Asuntosijoittajan vuoden lopun 6 tehtävää – Blogi #438

---

Minulla on mielenkiintoiset ajat käsillä, kun käynnissä on 2 rahoitushakemusprosessia. Mielenkiintoiseksi tilanteen tekee se, että minulla ei satavarmuudella ole maksukyky- eikä vakuusongelmia. Ongelmani on se, että likvidien pääomien allokointi on viimeisten vuosien aikana onnistunut sen verran hyvin, että siitä seuraa lisähaaste. Suomen 34 %:n pääomatuloverotuksella sijoitusten realisointi laukaisee niin isot pääomatuloverot, että hankittavan asuntosijoituskohteen pitää näyttää erinomaiselta, että on kannattavaa osallistua Suomen talouskasvun vauhdittamiseen. Olisipa meillä taloutta ymmärtäviä päättäjien eliitissä. Ei se nyt varsinaisesti ole mikään salaisuus, että lisäämällä julkisen sektorin osuutta, saadaan vähemmän talouskasvua.

---

Joonatan Voltin ”Airbnb – Ansaitse asunnollasi” -kirja on tullut asuntosijoituskirja.fi -valikoimaan tilattavaksi. Käytä koodia ”majoita” saadaksesi kirjan asuntosijoituskirja.fi -erikoishinnalla.

---

Toinen mielenkiintoinen tekijä pienten lainahakemusteni kanssa näyttää olevan se, että asiakasrajapinnassa oleva lainahakemusten käsittelijä on se, joka joutuu anomaan lupaa, voiko lainaa yrittää asiakkaalle tarjota. Muutamia hyviä asuntosijoituskohteita olisi tarjolla. En varsinaisesti ole kovin huolissani siitä, etteikö niitä vuonna 2025 olisi edelleen tarjolla. Enemmänkin olen tyytyväinen sellaisten asuntosijoittajien puolesta, joilla on pääsy halvempaan ja ehdoiltaan parempaan rahoitukseen. Jos saisin yhä 25 vuoden laina-ajalla lähes asuntolainaehtoista rahoitusta, olisin jo tarjouksia jättänyt runsaasti.

Hakemusprosessien etenemisen ohella on hyvä valmistautua loppuvuoden toimiin. Niitä vuokranantajalla ja asuntosijoittajalla riittää.

1. Verosuunnittelun toteutumisen varmistaminen

Valtakunnallinen veropäivä tuo esiin ihmisten söpön poromaisen luonteen. Moni käy julkaisemassa yliarvostuksensa ja superkiitollisuutensa jollekin suomalaiselle omistajalle, joka on myynyt firmansa ulkomaiselle omistajalle toteuttaakseen elämänsä suurimman päämäärän eli nauttia veropornopäivänä suuren veronmaksajan sankaristatuksesta. Miljoonan veroilla voidaan rakentaa puolet kahden miljoonan hallinnon tietojärjestelmästä, jonka budjetti lopulta ylittyy 100 %. Järjestelmä hylätään toimimattomana.

Verot ovat asuntosijoittajan suurin yksittäinen kuluerä. Jos tavoittelee lumipallonsa sulattamista, verosuunnittelu kannattaa jättää tekemistä. Hyvään vuokranantajuuteen pyrkivänä haluan pitää mahdollisimman paljon euroja omissa käsissäni. Niillä toteutetaan asiakkaille kylpyhuone-, keittiö- ja pintaremontteja. Ne ovat oikeita työllistämistoimia temppujen sijaan. Vuoden loppupuolella:

• Maksimoin verovähennykset varmistamalla, että koko vuoden kulukirjanpito on ajan tasalla.
• Selvitän, onko jossain tuloutettava taloyhtiöremonttilaina maksettavissa kerralla pois.
• Teen vuokralaisten vaihtuessa remontteja suunnitellusti. Pyydän ja maksan laskut tämän vuoden puolella.
• Realisoin mahdolliset myyntitappiot myymällä asunnon omasta salkustani yritykseni salkkuun. Samalla saan tulevat kassavirrat kevyemmän verotuksen piiriin.

2. Likviditeettitilanteen varmistaminen

12 kuukauden euribor on jatkanut laskusuunnassa. Minulla on omat skenaarioni euron ostovoiman säilymisestä ja kuluttajahintojen kehityksestä. Tämän hetkisellä markkinakorkotasolla kevään 2025 yhtiökokouksissa päivitetään rahoitusvastikkeita alaspäin. Sitä kautta kassavirta ja likviditeettipositio paranee. 

Minulle likviditeettisuunnittelu pitää sisällään vähän perusteellisemman pohdinnan siitä, minkälaisia skenaarioita näen vuodelle 2025. Samalla tarkastelen skenaarioiden todennäköisyyksiä. USA:n pitkien korkojen nousua en osannut ennakoida, mutta aion paneutua siihen, miksi ne nousivat, onko nousu pysyvää, ja mitä se tarkoittaisi.

Kaksi käynnissä olevaa rahoituksen hakemusprosessiani liittyy osittain likviditeetin hallintaan. Olen tehnyt remontteja kassasta, joka on pienentynyt. Pääomatuloverojen realisoimisen sijaan nostaisin lainaa, joilla voin sekä toteuttaa loppuvuoden verosuunnittelukeinoja että kasvattaa tilin saldoa. Alkuvuonna voi tulla mahdollisuuksia toteuttaa lisää suunniteltuja remontteja, joita varten pyrin varaamaan kassaan rahaa.

Mikäli verosuunnitteluni onnistuu, en joudu maksamaan veroja kovinkaan paljoa syksyllä 2025. Pyrin kuitenkin siihen, etten saa veronpalautuksia, joten vuoden 2025 veroihin pitää myös alustavasti varata likviditeettiä.

3. Rahoitustilanteen ja lainasalkun päivittäminen

Lainahakemuksia varten tätä työtä tuli jo tehtyä etukäteen. Loppuvuoden aikana päivitän loputkin.

Minulla on lainoja kolmessa pankissa. Jos sattuisi käymään siten, että kumpikaan hakemuksistani ei menisi läpi, käyn läpi muutkin pankit ja kartoitan tilanteen. Omassa pääpankissani yritykselleni on tarjolla 7 vuoden lainaa 15 vuoden maksuohjelmalla. 

En ole kiinnostunut vaihtamaan pankkia. Lainojen uudelleenjärjestely laina-ajoiltaan täyspitkiksi on kuitenkin houkuttelevaa, jos tarjolla olisi 20 vuoden maksuohjelmalla oleva laina. Vuoden 2025 puolella muutamasta lainastani päättyy korkosuojaus, joten lainasalkussa olisi potentiaalisesti järjesteltävää. Aika näyttää, helpottuuko vai kiristyykö rahoituksen saatavuus alkavana vuonna.

4. Kirjanpitojen päivittäminen

Päivitän kirjanpitojani rullaavasti. Siitä huolimatta loppuvuoteen ajoittuu huolellisin päivitys. Pohdin seuraavia asioita:

• Miltä markkinavuokrakehitys näyttää ja miten omat vuokrani ovat kehittyneet?
• Onko joissain kuluerissä mahdollisuutta kustannussäästöihin?
• Onko jotain toimintaani oleellisesti liittyvää hankintaa tarpeellista tehdä, jotta saan kulut vielä vuoden 2024 vähennyksiin?
• Onko vakuutusturva kohdallaan?

5. Nettovarallisuustilanteen päivittäminen

Suuren vieraan pääoman käytön takia asunnot ovat korkoherkkä omaisuuslaji. Markkinahinnat heiluvat korkojen heilunnan myötä. Viiveellä. 

Kun markkinahinnat laskevat, sillä on vaikutusta asuntojen vakuusarvoon, vaikka vuokrat eivät laskisi mihinkään tai olisivat nousseet. Taloyhtiö- ja asuntoremontit taas nostavat asuntojen vakuusarvoa. Lainojen lyhennykset vapauttavat vakuusarvoa.

En ole myymässä asuntoja, joten minulla ei ole tarvetta pohtia, mikä voisi olla mahdollisimman oikea hintapyyntö ja mikä asunnon markkinahinta voisi olla. Velkavivun maksimointi ei myöskään kuulu asuntosijoittamisen tärkeisiin opasteisiini, joita noudatan pysyväisluonteisesti. Opasteet ovat ja pysyvät yli syklien ja niihin tulee hyvin pieniä muutoksia hyvin pitkän pohdinnan jälkeen. Jos tulee.

Pankeille esitän silti arvioni siitä, miten lainojen vakuuksien arvot ovat kehittyneet. Tai kahdelle pankille en tällä hetkellä voi esittää, koska ne ovat siirtyneet tuotetehdaspohjaisiin siiloihin. Minulla ei ole omaa nimettyä yhdyshenkilöä näissä pankeissa, joka olisi kokonaistilanteestani kiinnostunut. Itseäni varten selvitän kuitenkin, kuinka paljon vapaata vakuutta koko asuntosalkussani parhaan arvioni mukaan on. Joskus olen kielteisen lainahakemuspäätöksen jälkeen tehnyt vakuuden vapautushakemuksen ja sellaiseen hyväksynnän saanut. 

6. Riskikartoituksen päivittäminen

Mitä useampi vuosikymmen on sijoittajauraa takanapäin, sitä kirkkaammin ymmärtää sen, että varallisuus kasvaa parhaiten katastrofit välttämällä. Riskikartoituksen merkitys korostuu. 

Vuoden lopun toimenpiteisiini kuuluu “mikä kaikki voisi mennä pieleen” -kysymysten esittäminen. Sama harjoitus kuuluu jokaisen uuden asuntohankinnan yhteyteen. Vuoden lopussa teen sen olemassa olevalle salkulle tunnistaakseni riskejä. Jos sellaisia tunnistan, mietin rauhallisemmin ja perusteellisemmin riskin vaikutuksen suuruuden ja todennäköisyyden. Tämä ei ole mikään matemaattinen prosessi, joka tuottaa kymmenyksen tarkkuudella olevia lukuja. Suuruusluokat, perustelut ja toimenpiteet ovat tärkeitä. Kun tulee uutta tietoa, suuruusluokka ja todennäköisyys voivat muuttua, joista voi seurata erilaisia toimenpiteitä. 

Kuluvan vuoden tavoitteiden tarkistaminen – pienilläkin teoilla on positiivisia vaikutuksia

Kuluvaa vuotta on reilu kuukausi jäljellä. Meille kasvun asenteen omaaville, jotka asetamme tavoitteita ja teemme niistä suunnitelmia toteutettaviksi, tärkeintä on tämän systemaattisen työskentelymallin omaksuminen. Kalenterivuoden päättyminen ja uuden alkaminen on vain yksi hetki päivittäisen tekemisen jatkumossa.

Vuositavoitteen saavuttamisessa on silti pieni lisätunnebonus mukana. Tarkistan omat tavoitteeni. Jos jonkun saavuttaminen on pienestä panoksesta kiinni, asetan sille päivittäisessä tekemisessä pienen lisähuomion. Tavoitteen saavuttaminen on aina mukavaa.

Mitä tehtäviä kuuluu omaan loppuvuoden ohjelmaasi?

Vuokrauksen monitoimiyrittäjä Katja Meriläinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #333

Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 13 – Ostan Asuntoja Podcast #332

---

Löysitkö kirjoituksen sosiaalisesta mediasta? Muistathan, että jakaminen on asuntosijoittaja- ja vuokranantajakolleegoista välittämistä. Jos itse sait sisällöstä lisäarvoa, pistä hyvä kiertämään. Kiitos!

---

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta