Asuntosijoittaminen – arvosijoittamista vai kasvusijoittamista? – Blogi #283

Marraskuun 2021 viikot ovat menneet Niina Huhtalan seurassa webinaareja valmistellessa ja sunnuntaiaamupäivät webinaareja pitäessä. Tänään oli neljäs ja viimeinen osa ”Asuntosijoittajan ABC” -webinaarisarjasta.

Viimeisessä webinaarissa keskityttiin vuokraustoimintaan ja sen verotukseen. Jos tekee strategisen valinnan ja lähtee mukaan pitkäjänteiseen asuntosijoittamiseen eikä lähde Kiinaan operoimaan tyhjien sijoitusasuntojen kanssa, silloin toiminnan ytimessä on vuokraustoiminta. Jos valitsee strategiakseen flippauksen, tukkukaupan tai rakennuttamisen, vuokraustoiminta voi puuttua paletista kokonaan tai siitä kenties mukana on vain osia.

Webinaarin tekeminen oli raskaampaa ja työläämpää, mitä kuvittelin. Silti olen tosi tyytyväinen, että lähdin mukaan. Omia ajatuksia tuli taas haastettua ja mietittyä, miten voi aiheesta puhua siten, että toisimme myös uusia tai ainakin harvemmin esitettyjä näkökulmia tuttuun aiheeseen.

Ilman Rahamedian Niinaa ja Minttua en olisi varmaan koskaan tätä tehnyt ja olenkin heille kovasti kiitollinen.

Verotuksen yhteydessä tuli taas osallistujilta erinomaisen kysymyksen kautta ”vuokraustoiminnan aloittaminen”- ja ”vuokraustoiminnan käytössä” -termien ero käytyä rautalangasta läpi. Voisipa tämän sekaannusta aiheuttavan asian korjata siten, että myös remontin kustannusten vähentämiseen riittäisi vuokraustoiminnan todisteellinen aloittaminen

Mitä on arvosijoittaminen?

Arvosijoittaminen, value investing, on osakesijoittamisesta tuttu koulukunta. Koulukunnan tunnetuin edustaja on Warren Buffett. Oma suosikkini on Howard Marks, joka tuntuu aina pohdiskelevan sitä, mikä voisi vaania pinnan alla, vaikka kaikki näyttäisi tyyneltä ja aurinkoiselta.

Tämän sunnuntain kirjoituksen tavoitteena ei ole mennä syvällisesti konseptimaailmaan, vaan yksinkertaistaa arvosijoittamisen ja kasvusijoittamisen konsepteja ja niiden eroja asuntosijoittajalle pohdittavaksi.

Asuntosijoittajan kielellä arvosijoittamista voisi kuvata siten, että pyritään ostamaan sijoitusasunto korkeammalla vuokratuotto-%:lla kuin muut asuntosijoittajat ostavat samanlaisia asuntoja samalta mikromarkkinalta. Asuntoja pyritään erilaisin keinoin ostamaan alle markkinahinnan eli halvemmalla hinnalla kuin muut ovat samanlaisista asunnoista maksaneet.

Warren Buffetin ensimmäinen oppi-isä, Benjamin Graham, osti ”sikarintumppeja” eli jotain sellaista, jota muuttotappiopaikkakuntien hyvin vuokralle menevät ja korkeaa vuokratuotto-% tarjoavat asunnot voisivat edustaa. ”Tyydyttäviä asuntoja huikean halvalla” voisi olla vapaamuotoinen käännös ”fair companies at wonderful prices” -yhdistelmästä.

Buffett siirtyä myöhemmin pois muuttotappiopaikkakunnilta ja alkoi ostamaan ”hyviä asuntoja kohtuuhinnalla” eli ”wonderful companies at fair prices”.

Arvosijoittajat tekevät laskelmia ostopäätöstensä perusteeksi, ovat pitkäjänteisiä ja kulkevat omia polkujaan laumoja vältellen. Ylihinnan maksamista vältetään kaikin keinoin ja turvamarginaalin pienentyessä vetäydytään talvihorroksen tyyppiseen tilaan, josta tarvittaessa herätään nopeasti markkinahäiriön tarjotessa ostospaikan.

Arvosijoittaja osaa olla tyynesti horroksessaan tarvittaessa monta vuottakin peräkkäin syklikirjojaan lukien.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Parhaat joululahjat asuntosijoittajalle

Kasvusijoittaminen arvosijoittamisen vastakohtana?

Kasvusijoittaja hakee osakesalkkuunsa osakkeita, joiden osakekurssin odottaa nousevan tulevaisuudessa toimialansa muita osakkeita tai koko osakemarkkinaa selvästi enemmän tai nopeammin.

Kasvusijoittamisessa sijoittajia kiinnostaa mahdollisuus saada huikeitakin arvonnousuja, mikäli on sijoituskohteen valinnassa osunut oikeaan. Mikäli osakkeen alla oleva yritys olisi jo etabloitunut, kasvanut kannattavasti vuosia ja toimisi hyvällä kannattavuudella, huikea tuottomahdollisuus olisi epätodennäköisempää. Siksi sijoittajat hakevat uusia, aloittelevia yrityksiä.

Hyvin kasvanut ja kannattavuuttaan parantanut yritys voidaan myös hinnoitella tulevaisuuden kasvun perusteella kasvuyritykseksi. Tällöin osakekurssi näyttää kalliilta kuluneen vuoden hyvienkin kasvu- ja kannattavuuslukujen perusteella. Korkeiden tuotto-odotusten vastineena on korkea riski, koska näytöt onnistumisesta odottavat ilmaantumistaan tulevaisuudessa. Tuottoa odotetaan osakkeen tulevaisuuden arvonnoususta, joka osin tai kokonaan realisoidaan myymällä. Osinkotuotto-odotus on vähämerkityksellinen tai puuttuu kokonaan, jos tulos on yhä negatiivinen tai tulos sijoitetaan yrityksen kasvun rahoittamiseen.

Kasvusijoittaja tekee myös laskelmia, mutta hän painottaa laskelmissaan enemmän sitä, miten osakkeen kurssiin vaikuttavat tekijät voisivat kehittyä tulevaisuudessa. Koska tuotto haetaan osakkeita kurssinousun jälkeen myymällä, tulevaisuuden kassavirtojen diskonttaaminen nykyhetkeen ei ole tärkeää samalla tavalla kuin arvosijoittajalle on.

Arvosijoittaja ei välttämättä ajattele koskaan myyvänsä vaan pysyvänsä ostamansa liiketoiminnan pitkäjänteisenä omistajana kasvavista osinkotuotoista nauttien. Myös arvosijoittaja voi harkita omistuksensa myyntiä, jos hän huomaa, että muut ovat valmiita maksamaan osakkeesta reilua ylihintaa. Jarruttavina tekijöinä ovat ne, että arvosijoittaja ei millään haluaisi menettää osaa tuotoistaan verottajalle ja lopuille pääomille pitäisi olla joku tuottavampi kohde tiedossa.

Oletko vuokranantajana arvosijoittaja vai kasvusijoittaja?

Jokaisen vuokranantajan kannattaisi tehdä tämä ajatusharjoitus. Kirjoitat vain teesit paperille, joiden pohjalta päädyt omasta mielestäsi oikeaan vastaukseen. Sitten kirjoitat perustelut, joiden pohjalta tiedät tai näet suuren todennäköisyyden, että teesisi ovat realistisia ja mahdollisia toteutua. Kirjaa tuotto-odotuksesi konkreettisesti ja jaa se asuntosijoittamisen tuoton elementteihin.