Positiivinen luottotietorekisteri – negatiivinen asuntolainakannan kasvu? – Blogi #463
Suomessa ei pääsääntöisesti olla huolissaan valtion velkaantumisesta. Kun ostin ensimmäisen varsinaisen sijoitusasuntoni 2004, valtion velka oli alle 30 % bruttokansantuotteesta. Velkaa oli noin 60 miljardia euroa. Vuoden 2024 valtion velka oli yli 60 % bruttokansantuotteesta. Tällä hetkellä velkaa on noin 175 miljardia. Velan korkokulut olivat noin kolme miljardia vuonna 2024. Julkinen velka oli yli 82 % bruttokansantuotteesta.
Valtiovelainministeriön ylijohtaja Mörttinen kotitalouksien ylivelkaantumisesta 2019: ”Ylivelkaantuminen on huono asia, kun se menee hallitsemattomaksi ja yli kestokyvyn. Suomen Pankin pääjohtaja esitti huolensa eduskunnalle 2019 kotitalouksien velan kasvusta. Tuoreessa Suomen Pankin tilastossa kotitalouksien asuntolainakannan vuosisupistuminen oli 0,5 %.
Muutama vuosi sitten hyvinvointivaltion koko eliitti olikin jo kovasti ”copy paste” -huolissaan kotitalouteni ylivelkaantumisesta. Tavoitteeksi asetettiin ylivelkaantumiseni pienentäminen. Viranomaisten työvälineeksi kehitettiin positiivinen luottotietorekisteri. Sellainen, missä ei näy menetettyjä luottotietoja. Ylivelkaantumistani on päättäjien eliitin mielestä tärkeää ehkäistä. Lisää työkaluja innovoidaan. Taloyhtiölainat tulevat kenties mukaan positiivistamaan luottorekisteriä entisestään. Tulosidonnaisen velkakaton rikkomisesta voi kenties tulla pankille jatkossa myös rikostuomioita pelkän pankkitoimiluvan menettämisen sijaan.
Valtiovelainministeriön kehysehdotuksessa vuoden 2025 alijäämän arvioidaan olevan noin 13 miljardia. Liberaalipuolueella on 13 miljardin doge-ohjelma. Puoluekannatusgallupeissa tai astudioissa ei puoluetta eikä doge-ohjelmaa näy. Valtionvelainministeripuolue persujen kannatus lähestyy 10 %:n maagista rajaa. 90 % äänestäjistä on ilmeisen huolissaan, että valtio ottaa heidän ja heidän lastensa piikkiin tulevaisuusinvestointien tulevaisuuskassavirtatuotoista aivan liian vähän lisävelkaa nykyhetkeen.
S&P vahvisti Suomen luottoluokituksen tasolle AA+ lokakuun 2024 lopussa. Moody’s oli viimeinen luokittaja, joka vei Suomelta kolmannen A:n pois 2016. Silloin elettiin 0-korkojen alkuaikoja. Valtion velkaa oli noin 100 miljardia, 45 % bkt:stä. Positiivisen luottorekisterin logiikka toimii valtion lainaamisessa käänteisesti. Kun luottoluokitus tippuu, eduskunta hakee lisää lainaa sekä euromääräisesti että suhteessa bkt:hen. Ja saa lisää lainaa. Joku voisi luulla, että tavoite on myös käänteinen. Tavoitteena on valtion ylivelkaantumisen lisääntyminen. Parhaimmin suoriutuneet valitaan Bryselliin ajamaan Suomelle lisää haittoja.
”Kotitalouksille ei asuntolaina maistu”
Pankit pystyivät hakemaan positiivisesta luottotietorekisteristä kaikki kotitalouteni lainat ja luotot 1.4.2024 alkaen. Kesäkuussa 2024 EKP laski ensimmäisen kerran ohjauskorkoaan yrittäessään pysyä 12 kuukauden euriborin viitoittamalla tiellä.
Loppukesästä pankkien talousennustajat alkoivat tuntemaan kesän ruskettamissa varpaissaan ”pinnan alla poreilevaa talouskasvua”. Pidin ensimmäisiä privaattisparrauksia asuntosijoittajille, joissa mainittiin nopeasti vaikeutuneesta tulonhankkimislainan saannista. Ostan Asuntoja Podcastin vieraat alkoivat kertomaan samaa. Myös kolleegat välittivät verkostoistaan samaa tietoa.
Tein joulukuussa 2024 testin kahteen rahoittajapankkiini. Täytin verkkopankeissa lainahakemukset. Molemmissa pankeissa prosessi oli suhteellisen vaivaton. Toinen pankeista oli jo integroinut positiivisen luottotietorekisterin omaan prosessiinsa siten, että näin tiedot suoraan. Toinen pankki edellytti niiden täyttämistä manuaalisesti.
Molemmissa pankeissa käytiin keskustelu. Olin anonut tulonhankkimislainaa sijoitusasuntoon, jonka kassavirta haetulla lainamäärällä ennen veroja oli suuruusluokkaa 200 euroa kuukaudessa positiivinen. Molemmat pankit hylkäsivät laina-anomukseni viitaten tuhansien eurojen ansiotulovajeeseen kuukaudessa. Molemmat olivat kirkasäänisesti sitä mieltä, etten moista muutaman kymppitonnin tulonhankkimislainaa pysty hoitamaan, jos sen hoitomenojen jälkeen jää kassavirtaa 200 euroa tilille. Tämä tarina on tosi.
Liikepankista virkamiespankkiin
Molemmissa pankeissa vastassani oli virkamiehiä. Virkamiehillä tarkoitan henkilöitä, jotka laput silmien sivuilla suorittavat tarkkojen määräysten rajoissa puitteiden sisällä virkatehtäviään virkarikosta vältellen. Luonnollisesti ymmärrän, etteivät pankin lattiatason työntekijät lähde johtajiensa määräysten vastaisesti toimimaan, vaikka kassavirta olisi kaks tonnia kuussa. Maksukyvytön mikä maksukyvytön, vaikka rahoissa kylpisi. Poissa olivat pankkiirit, jotka olisivat koron avulla riskiä hinnoitellen olleet kiinnostuneita selvittämään mahdollisuutta hankkia lisää korkokatetta.
Mielenkiintoisempaa oli se, mistä ei haluttu keskustella:
- Vaikka molemmat pankit olivat varmoja, etten tätä minulle pientä lisälainaa pystyisi hoitamaan, kumpikaan ei halunnut keskustella, ei epäillyt kykyäni eikä tarjonnut lyhennysvapaita tai muuta apua heidän pankissaan minulla jo olevien merkittävästi isomman lainamäärän hoitamiseen.
- Olemassa olevien lainojen uudelleenjärjestely pidemmäksi lainaksi lainanhoitokyvyn parantamiseksi ei ollut mahdollista. Lainat voisi, maksua vastaan, yhdistää, mutta yhdistäminen tapahtuisi lyhyimmän laina-ajan mukaiseksi (lainanhoitokyvyn heikentämiseksi).
- Positiivisten kassavirtojen, muiden sijoitustuottojen ja likvidien varojen määrät eivät kiinnostaneet.
- Moitteeton vuosikymmenten lainojen hoitohistoria ei merkinnyt mitään. Puoli miljoonaa vapaata vakuusarvoa ei muuttanut 50 000 euron laina-anomuksen hylkypäätöstä mitenkään.
Muutaman kuukauden yritin hakea henkilöä, joka olisi osannut faktapohjaisesti vastata siihen, oliko kyse siitä, että pankit halusivat ja haluavat vähentää vuokraustoimintaan liittyviä lainoja omista taseistaan vai siitä, että virkamiestasolla oli pakottava määräys tarkastella kaikkia lainahakemuksia positiivisen luottotietorekisteriin peilaten. Jos lainaa oli liikaa suhteessa ansiotasoon, ehdoton hylky.
Vuokranantajabarometristä tilastollisesti merkittävää tietoa
Suomen Vuokranantajat julkaisi Kevät 2025 Vuokranantajabarometrin, kyselytutkimuksen, jonka yhtenä kysymyksenä selvitettiin tulonhankkimislainaa hakeneiden kokemuksia lainan saamisen haasteista viimeisen 12 kuukauden aikana. 40 % vastaajista oli kokenut lainansaannin vaikeutuneen merkittävästi tai jonkin verran.
30.4.2025 julkaistu Suomen Pankin lainatilasto kertoo asuntolainakannan vuosikasvun olleen edelleen negatiivinen -0,5 %. Suomalaiset lyhentävät asuntolainojaan edelleen enemmän kuin nostavat uutta asuntolainaa. Lainakanta supistuu. Sijoitusasuntolainat muodostavat noin 10 % kaikista asuntolainoista, joten Vuokranantajabarometrin tuloksista ei voi vetää suoria johtopäätöksiä siitä, että myös omistusasuntolainaa nostavien lainansaanti olisi vaikeutunut. Pankit ovat innokkaita kertomaan virtuaalisilla lainahakemustiskeillään olevista ruuhkista. Hakemusten hylkäystilastoja on saanut turhaan kysellä. Kolleega myi juuri isoa perheasuntoa. Seitsämän hyväksyttyä tarjousta ei johtanut kauppoihin, kun ostajat eivät saaneet pankista asunntolainaa. Vasta kahdeksannella tärppäsi. Puhdas sattuma varmaan.
Asuntoja ei osteta kassavirroilla
“Matalista koroista seuraa korkeaa talouskasvua, korkeista koroista seuraa matalaa talouskasvua” on perususkomus, jonka valtaosa näyttää pitää ilmiselvänä faktana. EKP on alentanut ohjauskorkoaan jo 7 kertaa 12 kuukauden laskevan euriborin perässä. Mitään talouskasvua ei ole seurannut. Finanssikriisin jälkeen korot painettiin keinotekoisen alas. Mitään merkittävää talouskasvua ei siitä seurannut. Asuntojen hintojen piti kääntyä nousuun, kun EKP laski ohjauskorkoaan kesäkuussa 2024. Sveitsin keskuspankin ohjauskorko on vielä hieman positiivinen, +0,25 %. Frangi on liian vahva.
Kotitalouksien talletuskannan vuosikasvu on 2,8 %. Asuntojen hinnat ovat laskeneet ja tileillä on enemmän rahaa eli suurempia määriä omarahoitusosuuteen.
Voisiko olla niin, että asuntokaupan normalisoitumiseen ei riitä 12 kuukauden euriborin lasku eikä suuremmat omarahoitusosuudet eikä laskeneet asuntojen hinnat? Asuntokaupan normalisoituminen edellyttää asunto- ja tulonhankkimislainojen saatavuuden normalisoitumista. Jos lainan saatavuus on pullonkaula, hallituksen toimet laina-aikojen pidentämisestä ja enimmäislainamäärän nostamisesta tai RS-lainojen lyhennysvapaan pidentämisestä 2 vuoteen valmistumisesta ja velkavivun nostamisesta takaisin 70 %:in eivät paranna lainan saatavuutta.
Mikä ihme lainan saatavuutta voisi rajoittaa?
Jos tavoite on ehkäistä kotitalouksien ylivelkaantumista, suunnitelman onnistunut toteuttaminen vähentää kotitalouksien velkaantumista
Kotitalouksien velkaantumisen vähentämiseen positiivinen luottotietorekisteri on siihen yhdistetyn tiukan ja ehdottoman sääntelyn avulla erinomainen keino saada tuloksia aikaan.
“Pankki on helpompi ryöstää, kun saada sieltä sijoitusasuntolainaa” – asuntosijoittaja keskustelupalstalla
Positiivisen luottorekisterin avulla jokainen pankki saa jokaisen asuntolainaa hakevan asiakkaansa kaikissa muissa pankeissa olevat lainat tietoonsa tehdessään luottopäätöstä. Kaikki asuntolainat, mökkilainat, autolainat, unelmaluotot, sijoitusasuntolainat, remonttilainat, luottokorttivelat, osamaksusopimukset, opintolainat… Aivan varmaa on, että tämän tiedon varassa hylkäyspäätökset lisääntyvät. Mitään tilastotietoa siitä ei ole silmiini osunut, kuinka merkittävä määrä asunto- ja sijoitusasuntolainahakemuksia hylätään positiivisen luottorekisterin ja siihen yhdistetyn sääntelyn avulla verrattuna aikaan, jolloin käytössä oli vain negatiiviset luottotiedot. Pelkästään tätä yhtä muuttujaa kompensoimaan tarvitaan jotain muita tekijöitä, jos haikaillaan asuntokaupan ja erityisesti uudistuotannon volyymien palautumista.
Finanssialan sivuilta löytyy kannanotto otsikolla “Ylivelkaantuminen on taklattava, mutta luotonsaanti on turvattava”. Kannanotossa löytyy mielenkiintoinen maininta: “Ongelmana ei ole keinojen (velkaantumisen vähentämisen) vähyys vaan se, että emme tiedä, miten jo olemassa olevat keinot vaikuttavat yhdessä”.
Suomen Vuokranantajat ovat antaneet 16.12.2024 lausunnon hallituksen esitykseen. Esityksen tarkoituksena on mahdollistaa taloyhtiölainojen osakaskohtaisten velkaosuuksien siirtäminen huoneistotietojärjestelmästä positiiviseen luottotietorekisteriin. Jos tavoitteena on lisävähentää suomalaisten kotitalouksien asunto- ja sijoitusasuntolainavelkaantumista, muutos kuullostaa erinomaiselta lisältä positiiviseen luottotietorekisteriin. Keinoja löytyy lisää. Vaikutuksista ei ole tietoa.
Pankki voi kiristää lainanmyöntöä myös monista muista syistä siirtäessään painopistettä luottotappioiden välttämiseen. Jokaista hylättyä lainapäätöstä ei siis voi selittää positiivisella luottotietorekisterillä ja sääntelyllä.
Eletään mielenkiintoisia aikoja
Minulla asuntosijoittajana ja vuokranantajana ei ole mielipidettä sen suhteen, miten hallituksen pitäisi toimia. Sopeudun kyllä. Jos tavoitteena on kotitalouksien velkaantumisen vähentäminen, positiivinen luottorekisteri on hyvä työkalu siihen. Taloyhtiölainojen tuominen siihen mukaan tehostaisi tavoitteen toteutumista.
Jos vielä isompana tavoitteena olisi bruttokansantuotteella mitatun talouskasvun hidastaminen, kotitalouksien velkaantumisen vähentämistavoite olisi hyvä alatavoite siihen. Mitä useampi asuntolaina- ja sijoitusasuntolainahakemus pystytään positiivisen luottorekisterin ja tiukan sääntelyn avulla estämään, sitä parempi talouskasvua hidastava vaikutus.
Hitaamman talouskasvun tavoite onnistuessaan tarkoittaisi sitä, että kaikkien EU-tason ja globaalin talouskasvun heikentämistoimien lisänä Suomella olisi oma lisätehostin erottautua edukseen muista talouskasvun hidastamista tavoittelevista maista.
Yksityinen vuokranantaja seuraa ihmetellen vuokra-asumisen suosion lisäämistä ja uudisasuntotuotannon alhaalla pitämistä.
Lue enemmän taloushistoriaa, vähemmän talousennusteita – Blogi #462
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:
Tuoretta sisältöä:
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 19 – Ostan Asuntoja Podcast #356
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 
On tässä ehkä sellainenkin puoli, että markkina on auttanut asuntosijoittajaa huomattavasti viimeisen 20 vuoden aikana. Asuntosijoittamisen suosio osuu tähän kohtaan etenkin Suomessa, jossa asuntosijoituslainojen määrä viisinkertaistui 10 vuodessa. Toki monessa muussa liberaalimmassa maassa asuntosijoitamisella on vielä pidempi historia, luultavasti esimerkiksi USA ja UK ovat olleet dynaamisia paikkoja jo pitkään.
Onneksemme meillä on kuitenkin ollut vähemmän liberaalia touhua, eikä 90-luvun laman jälkeen asuntomarkkinoille Suomessa tullut subprimeä vastaavaa ryppyä. Tällaisille vähemmän lahjakkaille sijoittajille, kuten minä olen, on ihan hyvä, että joku suitsii. Taisin tästä aiemminkin olla tyytyväinen, että pankkini on antanut siimaa aina vain sopivasti.
Tämä ei tietenkään tarkoita, etteikö sinun tilanteesi olisi epäreilu, kun vakuutta ja maksukykyä on. Olisi kiinnostava tietää, onnistuisiko sama laina kasvukolmion sisällä huonommilla numeroilla.
Edellinen pankkini sanoi joitakin vuosia sitten, että vakuudeksi hyväksytään vain kasvukolmion kärjessä olevat paikkakunnat (ja niiden välittömät naapurit). Nyt pankki vaihtui yrityskaupan vuoksi pakotettuna, ja uusi kontakti olikin huomioinut alle 10 000 asukkaan kaupungista meidän kaksion vakuudeksi. (Osakekirja oli siellä säilytyksessä ikään kuin huvin vuoksi.) Asunto on eräs parhaista kassavirtasijoituksistamme, mutta pankin omien sääntöjen vuoksi sitä ei katsottu aikanaan vakuudeksi. Nyt se yhtäkkiä onkin huomioitu. En tiedä, vaikuttaako tähän aika (eli pitää omistaa asunto ajan X, jotta nähdään, tuleeko siitä vuokraa), vai ihan vain pankin tai virkailijan vaihtuminen. No, tässä tapauksessa ehkä pankin vaihtuminen.
Kotitalouksien velkaantuminen suhteessa vuosituloihin taitaa olla luokkaa 130 %, joka on korkea luku muihin maihin verrattuna. Siinä taitaa ongelmana olla suomalaisten heikko palkkakehitys, jossa tietty on suurta hajontaa. Kriisien välttäminen on myös tavallaan kestävää kasvua, ja kaikki rajoitteet osuvat väärään paikkaan (koska se, johon ne osuvat, on tyytymätön, ref. Mauno Koivisto).
Vielä sellainen pointti tässä on, että asunnot ovat verrattain epälikvidejä. Oletan, että sulla on kohteita epälikvideissä paikoissa jo aika paljon, ja se voi rasittaa pankkisuhdetta. Erään kollegan kommentti oli, että joskus kannattaa myydä kohteita, jotta pankki näkee, että ne liikkuvat. Tässä markkinatilanteessa se on kyllä hankala rasti, eikä sinänsä auta tuossa sun tavoitteesasi saada lisää kassavirtaa.
Muutamia kommentteja kappalekappaleelta.
Kiinteistösykli auttaa aina myötäsyklisessä vaiheessa, joka tyypillisesti on pitkä. Tämän ymmärtäminen auttaa kokenutta sijoittajaa. Huipun lähestyessä kokemattomat tietävät usein paremmin ja voimakkaammin, miten asiat toimivat. Kunnes oppivat käytännössä. Näitä on myös pankeissa.
Myös minä olen kiitollinen siitä, että pankit on mun osalta pitäneet 70 %:n vivun aina maksimina.
En koe tilannetta epäreiluna. Tämä 6. kerta mun kohdalla 20 vuoden aikana. Tekemäni testit oli kasvukolmion kärkikaupungin alueella.
Myös 5 kertaa olen kokenut saman kuin sinä. Pankin, konttorin tai pankinjohtajan vaihtuessa on aina löytynyt henkilö, joka onkin ollut kiinnostunut myymään lainaa mulle.
Oletat väärin. Moni muukin on jäänyt jumiin siihen, että mä olen se, joka sijoittaa niihin pikkupaikkakuntien halpisasuntoihin, kun sitä tein 2010-luvun molemmilla puolilla. Tampereen alueelle keskittyy euromääräisesti merkittävin osa mun asuntovarallisuudesta.
Juuri tuossa kerroin, että myin Helsingin Lauttasaaren asunnon likvidisti ensimmäisellä näytöllä käyneen tarjoukseen. Siitä tuli merkittävä määrä kassavirtaa, mutta kassavirta ei siis ole mun tavoite, vaan sijoituskriteeri. Kerroin kaksi syytä myymiselle eikä kumpikaan ollut kassavirta. Päinvastoin mulla oli jo ennen myyntiä merkittävä likvidi positio eli maksukykyä olisi merkittävästi suurempaan lainamäärään. Testikokeilussani pankit vain kertoivat mulle, että he tietävät multa maksukyvyn puuttuvan. Nyt ei ollut sellaiset neuvottelut, jossa heitä olisi yhtään kiinnostanut, josko sitä kuitenkin olisi ollut.