainanlyhennykset

Sijoitusasunto on erinomainen vakuus ja sen hankkimiseen käytetäänkin yleisesti oman pääoman rinnalla vierasta pääomaa.

Asuntosijoittamisen peruslaskentakaavat eivät ole monimutkaisia, joten ajatus siitä, että ”vuokralainen maksaa asuntosijoittajan lainan” on helppo laskea auki. Tämän moraalisuutta epäilevät voivat hetken pohtia, kuka maksaa ruokakauppiaan, ravintoloitsijan tai panimon lainat. Toisaalta vierasta pääomaa pitää käyttää vastuullisesti ja kohtuullisesti, kun tarjoaa ihmisille koteja.

Mitä pidempi laina-aika, sitä pienempi kassavirtaa kuukausittain pienentävä lainanlyhennys on. Ajan kuluessa, ja kärsivällisyyttä ajan kulumiseen tarvitaan, lainapääoma pienenee ja pienenee. Tätä vapautuvaa omaa pääomaa voi käyttää toisen sijoitusasunnon hankkimisen vakuutena tai antaa lainapääoman lyhentyä nollaan.

4. Verovähennykset ja verosuunnittelu

Harvalla meistä ihmiselämän merkityksellisyys perustuu verojen maksamiseen. Verot ovat vuokrakoteja tarjoavan suurin kuluerä, mutta niitä voi pienentää tekemällä huolellisesti kaikki verovähennykset.

Lisäksi käytössä on verosuunnittelukeinoja, joiden avulla verojen maksua voi lykätä tulevaisuuteen. Asuntojen remontointi on yksi esimerkki, jolla voi parantaa kassavirtaa, nostaa asunnon markkina-arvoa ja pienentää maksettavia veroja.

5. Inflaatiosuoja

Joku voisi nyt sanoa, että tämä ei ainakaan ole totta, koska viimeisen parin vuoden aikana inflaatio on noussut ja asunnot eivät ole tarjonneet mitään suojaa, vaan päinvastoin niiden markkinahinnat ovat laskeneet.

Ostan Asuntoja -sisältöä 10 vuotta seuranneet ovat saaneet toistamiseen lukea ja kuulla siitä, että löysän keskuspankkien rahapolitiikan ansiosta pelisääntöihin kuuluu se, että tulonhankkimislainaa saaneet pääsevät mukaan markkinahintojen nousuhissiin. Nyt kireämmän keskuspankkien rahapolitiikan takia hissi hieman laskee. Tämä inflaatiohyöty toteutui siis koko sen ajan, kun kuluttajahintojen nousu ei millään saavuttanut 2 %:n tavoitetta. Helsinkiläisen yksiön ostovoima ruokakaupassa nousi 2000-luvun alusta 20 vuotta paljon enemmän kuin ruoan hinta.

Jos suojasi näiden tulonhankkimislainojen korot, lyhyiden korkojen nousun takia asuntojen markkinahinnat ovat laskeneet, mutta tulonhankkimislainasalkun arvo on noussut kiinteiden korkojen ansiosta. Jos edes yksi rakennuttaja, pankki ja rakennusliike olisivat osanneet rakennuttaa kiinteäkorkoisella taloyhtiölainalla olevan kohteen, luuletko, että sen asuntojen markkinahinta olisi nyt samoin laskussa kuin naapurissa olevan identtisen talon muuttuvakorkoisella taloyhtiölainalla oleva kohde. Nyt asuntosijoittajan arvonnousu tulee lainasalkussa, jos se on korkosuojattu matalan korkojen aikana.

Kolmas inflaatiosuoja tulee siitä, että euromääräinen lainapääoma ei muutu mihinkään, mutta aloitusten määrän romahtaessa ja talouden epävarmuuden lisääntyessä vuokra-asuntojen kysyntä kasvaa ja tarjonnan kasvu hidastuu. ARA-vuokrat nousevat pakosta ja markkinavuokrat nousevat kysynnästä, josta osa tulee myös ARA-asunnoista poismuuttavilta. Palkankorotukset ja etuuksien indeksikorotukset alkavat näkymään ja kyky maksaa korkeampaa nimellisvuokraa paranee. Markkinat sopeutuvat. Eivät viikoissa tai kuukausissa, mutta parissa vuodessa ylitarjonnan määrästä riippuen. Teorian mukaisesti asuntosijoittajan pitäisi päästä lyhentämään lainapääomaansa inflatoituneilla vuokraeuroillla.

Mutta miljonääriksi… huru-ukko olet

Monella ei riitä kärsivällisyys hitaaseen vaurastumiseen ja Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirja tuntuu liian kalliilta tai sen keskittyneeseen opiskelemiseen vaadittava aika liian suurelta investoinnilta. Kaikki opit löytyvät ilmaiseksi Ostan Asuntoja -sisällöstä ja niitä voi opiskella pienissä erissä.

Oman ensiasunnon jättäminen vuokraustoiminnan käyttöön ja yhden sijoitusasunnon ostaminen eivät vielä tee kenestäkään miljonääriä, mutta kahden sijoitusasunnon omistaminen käynnistää jo lumipalloefektin, jota moni ei tajua koko elämänsä aikana.

Kolmannen ja neljännen sijoitusasunnon hankkineille alkaa pikku hiljaa kirkastumaan, että ajan kuluessa yhdestä vuokra-asunnosta verojen jälkeen käteen jäävä mitätön euromäärä onkin taustalla luonut kaikkien edellä mainittujen 5 tekijän kautta nettovarallisuuden, jonka kasvu on kiihtynyt.

Tästä tuleekin sanonta, jonka olen vapaasti suomentanut ”älä odota sijoitusasunnon ostamisen kanssa, vaan osta sijoitusasunto ja odota.”

Odottavan aika on pitkä ja kärsimätön yrittää vääriä oikopolkuja. Odottaessa voi opiskella ja kehittää taitojaan ajattomista asuntosijoittamisen periaatteista ja niissä pysymisen tärkeydestä. Ensimmäisen sijoitusasunnon ei tarvitse olla uran paras diili, vaan tärkeämpää on, että sitä ei ole pakko myydä juuri markkinan ollessa pohjalla. Ajalle pitää antaa mahdollisuus kulua.

Kuuntele Ostan Asuntoja Podcastista Johanna Junkkarin kärsivällinen polku 16-vuotiaasta työharjoittelijasta asuntosijoittajaksi ja mäkkäriyrittäjäksi – Johanna Junkkari: 2005 kaappiin, ulos 2023 – Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #275

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.