Ostan Asuntoja

Huru-ukkona oleminen on yksinäistä puuhaa, koska meitä on niin vähän. Jos sijoittamisessa tavoittelee ylituottoa, huru-ukkomainen perusluonne on erinomainen perusta omata. Ylituottoa ei voi pitkällä aikajänteellä saavuttaa olemalla valtavirtamaksimalisti. Valtavirtamaksimalisti pyrkii tekemään kaiken valtavirran mukana. Kun huru-ukkona etenee vastavirtaan, myötävirran mukana valuvista ei löydy pitkiä kaverisuhteita. Jos on syntymälahjana saanut huru-ukkomaisuuden, se on yhtä vaikeaa heittäytyä virran vietäväksi kuin valtavirtalaisilla on kääntyä vastavirtaan uivaksi huru-ukoksi.

Kaikki huru-ukot eivät saavuta sijoittamisessa pitkällä jänteellä ylituottoa. Ylituoton saavuttamisessa pitää pääsääntöisesti myös olla useammin oikeassa kuin väärässä. Joskus muutaman kerran pitää osua tosi hyvin. Pääsääntöisesti loppuaika pitää välttää pahojen virheiden tekemistä. Pahoilla virheillä tuhotaan oikeaan osumisella saavutetut ylituotot. Nöyryys on tärkeää, ettei kuvittele tietävänsä tulevaisuutta. Jos ei halua tulla kutsutuksi valehtelijaksi, kannattaa kirjoittaa ja puhua, mitä ajattelee. Ei siis kirjoittaa ja puhua, mitä lukijat ja kuulijat haluavat kuulla. 

Jos Nalle Wahlroos haluaisi valtavirtasuosiota, hän ei viettäisi joka vuosi kuukautta Suomessa valtavirran haukuttavana kertoen joka paikassa, että hänen mielestään ”Suomessa kaikki menee päin helvettiä”. Valtaosa siitäkin porukasta, joka tykkää joka vuosi kuunnella Wahlroosia kuukauden, viettää 11 kuukautta omaa elämäänsä ”Suomi on hyvinvointivaltio” -valtavirtakaveripiireissä. Suomessa on yksinäistä, jos 12 kuukautta vuodessa sanoo, että ”kaikki menee päin helvettiä”. 

Sijoittaminen ei ole positiivista tai negatiivista tunteilua

Siitä on kohta 28 vuotta, kun asetin itselleni taloudellisen riippumattomuuden tavoitteen. Yhtenä ajattelumallini perustana oli, että vuonna 2030 täyttäessäni 65 vuotta eläkkeeni ostovoima olisi 0. Saavutin taloudellisen vapauteni asettamassani 7 vuoden tavoiteajassa. 21 vuotta sitten. Ollessani 33-vuotias, en todellakaan ajatellut, että elämäni johtotähtenä seuraavat 32 vuotta tulee olemaan negatiivinen tunnelataus siitä, että 33 vuoden päästä eläkkeeni ostovoima on nolla. Tein niin tunteettomasti kuin mahdollista analyysin, että suurella todennäköisyydellä Suomea johdetaan periaatteilla, joka ajan kuluessa johtaa siihen, että eläkkeeni ostovoima olisi nolla vuonna 2023. 

Otin vastuun omasta taloudellisesta riippumattomuudestani ja ryhdyin toimeen. Minulla oli visio, suunta, tein laskelmia, asetin tavoitteita ja laadin suunnitelmia niiden saavuttamiseksi. Jos eläkkeeni ostovoima vuonna 2030 olisi nollaa suurempi, hienoa. Se olisi mansikkaa kakun päällä. Kakun leipominen oli ja on kuitenkin omalla vastuullani. Suomen markka devalvoitiin 1991 ja päästettiin kellumaan 1992. Hyvinvointivaltion poliitikot olivat sitä ennen vakuuttaneet, että markkaa ei devalvoida. 1990-luvun alkupuolen lamaa seuranneena 33-vuotias huru-ukko totesi, että hyvinvointivaltion varaan heittäytyvällä tulee huonovointisuus lisääntymään. Kokoomus tunnettiin silloin markkinataloutta kannattavana yrittäjämyönteisenä puolueena. Iiro ”Riikka Purra” Viinanen oli sankari, joka selitti ”toisten rahojen loppuneen” niin kansantajuisesti, että vastustajatkaan eivät vastustaneet. Ajattelumallini perustaan ei ole ollut tarvetta koskea. 

Pohjat on käsillä, kun valtavirta näkee toivottomuuden lisääntyvän

En oleta, että juuri kukaan Ostan Asuntoja -sisällön seuraajista on tietoinen ”bull steepener” -termin määritelmästä. Se on kuitenkin ollut jo vuosia oman talouskehitykseen liittyvän ajattelumallini suurimman todennäköisyyden skenaario. 

Käytännössä se on tarkoittanut sitä, että olen ollut Suomen asuntomarkkina- ja talousennustajien kanssa eri mieltä vuoden 2022 loppupuoliskosta alkaen eli viimeiset noin 3 vuotta. Valtavirtaa on kyllästetty tämä 3 vuotta

• ”pohjat on takana”-,
• ”patoutunut kysyntä lähtee purkautumaan”-,
• ”keskuspankin lasku piristää”-,
• ”orastaa”-,
• ”asuntopula uhkaa”-,
• ”pinnan alla poreilee”-,
• ”vihdoin orastaa”-,
• ”inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa”-,
• ”kuluttajat nostaa”-,
• ”no nyt orastaa”-,
• ”pirtsakoituu”-,
• ”orastaa”-

…narratiiveillä myötähäpeään asti. 

Valtavirran into on tasaisesti laantunut ennustettua heikompina toteutuneiden talous- ja asuntojen hintakehityslukujen seurauksena. Helsingin markkinavuokrakehityskin sai historiallisen miinusmerkin eteensä. Sijoittamiseen ei kuulu ”mitä minä sanoin” -tyylinen omien henkselien paukuttelu. Se on ajan haaskausta, koska se ei paranna sijoitusten tuottoa. Ja oman pääskenaarioni todennäköisyys ei ollut 100 %. Viimeisen parin kuukauden aikana valtavirta näyttää tuskastuneen omaan kolmen vuoden positiivisuuden hehkutukseensa. Nyt huonot talousdatat ovat myös tulkinnoissa yhä useammin huonoja. Niiden reunuksilla kiiltelee vähemmän toivoa siitä, että huono uutinen tuo lähemmäksi jonkun EU-komission tai eurokeskuspankin hyvinvointia lisäävän toimenpiteen.

Valtavirta on kääntynyt negatiiviseksi

Finanssihistoriasta tiedetään, että valtavirran synkistyessä ja nähdessä synkkenevää tulevaisuutta, pohjien lähestymisen todennäköisyys kasvaa. Jos huru-ukko olisi tunteileva sijoittaja, hänestä tulisi kolmen vuoden negatiivisuuden jälkeen positiivinen. Huru-ukko on tunteilun sijaan valtavirtaa vastaan kulkeva. Hän tarkastelee asioita kysymällä, löytyykö valtavirran negatiivisuuteen kääntymisen seurauksena analyyttistä perustetta sille, että pohjat olisivat käsillä tai jäämässä taakse. Pohjat todetaan vasta jälkikäteen tilastotietojen osoittaessa ne. 

Valtavirrassa valtaosa ajattelee jatkuvasti negatiivisuuteen taipuvan luonteenpiirteen ja valtavirtaa negatiivisemman talous- tai sijoitusnäkemyksen yhdeksi ja samaksi tunteiluksi. Se on virhe. ”Lasi on puoliksi täynnä” -ihmistyyppi, johon tiedän kuuluvani, pääsääntöisesti pysyy sellaisena koko elämänsä. Kukaan ei aseta itselleen visiota, tee suunnitelmia ja käytä aikaansa tehdäkseen itsestään ”lasi on puoliksi tyhjä” -ihmistyypin. Ohessa muutamia otteita valtavirrasta reilun kuukauden ajalta:

Rakennusteollisuus

Keskuskauppakamarin pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

OP Pohjolan pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

Kuntarahoituksen pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Kauppalehti

 

 

 

 

 

 

 

 

Nordean asuntomarkkinaekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

PTT:n vanhempi ekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Akava pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

Aktia pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Yrittäjät pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Hypo pääekonomisti

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Ja SalkunRakentaja vetää tunnelmat yhteen

”Virtaako veri kaduilla”, onko nousu käynnistynyt vai onko 2020-luku menetetty ja loppuvuosikymmen menee nollan ympärillä pyörivässä 0-kasvussa?

Valtaosa osakesijoittajista tuntee Warren Buffettin kuuluisan viisauden. Valtaosa tästä valtaosasta on lainannut tätä viisautta. Valtaosa tästä valtaosasta ei ole tekemässä sijoituksia, kun ”veri virtaa kaduilla”. Valtaosa on myymässä valtaosan mukana. Finanssikriisissä valtaosalle veren virtauksen aiheuttanut musta joutsen tuli yllätyksenä, eivätkä he olleet valmistautuneet siihen. ”The Big Short” -elokuva kertoo viihteellisesti sen, kuinka valtaosa ei ollut valmistautunut siihen. Se kertoo myös muutamasta huru-ukosta, jotka olivat valmistautuneet, mutta olivat menettää kaiken, koska aikatauluttaminen oli mahdotonta. 

Tiedätkö, mikä on FED:in repo facility? Tiedätkö, mikä on SOFR? Tiedätkö, mitä tapahtui syksyllä 2019? Tiedätkö, miksi Powell ilmoitti, että QT päättyy? Oletko valmistautunut? Välttämättä mitään merkityksellistä ei tapahdu. Valtaosalla sijoittajista ei ole mitään aavistustakaan edes näistä kysymyksistä. 

Minulla ei ole vastauksia väliotsikon kysymyksiin. Talouskehitykset eivät tapahdu lineaarisesti. Joskus näyttää siltä, että valtavirran konsensus on sitä mieltä, että pohjat ovat takana. Kunnes tapahtuu jotain konsensuksen vastaista ja lasku jatkuu. Kun lasku jatkuu, konsensus voi näyttää siltä, että pohjille on vielä matkaa. Käytännössä jälkikäteen voidaan todeta, että nousu oli jo käynnistynyt.

Kuvakaappauksia on napsittu ja julkaistu monta, jotta kenellekään ei syntyisi mielikuva, että niissä mennään jotenkin henkilöön eikä pysytä asiassa. Pahoittelu kaikki niitä kohtaan, joilla oli myös sama viesti kerrottavanaan, mutten liittänyt mukaan. Asunto- ja talousennustajien sävy on kääntynyt negatiivisemmaksi. Serpentiini- ja kuohujuomaemojien käyttö on vähentynyt tai loppunut. Omassa ajattelumallissani valtavirran sävy on ollut liian positiivinen. Juhlaa osoittavien emojien käyttö ei omassa ajattelumallissani ole ollut mahdollista.

Eilisen päivän pohdin vuokraustoiminnan ja asuntosijoittamisen asioita ”ennen oli huonommin” -näkökulmasta. Aamulla kollega laittoi ”ennen oli paremmin” -viestiä. Enemmän kuin usein olemme olleet samoilla linjoilla. Vielä en tiedä, onko pääskenaarioni muuttumassa. Onko EKP:n ohjauskorkojen lasku päättynyt? Vai onko kyseessä tilapäinen tasanne ja ohjauskorkojen lasku jatkuu? Pääskenaarioni on edelleen sellainen, että lasku jatkuu.

Suomessa sääntelyn puuttuminen voidaan nähdä ongelmaksi asiaan, jossa ei ole muuta ongelmaa

Kuulun siihen pieneen joukkoon, joka ei vielä tiedä, mikä on se yleinen ongelma asunto-osakeyhtiöissä, johon ratkaisu on lyhytvuokrauksen sääntely. Jos se olisi lyhytvuokrauksen aiheuttamat häiriöt, kaikki 90 vuorokauden rajaa ehdottavat näyttävät hassuilta. Vielä hassuimmilta he näyttävät, jos lisäehdotuksena on, että on mahdollista päättää myös 180 vuorokauden rajasta. 

Jos tiedetään tutkitusti, että lyhytvuokrauksesta aiheutuu valtaosassa taloyhtiöitä valtaosin häiriötä, eikö olisi täysin idioottia säätää laki, joka takaa lakisääteisen mahdollisuuden aiheuttaa häiriötä taloyhtiössä 90 vuorokautta vuodessa. Siinä vasta idioottiporukka olisi, joka tällaisen faktan valossa päättäisi, että meilläpä on tarpeellista myöntää tällaiseen häiriötoimintaan lakisääteinen suoja sen harjoittamiseksi 180 vuorokautta. Omistusasuja saisi rajattoman oikeuden harjoittaa tätä häiriötoimintaa ympärivuotisesti oman kotinsa puitteissa. Yhtiökokouksiin tulisi tunti lisää kestoa, kun setvittäisiin, onko Keijo Kyttääjän vai Liisa Lyhytvuokraajan 90 vuorokauden kirjanpito oikein. Lyhytvuokrauksen tarkastajien työllisyysnäkymät olisivat hyvät.

Analyyttisenä huru-ukkona seuraan asian etenemistä pääskenaariolla, jossa lyhytvuokraukseen tulee sääntely. Pienemmällä todennäköisyydellä on olemassa vaihtoehto, että mitään sääntelyä ei tule. Pääskenaarion mukaiseen ajatteluun kuuluu asuntosijoittajalle sen pohtiminen, mitä tapahtuu tyhjänä vuokrattavien ja/tai myytävien asuntojen tarjonnalle, jos sääntely astuu voimaan. Poistuisiko sääntelyn myötä pk-seudun asuntoja lyhytvuokrauksen käytöstä? Lisääntyisikö tyhjänä vuokrattujen asuntojen tarjonta sen ollessa jo ennätyskorkea? Miten se vaikuttaisi pk-seudun historialliseen tapahtumaan eli markkinavuokrien miinusmerkkiseen kasvuun eli positiiviseen laskuun? Tulisiko osa asunnoista myyntiin? Miten se vaikuttaisi markkinointiaikojen pidentymistrendiin? Mitä tapahtuisi vanhojen asuntojen hintakehitykselle? Mitä tapahtuisi Kojamon vuokrausasteelle? Miten asuntorahastojen lunastuksille kävisi? Miten ketterät toimijat kiertäisivät hitaat sääntelijät?

Ensi viikonloppuna on Ostan Asuntoja Podcastissa vuorossa Kuukausipalaveri. Onko kuulijakysymyksiä? Onko aihetoivomuksia?

Ohessa Säästöpankkiryhmän hieno graafi, johon itse piirsin kaksi nuolta. Tunnista itsesi, kuulutko ryhmään, joka ajattelee heti ”inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa” nähtyään kuvan?

---