Miten ”Osta ja pidä-asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta” kutistui kokemattomien mielissä päiviin? – Blogi #521
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kvartaali on edelleenkin 25 vuotta. Sillä ei ole koskaan ollutkaan mitään muuta merkitystä kuin havainnollistaa sitä, että vuokraustoiminta on pitkäjänteinen tapa vaurastua. Ei siis nopea tapa rikastua.
Minua pyydettiin muutama vuosi sitten loppukesästä valtamediaan mukaan ”ketkä ovat syksyn voittajia asuntomarkkinoilla” -sisältöön. Kieltäydyin vastaamalla, että olen mahdollisimman surkea valinta, koska ajattelen asioita pitkällä aikajänteellä enkä osaa ennustaa syksyä edes syksyllä. Sisältö tuotettiin todellisen kvartaalitason, 3 kuukautta, asuntomarkkina-ammattilaisten toimesta. Ja on sen jälkeen toteutettu monet kerrat. Joidenkin asiantuntijoiden osaaminen nähdä asioita toistuvasti väärin vain muutaman kuukauden päähän ja säilyttää statuksensa kvartaalista ja vuodesta toiseen on hämmentävää.
Mitä viimeiset 10-15 vuotta kertovat?
Tämä kirjoitus ei pyri tieteellisyyteen eikä tarkkuuteen. Tavoite on satunnaisesti palautella mieliin, miten laumasieluinen mutta kokematon ihmismieli toimii.
Maailmaa mullistavat innovaatiot. Ensimmäiseen vaiheeseen liittyy sekä eurotason että kotimaisia keksintöjä. Trichet -virheiden jälkeen eurokriisiä ratkaisemaan tuli Mario ”Whatever it takes” Draghi. Keksittiin ”tilapäinen” 0-korkoaika. Lainausmerkit muuttavat sanan merkityksen pitkäkestoiseksi. ”Asiantuntija” tarkoittaa nykyään ihmistä, joka on todellinen asiasta paljon tietävä. Pelkkä asiantuntija on nykyään poliittisesti värittynyt ideologi tai asiasta vähän tietävä näyttelijä.
Kotimaassa keksittiin siirtää opiskelijat yleisen asumistuen piiriin. Annettiin siis opiskelutyöntekijöille iso veroton ansiotason korotus. Asuntomarkkinoille syntyi uusi yksiöiden kysyntäsegmentti ja sen tyydyttämistä helpotti 0-korkoajan rahoitus, jota sai helposti sekä henkilökohtaiseen tulonhankkimislainaan että RS-taloyhtiölainaan.
Historia ei toista itseään identtisesti, mutta omassa pääskenaariossani EKP on toteuttanut kahdella ohjauskoron nostollaan Trichet-virheet. Koska se on suurimman todennäköisyyden pääskenaarioni, varaudun ylivelkaantuneiden valtioiden osalta jonkinmoiseen kriisiin. Ranska voisi olla yksi sellainen maa. Englanti ja Japani kuuluvat joukkoon.
Innovaatiot houkuttelevat investoimaan. Ensimmäisessä vaiheessa ei ollut mitään ivallista, vaan ne olivat ihan todellisia tapahtumia, joihin niiden seuraukset nähneet tarttuivat ja ryhtyivät toisessa vaiheessa toimiin. Yksiöille oli syntynyt, politiikkatoimen seurauksena, aito markkinakysyntä, jonka loppumisesta ei kukaan puhunut. 0-korkoaika oli muuttunut pysyväksi, jonka loppumisesta ei kukaan puhunut. Ihmeteltiin vain, miksi kuluttajahinnoissa (äännetään nykyään ”inflaatio”) ei päästy vuosikausien yrittämisen jälkeen edes lähelle 2,0 prosentin tavoitetta. Asuntojen hinnat toki nousivat, mutta niitä ei huomioida kuluttajahinnoissa (lausutaan nykyään ”inflaatio”).
Puhuttiin varallisuusinflaatiosta, asset inflation, joka syntyy, kun halpaa rahaa on saatavilla runsaasti niille, jotka lainaa saavat ja he ryhtyvät lainarahalla investoimaan. Tässä ei siis ole mitään pahaa tai väärää, vaan näin nykyjärjestelmä toimii. Tavalliselle kadun miehelle tämä ei näy kuluttajahintojen nousuna, vaikka omistusasumisen unelma yhä useammalta karkaakin käsistä. Hän voi äänestää tulevaisuusinvestointeja lupaavia poliitikkoja tajuamatta mistään mitään luullen poliitikkojen käyttävän velkamiljardit investointeihin, joista tulevaisuudessa saadaan tuottoja.
Vakuusarvojen nousu mahdollisti lisäinvestoinnit. Tässä kolmannessa vaiheessa kontrasijoittavien ja varovaisempien huru-ukkojen tuntosarvet alkoivat näkemään trendikehityksiä, jotka olivat matemaattisesti mahdottomia. Vallitseva tilanne oli päinvastainen. Tasaisin väliajoin sai lukea pankinjohtajien selittävän uudiskohteiden pitkiä lyhennysvapaita sillä, että ”sijoittajat vaativat niitä”. Rakennuttajat ennakkomarkkinoivat uusia kohteita pitkillä lyhennysvapailla, koska ”sijoittajat vaativat niitä”. Jokaiseen uuteen hankkeeseen rakennusliikkeet vaativat muuttuvakorkoisen taloyhtiölainan ja rahoittajapankit sellaisen aina myönsivät, koska ”sijoittajat vaativat niitä. ARA-kohteet rahoitettiin muuttuvakorkoisilla lainoilla. Jokainen ARA:ssa erikseen asiantuntijoiden toimesta päättäen. Poliitikot luulivat ottavansa kiinteäkorkoista velkaa valtion piikkiin, jota ei tarvitsisi koskaan maksaa takaisin. Virkamiehet ajattelivat, että otetut muuttuvakorkoiset valtiolainat jälleenrahoitetaan aina 0-korkoisilla lainoilla.
Tämä on hyvin luontevaa. Jos tässä vaiheessa olisi liian aikaisin sanonut, että emme tiedä kenelle nämä kaikki kasvukolmion kärkikaupunkien kalleimmat uudisasunnot vuokrakassavirtapositiivisesti vuokrataan ja hypännyt tuolileikistä pois, olisi ottanut riskin potkuista ja tullut korvatuksi toisella, joka leikkiin palaa. Positiivinen kassavirta tuolileikkiin tuli nousevista vakuusarvoista. Jokainen pankin printtaama uusi laina on kassavirtasuoritus lainaajan tilille. Tämä on fiat-järjestelmän toiminnan elinehto. Ei siis korjattava ohjelmointivirhe, jota viime vuosina on Suomessa surullisin seurauksin yritetty väkisin korjata.
Koko uudisasuntomarkkina saattoi näyttää yksittäisen tarkkailijan silmissä ja aivoissa jo ylikuumenemisen merkkejä. YIT, tyhjennettyään jo muutaman kerran myymättömien asuntojensa varaston uusien yhteistyöyritysten taseisiin, vaihteli toimitusjohtajia, jotka käynnistivät Suomessa uusia asuntohankkeita.
Asuntojen markkinahintojen nousustrategian syntymä. Viimeisessä vaiheessa heitettiin aktiivisesti perinteiset asuntosijoittamisen opit romukoppaan. Euriborien painuessa miinukselle valtaosa uudistuotannon arvoketjuun kuuluvista sidosryhmistä hylkäsi kaikki opit. Investointilaskelmia ei enää tehty 10 vuoden (tai 25 vuoden aikajänteillä). 25 vuoden aikajänteen uudisasunnot rahoitettiin muuttuvakorkoisilla 3-12 kuukauden euriboreilla ikään kuin korot pysyisivät ainakin seuraavat 10 vuotta nollassa, jolloin kenelläkään ei olisi tarvetta suojautua korkoriskiltä. Mitä korkokantaa ylipäätään tulisi laskelmissa käyttää, jos Itävalta myi 100 vuoden valtionlainan miinuskorolla?
Nyt oli kiire. Markkinahintojen nousustrategiaa oli todisteltu toimivaksi. ”Mitä matalampi tuottovaatimus, sitä pienempi riski” -kirjoituksia tuli enemmän kuin huru-ukko ehti varoituksia nostaa. ”Mitä negatiivisempi vuokraustoiminnan kassavirta, sitä varmempi tulevaisuuden markkinahinnan nousu”. Mitä pienempi vuokratuotto-%, sitä varmempi hyvän vuokralaisen löytyminen ilman tyhjää kuukautta”. Markkinahintojen nousustrategikot olivat suosittuja asiantuntijoita markkinaraadeissa. ”Korkea vuokratuotto-%/kassavirta/kassavirtatuotto ovat riskisijoittamisen tunnusmerkkejä”.
Jos ei kuulunut rakennuttajien sisäpiireihin ja päässyt varaamaan kerrosta tai kahta sijoitusasuntoja ennen ennakkomarkkinoita, oli sen lanseeraushetkellä nopeuskilpailussa, jossa kerta toisensa jälkeen lanseerattu kohde varattiin täyteen päivissä tai jopa tunneissa. Varaajien joukossa oli flippaajia, jotka tiesivät suurella todennäköisyydellä löytävänsä muutamassa kuukaudessa ostajan, jolle rakennettavana olevan asunnon pystyi myymään siirtokirjalla huikealla voitolla.
Näin neljässä vaiheessa ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen kvartaali oli typistetty 25 vuodesta jopa tunteihin. Nyt ostajina oli viimeisen vaiheen massa, lammaslauma, joka tunsi pakottavan, jopa pelonomaisen tarpeen päästä tähän asiaan mukaan. Ostettavat asunnot olivat loppumassa Suomesta ja asialle oli pakko tehdä jotain. Niin moni tuttu oli jo rikastunut. Kaikki huippuammattilaiset olivat jo julkistaneet strategiansa keskittyä kasvukolmion kärkiin ja painopisteen olevan pk-seudulla.
Kun markkinatalousraadeissa oli mukana asuntososialismin edustaja kertomassa, että ”Markkinoilla on valtava kysyntä kohtuuhintaisille reilusti alle markkinavuokraisille asunnoille” ja mukana oli yksityisten rakennuttajien ja rahoittajien hiljaisia edustajia, hidasälyisemmänkin olisi pitänyt tajuta, että nyt kaikki rakentuu jo härskille valehtelulle.
Mitä ei kysytty eikä kyseenalaistettu?
Puuttuva kysymys kuului:
Kenelle ne kaikki asunnot vuokrataan ja miten ne 20-25 vuoden muuttuvakorkoisilla lainoilla rahoitetut investoinnit takaisinmaksetaan, kun markkinavuokrat eivät 0-koroilla mahdollista enää edes lähellekään sitä?
Yleisemmällä tasolla olisi pitänyt osata kysyä, mikä kaikki voisi mennä pieleen. Vastauksille olisi pitänyt antaa todennäköisyyksiä ja pieleenmenemiselle tehdä vaikutusarvioita.
Monelle Warren Buffet on etäinen mentori. Minulle yksi sellainen on Howard Marks. Hän ja hänen yrityksensä on erikoistunut ostamaan ongelmavelkoja, kun niitä saa riittävillä alennuksilla alle käypien arvojen. Hän siis istuu käsiensä päällä vuosikausia alennusten puuttuessa. ”Hyviä sijoituskohteita on yhä vaikeampi löytää”. Marksin kirjat ja muistiot ovat lukemistoani ja niistä moni on vaikuttanut vuokraustoimintaani ja siten Ostan Asuntoja -sisältöön alusta, vuodesta 2013, asti. ”Mikä kaikki voisi mennä pieleen, jos korot nousevat” oli yksi perusta kiinteäkorkoisten ja korkosuojattujen lainojeni suurelle määrälle 0-korkoaikana.
”Markkinahintojen nousustrategia” on kuollut, asuntosijoittamisen ikivihreät opit ja moniulotteiset kannattavuuden elementit jatkavat eloaan.
PS. Asuntoa ei osteta laskevilla ohjauskoroilla eikä niitä osteta tulevaisuudessa laskevalla työttömyydellä. Asuntoja ostetaan asuntolainalla, jonka kuukausittaiset lainanhoitomenot maksetaan kuukausittaisilla nettotuloilla, joista ensin säästetään omarahoitusosuus. Perinteisesti pysyvä työpaikka on mahdollistanut asuntolainan saamisen. Asuntokauppamäärien kääntyminen kasvuun edellyttää siis sitä, että lainaa hakevien määrä kasvaa JA lainaa myöntävät pankit niitä enemmän hakijoille myöntävät. Molempien pitää tapahtua samanaikaisesti.
Jos et vielä omista Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaa, mutta haluat sisäistää ikivihreät opit ja kaikki kannattavuuden elementit, olemme ne Marko Kaarton kanssa koonneet kirjaan ja kuvanneet ne punaisena lankana ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleerahoita, toista” -konseptin ympärille. Alekoodi ja linkki alla.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 