Suvi Schwab tuli jälleen kerran paluuvierailulle. Tällä kertaa juttelimme siitä, onko asuntosijoittaminen jotenkin viime vuosina muuttunut.
Minulle tuli taas monta uutta ajatusta. Päällimmäisenä mielessä pyörii, kun Suvi täräytti, ettei hänellä ole asuntosijoitusstrategiaa. Ja perusteli sen niin hyvin, etten osannut väittää vastaan.
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Pankista ei saa rahaa – mahtavaa!
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 18 – Ostan Asuntoja Podcast #352
Vastuu palovaroittimista siirtyy taloyhtiöille vuoden -25 loppuun mennessä. Onko taloyhtiösi valmis?
Valvo on pilvipalvelu, joka tarjoaa modernit etäluentapalvelut sisältäen huoneistojen palovaroittimien, vedenkulutuksen, vuotojen ja sisäilmaparametrien valvonnan.
Saatavilla myös laitteistot avaimet käteen periaatteella.
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Syövätkö korkeat vastikkeet vuokratuottoa? Leikkaa taloyhtiön kustannuksia Valvean energiasäästöpalvelun avulla.
Palvelu ei vaadi alkuinvestointeja. Se sisältää koevuoden ja säästötakuun. Palvelumaksu on energiakustannussäästöä pienempi.
Pyydä taloyhtiölle maksuton säästölaskelma. Valvea.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Moni pelkästään osakkeisiin sijoittava ajattelee asuntosijoittamisen vaativan paljon enemmän aikaa kuin osakesijoittaminen. Toisaalta moni lähtee mukaan asuntosijoittamiseen ajatellen sen tuovan passiivista tuloa. Saavutin oman taloudellisen vapauteni pääosin osakesijoittamisen avulla, joten omaan jonkinlaisen käytännön kokemuksen, mitä siinä menestyminen edellyttää. Varallisuudestani suurin osa on ollut jo toistakymmentä vuotta asunnoissa, joten kirjoitan siitä, mitä teen aktiivisesti, kun en ole tekemässä kohdehankintaa ja asunnot ovat kaikki vuokrattuna. Ero osakesijoittajaan saattaa olla pienempi kuin moni luulee.
Sesongit ja syklit tuovat muutoksia aktiviteetteihin
Jokaisen asuntosijoittajan on helppo ymmärtää, että kerron vuodessa toistuva opiskelijasesonki on erilainen kuin vaikkapa marraskuu tai huhtikuu. Aktiviteetit muuttuvat. Syklien eri vaiheet vaikuttavat pidemmillä aikajänteillä, mutta ne ehdottomasti vaikuttavat. Kun 12 kuukauden euriborit olivat jyrkässä nousussa, ammatimaisesti toimivat asuntosijoittajat ymmärsivät nostaa tuottovaatimustaan kattaakseen korkokustannusten nousun. Kaikki tekivät tämän. Niiden, joiden ei ollut pakko myydä ja laskea hintoja vastaamaan korkeampia tuottovaatimuksia, eivät sitä tehneet. Iso osa transaktiomäärästä katosi nopeasti.
Menestymistä, kasvua ja kannattavuutta, tavoitteleva asuntosijoittaja ei suinkaan passivoitunut 2-4 vuodeksi, vaan jatkoi useita aktiviteetteja, joita hän tekee vuodesta toiseen.
Vuokra- ja kauppamarkkinoiden tutkiminen
Vaikka ajattelisi, että suurella todennäköisyydellä ei ole ostamassa yhtään uutta sijoitusasuntoa pariin vuoteen, markkinoiden seuraaminen kuuluu silti menestyvän asuntosijoittajan säännöllisiin rutiineihin:
- Vuokramarkkinoiden seuraaminen
- Asuntojen hintojen ja kauppamäärien seuraaminen
- Korkoihin vaikuttavan yleisen talouskehityksen seuraaminen
- Ennakoivien ja todentavien tunnuslukujen seuraaminen
- Nykyisten markkinoiden aluekehityksen seuraaminen
- Uusien markkinoiden tutkiminen
- Asuntomarkkinakatsauksien ja -raporttien lukeminen
- Omien skenaarioiden laatiminen ja todennäköisyyksien asettaminen
Jos säästää asuntorahastoihin, salkunhoitaja työtehtäviin kuuluu kaikki yllämainittu. Jos on asuntosijoittaja, tekee näitä itse.
Lue enemmän taloushistoriaa, vähemmän talousennusteita – Blogi #462
Omaan asuntosalkkuun liittyvät toimenpiteet
Jos edellinen kohta liittyi kaikkeen ulkoiseen, markkinoihin liittyvään, tämä kohta on kaikkea asuntosalkun sisällä tapahtuvaa:
- Taloyhtiön raporttien lukeminen
- Hallitustyöskentelyyn ja yhtiökokouksiin osallistuminen
- Asuntoremonttien suunnittelu ja toteuttaminen
- Kirjanpito
- Lainasalkun seuranta ja järjestely
- Asuntojen mahdollinen myynti
Näiden toimenpiteiden tarkoitus on jatkuvasti arvioida, toteuttaako asuntosalkku ja sen asunnot asetettuja tavoitteita.
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Riskien hallinta
Riskien hallinta on jatkuvaa toimintaa pyrittäessä välttämään tunnistettujen riskien toteutumista ja havainnoimaan uusia ja potentiaalisia riskejä.
Riskejä on tunnistettava sekä omassa toimintaympäristössä, markkinoilla, että oman asuntosalkun sisällä. Poliittisten riskien määrä on lisääntynyt vuosikymmenessä selkeästi. Monia asioita, joita ei osannut 2015 nähdä Suomessa mahdollisiksi, ovat riskikartoituksessa nollaa suuremmalla todennäköisyydellä mahdollisia nykyaikana.
Riskin ymmärtäminen asuntosijoittamisessa – Blogi #433
Strateginen tarkastelu
Mitä pidempään on asuntosijoittamisessa mukana, sitä enemmän kokemusta kertyy siitä, mitkä asiat ovat ikivihreitä asuntosijoittamisen oppeja ja mitkä ovat syklisyyden tuomia muutoksia. Syklin tuomiin muutoksiin liittyy usein uuden sukupolven tuomat vahvat näkijät, että tällä kertaa kaikki on toisin. Jos syklisyyttä ei opi finanssihistorian kirjoista, sen oppii kalliimmin käytännön kautta olemalla tuolileikissä mukana, kun musiikki loppuu.
Menestyvä asuntosijoittaja tarkastelee tasaisin väliajoin omaa varallisuuttaan kokonaisuutena. Välillä tarkastelu johtaa toiminnan kasvattamiseen. Välillä taas on syytä varautua suojaamaan jo saavutettua varallisuutta. Pääomien allokaatio asuntosalkussa ja sen osuutta koko varallisuudessa on pohdittava tasaisin väliajoin. Jos koko nettovarallisuus on kiinni asunnoissa, ottaa liian suuren likviditeettiriskin. Asuntosijoittajalla pitää aina olla osa varallisuudestaan likvideissä omaisuuserissä. Sellaisissa, jotka on muutettavissa käteiseksi lyhyessä, alle viikon mittaisessa ajassa.
Skenaarioiden laatiminen ja niille suuruusluokkaa olevien todennäköisyyksien asettaminen toimii lähtötietona tehdä muutoksia strategisiin valintoihin.
Verkostoituminen
Menestyvien asuntosijoittajien kanssa verkostoituminen tarjoaa mahdollisuuden keskustella muiden asuntosijoittajien kanssa kaikesta yllämainittuun liittyvästä.
Päivitin juuri näkemykseni asuntosijoittamisen kannattavuuden kahdeksasta elementistä. Yksi päivityksen tarkoituksista oli, että olisin valmiimpi kuuntelemaan muiden asuntosijoittajien näkemyksiä. En varmuudella ole osannut ajatella kaikkea oikein. En vain etukäteen tiedä, missä ajatteluni on kenties lähtenyt väärälle polulle. Aikoinaan kirjoitin asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä olevan kuusi. Sitten nostin inflaation ”bonuselementin” statuksesta seitsämänneksi. Nyt puhun kahdeksasta kannattavuuden elementistä.
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360
Uudelle paikkakunnalle, loma-asuntoihin, kalustettuna vuokraamiseen tai mihin tahansa itselle uuteen lähtevän on hyvä hakeutua sellaisten seuraan, jotka ovat sitä jo menestyksellä tehneet.
Välillä hakeudun itse vaikkapa korkosijoittajien seuraan ymmärtääkseni paremmin, mitkä asiat tulevat vaikuttamaan asuntosijoittajille tärkeiden korkojen kehitykseen. Aikaisemmin lähes kaikki lainani olivat korkosuojattuja, muutaman uudiskohteen RS-taloyhtiölainaa lukuunottamatta. Muutamasta lainasta on korkosuojaus on vuoden aikana päättynyt ja tänä kesänä päättyy lisää. Vielä en ole uusia suojauksia näihin lainoihin ottanut.
Tekeminen poikkeaa yllättävän vähän osakesijoittajan tekemisestä
Kaikki säästämisen ja sijoittamisen muodot ovat arvokkaita. Usein näkee kuukausi-, ETF-, indeksi- ja rahastosäästämistä kutsuttavan sijoittamiseksi. Pääsääntöisesti kutsuisin itse niitä säästämisen muodoiksi.
Menestyvän sijoittajan arkeen kuuluu erilaisia aktiviteettaja olipa kyse sitten osake- tai asuntosijoittamisesta. Aktiivisuuteen kuuluu myös se, että aktiivisesti opettelee olemaan touhuamatta eestaas eli olemaan tekemättä yhtään ostoa ja myyntiä. Jos tekee säännöllisesti työtään, on valmiimpi tekemään liikkeitä silloin, kun todennäköisyydet kannattaville sijoituksille ovat suuremmat. Yleensä ne ovat silloin, kun hinnat ovat alhaalla.
Jos hyvän asunnon hinta on laskenut 30 %, se ei ole takuu, etteikö se laske vielä toiset 30 %. Kannattavia diilejä on kuitenkin todennäköisesti helpompi löytää, kun hinnat ovat laskeneet. Jatkuvan työn tarkoituksena on omata mahdollisimman hyvät tiedot arvioidakseen, milloin on aika toimia.
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Pankista ei saa rahaa – mahtavaa!
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:
Tuoretta sisältöä:
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuukausipalaveri 20 asialista:
- Puheenjohtaja avaa…ei vaiskaan… Opiskelijoiden siirtyminen asumislisän piiriin 40%
- Filosofinen keskustelu asuntosijoittaja vai vuokraustoimintayrittäjä
- Rahoituksen saatavuus
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 18 – Ostan Asuntoja Podcast #352
Vastuu palovaroittimista siirtyy taloyhtiöille vuoden -25 loppuun mennessä. Onko taloyhtiösi valmis?
Valvo on pilvipalvelu, joka tarjoaa modernit etäluentapalvelut sisältäen huoneistojen palovaroittimien, vedenkulutuksen, vuotojen ja sisäilmaparametrien valvonnan.
Saatavilla myös laitteistot avaimet käteen periaatteella.
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Syövätkö korkeat vastikkeet vuokratuottoa? Leikkaa taloyhtiön kustannuksia Valvean energiasäästöpalvelun avulla.
Palvelu ei vaadi alkuinvestointeja. Se sisältää koevuoden ja säästötakuun. Palvelumaksu on energiakustannussäästöä pienempi.
Pyydä taloyhtiölle maksuton säästölaskelma. Valvea.fi
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Kävin alustavia rahoitusneuvotteluja yhden asuntosijoittajan kanssa. Hänellä oli hyvä sijoituskohde kiikarissa. Pankilta ei rahoitusta irronnut. Minulla on käteistä. Aloitimme neuvottelut. Hän teki ehdotuksen korkotasosta ja lainan ehdoista. Ehdotus ei ollut niin houkutteleva, että olisin pistänyt asian työlistani kärkeen. Joku toinen asuntosijoittaja osti asunnon. Meiltä loppui aika kesken. Diiliä ei tällä kertaa syntynyt.
Kun neuvottelijalta aika loppuu, peli päättyy. Tämän pelinaikaisen epävarmuuden sietämiskyky on yksi neuvottelijan erottava ominaisuus neuvotteluissa pitkällä aikajänteellä. Tämä kyky tuo ylimääräisen vipuvarren neuvotteluihin. Varmaa on vain se, että ajan kuluessa tapahtuu joku muutos.
Yllä olevassa case-esimerkissä se muutos tuli ulkopuolelta. Sillä aikaa, kun neuvottelimme rahoituksesta, joku toinen asuntosijoittaja tuli sivusta ja osti asunnon. Minulta jäi korkotuotto saamatta. Toiselta osapuolelta jäi sijoitusasunnon tuotto saamatta. Oleellista on sietää tätä epävarmuutta ja siirtyä eteenpäin.
Neuvottelutaidot asuntosijoittajan mahdollisuus
Luen parhaillaan uudestaan ”The Joys of Compounding” -kirjaa. Se on täynnä arvosijoittamisen ikivihreitä periaatteita ja oppeja, jotka monet sopivat myös vuokraustoimintayrittäjälle, joka tunnetaan paremmin ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajana.
Jos sijoittaa vuokraustoimintaa harjoittavien yritysten osakkeisiin, asuntorahastoihin ja asunto-REIT:hin, pääsee toimialaan kiinni erilaisin tavoin. On kuitenkin tärkeää ymmärtää, että mikään näistä kolmesta ei ole asuntosijoittamista. Neuvotteleminen ja neuvottelutaitojen kehittämisen tuoma mahdollisuus on yksi perustelu havainnollistaa tätä eroa. Suorassa asuntosijoittamisessa on mahdollista parantaa kannattavuutta kehittämällä neuvottelutaitojaan panostamalla omaa aikaresurssiaan siihen.
Kokenut ja menestynyt yrittäjä ja asuntosijoittaja Tellu Uotila puhui tästä Ostan Asuntoja Podcastin haastattelussa. ”The Joys of Compounding” -kirjassa ei puhuta neuvottelutaidoista. Pörssiosake-, rahasto- ja REIT-sijoittaja ei voi parantaa tuottoaan neuvottelemalla. Asuntosijoittaja voi. ”Asuntosijoittamisessa viehättää sen konkreettisuus, kuinka itse voi vaikuttaa tuloksiin” toteaa moni asuntoihin sijoittava. Voi suunnitella ja toteuttaa remontteja. Voi tarjota vuokrakoteja ja toimia vuokranantajana. Myös diilien neuvotteleminen on sitä konkreettista tekemistä, jolla voi vaikuttaa merkittävästi tuloksiin.
Jos investoi aikaansa neuvottelutaitojen kehittämiseen, ROI tulee olemaan erinomainen.
Aika lisää neuvottelijan painetta
Kun asuntosijoittaja tekee tarjouksen sijoitusasunnosta, tarjoukseen laitetaan yleensä voimassaoloaika. Mikäli voimassaoloaika puuttuu, myyjä voi rauhassa odottaa parempia tarjouksia, pohtia vastatarjoustaan loman ajan tai jatkaa vuoropuhelua epämääräisesti vastaamatta tarjoukseen. Voimassaoloaika tuo deadlinen kuvaan. Se lisää painetta. Voimassaoloajan päättymisellä on seurauksia.
Tarjouksen voimassaoloaika on hyvä mielikuvaheräte nähdä aika yhtenä kaikkeen neuvottelemiseen liittyvänä elementtinä. Jokainen ainutkertainen neuvottelustrategian valinta alkaa valmistautumisesta, jossa pohditaan osapuolten keskinäistä valtatasapainoa. Jos toiselle osapuolelle aika aiheuttaa painetta, sen ymmärtäminen lisää toisen osapuolen vipuvoimaa neuvotteluissa. Valitun neuvottelustrategian toteutukseen liittyvän taktisen toimenpiteen miettiminen sisältää ajan aiheuttaman paineen tunnistamisen tuoman lisämahdollisuuden. Vaikeaksi tämän tekee se, että siihen liittyy neuvotteluosapuolen korvien väliin asettautumisen haaste.
Monella yrityksen myynti- ja johtotehtävissä työskentelevillä on myyntitavoitteet. Viikkopalaveriin voi joutua raportoimaan myyntisuppilon etenemistä. Kuukauden lähestyessä päättymistään aikapaine voi kasvaa saavuttaa kuukauden tavoite. Pörssiyhtiöissä raportoidaan tuloksia osavuosikatsausten muodossa vuosineljänneksittäin. YIT:n johdolla on paine pienentää myymättömien asuntojen varastoa. Jokainen kuukausi tarkoittaa sitä, että YIT:n pitää itse maksaa vastikkeita taseessaan olevista asunnoista. Jokainen neljännes tarkoittaa sitä, että analyytikot arvioivat, onnistuiko asuntomyynti odotusten alle vai yli. Kojamon osavuosikatsauksissa seurataan, miten organisaatio onnistuu nostamaan vuokrausastettaan. Jos se ei nouse, YIT saa tietoa siitä, että uusia kerrostalotilauksia Kojamolta ei korkeampiin myyntihintoihin ole helposti neuvoteltavissa. Kojamo näkee YIT:n osavuosikatsauksista, että uuden kohteen aloittamisen osalta neuvotteluasema voisi olla hyvä.
Vuokranantajalle vuokraamattoman asunnon aiheuttama tyhjän kuukauden paine kasvaa kuun lopun lähestyessä. Pitäisikö vuokrapyyntiä laskea, jotta neuvotteluputkeen löytyisi hiljaiselon sijaan asunnosta kiinnostuneita vuokralaiskandidaatteja? Jos kaksioon tai kolmioon ei kuun loppuun mennessä löydy uutta vuokralaista, tyhjän kuukauden riski kasvaa merkittävästi, koska harvemmalle kaksio tai kolmio on ensiasunto. Taustalla on yhden kuukauden irtisanomisaika. Harva vuokralainen ymmärtää hyödyntää tätä vipua neuvotellessaan vuokrasopimuksesta.
Kun vuokranantaja ehdottaa kompromissia puolittaa asunnosta kiinnostuneen hyvän vuokralaiskandidaatin irtisanomiskuukauden vuokra, joskus diili syntyy. Vuokralainen on silloin kiinnostunut asunnosta niin paljon, että on valmis tulemaan vastaan neuvoteltaessa. Vuokranantaja on kiinnostunut vuokralaisesta niin paljon, että on valmis tarjoamaan parempaa ehtoa. Molempiin vaikuttaa ajan aiheuttama paine, joka lisää todennäköisyyttä korvien välissä asunnon/vuokraisen menettämisestä. Jos hyviä vuokralaiskandidaatteja on paljon, painetta ei ole. Jos hyviä vuokra-asuntoja on tarjolla paljon, painetta ei ole.
Neuvotteluissa tieto on yhä valtaa
Mikäli onnistuu saamaan neuvotteluosapuolesta tietoonsa aikatauluun liittyvää painetta, stressiä, aiheuttavia tekijöitä, se vaikuttaa neuvotteluiden valtatasapainoon. Yhdistämällä tieto aikaan ja olosuhteisiin voi löytää keinoja vaikuttaa kaupan hintaan ja kustannuksiin vaikuttaviin ehtoihin.
Parhaat asuntosijoitusdiilit voi onnistua tekemään silloin, kun myyjällä on jostain tekijästä aiheutuvaa myyntimotivaatiota lisäävää stressiä. Kun 2020-luvun alussa motivoituneita ostajia oli kilpaa ostamassa asuntoja, kukaan ei moittinut rakennusliikkeitä siitä, että he käyttivät ostajien intoa hyväkseen myyden heille asuntoja ”liian kalliilla ja liian huonoilla ehdoilla”. Valtamediat toki löysivät haastateltavia, jotka eivät ymmärtäneet, että lyhennysvapaiden päättymisen jälkeen lyhennysvapaat loppuvat ja lyhennykset alkavat. Tosielämä on joillekin rankkaa, jos ei lue kauppakirjaa, johon nimensä vetää. Kukaan ei nyt moiti ostajia, jotka ostavat samoilta rakennusliikkeiltä samanlaisia asuntoja isoilla alennuksilla rakennusliikkeiden stressitilaa hyödyntäen. Tai odottavat ostamisen sijaan.
Edellistä ei lueta siten, että jokaisen epätietoisen mummelin stressiä tulee hyväksikäyttää. Päinvastoin mummelin auttaminen on moraalisesti oikein. Stressi voi johtua vaikkapa valtamedian luomasta valheellisesta kuvasta, jossa mummeli luulee joutuvansa koko ajan maksamaan toisten rahoitusvastikkeet, vaikka oma koti on velaton. Mummelin stressin poistaminen ja auttaminen asiat oikein selittämällä tuntuu hyvältä. Sen muistaa pitkään. Tämäkin on tiedon tuomaa valtaa, jota voi käyttää oikein auttamalla mummelia.
Yritä aina selvittää, kuinka paljon neuvotteluprosessille on aikaa ja mitä ja kuinka merkittäviä seuraamuksia pitkittymisellä voi olla. Tarkenna tätä tietoa koko neuvotteluprosessin ajan.
Aikaelementin esilletuominen
Jokainen stressiä aiheuttava elementti vaikuttaa neuvottelujen osapuoliin. Jos aikaelementin ottaa neuvotteluissa esille heti alkuvaiheessa, sen avulla voi luoda painetta toiseen osapuoleen. Mitä enemmän toinen osapuoli uskoo, että aikaelementti on totta ja sen huomioimisen epäonnistumisella on vakavia seurauksia, sitä suurempi stressitekijä siitä voi tulla. Stressiä ei synny, mikäli toisella osapuolella on hyviä vaihtoehtoja. Myyjälle ei synny stressiä, jos tarjouksia on useita. Vuokranantajalle ei synny stressiä, jos asunnosta kiinnostuneita hyviä vuokralaiskandidaatteja on useita.
Mikäli aikaelementin ottaa esille vasta neuvottelujen jo edettyä pidemmälle, sen tehovaikutus voi laimentua. Kun neuvotteluja on jo käyty hinnan ja ehtojen osalta, aikaan liittyvän vaatimuksen tuominen on enemmän taktinen keino kuin kriittinen elementti. Tai se pitää pystyä perustelemaan uskottavasti, jos prosessiin todella on tullut ulkopuolelta joku uusi aikaisemmin tiedostamaton aikaan vaikuttava tekijä. Joka tapauksessa aika on elementti, jonka miettiminen kuuluu osaksi neuvotteluihin valmistautumista.
Mitä enemmän tietää neuvotteluosapuolen aikaan liittyvistä tarpeista, sitä paremmin voi hyödyntää tarjouksen voimassaoloaikaan, viivyttelyyn, keskeyttämiseen tai lykkäämiseen liittyviä neuvottelutaktiikoita.
Neuvotteleminen ei ole valtataistelua
Mitä enemmän neuvotteluissa on valtaa, sitä enemmän on vaihtoehtoja. Tämä ei tarkoita, että toinen osapuoli pitää yrittää murskata käyttämällä maksimaalisesti omaa valta-asemaansa.
Pelkästään lukemalla tähän asti on ymmärtänyt, että aika voi olla toiselle osapuolelle merkitsevä tekijä. Jo tällä pääsee neuvottelutaidoissaan siirtymään valtaosaa korkeammalle tasolle. Pelkästään kysymällä toiselta osapuolelta, mitkä asiat ovat tärkeitä, saa yleensä arvokasta tietoa, jos kuulee. Tarkentavana avoimena kysymyksenä voi olla aikaan liittyvän tärkeyden kysyminen. Onko aika kriittinen elementti? Miksi? Millä aikajänteellä kriittisyys syntyy?
Rakennusliikkeen asuntomyyjälle kuukausi voi olla kriittinen. Myyntipäällikölle vuosineljännes. Myyntijohtajalle vuosi. Omistusasuntoaan myyvälle asuntokauppojen ketjuuntumisilmiö voi olla kriittinen. Omassa seuraavan kodin tarjouksessa voi olla ehto nykyisen kodin myymisestä. Perikunnalle perinnönjako voi olla vasta alkutekijöissään tai se voi olla enää kiinni vain asunnon myymisestä. Asuntosijoittaja voi myydä yhden asunnon halvalla nopeasti, jos siitä on kiinni kokonaisen kerrostalon ostamiseen vaadittavan omarahoitusosuuden vajeen kurominen umpeen.
Miten hyödyntää opittua käytännössä?
”Mitä, kuka ja miksi” -alkuiset kysymykset auttavat asuntosijoituskauppaneuvotteluihin valmistautuvaa asuntosijoittajaa hahmottamaan oletustaan milloin -kysymykseen liittyen.
Tällä hetkellä myynnissä on paljon asuntoja ja myyntiajat ovat pitkiä. Asiantuntijat väittävät valtamedioissa tietävänsä, että ongelmana ovat nyt myyjät, jotka eivät kollektiivina osaa asettaa hintapyyntöjään alhaisemmiksi. Unohda tämä.
Neuvottelutaitoinen asuntosijoittaja ymmärtää helposti, että myymässä ovat yksilöt, ei kollektiivi. Sellaiset myyjät, joilla ei ole aikapainetta myydä, voivat odottaa hintapyyntöihinsä koskematta. Aika näyttää, löytyykö asunnolle yksi halukas ostaja. Mitä paremmin osaa löytää myyjien joukosta ne, jotka haluavat tehdä nopeat kaupat, sitä paremmat edellytykset on tehdä hyviä diilejä.
Siirry Spotifyihin kuuntelemaan Tellu Uotilan haastattelua.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:
Tuoretta sisältöä:
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 19 – Ostan Asuntoja Podcast #356
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Vajaan vuoden aikana on kertynyt joukko kysymyksiä siitä, miten asuntosijoittamisen saa kannattamaan nykyisessä ympäristössä.
Käyn läpi asuntosijoittamisen 8 kannattavuuden elementtiä perusteellisesti ja toivottavasti sieltä löytyy sekä kokonaisvaltainen kuva että vastauksia yksittäisiin kysymyksiin, mistä elementeistä kannattavuutta tällä hetkellä on nähtävissä. Loppuosassa mukana on myös perustelut sille, miksi päädyin myymään yhden asuntosalkkuni kulmakivenä toimineen asunnon.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 18 – Ostan Asuntoja Podcast #352
Vastuu palovaroittimista siirtyy taloyhtiöille vuoden -25 loppuun mennessä. Onko taloyhtiösi valmis?
Valvo on pilvipalvelu, joka tarjoaa modernit etäluentapalvelut sisältäen huoneistojen palovaroittimien, vedenkulutuksen, vuotojen ja sisäilmaparametrien valvonnan.
Saatavilla myös laitteistot avaimet käteen periaatteella.
Oletko ostamassa sijoitusasuntoa ja haluaisit markkinahinta-arvion ostettavasta asunnosta?
Pankkiarvio.fi on edullinen ja helppo palvelu tähän tarpeeseen. Täytät vain omat tietosi ja lähetät sinulla olevat dokumentit.
Markkinahinta-arvion avulla saat näkemystä siihen, ettet maksa asunnosta liikaa. Pankkiarvio.fi.
Taloyhtiösäästö etsii säästö- ja lisätulokohteita taloyhtiöllesi. Palvelulla on tulostakuu. Maksat vain toteutuneesta taloudellisesta tuloksesta. Katso lisää taloyhtiosaasto.fi
Syövätkö korkeat vastikkeet vuokratuottoa? Leikkaa taloyhtiön kustannuksia Valvean energiasäästöpalvelun avulla.
Palvelu ei vaadi alkuinvestointeja. Se sisältää koevuoden ja säästötakuun. Palvelumaksu on energiakustannussäästöä pienempi.
Pyydä taloyhtiölle maksuton säästölaskelma. Valvea.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Suomessa ei pääsääntöisesti olla huolissaan valtion velkaantumisesta. Kun ostin ensimmäisen varsinaisen sijoitusasuntoni 2004, valtion velka oli alle 30 % bruttokansantuotteesta. Velkaa oli noin 60 miljardia euroa. Vuoden 2024 valtion velka oli yli 60 % bruttokansantuotteesta. Tällä hetkellä velkaa on noin 175 miljardia. Velan korkokulut olivat noin kolme miljardia vuonna 2024. Julkinen velka oli yli 82 % bruttokansantuotteesta.
Valtiovelainministeriön ylijohtaja Mörttinen kotitalouksien ylivelkaantumisesta 2019: ”Ylivelkaantuminen on huono asia, kun se menee hallitsemattomaksi ja yli kestokyvyn. Suomen Pankin pääjohtaja esitti huolensa eduskunnalle 2019 kotitalouksien velan kasvusta. Tuoreessa Suomen Pankin tilastossa kotitalouksien asuntolainakannan vuosisupistuminen oli 0,5 %.
Muutama vuosi sitten hyvinvointivaltion koko eliitti olikin jo kovasti ”copy paste” -huolissaan kotitalouteni ylivelkaantumisesta. Tavoitteeksi asetettiin ylivelkaantumiseni pienentäminen. Viranomaisten työvälineeksi kehitettiin positiivinen luottotietorekisteri. Sellainen, missä ei näy menetettyjä luottotietoja. Ylivelkaantumistani on päättäjien eliitin mielestä tärkeää ehkäistä. Lisää työkaluja innovoidaan. Taloyhtiölainat tulevat kenties mukaan positiivistamaan luottorekisteriä entisestään. Tulosidonnaisen velkakaton rikkomisesta voi kenties tulla pankille jatkossa myös rikostuomioita pelkän pankkitoimiluvan menettämisen sijaan.
Valtiovelainministeriön kehysehdotuksessa vuoden 2025 alijäämän arvioidaan olevan noin 13 miljardia. Liberaalipuolueella on 13 miljardin doge-ohjelma. Puoluekannatusgallupeissa tai astudioissa ei puoluetta eikä doge-ohjelmaa näy. Valtionvelainministeripuolue persujen kannatus lähestyy 10 %:n maagista rajaa. 90 % äänestäjistä on ilmeisen huolissaan, että valtio ottaa heidän ja heidän lastensa piikkiin tulevaisuusinvestointien tulevaisuuskassavirtatuotoista aivan liian vähän lisävelkaa nykyhetkeen.
S&P vahvisti Suomen luottoluokituksen tasolle AA+ lokakuun 2024 lopussa. Moody’s oli viimeinen luokittaja, joka vei Suomelta kolmannen A:n pois 2016. Silloin elettiin 0-korkojen alkuaikoja. Valtion velkaa oli noin 100 miljardia, 45 % bkt:stä. Positiivisen luottorekisterin logiikka toimii valtion lainaamisessa käänteisesti. Kun luottoluokitus tippuu, eduskunta hakee lisää lainaa sekä euromääräisesti että suhteessa bkt:hen. Ja saa lisää lainaa. Joku voisi luulla, että tavoite on myös käänteinen. Tavoitteena on valtion ylivelkaantumisen lisääntyminen. Parhaimmin suoriutuneet valitaan Bryselliin ajamaan Suomelle lisää haittoja.
”Kotitalouksille ei asuntolaina maistu”
Pankit pystyivät hakemaan positiivisesta luottotietorekisteristä kaikki kotitalouteni lainat ja luotot 1.4.2024 alkaen. Kesäkuussa 2024 EKP laski ensimmäisen kerran ohjauskorkoaan yrittäessään pysyä 12 kuukauden euriborin viitoittamalla tiellä.
Loppukesästä pankkien talousennustajat alkoivat tuntemaan kesän ruskettamissa varpaissaan ”pinnan alla poreilevaa talouskasvua”. Pidin ensimmäisiä privaattisparrauksia asuntosijoittajille, joissa mainittiin nopeasti vaikeutuneesta tulonhankkimislainan saannista. Ostan Asuntoja Podcastin vieraat alkoivat kertomaan samaa. Myös kolleegat välittivät verkostoistaan samaa tietoa.
Tein joulukuussa 2024 testin kahteen rahoittajapankkiini. Täytin verkkopankeissa lainahakemukset. Molemmissa pankeissa prosessi oli suhteellisen vaivaton. Toinen pankeista oli jo integroinut positiivisen luottotietorekisterin omaan prosessiinsa siten, että näin tiedot suoraan. Toinen pankki edellytti niiden täyttämistä manuaalisesti.
Molemmissa pankeissa käytiin keskustelu. Olin anonut tulonhankkimislainaa sijoitusasuntoon, jonka kassavirta haetulla lainamäärällä ennen veroja oli suuruusluokkaa 200 euroa kuukaudessa positiivinen. Molemmat pankit hylkäsivät laina-anomukseni viitaten tuhansien eurojen ansiotulovajeeseen kuukaudessa. Molemmat olivat kirkasäänisesti sitä mieltä, etten moista muutaman kymppitonnin tulonhankkimislainaa pysty hoitamaan, jos sen hoitomenojen jälkeen jää kassavirtaa 200 euroa tilille. Tämä tarina on tosi.
Liikepankista virkamiespankkiin
Molemmissa pankeissa vastassani oli virkamiehiä. Virkamiehillä tarkoitan henkilöitä, jotka laput silmien sivuilla suorittavat tarkkojen määräysten rajoissa puitteiden sisällä virkatehtäviään virkarikosta vältellen. Luonnollisesti ymmärrän, etteivät pankin lattiatason työntekijät lähde johtajiensa määräysten vastaisesti toimimaan, vaikka kassavirta olisi kaks tonnia kuussa. Maksukyvytön mikä maksukyvytön, vaikka rahoissa kylpisi. Poissa olivat pankkiirit, jotka olisivat koron avulla riskiä hinnoitellen olleet kiinnostuneita selvittämään mahdollisuutta hankkia lisää korkokatetta.
Mielenkiintoisempaa oli se, mistä ei haluttu keskustella:
- Vaikka molemmat pankit olivat varmoja, etten tätä minulle pientä lisälainaa pystyisi hoitamaan, kumpikaan ei halunnut keskustella, ei epäillyt kykyäni eikä tarjonnut lyhennysvapaita tai muuta apua heidän pankissaan minulla jo olevien merkittävästi isomman lainamäärän hoitamiseen.
- Olemassa olevien lainojen uudelleenjärjestely pidemmäksi lainaksi lainanhoitokyvyn parantamiseksi ei ollut mahdollista. Lainat voisi, maksua vastaan, yhdistää, mutta yhdistäminen tapahtuisi lyhyimmän laina-ajan mukaiseksi (lainanhoitokyvyn heikentämiseksi).
- Positiivisten kassavirtojen, muiden sijoitustuottojen ja likvidien varojen määrät eivät kiinnostaneet.
- Moitteeton vuosikymmenten lainojen hoitohistoria ei merkinnyt mitään. Puoli miljoonaa vapaata vakuusarvoa ei muuttanut 50 000 euron laina-anomuksen hylkypäätöstä mitenkään.
Muutaman kuukauden yritin hakea henkilöä, joka olisi osannut faktapohjaisesti vastata siihen, oliko kyse siitä, että pankit halusivat ja haluavat vähentää vuokraustoimintaan liittyviä lainoja omista taseistaan vai siitä, että virkamiestasolla oli pakottava määräys tarkastella kaikkia lainahakemuksia positiivisen luottotietorekisteriin peilaten. Jos lainaa oli liikaa suhteessa ansiotasoon, ehdoton hylky.
Vuokranantajabarometristä tilastollisesti merkittävää tietoa
Suomen Vuokranantajat julkaisi Kevät 2025 Vuokranantajabarometrin, kyselytutkimuksen, jonka yhtenä kysymyksenä selvitettiin tulonhankkimislainaa hakeneiden kokemuksia lainan saamisen haasteista viimeisen 12 kuukauden aikana. 40 % vastaajista oli kokenut lainansaannin vaikeutuneen merkittävästi tai jonkin verran.
30.4.2025 julkaistu Suomen Pankin lainatilasto kertoo asuntolainakannan vuosikasvun olleen edelleen negatiivinen -0,5 %. Suomalaiset lyhentävät asuntolainojaan edelleen enemmän kuin nostavat uutta asuntolainaa. Lainakanta supistuu. Sijoitusasuntolainat muodostavat noin 10 % kaikista asuntolainoista, joten Vuokranantajabarometrin tuloksista ei voi vetää suoria johtopäätöksiä siitä, että myös omistusasuntolainaa nostavien lainansaanti olisi vaikeutunut. Pankit ovat innokkaita kertomaan virtuaalisilla lainahakemustiskeillään olevista ruuhkista. Hakemusten hylkäystilastoja on saanut turhaan kysellä. Kolleega myi juuri isoa perheasuntoa. Seitsämän hyväksyttyä tarjousta ei johtanut kauppoihin, kun ostajat eivät saaneet pankista asunntolainaa. Vasta kahdeksannella tärppäsi. Puhdas sattuma varmaan.
Asuntoja ei osteta kassavirroilla
“Matalista koroista seuraa korkeaa talouskasvua, korkeista koroista seuraa matalaa talouskasvua” on perususkomus, jonka valtaosa näyttää pitää ilmiselvänä faktana. EKP on alentanut ohjauskorkoaan jo 7 kertaa 12 kuukauden laskevan euriborin perässä. Mitään talouskasvua ei ole seurannut. Finanssikriisin jälkeen korot painettiin keinotekoisen alas. Mitään merkittävää talouskasvua ei siitä seurannut. Asuntojen hintojen piti kääntyä nousuun, kun EKP laski ohjauskorkoaan kesäkuussa 2024. Sveitsin keskuspankin ohjauskorko on vielä hieman positiivinen, +0,25 %. Frangi on liian vahva.
Kotitalouksien talletuskannan vuosikasvu on 2,8 %. Asuntojen hinnat ovat laskeneet ja tileillä on enemmän rahaa eli suurempia määriä omarahoitusosuuteen.
Voisiko olla niin, että asuntokaupan normalisoitumiseen ei riitä 12 kuukauden euriborin lasku eikä suuremmat omarahoitusosuudet eikä laskeneet asuntojen hinnat? Asuntokaupan normalisoituminen edellyttää asunto- ja tulonhankkimislainojen saatavuuden normalisoitumista. Jos lainan saatavuus on pullonkaula, hallituksen toimet laina-aikojen pidentämisestä ja enimmäislainamäärän nostamisesta tai RS-lainojen lyhennysvapaan pidentämisestä 2 vuoteen valmistumisesta ja velkavivun nostamisesta takaisin 70 %:in eivät paranna lainan saatavuutta.
Mikä ihme lainan saatavuutta voisi rajoittaa?
Jos tavoite on ehkäistä kotitalouksien ylivelkaantumista, suunnitelman onnistunut toteuttaminen vähentää kotitalouksien velkaantumista
Kotitalouksien velkaantumisen vähentämiseen positiivinen luottotietorekisteri on siihen yhdistetyn tiukan ja ehdottoman sääntelyn avulla erinomainen keino saada tuloksia aikaan.
“Pankki on helpompi ryöstää, kun saada sieltä sijoitusasuntolainaa” – asuntosijoittaja keskustelupalstalla
Positiivisen luottorekisterin avulla jokainen pankki saa jokaisen asuntolainaa hakevan asiakkaansa kaikissa muissa pankeissa olevat lainat tietoonsa tehdessään luottopäätöstä. Kaikki asuntolainat, mökkilainat, autolainat, unelmaluotot, sijoitusasuntolainat, remonttilainat, luottokorttivelat, osamaksusopimukset, opintolainat… Aivan varmaa on, että tämän tiedon varassa hylkäyspäätökset lisääntyvät. Mitään tilastotietoa siitä ei ole silmiini osunut, kuinka merkittävä määrä asunto- ja sijoitusasuntolainahakemuksia hylätään positiivisen luottorekisterin ja siihen yhdistetyn sääntelyn avulla verrattuna aikaan, jolloin käytössä oli vain negatiiviset luottotiedot. Pelkästään tätä yhtä muuttujaa kompensoimaan tarvitaan jotain muita tekijöitä, jos haikaillaan asuntokaupan ja erityisesti uudistuotannon volyymien palautumista.
Finanssialan sivuilta löytyy kannanotto otsikolla “Ylivelkaantuminen on taklattava, mutta luotonsaanti on turvattava”. Kannanotossa löytyy mielenkiintoinen maininta: “Ongelmana ei ole keinojen (velkaantumisen vähentämisen) vähyys vaan se, että emme tiedä, miten jo olemassa olevat keinot vaikuttavat yhdessä”.
Suomen Vuokranantajat ovat antaneet 16.12.2024 lausunnon hallituksen esitykseen. Esityksen tarkoituksena on mahdollistaa taloyhtiölainojen osakaskohtaisten velkaosuuksien siirtäminen huoneistotietojärjestelmästä positiiviseen luottotietorekisteriin. Jos tavoitteena on lisävähentää suomalaisten kotitalouksien asunto- ja sijoitusasuntolainavelkaantumista, muutos kuullostaa erinomaiselta lisältä positiiviseen luottotietorekisteriin. Keinoja löytyy lisää. Vaikutuksista ei ole tietoa.
Pankki voi kiristää lainanmyöntöä myös monista muista syistä siirtäessään painopistettä luottotappioiden välttämiseen. Jokaista hylättyä lainapäätöstä ei siis voi selittää positiivisella luottotietorekisterillä ja sääntelyllä.
Eletään mielenkiintoisia aikoja
Minulla asuntosijoittajana ja vuokranantajana ei ole mielipidettä sen suhteen, miten hallituksen pitäisi toimia. Sopeudun kyllä. Jos tavoitteena on kotitalouksien velkaantumisen vähentäminen, positiivinen luottorekisteri on hyvä työkalu siihen. Taloyhtiölainojen tuominen siihen mukaan tehostaisi tavoitteen toteutumista.
Jos vielä isompana tavoitteena olisi bruttokansantuotteella mitatun talouskasvun hidastaminen, kotitalouksien velkaantumisen vähentämistavoite olisi hyvä alatavoite siihen. Mitä useampi asuntolaina- ja sijoitusasuntolainahakemus pystytään positiivisen luottorekisterin ja tiukan sääntelyn avulla estämään, sitä parempi talouskasvua hidastava vaikutus.
Hitaamman talouskasvun tavoite onnistuessaan tarkoittaisi sitä, että kaikkien EU-tason ja globaalin talouskasvun heikentämistoimien lisänä Suomella olisi oma lisätehostin erottautua edukseen muista talouskasvun hidastamista tavoittelevista maista.
Yksityinen vuokranantaja seuraa ihmetellen vuokra-asumisen suosion lisäämistä ja uudisasuntotuotannon alhaalla pitämistä.
Lue enemmän taloushistoriaa, vähemmän talousennusteita – Blogi #462
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:
Tuoretta sisältöä:
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 19 – Ostan Asuntoja Podcast #356
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 