Pitäisikö sijoitusasunto myydä vai jatkaa ”Osta ja pidä” -strategiaa? – Blogi #494
Ostan Asuntoja -kanavien pitkäaikaiset sponsorit Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentaja.fi ovat molemmat kertoneet erinomaisesta vuodesta 2025. Molempien strateginen valinta on johtanut lisääntyneeseen fokukseen toimia tukkukauppiaana. Fokusoituminen näyttää tuottavan tuloksia. Sekin voisi olla yksi syy myydä joku sijoitusasunto salkusta.
Jotta tukkukauppias voisi kasvaa, ”Osta ja pidä” -strategian valinneiden kokonaisten kerrostalojen omistajien pitää myydä enemmän. Tämä ei vielä kasvuun riitä, vaan tukkukauppiaan toisella puolella pitää olla vähittäisasiakkaita, jotka tukkukaupasta asunnot ostavat. Jotta kasvu olisi kannattavaa, pääoman kierron pitää olla nopeaa ja katteen pitää olla positiivinen. Tukkukaupassa kate voi olla tasolla, joka mahdollistaa vähittäisasiakkaille kannattavan ”Osta ja pidä” -asuntosijoitusstrategian. Tai flippaaja-asiakkaille kannattavan flipin, jonka loppupäässä on tyytyväinen asiakas.
Tietääkseni meillä ei ole käytössä laajaa tutkimustietoa siitä, mistä kaikista syistä kokonaisia vuokrataloja omistavat ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajat ovat myyntilaidalla. Jokainen voi itse seurata eri kuntien taloustilanteita hyvinvointialuehallintojen luodessa hyvinvointia. Kenties sieltä tulee niin paljon hyvää, että on aika luopua huonommin tuottavista yleishyödyllisistä kovan markkinakysynnän kohtuuhintaisista vuokrataloista? Mielenkiinnolla odotan Varken seuraavaa kuntakohtaista raporttia siitä, miten kohtuuhintaiset ARA-alennusvuokrat ovat kehittyneet suhteessa 30-34 %:n pääomatuloverolla kuormitettuihin markkinavuokriin.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen terminä kuvastaa kärsivällistä pitkän aikajänteen varallisuuden kasvattamista. Joskus sijoitusasunnon myyminen voi kuitenkin olla parempi vaihtoehto omien päämäärien ja tavoitteiden saavuttamisen kannalta. Pitkästä aikajänteestä johtuen tämä edellyttää toisen tason ajattelua, johon liittyy paljon epävarmuutta, miten tulevaisuus tulee kehittymään. Tätä toisen tason ajattelua pitää peilata omaan asuntosijoitussalkkuun, kun arvioi sitä, onko siellä jotain myytävää, joka auttaisi salkun kasvattamisessa.
Listaan tässä kirjoituksessa asioita, joita olen pohtinut omista päämääristäni ja tavoitteistani käsin, kun olen pito- ja myyntipäätöksiäni tehnyt.
Myyntilistalle siirtämisen tunnusmerkkejä
”Toisen tason ajattelu” -terminä kuulostaa selkeältä. Kaikki kolme sanaa ovat selvää suomea. Ensimmäisen tason ajattelu on kuitenkin sitä, mitä yhä enemmän näkee tehtävän. Esimerkki ensimmäisen tason ajattelusta on, että ”leikkaamalla asumistuesta säästetään asumistukimenoissa”. Ja toden totta nyt nähdään, että asumistukileikkaukset ovat tuoneet säästöjä asumistukimenoissa. Toisen (ja kolmannen) tason ajattelu tarkoittaa sitä, mitä asumistukimenojen säästöistä seuraa. Ja mitä asumistukimenojen säästöjen seurauksista seuraa.
Yksi yksittäinen muutostekijä ei ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa heilauta myyntilaidalle. Yleensä tekijöitä on useampia ja niiden kehitystrendit sellaisia, että myyntipäätös alkaa kypsyä.
Heikkenevät paikalliset markkinaolosuhteet. Jos paikallisella vuokramarkkinalla lisääntyy rakenteellinen työttömyys, muuttotappio, taloudellinen epävarmuus, epäjärjestys, laittomuus ja erityisesti näistä useampi yhdessä, todennäköisyys vakuusarvojen ja vuokrausasteiden heikkenevälle kehitykselle kasvaa. Tällaisten kehitystrendien tunnistaminen ja niiden perusteella myyminen suojaa omaa pääomaa ja vapauttaa sitä parempiin sijoituskohteisiin.
Negatiivisen kassavirran trendin pitkäkestoisuus. Yksittäinen tyhjä kuukausi ei ole perustelu myyntipäätökselle. Jos kohde on kuitenkin ostettu vääräksi osoittautuneella oletuksella, jossa markkinakehityksen trendi kääntää kassavirran positiiviseksi, päinvastainen kehitystrendi on pohdinnan paikka. Jos markkinavuokrat eivät pysy kustannusten nousujen perässä vuodesta toiseen ja vuokrausasteet samalla heikkenevät, jossain kohtaa on tehtävä päätös siitä, onko asunto yhä parempi salkussa vai onko se pysyväisluontoinen rasite.
Asuntosijoitussalkun hajauttamis- (ja keskittämis-) tarve. ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajan salkku kasvaa vuosien varrella ja siitä voi seurata erilaisia ja päinvastaisiakin tarpeita hajauttaa ja keskittää.
Kun omistaa yhden sijoitusasunnon, kaikki asuntosijoitustoiminnan riskit kohdistuvat kerralla koko yhden sijoitusasunnon salkkuun. Asuntosijoittamisen paikallisen luonteen seurauksena on tärkeää kehittyä oman paikallisen markkinansa osaajaksi. Luonteva hajauttamiskeino on ostaa toinen sijoitusasunto samalta paikalliselta markkinalta. Nyt moni riski on jo hajautettu kahteen asuntoon. Esimerkkeinä voi mainita vaikka tyhjä kuukausi, hajoava jääkaappi ja ylimääräinen hoitovastike.
Kun omistaa 10 sijoitusasuntoa samasta paikallisesta markkinasta, voi olla järkevää ostaa 11. asunto toisesta markkinasta. Näin aloitetaan yhteen markkinaan keskittymisen seurauksena nousseen riskin hajauttaminen.
Kun omistaa 30 sijoitusasuntoa 25:stä eri taloyhtiöstä, voi olla järkevää keskittää toimintaa niistä parhaimpiin ostamalla niistä seuraava asunto lisää. Jossain kohtaa liian suuri määrä taloyhtiöitä lisää riskiä siitä, ettei niiden hallintoon ehdi enää osallistumaan.
Jos tavoitteena on omistaa 100 sijoitusasuntoa, salkussa voisi olla ensimmäinen tai toinen kokonainen kerrostalo tai sen iso osa. Tällaisella polulla etenemisen kannalta voi olla ihan luonnollista myydä kokonaisuuteen huonoiten soveltuvia asuntoja. Niiden ei välttämättä tarvitse olla edes huonoja sijoitusasuntoja. Jos omistaa 10 kerrostaloa, yksi yksittäinen sijoitusasunto linjasaneeraukseen tulevasta taloyhtiöstä ei välttämättä ole enää ajankäytöllisesti järkevä omistus.
Huonosti johdettu ja isännöity taloyhtiö. Jos omistaa kokonaisen kerrostalon, huono johtajuus löytyy peilistä, ja isännöitsijän vaihtamispäätös syntyy sen kanssa neuvotellen. Siis peilin. Yksittäisen tai pari sijoitusasuntoa samasta taloyhtiöstä omistava ei helposti pysty kääntämään taloyhtiön johtoa huonosta hyväksi tai estämään sen vaihtumista huonoksi. Huonon isännöitsijän vaihtaminen voi osoittautua myös vaikeaksi. Jossain vaiheessa voi olla perusteltua lopettaa yrittäminen ja myydä asunto.
Hyvät ”Osta ja pidä” -asuntosijoitukset jäävät salkkuun
Mikäli sijoitusasuntosalkkua on kasvatettu ikivihreitä perinteitä vaalien, sieltä pitäisi löytyä paljon asuntoja, jotka on helppo pitää poissa potentiaalisten myytävien pohdintalistalta.
Vakaa kassavirtatuotto. Hyvien vuokralaisten helppo löydettävyys johtaa korkeaan vuokrausasteeseen. Oikein ostettuna ja hyvin rahoitettuna ja hoidettuna tällainen asunto tarjoaa vakaata hyvää kassavirtatuottoa. Kassavirtatuotto on tunnusluku, joka on kassavirta suhteutettuna alkuperäiseen käteissijoitukseen. Sen muuttaminen äärettömäksi on Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan yksi punaisen langan tärkeä osa.
Äärettömän kassavirtatuoton sijoitusasunto kasvattaa omistajansa nettovarallisuutta. Kassavirrat, olivat ne sitten kuukausittaisia tai jälleenrahoituksen tyyppisiä kertaluontaisia, mahdollistavat korkoa korolle ilmiön, kun ne sijoitetaan. Ja fiat-järjestelmässä ne pitää osata sijoittaa kohtuullisesti ja vastuullisesti vierasta fiat-pääomaa hyödyntäen.
Vakuusarvon ja markkinavuokran nousupotentiaali. Vaikka en ostokalkyylissä käytä markkinahintojen ja -vuokrien tulevaisuuden nousupotentiaalia ollenkaan, pohdin sitä ennen ostopäätöstä ja arvioin sitä omistamisen aikana. Mikäli sijoitusasunto sattuu sijaitsemaan alueella, jossa tällaista potentiaalia on realisoitunut ja päämerkit viittaavat sellaisen potentiaalin siellä jatkossakin olevan, kohde pysyy salkussa. Tällainen potentiaali realisoituu, omasta mielestäni, mieluummin tasaisesti ja hitaasti. Silloin ne todennäköisesti ovat varmemmalla pohjalla.
Boomityyppinen nopea ja jyrkkä vakuusarvojen nousu kannattaa ainakin kotiuttaa jälleenrahoittamalla. Usein sen tulisi johtaa pohdintaan myös siitä, voisiko nousun toisella puolella olla nopea ja jyrkkä vakuusarvojen lasku. Tein verovapaan jälleenrahoituksen alkuvuonna 2022 lähes huippuvakuusarvoilla. Joskus tuntuu siltä, että 99 % touhottaa jo niin paljon, ettei pysty keskittymään siihen, etten ole harjoittanut tappiollista (asunto)sijoitustoimintaa, koska asuntojen hinnat ovat laskeneet neljässä vuodessa huipustaan enkä tajunnut niitä silloin voitolla ja maksimiveroilla silloin myydä.
Verosuunnitteluhyödyt. Kuvasin juuri edellisessä kappaleessa säännöllisen jälleenrahoittamisen verosuunnitteluhyödyn. Alkuvuonna 2022 minun ei tarvinnut tietää, missä asuntojen hinnat ovat alkuvuonna 2026. Kotiutin markkinahintojen nousun verovapaasti. Tämän neljän vuoden markkinahintojen laskujakson aikana asunnot ovat pysyneet omistuksessani, lainat ovat lyhentyneet maksuohjelmien mukaisesti, taloyhtiölainoista on tullut verosuunnitteluhyötyjä, kassavirroista on maksettu verovähennyskelpoisia asuntoremontteja ja taloyhtiöremonttien kertasuorituksia, ja niitä olen onnistunut sijoittamaan ostovoimaani merkittävästi kasvattaen. Joutuminen myyntilistalle ei ole pääosin edes käynyt mielessä.
Neljä vuotta kestäneen markkinahintojen laskun seurauksena tulen hyödyntämään seuraavan verosuunnittelukeinon, joka on ollut suunnitelmissani toistakymmentä vuotta. Linjasaneeratuissa taloyhtiöissä sijaitsevat täysin remontoidut äärettömän kassavirtatuoton asunnot alkavat siirtymään myyntitappioilla henkilökohtaisesta omistuksestani yritykseni omistukseen. Myyjän rahoituksella ainakin 1.1.2027 asti kestävällä lyhennysvapaudella.
Vaivattomat stabiloidut asunnot. Uudisasuntoja on pidetty hyvinä asuntosijoituskohteina vaivattomuutensa ansiosta. Kun vanhojen kohteiden osalta on ensin valmis näkemään ja kokemaan vaivaa, kaikkien isojen remonttien jälkeen nekin ovat vaivattomia. Vaivanpalkkana kaikki arvonnousun pakottaminen voi olla erityisen kannattavaa. Omistan yhdestä talosta kaksi asuinkerrosta. Ostohetkellä kaikki asunnot olivat peruskuntoisia. Taloyhtiön viimeisin iso remontti valmistui 2024 ja asuntojeni viimeisen remontti valmistui joulukuussa 2025. Nyt omistan kahden kerroksen verran teknisesti vaivattomia asuntoja teknisesti vaivattomassa taloyhtiössä.
Näistä asunnoista tulee kassavirtoja kattamaan kustannuksia, jos pörssilistattu ESG-vastuullinen rakennusliike kiistää 10-vuotistakuuvastuunsa tippuvan julkisivurappauksen osalta ja uudiskohteessa julkisivuremontti tulee osakkaiden maksettavaksi.
HURU-KOODEJA ON VIELÄ KÄYTTÄMÄTTÄ!
Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26
Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.
Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen
Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset
Päätöksenteko kattavan tarkastelun perusteella
Henkilökohtaisella puolella olen kokenut lainahanojen sulkeutumisen 6 kertaa noin 20 vuoden aikana. Ensimmäiset 5 kertaa olivat sellaisia, etten päätynyt myymään yhtään asuntoa. Nyt kuudes kerta on johtanut myyntipäätöksiin.
Päätös ei kuitenkaan syntynyt hetken mielijohteesta. Päätöstä tehdessä pohdin seuraavia asioita:
- Jälleenrahoitusmahdollisuuden toistaiseksi poistuttua, toimiiko asunto sijoituskriteerieni ja kannattavuustavoitteideni osalta tästä huolimatta hyvin salkussani
- Onko paikallisen asuntomarkkinan kehitystrendi ollut positiivista ja mikä on todennäköisin tulevaisuuden kehitystrendi?
- Tukeeko asunnon pitäminen pitkän jänteen päämäärääni ja visiotani?
- Mitkä ovat myymisen verovaikutukset suhteessa omistamiseen?
- Onko taloyhtiö hyvin ja modernisti hallinnoitu ja isännöity?
- Onko vapautuville pääomille vaihtoehtoisia ja suurella todennäköisyydellä parempia sijoituskohteita?
Kun jokaiseen kuuteen kohtaan löytyi myyntiä puoltavia faktoja, todennäköisyyksiä ja näkökulmia, myyntipäätös tuntui oikealta ja syntyi lopulta helposti. Jos olisin pystynyt jälleenrahoittamaan oman pääoman tuottoa huonontaneen vapaan vakuusarvon, voi olla, että myyntipäätöstä ei olisi syntynyt. Senkin osalta jouduin tekemään arvion todennäköisyydestä, poistuisiko sääntely ja sen soveltaminen lähitulevaisuudeessa, joka olisi tehnyt odottamisesta paremman vaihtoehdon.
Bränditason loppupohdinta
”Ostatko enää asuntoja vai myytkö vain nykyään” -kysymys tuli jo vastaan.
”Ostan Asuntoja” -brändin alla on myyntipohdinta ollut, jos mahdollista, tavallista ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajaa vaikeampaa. ”Ostan ja Myyn Asuntoja” ei ole koskaan käynyt mielessäni sopivana mottona. Eikä se ole sitä nytkään. Toisaalta ”Ostan Enkä Koskaan Myy Asuntoakaan” ei pohdinnan jälkeen tuntunut sellaiselta, että olisin sellaisesta henkisesti tai käytännössä itselleni identiteetin rakentanut.
”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle sijoitusasunnon tai -kohteen myynti on asuntosijoitusstrateginen päätös. Yritin tässä kirjoituksessa kuvata myyntipäätöstä pohtivalle lukijalle, mitä asioita itse huomioin, kun käynnistän prosessin, joka voi johtaa tai olla johtamatta myyntipäätökseen.
Kun aikoinaan finanssikriisin ympärillä tein päätöksen olla ostamatta seuraavaa sijoitusasuntoa Helsingistä, silloin yhden Helsingin asunnon hinnalla sai 3-4 asuntoa pikkukaupungista. Nyt sillä voisi saada 3-4 asuntoa keskikokoisesta kaupungista ja 10 asuntoa pikkukaupungista. Suhteessa bitcoiniin Helsingin asunnolla ei saa enää juuri mitään. Kultaakin huomattavasti pienemmän kasan.
Elämme mielenkiintoisia aikoja, kun pohdittavana on, onko USA:n valtion 10-vuotisen velkakirjan korko enää ”riskitön” ja miten kielteinen vastaus romuttaa kaiken investointilaskennan, jonka perustana on ollut ”USA:n valtion pitkän velkakirjan riskitön korko”.
Lisää kirjoituksen aiheista:
Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille: