Onko tulevaisuusennusteista lisäarvoa asuntosijoittajalle? – Blogi #448

Ensin alkuun on hyvä tehdä selväksi, että luen paljon erilaisia talous-, asuntomarkkina- ja vuokramarkkinaennusteita. Pidänkö niitä hyödyllisinä? Kyllä. 

Ovatko niissä esitetyt tulevaisuusennusteet yleensä oikein? Vastaus on selvä: eivät ole. ”Korot nousevat aikaisintaan 2024” – kamala virhe. ”Inflaatio on tilapäinen” – pieleen meni. ”12 kuukauden euriborin huippu, 2,5 %, nähdään maaliskuussa 2023” – roskiin. Helsingissä asuntojen hinnat nousevat 2021-2025 2-4 % vuodessa sijainnista riippuen” – katinkultaa. ”Asuntokaupan pohjat jäivät pysyvästi taakse” – klassikko joulukuulta 2023.

Ovatko ennusteet minulle arvokkaita? Kyllä. Jossain ennusteissa on viihdearvoa, kun ennustajasta kuulee, että sirkustasolla vetää. Monissa ennusteissa taustalla on kuitenkin paljon työtä ja kerättyä toteumadataa. Voin katsoa samaa dataa kuin ennustaja. Voin sitten pohtia, onko ennustajan johtopäätöksissä jotain hyödyllistä minulle. Hyödyllisimpiä ennusteita ovat sellaiset, joissa perustellusti ennakoidaan jotain muutosta. Parhaimpia ovat sellaiset ennustajat, jotka yrittävät nähdä erilaisia vaihtoehtoisia tulevaisuuksia.

Tavoittelen, ja olen saavuttanut, keskimääräistä parempaa tuottoa. Jos uskoisi, että valtamedioissa julkaistavat ennustajien ennusteet olisivat pääsääntöisesti oikeaan osuvia, niiden avulla voisi saavuttaa keskimääräistä tuottoa. Kaikillahan on sama ennustus käytössään. Kun tavoittelee keskimääräistä parempaa tuottoa, täytyy ensinnäkin ajatella eri tavalla valtavirran kanssa. Toiseksi täytyy olla keskimääräistä useammin oikeassa. Eikä koskaan katastrofaalisesti väärässä. 

Mihin ennustajat perustavat ennusteensa? Huolimatta siitä, että ”historia ei ole tae tulevasta” on yleinen vastuuvapauslauseke, valtaosa ennustajista piirtää tulevaisuutta historiapisteiden kautta. Kaupungistumisen megatrendi yhdistettynä Helsingin asuntojen historialliseen markkinahintakehitykseen sai ennustajat uskomaan, että ”Helsingin asuntojen hinnat nousevat 2-4 % vuodessa”. 

”0-korot eivät kestä pitkään” oli ennustajien vakioennustuksia, kun Euroopan keskuspankki laski ohjauskorkonsa nollaan maaliskuussa 2016. EKP aloitti ohjauskorkonsa nostamisen heinäkuussa 2022. Yli kuusi vuotta nollakorkoja on käsittämättömän pitkä aika. Siinä olisi ehtinyt valmistella ennustuksia siitä, kuinka paljon Helsingin asuntojen hinnat voisivat laskea, jos tyypillisin asuntolainakorko nousisi yhden %-yksikön. Mitä, jos se nousisi 2 %-yksikköä? Joulukuuhun 2023 mennessä ohjauskorko oli nostettu 4,5 %:in. Vastoin ennustajien ennustuksia.

Ovatko ennustajat koskaan oikeassa? Kyllä. He pitävät jopa kirjaa ennustuksistaan. Aina, kun tulevaisuus toteutuu ennustuksen kaltaisena, ennustearkistoista pompahtaa sosiaaliseen mediaan todiste ennustajan kyvyistä. Ennustaja ei yleensä raportoi kaikkien ennustustensa toteumaprosentteja. Moni jatkaa palkkatöissä vuosikymmeniä. He eivät käytä tulevaisuuden ennustamisen taitojaan sijoittamiseen saavuttaakseen taloudellisen vapauden nuorella iällä. Itse en osaa ennustaa yhtään tulevaisuutta. Olen siis elävä todiste siitä, että varallisuutta voi kasvattaa, vaikka ei osaa nähdä tulevaisuuteen. 

Miksi olen niin ilkeä ja negatiivinen ennustajia kohtaan? Mitä enemmän lukee kirjoja, sitä vaikeampaa on löytää niitä kirjoja, joissa osaavat ennustajat kertovat saavuttaneensa taloudellisen vapauden ennustajan lahjojensa ansiosta. Tarkemmin miettien sellaisia sijoittajatarinoita ei tule kirjoista juuri koskaan vastaan. Warren Buffett lukee tuntikausia joka päivä. Miksi lukea, jos näkee tulevaisuuteen. Finanssikriisin ”ennustaneetkin” olivat tehneet kovasti selvitys- ja ajattelutyötä muodostaessaan teesinsä. Ben Bernanke toimi FED:in pääjohtajana vuosina 2006-2014. Hän ei osannut ennustaa, että USA:ssa asuntojen hinnat voisivat laskea kaikissa osavaltioissa yhtä aikaa. Perustana oli, että niin ei ollut koskaan ennen tapahtunut. ”Historia ei ole tae tulevasta.” Hän sai taloustieteen Nobel-palkinnon 2022. Pankki- ja finanssikriisien tutkimuksistaan. Asuntojen hinnat laskivat jokaisessa osavaltiossa. En osannut ennustaa Nobel-palkintoa siitä, että oli FED:in pääjohtaja, eikä huomannut finanssikriisiä. 

Taitavaksi ennustajaksi ei pätevöidytä olemalla joskus oikeassa. Oikeassa pitäisi olla johdonmukaisesti. Valtaosa ennustajien ennustuksista on minulle asuntosijoittajana arvottomia. Arvoa voi löytää ennustusten tausta-aineistosta ja pohdinnoista, miten ennustukseen on päädytty. Jos ennustuksen laatimisaineistosta löytyy eri skenaarioita ja niiden todennäköisyyksiä, niistä voi lukija löytää arvoa. Asuntosijoittamisessa tulevaisuusennusteiden pohjalta tehtävien spekulatiivisten sijoitusten riskituottosuhde on erittäin huono. Spekulatiiviset pienet sijoitukseni teen kohteisiin, joissa arvon 10- tai 100-kertaistuminen on edes teoriassa mahdollista. Asunnot ovat huono omaisuuslaji spekulointiin, kun moisia kertoimia ei ole luvassa.

Ikuinen maailmanlopun manaaja vai positiivari härkämarkkinoilla?

Mikäli pysyy tiukasti kannassaan, että alkaneena vuonna pörssikurssit romahtavat 60-80 %, voi pitkän elämän aikana olla 2-3 kertaa oikeassa. Ennustusasiantuntijahaastatteluihin pääsee säännöllisesti, kun on ensimmäisen kerran ollut oikeassa. Tällaisen ennustajan ennustuksille on vaikea löytää aitoa arvoa. Etukäteen ei voi tietää, onko juuri tämä vuosi se, kun hän on oikeassa. Oltuaan jo 10 vuotta väärässä.

Kävin kolleegan kanssa keskustelua asuntorahastoista. Hän lunasti rahasto-osuutensa 2020 omistettuaan ne 10 vuotta. Jos hän olisi uskonut kaupungistumisen megatrendin tuovan asuntorahaston asunto-omistuksiin 2-4 %:n vuosittaisen hinnannousun ja markkinavuokrien nousun, hölmö olisi ollut, kun varman rahantekokoneensa myi. Hän ei maininnut, osasiko hän ennustaa 2024 olevan vuosi, jonka päätteeksi rahastot sulkeutuvat. Kun sulkeutuminen oli jo uutisoitu, oikeat ennustajat olivat myös löytäneet ”tästä varoitin jo elokuussa 2014” -ennusteensa.

Seuraan paljon makro-analyysejä tekeviä. En koskaan toteuta heidän suosittelemiaan treidejä. Valtaosa niistä menee pieleen, mutten etukäteen osaa valita niistä niitä onnistuvia treidejä. Erityisen vaikeaksi valinnan tekee se, että ne oikeassa olevat treidit vaihtelevat ennustajittain. Makroanalyyseistä haen tietoa, jonka pohjalta voin päivittää ymmärrystäni tapahtuneesta ja muuttaa näkemystäni pääomieni allokoinnista. 

Miten ennustamiskyvytön asuntosijoittaa?

Helpompaa on ensin kuvata, miten sijoittaisin, jos omaisin kyvyn ennustaa tulevaisuutta. Jos tietää tulevaisuuden, varovaisuus on tarpeetonta. Tappioiden pelko ei häiritse sijoitustoimintaa, vaan voi valita parhaan kohteen ja pelottomasti sijoittaa siihen. Hajauttaminen on tarpeetonta ja vieraan pääoman maksimointi on paras tapa lisätä varmaa tuottoa. En höpöttäisi huru-ukoista, vaan kantaisin ylpeänä Gurun kunniaa. 

Valitettavasti en tunnista itsessäni ennustajan taitoja. Huru-ukolle on tärkeää ymmärtää olevansa huru-ukko ja kertoa se itsestään muillekin. Huru-ukon tuntevat eivät kysy tulevaisuusennusteita häneltä. Kasvun asenne ja huru-ukkomaisuus yhdessä ja samassa persoonassa on rasittavaa. Kasvattaakseen varallisuuttaan joutuu opettelemaan ja toteuttamaan asuntosijoittamisen siten, ettei kannattavuus rakennu tulevaisuuden markkinahintojen ja markkinavuokrien nousun varaan.

Jokaisen asuntosijoituksen on ostohetkellä oltava kannattava. Poikkeuksen huru-ukkomaiseen asuntosijoittamiseen mahdollistavat tilanteet, joissa kannattavuus on korjattavissa omin toimin. Sellaisia voisivat olla aivan liian matalalla vuokralla vuokratun sijoitusasunnon ostaminen vuokralaisineen, matalan vuokrausasteen kerrostalon ostaminen tai pommikuntoisena ostetun asunnon remontoiminen, jonka vuokrankorotuspotentiaali mahdollistaa remontin jälkeen ostohetkeä paremman kassavirran.

Jos tiedät 12 kuukauden euriborin, asuntojen hintakehityksen ja muuttoliikkeen vuoden päästä tulevaisuudessa, älä kerro sitä muille. Kaikki haluavat taukoamatta oikean ennustajan puheille ja jokainen itsekkäistä syistä. Ensi viikon lottonumerot on hyvä tietää yksin. Jos ne kertoo kaikille, potista ei paljon jaettavaa jää.

Onko uudenvuoden lupaukset unohtumassa? Ajatuksia, miten voisit laatia tavoitteita, jotka vielä helmikuussa motivoi:

Ajatuksia asuntosijoittajan tavoitteiksi vuodelle 2025 – Blogi #445

Kiinnostaako, miten voi löytää motivoituneita myyjiä ja tehdä sijoitusasuntokauppoja alle käyvän arvon? Markus kertoo 2 casea ja Kati yhden:

Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 15 – Ostan Asuntoja Podcast #340

20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok