Mikä voisi toimia asuntosijoittamisessa 2025? – Blogi #471
“Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen perusperiaatteet eivät ole muuttuneet reilun 20 vuoden aikana, kun olen itse ollut mukana:
- Vuokraustoiminta on pitkäjänteistä ja suhteellisen vakaata.
- Parhaat diilit tehdään ostettaessa reilusti alle käyvän markkina-arvon oli sitten kyse vakuusarvosta tai arvosta vuokrakotia tarvitsevan mielessä.
- Lumipalloefekti kiihtyy pääoman kiertonopeutta lisäämällä.
- Vierasta pääomaa on käytettävä, mutta kohtuullisesti ja vastuullisesti.
Sain viime viikolla mieluisan puhelinsoiton potentiaalisesta sijoitusmahdollisuudesta. Se sai minut pohtimaan, mitkä tekijät ovat pyörineet mielessäni viimeisen 2-3 vuoden ajan.
1. Ole valmiina, kun hyvä mahdollisuus tulee kohdalle
Olen jo muutama vuosi sitten tehnyt analysoidun päätöksen, etten pysty enää lisäämään yksittäisiä asuntoja uusista taloyhtiöistä enkä varsinkaan uusilta sijainneilta. Olen siis keskittynyt seuraamaan nykyisiä taloyhtiöitäni, josko niistä tulisi erinomaisia diilejä tarjolle.
Kevään aikana on muutama asunto osunut kohdalle. En kuitenkaan ollut riittävässä valmiudessa tehdä nopeaa päätöstä ja pari asunnoista meni päivissä. Joku toinen oli valmiina. Pari muuta asuntoa on ollut koko kevään kiikarissani ja ne ovat edelleen myynnissä. Joku tekijä, kenties sellaisen ajatuksen kypsyminen, että diilin täytyisi olla erinomainen, jotta ostaisin yksittäisen asunnon lisää salkkuuni, on pidätellyt.
Yllä mainittu puhelinsoitto tuntui mahdollisesti erityisen mieluisalta siksi, että pystyin heti sitoutumaan siihen ja rahoitus on valmiina. Mitään isännöitsijäntodistusrumbaa ja lainaneuvotteluja ei tarvitse ryhtyä virittämään isännöitsijöiden ja pankkiirien lähtiessä kesälomille.
Sijoittamisessa vaikeaa on istua käsien päällä tekemättä mitään. Joskus se on edellytys sille, että on valmiina sitä hyvää mahdollisuutta varten.
2. Tee omasta kodistasi sijoitus
Perheelläni on kaksi velatonta kotia, jotka eivät ole lainojen vakuutena ja joita en ole laskenut nettovarallisuuteeni.
Minulla ei ole tarvetta vuokrata osaa kodistamme parantaakseni kassavirtoja lainoja hoitaakseni. Pikku hiljaa minulle on kuitenkin kypsynyt ajatus, lasten aikuistuessa, että erilaisten tilojen ylläpito ja kunnostaminen on paljon mielekkäämpää, jos niihin syntyy samalla käyttöarvoa.
Viime kesänä sain ensimmäisiä vuokralaisia yhteen omistamaani kiinteistöön ja loppukesästä 2024 pitkäaikaisen vuokralaisen. Talon maalausprojekti on yli puolivälissä eikä vuokralainen ole valittanut yhtään asumisaikaista häiriötä, kun 4H-yrittäjien toimesta kunnostettu pinta valtaa alaa 40 vuotta sitten maalatulta. Saan siis samalla vuokratuloja ja voin vähentää maalauskustannukset vuokratulojen verotuksessa. Ensi kesänä voisi olla katon vuoro.
3. “Osta, vuokraa, remontoi, odota, jälleenrahoita, toista” -strategia
Asuntojen markkinahintojen laskun myötä vakuusarvot ovat laskeneet. Vuoden 2024 alkupuolella ei ollut kovin suosittu, jos pohdiskeli skenaariota, jossa pankit merkittävästä korkojen laskusta huolimatta kiristäisivät lainanmyöntöä ja tuhoaisivat asuntomarkkinoiden likviditeettiä. Asuntolainakannan- ja taloyhtiölainakannan negatiivisista vuosikasvuista näkee nyt, että se skenaario realisoitui.
Toinen huru-ukkomaisuuden huippua edustanut skenaario perustui näkemykseen, että keskuspankit laskisivat reagointikorkoaan huomattuaan huonoa talouskehitystä. Nyt reagointi on tapahtunut jo kahdeksan kertaa. Huonompiin ja huonompiin talousuutisiin.
“Odota” -komponentin lisääminen lumipallon vauhtia maksivoivaan strategiaan tarkoittaa sitä, että kahta edellistä skenaariota tunnistamattomista toimijoista osa on ahdingossa. Jos viritti toimintansa siihen, että “kesällä 2024 pula alkaa => syksyllä 2024 pinnan alla poreilee => keväällä 2025 orastaa”, saattaa olla todella tiukalla, kun monilta markkinoilta ei ole tullut minkäänlaista nousevien hintojen ja -vuokrien nostoapua.
Itse olen yli 3 vuotta keskittynyt “vuokraa, remontoi, odota” -vaiheisiin. Lainat ovat lyhentyneet enemmän kuin niiden vakuusarvot ovat laskeneet. Jonain päivänä pankkien vakuusarvoasiantuntijat ovat taas enemmän kiinnostuneita kuuntelemaan ammattimaisesti toimivien esityksiä siitä, kuinka vesijohto-, märkätila- ja keittiöremontit nostavat arvoa. Jälleenrahoituksen aika koittaa taas tulevaisuudessa. Tavalla tai toisella.
4. Vältä megatrendien ylilyöntejä
Joku osasi kaivaa twiittini jostain 7 vuoden takaa, jossa vannoin, etten tule 10 vuoteen viemään yhtään yksiötä helsinkiläisen omistusasujan nenän edestä. Harva enää muistaa, mutta opiskelijoiden siirtäminen yleisen asumistuen piiriin aiheutti ison yksiökysynnän lisäyksen. Ensiasuntoa ostaville ei enää riittäisi yksiöitä. Koskaan. Lauttasaarelaisen pikkuyksiöni eurohinta oli yli tuplaantunut. Rohkenin epäillä sen tuplaantumista jo tuplaantuneesta hinnasta markkinassa, jossa yksiöiden hinnat lähestyivät kaksioiden hintoja. Totesin, että Tampereen seudulla on riittämiin megatrendiä omiin tarpeisiini ja jätin Helsingin seudun sitä paremmin ymmärtäville.
Älytön määrä ARA-tuotantoa joka syklin vaiheessa ei ole kovin ystävällistä yksityisen vuokranantajan kannalta, jos vielä samanaikaisesti kyllästetään markkinaa erilaisilla politiikkatoimilla, jotka muuttavat asuinalueiden ja vuokraustoiminnan dynamiikkaa liian paljon liian nopeasti. Joidenkin lukutaitotilastouutisten perusteella on nollaa suurempi todennäköisyys, että jossain päin Helsingin seutua tehdään 10 vuoden päästä AI-tulkattuja audiovuokrasopimuksia. Osa nuorista vuokralaiskandidaateista ei osaa lukea. Osa vanhoista vuokranantajista ei ymmärrä nuorten puhumaa kieltä, jota ei vielä tunnisteta maailman kieliin kuuluvaksi.
Kun ei juokse yhden ja saman pallon perässä, jonka perässä kojamot, rakentajat, rahoittajat ja lopulta hintojen noususta innostuneet kotitaloudet ryntäävät, voi lopulta joutua kohtaamaan vähemmän sijoittajien välistä hintoja nostavaa kilpailua, parempia kassavirtatuottoja, vakaampia vuokramarkkinoita ja paremmin tasapainossa olevaa kysyntää ja tarjontaa. Sopii niille, jotka hakevat asuntosijoittamisesta vähemmän vauhtia ja vaarallisia tilanteita.
Asuntosijoittaminen on yksinkertaista, mutta valtaosalle vaikeaa
Vuoden 2024 loppupuolella alkoi ainakin tähän kesään 2025 asti kestänyt tiukentuneen lainansaannin aika asuntosijoittajille. Kaikki eivät saa lainaa, jotkut saavat sitä paljon hitaamman prosessin jälkeen, jotkut eivät viitsi vaivautua pankkijumppaan ja jotkut ajattelevat pohjien vielä jatkuvan. Syitä on monia.
Jos omassa paikallisessa asuntomarkkinassa tilastot näyttävät useamman kuukauden kasvaneita myynnissä olevien asuntojen määrää, markkinointiaikojen hidastuvaa kehitystä ja hidastuvaa kohteiden vaihtuvuutta, se tarkoittaa, että joukossa on enemmän motivoituneita myyjiä.
Mahdollisuudet tehdä hyviä asuntosijoitusdiilejä ovat perinteisesti olleet markkinoiden näyttäessä tällaisilta ja uutisten ollessa huonoja.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta, joka käsittelee riskiä:
Tuoretta sisältöä:
Asuntosijoittamista 4:ssä sukupolvessa Hanna Suni – Ostan Asuntoja Podcast #366
Mitä saa aikaan 3 vuodessa? Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #363
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 21 – Ostan Asuntoja Podcast #364
Mitä saa aikaan 3 vuodessa? Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #363
Marko Kaarto – Ostan Asuntoja Podcast #362
Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 
Moi Harri ja kiitos opettavaisesta sisällöstä! En vielä ole sisällöistäsi löytänyt mainintoja siitä, kuinka käytännössä kannattaisi hoitaa veronmaksu vuokratulosta, jota verosuunnittelusta huolimatta kai jonkin verran verotettavaksi asti sinullakin tulee.
Omissa nimissä olevien asuntojeni kanssa olen arvellut verotehokkaimmaksi vaihtoehdoksi maksaa pääomatuloverot lisäennakkona verovuoden jälkeisen tammikuun lopussa, jolloin vielä välttyy jäännösveroilta ja huojennetulta viivästyskorolta. Yhtiön kautta sijoittaessa tämä toiminee hieman eri tavalla, mutta oletko mahdollisesti itse maksanut juuri lisäennakkoa ja kuinka tarkasti olet sen yrittänyt laskea koko henkilöverotuksen kanssa kohdilleen?
Kesäterkuin,
Sami
Mielestäni hyvä malli sulla. Yritän sekä oman että yritykseni verotusten osalta maksaa hieman mätkyjä, jolloin pääomat säilyvät omassa käytössäni mahdollisimman pitkään. Säädän siis ennakoita verovuoden aikana.
Mutta eikö pääoma pysyisi kaikista pisimpään käytössä maksamalla niin pientä ennakkoa kuin mahdollista ja maksamalla sitten sopivaksi katsottua mätkytasoa vastaava lisäennakon täydennys vuokra- ja mahdollisista muista tuloista 31.1. (tai jopa myöhemmin jos huojennettu viivästyskorko on alempi kuin pääoman tuotto)?
Verottaja määrittää ennakot aikaisemman perusteella. Jos ne heti alkuun muuttaa minimiin, sieltä voi tulla lisäselvityspyyntöjä, jotka taas vie aikaresurssia. Jos ennakoita pienentävää esim. remonttikulua alkaa realisoitumaan, sitten voi ennakoita käydä pienentämässä. Jos paljon remontoi, liikaa maksettuja verottaja palauttaa.
Aivan. Lähettääkö verottaja siis myös ennakkolaskuja luonnolliselle henkilölle, jonka pääasiallinen tulonlähde on sijoitusasuntojen vuokrat eikä merkittävää ennakkoverotettavaa palkkatuloa ole? Tällaisesta minulla ei ole kokemusta, enkä ole palkkatulojeni epäsäännöllisyydestä johtuen hoksannutkaan, että omassa ennakkoprosentissani olisi edellisvuoden vuokratulotkin valmiiksi huomioituna.
En tiedä, onko tähän tullut jotain prosessimuutoksia, kun enää en löytänyt summarajoja https://www.vero.fi/henkiloasiakkaat/verokortti-ja-veroilmoitus/ennakkovero-henkiloasiakas/
Mulle luonnollisena henkilönä verottaja määrittää kuukausittaisen pääomatuloihin perustuvan ennakon etukäteen aikaisempien vuosien tietojen perusteella. Kun pääomatulot on pienet, ainakin ennen sai itse valita, onko ne osana veroprosentissa mukana vai maksaako niistä erikseen ennakkoa.