Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – välitilinpäätös – Blogi #380

08/10/2023

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.

Luin eilen Ostan Asuntoja Podcastin -kuuntelijapalautteita ja sieltä jäi mieleen pyörimään tämä lause: “Toivon että uudet asuntosijoittajat suhtautuu Harrin näkemyksiin krittisesti & varauksella”. Minä olen aina toivonut samaa vanhat asuntosijoittajat mukaan lukien.

Palautteesta löytyi myös toinen mieleen painunut kohta: “…lähes kaikki ammattimaiset sijoittajat ja eläkeyhtiöt keskittyvät kasvukeskuksin ja uudiskohteisin, myöskin lähes kaikki maksivoivat velkavivun”.

Olen julkaissut “Asuntosijoitustavoitteeni ….” -kirjoituksia vuodesta 2016 alkaen. Samaan sarjaan kuuluvat välitilinpäätös- ja tilinpäätöskirjoitukset, joita myöskin löytyy katkeamaton sarja. Varoittelen asuntosijoitusguruista ja käytän mielelläni itsestäni huru-ukko -nimitystä korostaakseni sitä, että ihan jokaisen pitää tehdä omat analyysinsä ja johtaa niistä omat sijoitussuunnitelmansa.

Tulen jatkossakin paasaamaan toistuvasti omia ajatuksiani asuntosijoittamisesta, vuokraustoiminnasta, rahoituksesta…makrotaloudesta. Oman toimintani ja sijoittamisessa onnistumisen edellytyksenä on jo 80-luvun lopulta alkaen ollut “omien polkujen kulkeminen”. Jos lähes kaikki “ammattimaiset sijoittajat ja eläkeyhtiöt keskittyvät kasvukeskuksin ja uudiskohteisin, myöskin lähes kaikki maksivoivat velkavivun”, olen aivan takuusatavarmasti kertomassa, että huru-ukko ei kulje samoja polkuja. 25 vuotta sitten asetin taloudellisen riippumattomuuden tavoitteeni odotuksella, etten tule saamaan eläkettä.

Sijoittamisessa massojen mukana kulkemisella ei voi tehdä massoja parempaa tuottoa ja tekee massojen kanssa kaikki samat virheet. Luonnollisesti olen tehnyt paljon virheitä ja yritän niistä oppia, etten toistaisi niitä. Olen kertonut perusteluineen vuosikausia, miksen omista Helsingistä maksimivivutettuja muuttuvakorkoisia pitkän lyhennysvapaapakon uudiskohdeasuntoja. Lukijoilla ja kuulijoilla on luonnollisesti vastuu siitä, mitä ajatuksia sisällöstäni ottavat osaksi omaa analyysiään ja sijoitussuunnitelmaansa.

Asuntosijoitustavoitteeni 2023 – Blogi #356

Suosittelen lukemaan tavoitekirjoitukseni, josta saa käsityksen, mitä ajattelin vuoden 2022 lopussa, kun pohdin tavoitteitani. Sijoittaminen on jatkuva prosessi, jossa pitää pystyä muuttamaan näkemystään uuden tiedon tullessa ja istumaan käsien päällä, kun epävarmuus on suurinta.

Suosittelen myös lukemaan viime viikonlopun kirjoitukseni, johon kokosin perustelut, miksi pääskenaarioni on yhä varovaisuus erityisesti osakemarkkinoilla. Siinä varoitan, että valtaosa osakesijoittajista ei ole kanssani samaa mieltä.

Miksi olen varovainen erityisesti osakemarkkinoilla? – Blogi #379

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 ja 2022 vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Toteuma: 1-6/2023 99,3 % ja 99,2 %

Alkuvuoden 2023 aikana omilla mikromarkkinoillani vuokralaiskysyntä pysyi hyvänä. Viime vuonna tyydyttävän kysynnän mikromarkkinallakin kysyntä on ollut hyvää. Omassa toiminnassani näyttää siltä, että vuokra-asuntojen kysyntä on noussut.

Olen seurannut omien mikromarkkinoideni vuokrapyyntien kehittymistä ja keskustellut kolleegoiden kanssa. Juuri näillä mikromarkkinoilla vuokrapyyntien taso on jo noussut ja asunnot menevät silti nopeasti vuokralle.

Omakustanneperusteisen kohtuuhintaisen ARA-kannan on nykyisten pelisääntöjen puitteissa pakko tehdä vuokrankorotuksia, jotka nostavat vuokralattiaa. Kaupungeissa, joissa ARA-vuokrien ja markkinavuokrien ero on ollut pienempi, ARA-korotukset tekevät ARA-asunnoista suhteessa vapaan markkinan asuntoihin vähemmän houkuttelevia, mikä myös ohjaa lisäkysyntää vapaiden markkinoiden asuntoihin.

Miten asuntosijoitussalkun vuokrausaste lasketaan ja miksi se on hyvä asuntosijoittajan tunnusluku? YouTube #12

Tavoite 2 – Metsäsijoittamisen opetteleminen

Tavoite: Hallitsen kaikki perusteet, mitä tämän omaisuuslajin omistamiseen liittyy, ja olen kartoittanut tietolähteet ja luonut verkostot, joiden kautta löydän tarpeen mukaan tietoa ja osaamista.

Tavoitteesta kirjoitin näin: “Tavoitteen pitäisi olla konkreettinen ja mitattava, jota tämä ei ole. Tuntuu vain siltä, että kirjoittamalla ja julkaisemalla tavoitteen edes näin, tulen käyttämään siihen riittävän määrän resursseja, jotta vuoden 2023 loppuun mennessä osaan luonnostella kokonaiskaavion, mitä kaikkia osakokonaisuuksia aiheeseen liittyy, mistä saan lisätietoa ja jokaiseen kohtaan yhden nimen ja puhelinnumeron, josta voin pyytää apua ja ostaa lisäpalvelua tarvittaessa.”

Toteuma: 1-6/2023 50 % tavoitteesta saavutettu

Ensimmäisen vuosipuoliskon aikana tekeminen on perustunut metsäsuunnitelman päivittämiseen ja suunnitelmassa olevien termien opettelemiseen.

Samalla perusverkostojen syntyminen on käynnistynyt. Jokaisen vieraan sanan merkityksen etsimisen myötä on löytynyt polut samoille vakiotietolähteille. Muskin X:ssä on “Metsä” -lista alkanut kertymään, jossa on eri kantilta metsästä aktiivisesti Xwiittaavia seurattavia.

Tavoite 3 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 5 %

Toteuma: 1-6/2023 Nordnet “hoitovastikesalkku” +7 %, Bitcoin 52 %, Kulta 5 %

Asuinkerrostalojen ylläpitokustannukset nousivat vuodessa 7,3 %, joten hajautussijoitusten kokonaistuoton pitäisi olla 12,3 %.

Yksinkertaistettuna tavoitteena on tuotolla ylittää asuntosijoitussalkkuni hoitovastikkeiden absoluuttinen nousumäärä. Tämä tavoite on ensimmäisen vuosipuoliskon aikana ylittynyt. En erittele tätä tarkemmin, koska kaikissa näissä omaisuuslajeissa en ole mielestäni riittävän osaava ja toisaalta jokaiseen löytyy helposti parempia kirjoittajia.

“Malttia” sanoi Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen

Asuntosijoittamisessa voi ajatella olevan 4 nurkkaa, joiden kuntoa pitää vaalia:

Osta oikein.
Rahoita oikein.
Vuokraa oikein.
Hallinnoi oikein.

Alkuvuoden aikana omassa asuntosijoitustoiminnassani ei ole ollut transaktioita osto- eikä rahoitusrintamilla. Tästä ei kannata tehdä suurempia johtopäätöksiä, koska olen kertonut, että vuoden 2022 aikana tuli tehtyä jälleenrahoitusta ja hankintoja.

Olen vuosia kertonut, että käytän korkosuojausta. Ohjauskorkojen nopean nostamisen seurauksena lainasalkun arvo on noussut ja asuntosalkun arvo on laskenut.

Alkuvuonna 2023 painopiste on ollut vuokraustoiminnassa ja suunniteltujen taloyhtiö- ja asuntoremonttien toteuttamisessa. Kun asuntoja ja taloyhtiöitä remontoi, vuokraaminen helpottuu. Kun seuraava noususykli käynnistää, näiden asuntojen ja taloyhtiöiden ainakin suhteellinen vakuusarvo on taas kehittynyt omilla mikromarkkinoillaan.

Howard Marksilta olen oppinut, että on kahdenlaisia tulevaisuuden ennustajia: sellaisia, jotka eivät osaa ennustaa tulevaisuutta, ja sellaisia, jotka eivät tiedä, etteivät osaa ennustaa tulevaisuutta. Tämä yhdistettynä Roinisen “malttia” -ohjeeseen tarkoittaa sitä, että sykli joskus kääntyy, mutta käännöksen aikataulua ei pysty etukäteen ennustamaan.

Mihin olen sijoittanut viimeisen vuoden aikana? – Top 5 – Blogi #297

Asetatko itse kirjallisia tavoitteita? Ovatko ne mitattavia? Teetkö kirjallisia tilinpäätöksiä, jossa analysoit toteumia tarkemmin?

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.