Asuntosijoituksen arvon säilymisen 4 edellytystä – Blogi #369
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Historia tuntee erilaisia ajattelijoita, mihin asuntosijoituksen arvo perustuu. Jotkut näkökannat lähtevät siitä, että vuokranantaja ei tuota mitään lisäarvoa. Toiset esittävät, että vuokraustominnalla ei ole edes väliä, vaan maaloordille (landlord) riittää, että maapläntti on “sijainti, sijainti, sijainti” -säännön mukaisesti paikassa, jossa halutaan asua.
Ei siis sellaisissa paikoissa, jossa pakkomyynnit lähestyvät tai talot on ns. “hesarilaisten aavetaloja” tai “uutuuttaan kiiltäviä, joita ei halua kukaan”. Valtamediat on aina luotettavia ja näistäkin on varoitettu jo 0-korkoaikoina.
Mitä omia polkuja kulkeva ajattelee arvosta?
Sarkasmi sikseen. Varmuuden vuoksi lisään näitä muistutuksia, ettei unohdu, kuinka tilapäinen inflaatio olikaan ja kuinka se laskeutuu nopean pehmeästi, kun keskuspankit ottavat työkalut käyttöön. Ja kuinka vaarallista on ulkoistaa ajattelunsa medialle.
Asuntosijoittajat ajattelevat pitkäjänteisen arvon säilymisen olevan 4 ominaisuuden yhdistelmä:
- Kysyntä
- Asumistarpeita tyydyttävä laatu ja kunto
- Rajoitettu saatavuus
- Myytävyys ja/tai vuokrattavuus
Kysyntä tarkoittaa vuokrakotia tarvitsevien tai niitä ostavien ihmisten tai yritysten määrää, joilla on halu ja kyky maksaa asunnoista. “Kohtuuhintaisten ARA-asuntojen kysyntä on kova” tarkoittaa päinvastaista eli ihmiset haluaisivat asuntoja, joihin heidän oma maksukykynsä ei riitä. ASP-järjestelmän laajennus koskemaan yhä vanhempia ihmisiä on samansuuntainen ilmiö.
Tarpeiden tyydyttäminen tarkoittaa asuntosijoittajan kannalta sitä, että sijoitusasunto tai -kohde on sijoituksena suurella todennäköisyydellä kannattava. Tämän edellytyksenä on, että asunto tyydyttää riittävän monen asiakassegementin eli vuokralaisryhmän tarpeita, joita vuokrakodille asetetaan. “Asuntoja rakennetaan tyydyttämään sijoittajakysyntää” toimii vain, jos sijoittaja osaa ostaa näitä asuntoja tyydyttämään vuokrakotien kysyntää.
Rajoitettu saatavuus tarkoittaa yksinkertaistettuna rajoitetun tarjonnan ylittävää kysyntää. Tästä arvon säilyttämisen edellytyksestä johdetaan “3 x sijainti” -jankutus, jota liian usein tyrkytetään joka väliin. Tampereen keskusta on kahden järven välissä, joita yhdistää Tammerkoski. Mikäli ihmiset haluaisivat asua Tammerkosken rannalla enemmän kuin Tammerkosken rannalla on rakennettavaa tonttimaata, silloin toteutuu rajoitettu saatavuus.
Myytävyys ja/tai vuokrattavuus liittyy markkinaehtoisen omistamisen ja toiminnan harjoittamisen vapauteen. Ruotsissa on vuokrasääntely eikä siellä voi harjoittaa asuntosijoittamista samoilla tavoilla kuin Suomessa. Suomessa luovuttiin vuokrasääntelystä 1990-luvun alussa. 90-luvun loppupuolella opittiin, että yhtä helsinkiläistä vuokra-asuntoa kohti oli 100 hakijaa. Nyt Helsingissä on 1000 yksiötä vapaana Vuokraovessa keskellä opiskelijasesonkia. Jos Suomessa haluttaisiin saada pula vuokra-asunnoista ja vuokra-asuntojen harmaat markkinat, vuokrasääntelyn palauttaminen olisi tehokas keino.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8, 9, 10 uutta kirjoitusta – Vuokrasopimuksen purkaminen vuokranantajan toimesta – tärkeät huomioitavat asiat ja käytännön vinkit
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Teorian yksinkertaisuus on usein käytännön vaikeus
Nämä 4 edellytystä näyttävät hyvin yksinkertaisilta, jos hetkeksi pysähtyy ja lukee ne. Käytäntö on usein monimutkaisempi.
Tampereen Tammerkosken rannoilla voi toteutua aidosti kysynnän kasvu pitkällä aikajänteellä. Tarjonta voi myös suurella todennäköisyydellä olla rajattu. Hinnat voivat olla kuitenkin tasolla, joka ei mahdollista kannattavaa vuokraustoimintaa.
Jos Tammerkosken rannalla toteutuneen arvonnousun perusteella lähdetään rakentamaan uutta kaupunginosaa metsän keskelle vain 10 kilometrin päähän Tammerkoskesta, voikin käydä toisin päin. Metsämaan saatavuus on vuosikymmeniksi rajaton eikä “3 x sijainti” -sääntö vain 10 kilometrin päässä enää toimi. Vapaaseen markkinatalouteen kuuluu, että ahneet kapitalistit lähtevät innolla tavoittelemaan samoja voittoja, joita ensimmäiset metsämaan asuntosijoittajat saivat, kun kohteensa toisena tulleille voitolla myivät.
Suomen Nuuksion erämaan kyljessä sijaitsevassa metropolissa kannattaa olla varovainen, ettei sovella Manhattanin, Lontoon, Frankfurtin tai Dubain “3 x sijainti” -oppeja liian sokeasti. Tampereellakin lääkiksen ja ammattikorkeakoulun opiskelupaikkojen kyljessä olevat Kaupin laajat metsät voivat poliittisilla päätöksillä muuttua Kaupin asuntokaupunginosaksi. Läheisen kovan kysynnän ja rajoitetun tarjonnan Kalevan asunnot menettäisivät osan rajoituksestaan, kun tonttimaata olisikin runsaasti tarjolla.
Näiden 4 edellytyksen samanaikaista toteutumista joutuu usein pohtimaan eikä selkeää vastausta löydy, vaan niitä pitää ajatella todennäköisyyksien kautta.
Asuntosijoittajien on pakko sopeutua
Olen rakentanut omaa toimintamalliani asuntosijoittajana ja vuokranantajana ajasta ja paikasta riippumattomaksi.
“Ajalta ennen koronaa” sain rauhassa huru-ukkoilla keskenäni erilaisista etätyön kehitysnäkymistä. Asiantuntijat tiesivät toisin. Enää ei oikein löydy toimistorakentamisen ja -sijoittamisen asiantuntijaa, joka olisi valmis kehittämään toimistokohteen lähtöparametrinä, että etätyötä ei muutamaa huru-ukkoa lukuunottamatta oikeasti tehdä.
Sijoitusasunto on reaaliomaisuutta. Se ei kuitenkaan ole pelkästään sitä, vaan se on myös rahoitusomaisuutta, johon liittyy tulonhankkimislaina ja sen vakuutena toimiminen.
Osakkeet ja bondit ovat perinteisiä omaisuuslajeja, joihin on sijoitettuna valtavia summia pääomia. Asunnot ja kiinteistöt laajemmin kuuluvat vaihtoehtoisiin omaisuuslajeihin, joilta haetaan erilaisia ominaisuuksia kuin perinteiseltä 60/40 -salkulta, jossa 60 % on riskittöminä tai vähäriskisinä pidetyissä bondeissa, joiden pitäisi liikkua eri suuntaan kuin lisätuottoa tuovat loput 40 % osakkeista.
Globaalisti kiinteistöt muodostavat suurimman vaihtoehtoisen omaisuusluokan. Rakennusalan osakkeet ja kiinteistösektorin rahoitukseen käytetyt bondit ja koko pankkisektorin osuu kiinteistösektoriin liittyvistä toiminnoista on välillisesti riippuvaisia kiinteistösektorista.
En jatka tällä kertaa enempää. Tavoitteena oli antaa ajateltavaa siihen, miten asuntosijoittaja voi yrittää hahmottaa asuntojen ja vuokrien hintojen isoja muutoksia näitä 4 arvon säilymisen elementtiä vasten.
Hinta on se, mikä maksetaan, arvo on se, mitä saadaan
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Tulovirtoja asumisen ympärille Suvi Living Kinnunen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #264
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 