Asuntosijoitustavoitteeni 2025 – Välitilinpäätös – Blogi #472

Vuoden 2025 alkupuolisko on takana. On aika tarkastella, miten puoli vuotta sitten julkaistut vuoden 2025 tavoitteet ovat edenneet. 

Muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien auttaminen

Minimistandardina on tällä hetkellä se, että kirjoitan viikottain yhden kirjoituksen Ostan Asuntoja Blogiin ja julkaisen yhden jakson Ostan Asuntoja Podcastissa. Kaikki Ostan Asuntoja YouTuben ja Ostan Asuntoja Tiistaiaudion ikivihreä sisältö on edelleen vain hakutoiminnon päässä saatavilla. Ilmaista sisältöä on ladattu reilusti yli kolme miljoonaa kertaa.

Tämän minimistandardin olen onnistunut ylläpitämään vuoden alkupuoliskon aikana.

Vuoden 2025 tavoitteiden asettamisen perustana on epävarmuus ja varmuus

Puoli vuotta sitten, päivää ennen Trumpin toisen virkakaude alkua, kirjoitin:

“Asuntomarkkinat ovat tehottomat. Asuntomarkkinat ovat paikalliset. Asuntosijoittajan on mahdollista luoda epäreilua kilpailuetua tulemalla paikallisen ja tehottoman asuntomarkkinansa asiantuntijaksi. Tälle rakentuu varmuuteni, kun mietin vuoden 2025 tavoitteita, joista johdan suunnitelmat ja toimenpiteet. Olen luottavainen sen suhteen, että vuokra-asumisen suosio asumismuotona kasvaa. Vuokrakotien tarve ja kysyntä kasvaa.

Paikalliset asuntomarkkinat eivät ole kuitenkaan immuuneja makrotalouden kehitykselle. Työpaikkojen määrä vaikuttaa vuokramarkkinoihin. Korot ja rahoituksen saatavuus vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Rahoituksen saatavuus euroalueella vaikuttaa vientivetoisen Suomen kysyntään euroalueella. Ohjauskoron määrittää Euroopan keskuspankki. Valuuttakurssia säätää Euroopan keskuspankki. USA:n dollari on maailman reservivaluutta. Se vaikuttaa kaikkeen. Näistä kumpuaa epävarmuuteni, kun mietin vuoden 2025 tavoitteita.”

Listaan lyhyesti ja mahdollisimman selkokielisesti pääasiat, jotka aiheuttavat epävarmuutta ja pitävät lähikuukausien näkymät sumuisina:

Trump astuu virkaansa huomenna 20.1.2025. Mitkä asiat realisoituvat teoiksi ja missä aikajärjestyksessä? En osaa ennustaa tulevaisuutta enkä yritä nytkään. Arvioin seuraavien kolmen kuukauden näkymät hyvin sumuisiksi. Sumuun en lähde toteuttamaan mitään hurjia pujotteluliikkeitä.

• USA:n dollarin kurssi on liian korkea. USD Index on 109,41. Dollari on maailman reservivaluutta. Kaikki muissa fiat-valuutoissa operoivat valtiot ovat ahdingossa dollaripohjaisten velkojensa hoitomenojen kanssa. 
• USA:n 10 vuoden korko on noussut. USA:n liittovaltion velka nykyisellä korkotasolla on sellainen, jossa liittovaltion tulopuoli ei kohta riitä kattamaan velan korkomenoja. Ajattele asiaa siten, että ottaisit uuden luottokortin, jolla maksaisit edellisen luottokortin korot ilman lyhennyksiä. Nyt joutuisit ottamaan toisen uuden luottokortin, koska edellisen luottokortin luottoraja ei enää mahdollista ensimmäisen luottokortin korkojen maksua kokonaisuudessaan. Tilanne ei ole kestävä.
• Euroopan keskuspankki on laskenut ohjauskorkoaan neljä kertaa. Ensimmäisen ohjauskoron laskun tullessa tietoon, talouden piti piristyä. Sitten sen piti piristyä, kun ohjauskorkoa lasketaan konkreettisesti ensimmäisen kerran. Nyt tiedämme, että neljä realisoitunutta laskukertaa ei ole vielä tuonut piristystä.
• Valtioiden velkaantuminen kasvaa. Yksityisen sektorin velka ei kasva. Suomen asuntolainakannan vuosikasvu on -0,4 %. Fiat-järjestelmä on velkavetoinen järjestelmä, jossa lainakannan pitää kasvaa. Mitä suurempi on julkisen sektorin osuus, sitä pienempi on velalla saatava talouskasvu. 

Omassa pääskenaariossani ei tätä kirjoitettaessa ole sellaisia muuttujia, jotka saisivat minut laatimaan agressiivisia kasvutavoitteita selvästi piristyvää talouskasvua ennakoiden. Yllä listattujen pääasioiden muutoksista voi seurata muutoksia omaan ajatteluuni. “

Lainausmerkeissä oleva italic-formaatin teksti on siis puoli vuotta sitten kirjoittamani. Pari asiaa on muuttunut, mutten ole joutunut katumaan omien tavoitteideni ja suunnitelmieni asettamisen lähtökohtia.

Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ja 2024, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

Toteutunut 1-6/2025 – Vvuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98,8 %, suunnitellut remontit huomioiden 98,2 %.

“Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -strategiassani painopiste on pysynyt suunnitelman mukaisesti vuokraustoiminnassa ja remonteissa.

Mikä voisi toimia asuntosijoittamisessa 2025? – Blogi #471

Tavoite 2 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 7 %

Asuinkerrostalojen ylläpidon kustannuksen vuosimuutos on ollut noin 2,3 %. Hajautussijoitusten kokonaistuottotavoitteeksi tulee näin 9,3 % vuodessa. Toteuma ylittyi merkittävästi.

Operatiivisen vuokraustoiminnan kassavirrat ovat kattaneet nykytasolla olevat hoito-, tontti- ja korkokustannukset sekä perheeni elantomenot. Pääomien allokoinnin hajautuksella haen suojaa näiden erien nousua vastaan.

Dollareissa mitattuna omat pääallokaatiokohteeni kulta oli eniten ja bitcoin toiseksi eniten vuoden alkupuoliskolla noussut omaisuusluokka:

• Kulta +23,8 %
• Bitcoin +15,1 %

Vertailun vuoksi S&P 500 ja Nasdaq nousivat molemmat noin 5,2 %. OMHex 25 nousi noin 11 % euromääräisesti alkuvuoden aikana.

Kullan osalta tein toisen kokeilun nostaa velkavipuni 20 %:in kultapositioni arvosta. Hakemuksen käsittely kesti pitkään, mutta päätös oli myönteinen. Asuntosijoittajalle tuttuja isännöitsijäntodistuksia ei vaadittu, vaan ainoastaan yksinkertaisen hakemuksen täyttäminen. Hakemusprosessin aikana euron ostovoima kullassa mitattuna heikkeni niin merkittävästi, että velkavipuni laski noin 15 prosenttiin.

Bitcoinista on hyvä jakaa yleistietoa, mutta omista bitcoinien määristä ei tulisi kertoa. Omani on säilytyksessä tavalla, joka estää niiden varastamisen, vaikka aseella uhkaisi.

Tavoite 3 – Rakentaa Ostan Asuntoja Substack itselleni lisäarvoa tuottavaksi kirjoittamis- ja sisällönjakamisympäristöksi

Tavoite: 100 maksavaa tilaajaa 31.12.2025.

Toteutunut 1-6/2025 12 maksavaa tilaajaa. 

Ostan Asuntoja Substack ei ole edennyt suunnitelmieni mukaisesti tai pikemminkin suunnitelmat eivät ole hahmottuneet niin selkeiksi kuin puolessa vuodessa pystyin kuvittelemaan niiden hahmottuvan.

Tavoite 4 – Aamurutiinien noudattaminen

Tavoite: Noudatan aamurutiinejani 345 aamuna vuoden 2025 aikana

Toteuma: Mielen hallinta on toteutunut 100 %:sti. Samoin kasvun asennetta tukeva opiskelu. Kropa liikuttelun osalta olen jäänyt tavoitteesta merkittävästi jälkeen.

Aamurutiineihini kuuluu kolme osa-aluetta: mielen hallinta, kropan liikuttelu ja kasvun asennetta tukeva opiskelu. Mittaan toteutumista siten, että ruksaan jokaisen osa-alueen päivittäin tehdyksi suorituksen jälkeen. Kun kaikki kolme on suoritettu, päivän tavoite on saavutettu.

Vähemmän tavoitteita, enemmän fokusta

Olen viettänyt vähemmän aikaa asuntosijoittamisen somessa. Tämän on mahdollistanut erityisesti Instassa oleva asuntosijoittajien yhteisö, joka on kiitettävästi jakanut Ostan Asuntoja Podcastin jaksoja. Apple Podcasts Business-kategoriassa jokainen jakso nousee sijoille 4-7. Käytännössä sijoitukset omissa ajatuksissani ovat sijoja 1-4. Muutama politiikka- ja sota-aiheinen podcast vie liiketoimintakategorian kärkisijat.

Iso osa ajastani on alkuvuonna mennyt ajattelumallieni perusoletusten pohdintaan. Se on vienyt paljon aikaa, kun olen aktiivisesti yrittänyt löytää virheitä ajattelumallieni perusperiaatteissa. Iso osa tästä pohdintatyöstä on realisoitunut alkuvuosipuoliskon aikana Ostan Asuntoja Substack -kirjoituksiksi.

Omassa tekemisessä on aina parannettavaa. Pääosin olen ylittänyt tavoitteeni alkuvuoden osalta. Heinäkuussa vuokrausaste on 100 %. Elokuussa vapautuu yksi asunto, jossa en ole vielä koskaan käynyt ja siitä puuttuu kokonaan valokuvat. Toinen vapautuva asunto menee täysremonttiin pariksi kuukaudeksi eli vuokrausastetavoitteen eteen joutuu edelleen tekemään töitä. Myin myös asuntosalkkuni yhden peruskulmakiven sen muututtua pankkisääntelyn myötä huonosti asuntosijoitusstrategiaani sopivaksi.

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

 Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.

Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle

Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin

10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok