Ostan Asuntoja

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

Heti alkuun koen taas tärkeäksi muistuttaa siitä, kuinka huono olen ennustamaan tulevaisuutta. Olen myös intohimoinen elinikäinen opiskelija, josta seuraa monille suomalaisille tyypillistä kateutta. Olen kateellinen niille, jotka tietävät asiat varmasti. Opiskelussa on nimittäin sellainen huono puoli, että opiskelun määrän kasvaessa huomaa tietävänsä vähemmän ja vähemmän. Joudun laatimaan erilaisia skenaarioita ja pohtimaan niille todennäköisyyksiä, jotka ovat enemmän tai vähemmän uskon asioita eikä varmaa tietoja. Kun opiskelujen kautta tulee uutta tietoa, joudun tarkastelemaan, onko uskoni enää kovin vankalla pohjalla. Varmasti tietävien arki on paljon helpompaa, kun heillä on varma tieto, jonka päälle voi toimet toteuttaa.

Voit halutessasi lukea tai kuunnella edellisen tämän kirjoituksen aiheeseen liittyvän pohdintani kahden kuukauden takaa.

Miksi olen varovainen erityisesti osakemarkkinoilla? – Blogi #379

Miksi olen varovainen erityisesti osakemarkkinoilla? – Tiistaiaudio #294

Keskuspankit ovat kaiken keskipisteessä?

Valtaenemmistö tietää varmasti, kuinka keskuspankit pitävät vakauden ohjaksia käsissään. Kun keskuspankit sanovat, että “inflaatio on tilapäinen”, jokaiselle varmalle tietäjälle välittyy tieto. Silloin ei tarvitse pohdiskella erikseen inflaation määritelmiä, tilapäisyyden keston todennäköisyyksiä ja tärkeitä  ennakoivia indikaattoreita, jotka laskisivat tilapäisyyden todennäköisyyttä. 

Omissa skenaarioissani on vaihtoehtoja, joissa maailman A- ja B-ryhmiin kuuluvat terävimmät aivot eivät hakeudu keskuspankkeihin töihin. Siitä seuraa jatkumona vaihtoehto, että nämä terävimmät kenties työskentelevät korkomarkkinoilla, osakemarkkinoilla, tekoälyn kehittämistehtävissä tai pohtivat ydinvoimaloiden erilaisia kokovaihtoehtoja. 

Vuokraustoimintaa harjoittavalle “osta ja pidä” -asuntosijoittajalle on tärkeintä, että vuokraustoiminta kannattaa. Kun käyttää vierasta pääomaa oman toimintansa kasvattamiseen, rahan hinta, saatavuus ja ehdot ovat seuraavan tason tärkeitä asioita hahmotettavaksi. Tämä erityisesti silloin, jos yrittää hankkia lisää vuokraustoimintaan tarvittavia välineitä, joita sijoitusasunnoiksi kutsumme.

Tänään yritän opiskella sitä, mitä korkomarkkinoilla voisi seuraavaksi tapahtua. Opiskelujeni lähtökohtana on epämääräinen oletus siitä, että keskusohjaus ei toimi, tai se toimii sitä huonommin, mitä pidempi on aikajänne. Tästä oletuksesta seuraa, että korkomarkkinat kertovat, kuinka luotettavaa keskitettyjen fiat-valuuttojen viestintätoimistojen eli keskuspankkien tiedoksiannot ovat. 

Näillä oletuksilla päästään korkokäyriin, joilla tarkoitetaan eri pituisten korkojen kehityksiä kuvaavia graafeja. Kun nämä korkokäyrät niin sanotusti kääntyvät, lyhyemmän pään korot nousevat korkeammiksi kuin pidemmän pään korot, silloin korkokäyrät kertovat, että hajautetut korkomarkkinat eivät usko keskitetyn viestintätoimiston tiedotteisiin. 

Korkokäyrien kääntyminen ei ole takuuvarmasti tulevan taloudellisen taantuman varma ennakkomerkki. Kun korkokäyrien kääntyneisyys on purkautunut, jostain 1970-luvulta asti seuraavana on aina ollut vuorossa taantuma. Taantuma ei ole yhtä paha kuin lama. 

Korkokäyrien purkautumisen 2 vaihtoehtoa ovat asuntosijoittajan kannalta tärkeitä

En ole opiskellut taloustieteitä suomeksi, enkä tiedä, mitkä ovat suomenkieliset vastineet “bull steepener”- ja “bear steepener” -termeille. Osakesijoittajat puhuvat härkämarkkinoista ja karhumarkkinoista. Osakesijoittajien härkämarkkinat ja härät edustavat nousevia osakekursseja, joiden vastakohta on karhumarkkinat eli laskevat osakemarkkinat. Muistamisen voi aloittaa sillä, että korkomarkkinoilla eläimet vaihtavat nahkojaan.

Korkosijoittajat ja taloustieteilijät oikeutetusti varmaan naureskelevat näille kömpelöille selityksille. Minulle se on merkityksetöntä, koska en koe sijoittamista tietokilpailuksi muita sijoittajia vastaan, vaan yritän löytää sellaisia koloja, joissa samanmielisten valtaenemmistö ei ole. Valtaenemmistön mukana liikkuen voi saavuttaa samanlaiset tuotot ja tappiot kuin valtaenemmistö saavuttaa. Minua on aina jostain syystä kiinnostanut käyttää omia aivoja hiljaisempaan ajatteluun silläkin riskillä, että pieleen menee. 

“Bull steepener” tarkoittaa sellaista korkokäyrien kääntymisen purkautumista, jossa lyhyemmän pään korot laskevat nopeammin kuin pidemmän pään korot laskevat. Kääntymisen purkautuminen tarkoitti siis sitä, että korkokäyrät näyttävät taas normaaleilta eli sitä korkeampi %-luku mitä pidemmästä korosta on kyse. Kun korot laskevat, korkosijoitusten hinnat nousevat. Silloin on korkosijoittajien härkämarkkinat eli heillä menee hyvin.

Keskuspankit voivat ohjauskoroillaan vaikuttaa lyhyen pään korkoihin. Pitkän pään korkoihin vaikuttavat taas iso määrä muuttujia liittyen talouskasvu- ja inflaatiokehitysodotuksiin sekä muihin tekijöihin. Globaaleilla markkinoilla takuuvarmasti väärässä ovat ne, jotka varmasti tietävät vain yhden jälkijättöisen indikaattorin, joka kertoo kaiken.

“Bear steepener” tarkoittaisi sitä, että korot nousevat ja korkokäyrien kääntyminen purkautuu siten, että pitkät korot nousevat lyhyitä korkoja jyrkemmin. Korkosijoittajilla olisi nyt karhumarkkinat, kun salkussa olevien korkopaperien hinnat laskevat ja uusien korkosijoitusten osalta olisi riski, että niidenkin hinnat vielä laskevat. Tämä siis yksinkertaistettuna eli tasolla, jolla huru-ukko pystyy vielä jotenkin luulemaan ymmärtäneensä.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, vuokra-asuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan ja hoitaa asuntoon liittyvät käytännön asiat.

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa edullisesti 12 kuukauden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista ja tehokasta isännöintiä, jolla pystytään nostamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Lue Asuntopehtoorin viikottain ilmestyvää Blogia – Vuokrankorotus

Korkokäyrät ovat kääntyneet, mutta kääntyneisyys ei ole vielä purkautunut

Korkokäyrien kääntymisen purkautuminen “bull steepener” -vaihtoehdon mukaisesti edellyttäisi, oman ymmärrykseni mukaan, ensin sitä, että taloudesta saadaan kiistattomasti huonoja uutisia riittävän laajalla ja pitkällä aikajänteellä, jotta keskuspankkiirien viestintä pysyisi luotettavana. Viestintähän on varoittanut inflaation tilapäisyyden venyvän paljon pidemmäksi kuin tilapäisyyden keston varmuudella tienneet tiesivät. 

Korkokäyrien kääntymisen purkautuminen “bull steepener” -vaihtoehdon mukaisesti tarkoittaisi sitä, että odotukset keskuspankkien ohjauskorkojen alentamisesta ovat yleisesti vallitsevia. Näiden ohjauskorkojen laskuodotusten muuttuessa vallitseviksi, sijoittajat ja kuluttajat muuttuisivat optimistisemmiksi talouden kasvunäkymien osalta. 

Mikäli korkokäyrien kääntyminen purkautuisi siten, että pitkät korot nousisivat lyhyitä korkoja nopeammin ja siis myös lyhyiden korkojen yläpuolelle, tämä tarkoittaisi sitä, että ennakoivat talousindikaattorit kertoisivat positiivisesta talouskehityksestä. Yhä useampi haluaisi nostaa uutta lainaa investoidakseen, jotta pääsisi mukaan hyötymään laajasta talouden hyvästä vauhdista. Pörssiyhtiöt ylittäisivät laajalla rintamalla analyytikoiden tulosennusteita. Ostopäällikköindeksit kertoisivat hyvistä tilauskirjoista ja odotettavissa olevista lisätilauksista. Kuluttajaluottamusmittarit olisivat positiivisia. Rakentaminen kävisi vilkkaana. Enemmistö olisi sitä mieltä, että mataliin ohajuskorkoihin ei ole paluuta eikä tarvetta, koska yritykset ja ihmiset ovat sopeutuneet normaaliin korkotasoon.

Mitkä ovat omat skenaariosi ja niiden todennäköisyydet sekä johtopäätökset oman toimintasi kannalta

12 kuukauden euribor laski muutama viikko sitten 4 %:n alapuolelle, josta se nousi pariksi viikoksi takaisin 4 %:n yläpuolelle. Tätä kirjoitettaessa pari viikkoa myöhemmin samainen euribor on ollut 2 päivää peräkkäin alle 4 %:n. Viikoissa mitattavan aikaikkunan sisällä olen tallettanut ennusteita, joissa lähdettiin siitä, että Euroopan keskuspankki laskee ohjauskorkoaan ensimmäisen kerran kesällä 2024. Seuraava tarkennus oli kesäkuussa 2024. Siitä tultiin kevääseen 2024. Nyt mainitaan jo maaliskuu 2024. 

Kun luet ja kuuntelet erilaisia näkemyksiä, kannattaa muistaa, että esimerkiksi rakennusliikkeiden tai kiinteistönvälittäjien näkemykset eivätkä heidän intressinsä ole yhteneväisiä vuokranantajien kanssa. Heidän näkemyksensä eivät edes ole yhteneväisiä seuraavan sijoitusasunnon ostoa tavoittelevan ja suunnittelevan intressien kanssa.

Vuokralaiset ovat meidän asiakkaitamme ja heidän kysyntänsä määrittelee paljolti sen, kuinka hyvin oma toimintamme pitkällä aikajänteellä kannattaa. Työpaikkanäkymät vaikuttavat muuttoliikkeeseen ja sitä kautta asuntojen kysyntään. Työllisyysnäkymät vaikuttavat maksukykyyn ja sitä kautta asumismuotojen keskinäiseen painopisteeseen ja vuokrakotia etsivien haluun ja kykyyn maksaa asumisestaan. Konkurssien, lomautusten ja muutosneuvottelujen määrä vaikuttavat maksuhäiriöihin ja toisaalta varovaisuuteen asumiseen liittyvissä muuttopäätöksissä.

Vuokraustoiminnan kannattavuus määräytyy merkittävästi sen suhteen, kuinka paljon ostamisen yhteydessä asunnosta maksetaan. Huonojen talousuutisten realisoituessa yhä useammalla on jonkinlainen stressi, joka tekee heistä motivoituneita myyjiä. Kiinteistönvälittäjät muistuttavat jokaisessa jutussa, että asunto kyllä menee kaupaksi, kun hintapyyntö on kohdallaan. Juuri tällä hetkellä näyttää siltä, että parhaimmilla rakennusliikkeillä ei ole osaamista laittaa hintapyyntöjä kohdalleen, kun myymättömien asuntojen varasto ei vaan pienene. 

Uuden asuntosijoituksen tekemiseen käytetään usein vierasta pääomaa, jota Suomessa haetaan pääosin pankeista. Pankit eivät ole kovin yleisesti kertoneet siitä, minkälaisia vaikeuttajia he ovat ottaneet käyttöön. Tällaisia ovat lyhyemmät laina-ajat sekä korkeammat palkkiot ja marginaalit. Tuttu joustava asuntosijoittamista erinomaisesti ymmärtävä pankkiiri voi vaatia erilaisia dokumentteja ja samalla kertoa, että aikasempaa pienemmät lainasummat päätetään luottotoimikunnissa. Joku pankki päättää lopettaa taloyhtiölainojen myöntämisen ja joku toinen kotitalouksille sijoitusasuntolainojen myöntämisen. Käyttöön voi tulla puskurivaatimuksia eli pankki edellyttää likvidejä tilivaroja useamman kuukauden lainanhoitomenoja kattaviksi. Velkavivun maksimiprosenttimäärää voidaan laskea.

Jos siis korkokäyrien kääntyminen purkautuisi “bull steepener” -mallin mukaisesti ja keskuspankkiirit kiiruhtaisivat laskemaan ohjauskorkoja viestittyä aikaisemmin ja/tai enemmän, silloin uutiset olisivat vielä nykyuutisia huonompia. Kun uutiset ovat huonoja, voittoa tavoittelevat liikepankit eivät ensimmäisenä ryntää kutsumaan ketään lainaneuvotteluihin lisää lainaa myöntääkseen. Toiminnan painopiste siirtyy luottotappioiden välttämiseen, ehkäisemiseen ja pienentämiseen. Valtaosalle tämä ei olisi välitön talouden piristymiseltä näyttävä tilanne.

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Inflaation hidastuminen ei ole hintojen laskua – deflaatiokin vaatisi aikaa valuakseen läpi

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalla on sellainen etu, että asiakkaat eivät suunnittele vuokra-asumistaan kerran kuukaudessa inflaatiolukuja seuraten tai keskuspankkiirin viestintää tulkaten. Meille vuokranantajinakaan ei tapahdu mitään katastrofia, jos emme onnistu ajoittamaan sijoitusasuntokauppoja optimaalisesti. Tärkeintä on keskittyä vuokraustoimintaan ja vuokralaisvalintaan. Hyvälle vuokralaiselle hyvän asukaskokemuksen tarjoamisella pärjää.

Jos 12 kuukauden euribor olisi kuukauden päästä 4 %:n sijaan 3 %:n tasolla, uusia vastikelappuja olisi taloyhtiöstä turha joulun välipäivinä odottaa. Hoitovastikkeet ja rahoitusvastikkeet tarkistetaan keskimäärin kerran vuodessa. Asuntokauppa voi piristyä ja masentua vuoden vaihteen ympärille rakennetun ensiasunnon varainsiirtoveron korotuksen seurauksena. Jos sillä olisi piristävä vaikutus, “liian korkeat” hintapyynnöt olisivat hetkellisesti vähemmän liian korkeita. Tammikuussa 2024 samat hintapyynnöt olisivat vastaavasti aivan liian korkeita.

Jos keskusohjaus toimisi, Suomen asuntomarkkinoiden keskusohjausyksiköllä olisi päivätason tieto kaikista näytöillä käydyistä keskusteluista ja niiden äänenpainoista. Niitä ajettaisiin ristiin jokaisen asuntolainahakemuksen ja -päätöksen kanssa päivätasolla. Tämä tieto yhdistettäisiin EU:n asuntomarkkinoiden keskusohjausyksikössä jokaisen EU-maan jokaisen paikallisen asuntomarkkinan osalta. Oikeasti ollaan tilanteessa, jossa lokakuulta saatiin juuri tilastoja. Vaikka ollaan jo joulukuussa, kukaan ei osaa tietopohjaisesti kertoa sitä, kuinka paljon asuntoja on valmistunut marraskuussa myyntiin ja kuinka paljon on vastaavassa ajassa poistunut myynnistä ja mikä on nettovaikutus. Itse en osaa sanoa, saadaanko jo tammikuussa 2024 riittävällä varmuudella tietää, miten ensiasunnon ostajat asuntoja marras-joulukuussa ostivat. Tammikuun puolivälissä pitäisi jo tietää, kuinka ensiasunnon ostajat ovat ottaneet varainsiirtoveron tutkitusti lähes kaikkien osalta iloisina veronmaksajina vastaan.

Hyviä huonoja uutisia vai huonoja hyviä uutisia?

Tämän kirjoituksen tavoitteena oli herättää ajattelemaan ja kysymään jokaisen hyväksi kuvatun huonolta tuntuvan uutisen osalta, miksi tämä olisi hyvä uutinen vuokranantajalle ja asuntosijoittajalle. Vastaavasti huonot uutiset voivat jossain vaiheessa olla hyviä vinkkejä asuntosijoittajalle kenties lähestyvästä erinomaisten sijoitusasuntokauppojen mahdollisuudesta.

Kun lainarahaa on saatavilla helposti ja halvalla, hyvien sijoituskohteiden löytäminen on vaikeaa. Kun hyviä sijoituskohteita olisi helppo löytää, lainarahan saaminen hyvillä ehdoilla on vaikeaa. Joskus syklin kääntymisvaiheen jälkeen voi tulla vastaan tilanteita, joissa hyviä sijoitusasuntodiilejä on tarjolla ja niihin voi saada rahoitusta sellaisilla ehdoilla, että niitä haluaisi ostaa enemmänkin.

Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssi sisältyy Takomon ”Asuntosijoittajan vuosi 2024” -valmennuskokonaisuuteen.

Tuoretta sisältöä:

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Kaikki järjestyy tekemällä – Miia Roukala paluu – Ostan Asuntoja Podcast #279

Perheasuntoja Itä-Helsingissä Kimmo Kokkila – Ostan Asuntoja Podcast #278

Johanna Junkkari: 2005 kaappiin, ulos 2023 – Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #275

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok