Ostan Asuntoja

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. 

---

Jokainen asuntoflippi on projekti. “Sinustako flippaaja” -kirjassa puhutaan tarkistuslistojen tärkeydestä hektisen projektin onnistumisen tärkeänä edellytyksenä. Kirjasta löytyy myös “26 kohdan flippaajan” -tarkistuslista.

Tarkistuslista ei ole tiekartta, jota huolellisesti seuraamalla löytää lähdöstä perille. Tarkistuslistan jokainen kohta pitää sisällään muutaman lauseen, jotka muistuttavat asioista, joita pitää tehdä. Tarkistuslista ei välttämättä myöskään ole koskaan valmis, vaan sitä voi aina korjata ja täydentää.

Kun on saanut luettua pari asuntosijoituskirjaa ja kuunneltua podcasteja sekä pankista on taskussa lainalupaus ensimmäistä sijoitusasuntokauppaa varten, moni aloitteleva asuntosijoittaja huomaa ihan luonnollisesti jännittävän tarjousvaiheen ja kauppakirjojen allekirjoitushuuman jälkeen, että vuokraustoiminnan opiskelu jäi pintapuoliseksi, kun uutta asiaa oli muutenkin riittävästi. 2-3 sijoitusasuntoakin omistavalle voi hyvinkin käydä niin onnellisesti, että vuokralaisen vaihtuminen ei suinkaan osu kohdalle edes kerran vuodessa. Vuokranantajan tarkistuslistasta on apua. Tämänkään kirjoituksen tarkistuslista ei ole aukoton eikä täydellinen, mutta se tarjoaa perusrungon, jota voi täydentää.

1. Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi

Olen kiitollinen siitä, että Suomen Vuokranantajat on yksi Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa tukevista sponsoreista. Tätä sponsoriyhteistyön alkua edelsi melkein 10 vuotta sisällöntuotantoa, jossa suosittelin omien kokemusteni perusteella jäseneksi liittymistä kymmenissä eri yhteyksissä.

Tässä tarkistuslistassa on useampi kohta, joista jäsenet hyötyvät ja kokenutkin vuokranantaja voi välttää sudenkuoppia tarkistamalla asioita jäsensivuilta ja lakineuvonnasta.

Jokainen joutuu tekemään omat investointilaskelmansa ja päätöksensä itse. Tässä tapauksessa jäsenmaksuinvestointi maksaa itsensä takaisin. Kymmenien tuhansien eurojen asuntosijoituksen tekevän kannattavuus ei tule jäsenmaksun vuosittaisen maksamatta jättämisen kautta.

Voit kuunnella ilmaiseksi Suomen Vuokranantajien ekonomistin Elmeri Karlssonin haastattelun Ostan Asuntoja Podcastissa, jossa käytiin läpi hänen vastuullaan olevat tutkimukset ja työkalut linkkeineen, joista jäsenenä voi saada maksimaalisen hyödyn.

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 2 Tutkimukset – Ostan Asuntoja Podcast #311

2. Laita asunto vuokrauskuntoon

Suomen verolainsäädännön takia asuntoa ei kannata remontoida ennen ensimmäisen vuokralaisen muuttamista asuntoon. Harkitse tarkkaan periaatetta, jonka mukaan remontti on pakko tehdä. Menetät merkittävän “korkoa korolle” -hyödyn, jos teet ison remontin, jonka kustannus jää verovähennettäväksi myyntihetkellä.

Tee perusteellinen siivous, varmista koneiden ja kiintovalaisimien toiminta sekä tee vain ehdottoman välttämättömät korjaukset. Varmista hanojen toimivuus ja viemärien tukottomuus.

Vinkki: Tästä vaiheesta voi laatia kokonaan oman tarkistuslistansa, ettei liesituulettimen aktiivihiilisuodattimen tai keittolevyjen tarkistus unohdu.

Asuntosijoittajan veroilmoitus ja verojen laskeminen 2024 – Blogi #405

3. Valokuvaa asunto

Jos et halua käyttää tai löydä ammattikuvaajaa, joka kohtuullista palkkiota vastaan ottaisi vuokrakuvat asunnosta, nykyaikaisilla älypuhelimilla saa riittävän hyviä vuokrakuvia asunnosta muutaman tekniikkasäännön opetellen:

• kuvaa valoisana aikana ja laita silti asunnon kiintovalaisimet päälle
• sulje wc-istuimen kansi ja pistä jääpakastinkaapin ovet kiinni kuvauksen ajaksi
• käytä puhelimen laajakuvaobjektiivia, jos puhelimesta sellainen löytyy
• pidä puhelin vaakasuorassa noin navan korkeudella
• katso, että pystylinjat ovat mahdollisimman suorassa
• ota kuvia huoneiden joka nurkasta, ikkunanäkymistä, pihasta ja yleisistä tiloista
• ota kuvia siten, että niihin tulee mahdollisimman paljon informaatiota ja voit rakentaa niistä etenevän tarinan
• kuvaa video
• toivottavasti osasit pyytää pohjapiirustuksen/tee sellainen

4. Hanki vuokrasopimuspohja ja mieti sen keskeiset asiat

Suomen Vuokranantajien juristit ovat laatineet jäsenten käyttöön toistaiseksi voimassaolevan ja määräaikaisen vuokrasopmuksen pohjat. Ne löytyvät myös englanniksi. Vältä aloittelijana hybridisopimuksia, joissa molemmat on ympätty yhteen ja samaan sopimukseen. Jos lataat ilmaisen pohjan jostain netistä, varmista, että kyseessä laatijana on varmasti ammattimainen toimija.

Älä kehitä itse sopimusehtoja. On luontevaa pyrkiä uutena vuokranantajana suojaamaan itsensä, mutta saatat keksiä huoneenvuokralain vastaisia sopimusehtoja.

Sopimuksen keskeisiä asioita tulee miettiä valmiiksi, koska niitä tarvitaan vuokrailmoituksen tekemisessä. Jos olet päätynyt käyttämään vuokravälittäjää, hänkin kysyy tai ehdottaa samoja asioita:

• mikä on vuokra
• kuinka suuri on vakuus ja mitä vaihtoehtoisia tapoja hyväksyt vakuuden toimittamiselle
• koska vuokrasopimus voi aikaisintaan alkaa ja koska se päättyy, jos päädyt käyttämään määräaikaista sopimusta
• tuleeko sopimussakkoehto
• sallitko lemmikit, kiellätkö tupakoinnin myös parvekkeella
• tarkistatko luottotiedot, asetatko niiden puhtauden ehdottomaksi vaatimukseksi
• kelpuutatko takaajan

Hyvä sopimuspohja toimii sellaisenaan tarkistuslistana. Suomen Vuokranantajien jäsenien käytössä oleva Vuokrapuntari on työkalu, jota 20 vuoden kokemuksesta huolimatta käytän, kun asetan vuokrapyyntiä.

5. Listaa asuntosi

Jos käytät vaikkapa Vuokraoven palvelua, se auttaa edelleen tunnistamaan, mitä kaikkia asioita ilmoitukseen vaaditaan. Jos päätät ilmoittaa asuntosi vaikkapa vain Torissa tai Facebook -ryhmässä, huomaat viimeistään käytännön kautta, mitä kaikkia asioita vuokralaiskandidaatit kysyvät.

Suomen Vuokranantajien jäsenet saavat 50 % alennusta Vuokraoven ilmoituksista.

Hyvä vuokrailmoitus koostuu kolmesta elementistä:

• kattavien tietojen tarjoamisesta turhat yhteydenotot ja näytöt minimoiden
• valokuvien, pohjapiirustuksen ja jopa videon avulla visuaalisen kokonaisuuden tarjoamisesta
• kohderyhmät mielessä tunteisiin osuvan markkinointitekstin kirjoittamisesta

Mielessäsi voi olla, että lähiökaksiosi sopii parhaiten pariskunnalle, jolla on 2 autoa ja 1 koira. Älä kirjoita “sopii nuorelle parille”, vaan kerro parisängyn sopimisesta makuuhuoneen, saatavilla olevista autopaikoista ja hyvistä ulkoilumaastoista. Näitä samoja asioita voivat arvostaa myös eläkeläinen ja yksinhuoltaja, jolle tärkeä lisätieto olisi läheiset hoitopaikat ja koulut sekä kuvat pihan leikkitelineistä.

6. Valmistaudu valitsemaan vuokralaiskandidaateista sopivimmat

Viimeistään korona-aika opetti valtaosalle, että yleisnäyttöjen järjestäminen ei ole paras tapa löytää asuntoon parhaiten sopivia vuokralaiskandidaatteja.

Kokeneilla vuokranantajilla on erilaisia tapoja suorittaa vuokralaisvalintaa, mutta parhaita yhdistää se, että heillä on vuosien aikana kehittynyt heille parhaiten sopiva prosessi. Oma prosessini perustuu siihen, että juttelen jokaisen vuokralaiskandidaatin kanssa puhelimessa ja juttelun ohessa kysyn ja kuuntelen kahdella korvalla luontevasti oman tarkistuslistani asiat läpi.

Jos vuokralaiskandidaatti kertoo luottotiedoissaan olevista merkinnöistä, tarkistuslistastani löytyy siihen liittyviä kysymyksiä. Minulle on tärkeää keskittyä kuuntelemaan ja kysymään tarkentavia kysymyksiä.

Asuntoon mielestäni parhaiten sopiville järjestän yksityisnäytöt. Mieti etukäteen oma tapasi.

7. Tee vuokrasopimus

Kun sopivin kandidaatti on löytynyt, on aika tehdä vuokrasopimus.

Minulla prosessiin kuuluu 4 tärkeää vaihetta:

• vuokrasopimusluonnoksen tekeminen ja lähettäminen
• luottotietojen ja tarvittaessa ulosottoraportin tarkistaminen, että ne vastaavat kerrottua tarinaa
• vuokrasopimuksen läpikäyminen ja selittäminen (noin 20-30 minuuttia)
• vahvan tunnistuksen sähköinen allekirjoitus

Tässä kohtaa kertaan vielä, miten vuokran maksaminen käytännössä tarkoittaa. Kerron, että minun roolini on tarjota turvallinen asukaskokemus hyvässä vuokrakodissa, eikä rooliini kuulu pankkitoiminta. Selitän, miten tilapäisissä yllättävissä maksuongelmissa toimitaan yhteistyössä.

8. Valmistaudu asunnon luovutukseen

Ensimmäisen tai 2-3 sijoitusasunnon omistaville vuokranantajan vakuutuksen ottaminen voi olla hyvä riskien pienentämiskeino. Vuokralaiselta vaaditaan laaja kotivakuutus vastuuosalla, jonka ottamisesta vaaditaan todistus ennen avainten luovuttamista.

Aloittelevan vuokranantajan tulisi aina muistaa tärkein sääntö eli avaimia ei koskaan ikinä missään poikkeustapauksessakaan luovuteta ennen vakuuden toimittamista.

Mikäli vuokrainen ei saa laajaa kotivakuutusta yhdestäkään vakuutusyhtiöstä, tämä on merkki siitä, että riskienhallinnan huippuammattilaiset ovat tunnistaneet hälytysmerkkejä. Mieti etukäteen, oletko parempi ammattilainen ja luovutatko avaimet ilman kotivakuutusta.

Mikäli vuokraat asuntoa kalustettuna, valokuvat ja kalusteluettelo kannattaa hyväksyttää uudella vuokralaisella.

Varaudu etukäteen siihen, että uusi vuokralainen huomaa asumisen alussa, että suihkupää roiskii ja vuotaa, uuni ei lämpene tai saunan kiukaan vastus on rikki. Ripeä ongelman ratkaisu saa hyvin alkaneen vuokrasuhteen jatkumaan hyvänä.

Ota tarkistuslistat käyttöön

Valtaosalle aloittelevista vuokranantajista on vaikea ymmärtää, että heidän pitäisi luoda prosessit ja toimintamallit ikään kuin asuntoja olisi kymmeniä. Tämä olisi tärkeää erityisesti, jos tavoittelee tai edes haaveilee siitä.

Tarkistuslistojen laatiminen ei välttämättä poikkea kovin paljon prosessien laatimisesta. Ne on vain helpompi mieltää muistilistoina, jotka ajan kuluessa kuin itsestään jalostuvat prosessikuvauksiksi, kun niitä parantaa ja lisää.

Keksitkö heti jonkun puuttuvan kohdan, joka muuttaisi otsikon kahdeksikon ysiksi? Jos lista olisi mielestäsi hyödyllinen, kokeile jakaa sitä eteenpäin. Voit auttaa jotain tuntematonta kolleegaa ja saada ilahduttavan kiitoksen yllätyksenä.

PS. Ostan Asuntoja Blogista löytyy ”Sijoitusasunnon vuokraaminen” -kategoria, josta hakemalla eteesi aukeaa varmasti toistasataa ikivihreää vuokraustoimintaa käsittelevää sisältöä Blogikirjoitusten, YouTube-videoiden ja Tiistaiaudioiden muodossa. Puhumattakaan kokeneiden vuokranantajien vierailuista Ostan Asuntoja Podcastissa.

---