Taantumaura jatkuu ja asuntojen vakuusarvoissa se pahenee pk-seudulla – Blogi #449

Ennustan, mitä en osaa yhtään tehdä, että vuoden 2025 aikana talousennustajien suosituin termi tulee olemaan ”kasvu-ura”. ”Suomi palaa kasvu-uralle”. ”EU palaa kasvu-uralle”. ”Euroalue palaa kasvu-uralle”. Tässä lukuohje talousasioista yleisesti kiinnostuneille ja rautalankaesimerkki asuntosijoittajille vakuusarvojen kautta.

Suomen bkt:n ”kasvu” oli -1,2 % vuonna 2023. Vuonna 2024 tuorein käytettävissä oleva ”kasvuluku” on -0,4 %. Suomen talouskasvu on ollut tällaisella ”kasvu-uralla” 5 vuotta. 2019 ei vielä tiedetty mitään tulevista koronatoimista. Taantumauralle käännyttiin kuitenkin jo silloin. Vuonna 2020 koronatoimien johdosta taantumauraan tuli jyrkkä kehitys. Kun kaikki olivat suojanneet itsensä ja läheisensä rokotteilla ja passeilla, jotka estävät tartunnan ja suojaavat läheisiä tartunnoilta, vuorossa oli 2022 Putinin hyökkäys, joka katkaisi toimivien rokotteiden (korvien välissä) käynnistäneen ”avautumiskasvun”. Vain kiinalaiset olivat sananvapauden suojelemisessa EU-komission esimerkkimaana pitäytyneet lukitusmoodissa. Ilmeisesti kuulematta mitään Trumpin ihmerokotteesta, josta demokraatit varoittelivat. Koko muu maailma odotti kasvu-urautumista vesi Kiinan avautumisen kielellä. 

Suomalaiset poliitikot, valtionvelkaministerin johdolla, kertoivat mielellään, että inflaatio käynnistyi alkuvuonna 2022 Putinin hyökkäyksestä johtuen. Myös USA:ssa ja Kanadassa, kaukana Euroopasta, käynnistyi kuluttajahintojen nousu. Hämmentävästi se käynnistyi koronatoimien seurauksena jo 2021. Sama tapahtui myös Euroopassa. USA:n presidentin vaalit hävittiin kuluttajahintojen nousun takia, mutta niistä ei syytetty Putinia vaan Bidenin hallintoa. Älä klikkaa tätä linkkiä, jos et halua nähdä, miten inflaatio USA:ssa kehittyi vuoden 2021 aikana.

Euroopassa kerrottiin ”inflaation olevan tilapäinen”. Kun kuluttajahintojen nousu vihdoin taipui alaspäin, alettiin näkemään tilaa talouskasvua elvyttäville ohjauskorkojen laskulle. Ensin talouskasvu ”elpyi” sillä, että alkuvuoden 2024 ajan oli tiedossa EKP:n kesäkuun suuren todennäköisyyden ohjauskoron lasku. Se tuli odotusten mukaisesti. Vuoden 2024 loppupuolella EKP laski ohjauskorkoaan yhteensä neljä kertaa. Odotuksissa oli ”talouskasvu-uralle” palaaminen. ”Odotusten vastaisesti” euroalueen bkt:n kasvu Q4/2024 oli nolla %. Huolimatta siitä, että tiedossa oli jo tammikuussa 2025 talouskasvua ”kiihdyttävä” ohjauskoron lasku, jonka ei suurella todennäköisyydellä odoteta jäävän viimeiseksi kiihdyttäjäksi eli ohjauskoron laskuksi. Vaikka neljä ensimmäistä kertaa eivät kiihdyttäneet odotetusti.

Osa yllä kirjoittamistani lauseista on täyttä moskaa. Huru-ukkomaiseen ajatteluun tottuneen lukijan vastuulla on itse päättää, missä moska sijaitsee. Kun luet ne uudestaan, kenties heräät ja huomaat, että ne kuullostavat silti tutuilta. Vuoden 2024 aikana lopetin laskemasta, kuinka monta kymmentä kertaa saan lukea ”inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa”. Se oli kirjoitettu Suomen Pankin pääjohtajan ja varapääjohtajan puheisiin. Vuokranantajatapahtumassa 2023 osallistujat saivat omin korvin todistaa sen. Todellisuudessa inflaatio heikentää ostovoimaa. Myös Suomen Pankin nettisivuilla kerrotaan tämä tieto. Hitaammassa inflaatiossa ostovoima heikkenee hitaammin. Kuluttajien luottamus heikkeni Suomessa loka-joulukuussa 2024 ja joka kuukausi enemmän joulun lähestyessä. Huolimatta inflaation hidastumisen ja ohjauskoron laskujen yhteisvaikutuksesta. Petri Roinisen lanseeraama 2 vuotta + 2 vuotta (2 + 2 =4) yllätti kaikki Petri Roinista kuuntelemattomat. 

Mistä ihmeestä voisi olla kysymys, kun mikään odotus ei toteudu? Osittain kysymys on valtamedian myyntimyllyssään luomista illuusiokuplista, jotka puhkeavat. Poliitikot, ideologit ja asiantuntijat saavat aivan liian suuren näkyvyyden suhteessa taloudesta jotain ymmärtäviin. Ennustajat alkavat uskomaan ennusteisiinsa, kun kaikki muut ennustajat ottavat toisten ennustajien ennustukset lähtötiedoiksi omille ennustuksilleen. Valtaosa ennustajista unohtaa tulevaisuuden ennustamisen olevan mahdotonta. Sitä en osaa selittää, miksi niin moni ekonomisti pystyi päästämään ”inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa” -lauseen kynästään. Vaikka Suomen Pankki korjaisi inflaation määritelmänsä vastaamaan epätotuutta, totuus iskisi silti vastaan jossain vaiheessa. X:ssä olen sitä usein kysynyt. Huonontuneen X-keskusteluilmapiirin seurauksena en ole saanut disinformaation levittäjiltä vastauksia.

Onko tulevaisuusennusteista lisäarvoa asuntosijoittajalle? – Blogi #448

Mikä tahansa positiivinen bkt:n kasvuluku ei ole paluu kasvu-uralle

Kun bkt kasvaa -0,4 %, sehän ei kasva. Miinusmerkki kasvun edessä tarkoittaa samaa kuin miinusmerkki asuntosijoittajan kassavirran edessä. Sadan euron kassavirralla ei osteta lihottavaa entrecotea ilmastoystävällisellä siemenöljypohjaisella biodieselpolttoaineen nestemuutoksella sytytettyyn grilliin, jos edessä on miinus. Moni lihoo silti. Voisiko selitys löytyä salaatinkastikkeena käytetystä biodies…? ”Laihduin -5 kiloa viime vuonna” kuullostaa mielensä kehopositiivisuudella sotkeneelle laihtumiselta. ”Lihomiseni hidastui 3 kiloon vuodessa” kuullostaa jonkun korviin hyvältä, jos edellisenä vuotena lihoi 10 kiloa. Yhteensä kahden vuoden aikana oli läskiä tullut lisää 13 kiloa. Jos viimeisen viiden vuoden aikana on lihonut 2+4+10+8+3 kiloa, paino on noussut 27 kiloa.

Jos ennustaa laihtuvansa yhden kilon vuoden 2025 aikana, palaako laihtumisuralle? 

Jos onnistuisi laihtumaan kolme kiloa vuoden 2025 aikana, olisiko palannut laihtumisuralle. Jos painaa enää 24 kiloa enemmän kuin 2019, nouseeko jalka kevyemmin lenkillä kuin 2019. Jos odotukset ovat rakentuneet sille, että kolmen kilon laihtumisen jälkeen juoksu sujuu yhtä kevyesti kuin 2019, lenkillä huomaa juoksemisen  olevan odotusten vastaista.

Ennustan, mitä en osaa yhtään tehdä, että vuoden 2025 aikana ennustajien suosituin termi tulee olemaan ”kasvu-ura”. ”Suomi palaa kasvu-uralle”. ”EU palaa kasvu-uralle”. ”Euroalue palaa kasvu-uralle”. 

Suomi, euroalue ja EU tulevat jatkamaan taantumauralla, mikäli talouskasvu ei tule olemaan niin merkittävää, että se alkaa kuromaan kiinni viimeisen viiden vuoden lasku-uran aikana syntynyttä eroa sitä edeltäneeseen kasvu-uraan. Jos näin käy, maalaisjärkisten ja maalaisjärkisyyttä vaativien osuus äänioikeutetuissa vain kasvaa. Valtamedioissa äärioikeisto lisää suosiotaan huolestuttavaan tahtiin. 

Jos Suomen talouskasvu olisi 0,5 %, 1,0 % tai 1,5 % vuoden 2025 aikana, Suomi jatkaisi taantumauralla, mikäli ennen lasku-uran alkamista keskimääräinen talouskasvu vaikkapa viiden vuoden aikana olisi ollut 2,0 %. Miinusmerkki olisi kaikissa vaihtoehdoissa poistunut, mikä olisi luonnollisesti fiat-velkavetoisessa maailmassa vähemmän ikävää. Mikäli talouskasvu matelee pienissä luvuissa, taantumaura jatkuu. Se jatkuu hitaampana kuin edelliset 5 vuotta, mutta se jatkuu. Viiden lasku-uravuoden aikana kertynyt kuilu edeltävän viiden vuoden kasvu-uraan jatkaa leventymistään. Leventymisvauhti hidastuu. Kasvu-uralle palaaminen vaikeutuu.

Asuntosijoittajille sama taantumaura rautalangasta väännettynä

Jos omistaa sijoitusasunnon, jonka vakuusarvo pankin lainatiskillä oli korkeimmillaan vaikkapa kolme vuotta sitten, ennen Putinin hyökkäystä, 150 000 euroa, sen vakuusarvo voisi nyt olla vaikkapa 120 000 euroa, 30 000 euroa vähemmän kuin 3 vuotta sitten.

Oletetaan yksinkertaisuuden vuoksi, että edeltävänä viitenä vuotena asunnon vakuusarvo nousi pankin lainatiskillä 3 % vuodessa. Itse omistan tällaisiakin asuntoja. Jos oli piirtänyt suoraa kasvu-uraviivaa edeltävien viiden vuoden keskimääräisen vakuusarvon kasvun mukaan, 150 000 euron jälkeen kasvu-uran pisteet koordinaatistossa ovat 154 500, 159 135 ja 163 909 euroa. Tätä kuvattiin strategisena valintana nimeltään ”markkinahintojen nousustrategia”, mikä oli luonnollisesti täyttä moskaa. Se ei täytä minkäänlaisia strategian määritelmiä. Silti se kuvastaa hyvin, mitä laumailmiö saa aikaiseksi, kun toistetaan ”inflaation hidastuminen parantaa ostovoimaa” -moskaa riittävän monta kertaa riittävän monesta paikasta. Siihen uskotaan, kunnes ei kokemusten perusteella enää uskota.

Vakuusarvon ollessa nyt 120 000 euroa, erotus kasvu-uraan on 43 909 euroa (163 909-120 000). 

Jos vakuusarvo nousee 1 %:n vuoden 2025 aikana, uusi vakuusarvo on 121 200 (120 000 x 1,01). Kasvu-uralla vuoden 2025 lopun vakuusarvopiste on 168 826 euroa (163 909 x 1,03). Erotus kasvu-uraan vuoden 2025 lopussa on 47 626 euroa (168 826 – 121 200). 

Jos vakuusarvo nousee 2 % vuoden 2025 aikana, uusi vakuusarvo on 122 400. Erotus kasvu-uraan vuoden 2025 lopussa on 46 426 euroa. 

Jos vakuusarvo nousee 3 % vuoden 2025 aikana, uusi vakuusarvo on 123 600. Erotus kasvu-uraan vuoden 2025 lopussa on 45 226 euroa.

Jos vakuusarvo nousee 4 % vuoden 2025 aikana, uusi vakuusarvo on 124 800. Erotus kasvu-uraan vuoden 2025 lopussa on 44 026 euroa. 

Neljän prosentin vuosinousu vakuusarvossa leventäisi kuilua kasvu-uraan 117 euroa (43 909 – 44 026). 

Jos vakuusarvo nousee 5 % vuoden 2025 aikana, uusi vakuusarvo on 126 000. Erotus kasvu-uraan vuoden 2025 lopussa on 42 826 euroa. 

Viiden prosentin vuosinousu vakuusarvossa kaventaisi kuilua kasvu-uraan 1 083 euroa. Jossain neljän ja viiden prosentin välissä on piste, jossa kuilun leventyminen loppuu ja kuilu alkaa kuroutumaan pienemmäksi. 

Paluu kasvu-uralle tapahtuisi jossain kauempana tulevaisuudessa, jos vakuusarvojen vuosinousu olisi jatkuvasti niin suurta, että se kuroisi kasvu-urakuilun umpeen.

Asuntosijoittaminen on yksinkertaista ja siksi vaikeaa

Asuntosijoittamisessa vallitsee perinteiset yksinkertaiset laskentakaavat. Kannattavuuden elementtejä on useita, 6-7 kappaletta. Strategiset valinnat, ”osta ja pidä” ja ”flippaus” sekä ”tukkukauppa” ovat selkeästi toisistaan poikkeavia ja helppo ymmärtää. Näiden sisältä löytyy erilaisia taktisia valintoja, miten valitussa strategiassa voi pärjätä kilpailussa ja parantaa kannattavuuttaan. Lyhytvuokraus on helppo ymmärtää ja lapsikin tajuaa, miten se eroaa tyhjänä vuokraamisesta.

Vaikeaksi asuntosijoittamisen tekee ihmismielen heikkous. Laiskuus. Ei viitsitä opiskella perusteita. Ajatellaan, että kokeneet ovat jälkeenjääneitä. Neuvot ovat ”et voi rikastua nopeasti” -tyylisesti rasittavan tylsiä. Kun tarjolla on vauhdikkaampi ohituskaista, sille siirrytään. ”Kaista päättyy” -varoituksia ei noteerata tai ollaan pelkästään vauhtikaista-asiantuntijoiden seurassa. 

Juuri tällä hetkellä aistii sen, kuinka asuntosijoittamisen perusteet huolellisesti opiskelleet valmistautuvat kenties vuosia kestävälle kevätlaidunkaudelle pääsyyn. Tämä into ei tule ”kasvu-uralle” palaamisesta. Se tulee siitä, että omilla paikallisilla vuokra- ja flippimarkkinoilla yksinkertaiset perusopit kertovat sanomaa, että perinteiset laskentakaavat alkavat toimimaan. Tylsyyden todennäköisyys kasvaa. Ja se on hyvä juttu.

Onko uudenvuoden lupaukset unohtumassa? Ajatuksia, miten voisit laatia tavoitteita, jotka vielä helmikuussa motivoi:

Ajatuksia asuntosijoittajan tavoitteiksi vuodelle 2025 – Blogi #445

Tuorein Ostan Asuntoja Podcast käsittelee sitä, miksi kokeneet asuntosijoittajat ovat positiivisia Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 16 – Ostan Asuntoja Podcast #344

20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.

Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.

Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #310

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 16 – Ostan Asuntoja Podcast #344

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun

Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa

Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Vuosi 2024: Haastavan markkinan voittaminen ja katse tulevaisuuteen

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok