Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirja tilattavissa. Ostan Asuntoja alennuskoodi FLIPPAA. Tilaa tästä. Nyt myös e-kirjana!
Kirjan sisältö 10 minuutissa: Sinustako flippaaja -kirjan avulla eteenpäin asuntosijoittamisessa – Tiistaiaudio #331
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka rahamedia.fi/verkkokurssit.
Vuosi 2024, vaikka sitä on edelleen neljännes jäljellä, on ollut minulle uuden ajattelemisen aikaa. Olen hakenut sopivaa tapaa lukea, kirjoittaa, ajatella ja taas lukea, kirjoittaa, ajatella.
Syyskuun 2024 jokaiselle päivälle on riittänyt tietokirjan tilaajia Marko Kaarton ja minun yhteiselle omakustantamolle, josta olen Markolle erityisen kiitollinen. Tilattavia kirjoja on tällä hetkellä kolme ja niistä löytyy paperi- ja ekirjaformaatit. Sinustako flippaaja? -kirja jatkaa Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan laadukasta kovakantista formaattia. Sekin päätös sopii hyvin tämän kirjoituksen otsikkoon. Äänikirjaformaattia on kyselty paljon. En tiedä vielä, mutta toisen tason ajattelijalle sopiva formaatti on kenties parin vuoden pohdinnan jälkeen löytymässä. Lokakuun aion käyttää alustaan tutustumiseen ja testaamiseen.
Tämän kirjoituksen lukijat ymmärtävät kenties, että kyseessä ei ole äänikirjaratkaisu, jossa 0-1 euron kuukausimaksulla voi pikakuunnella maksimaalisen määrän ääneen luettua tekstiä, kunnes äänikirjasovellusten markkinaosuustaistelu on päättynyt.
”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” on toivottavasti joskus päättyvä kirjoitusten sarja, jolloin otsikossa oleva X konkretisoituu numeroksi. Olen aina ajatellut kulkevani omia polkujani eikä tämä kulkeminen rajoitu pelkästään sijoittamiseen. Otsikossa oleva ”opasteet” -sana valikoitui ystäväni inspiroimana. Hän rakastaa Lappia ja viihtyy maastoissa kompassin kera milloin minkäkinlaisiin suoritusvälineisiin kytkeytyneenä. Omia polkuja kulkeva tarvitsee jotain opasteita, ettei eksy.
”Tärkeimmät” -sana kertoo ensinnäkin monikkomuodon kautta sen, että yksi opaste ei riitä. X on vielä tässä vaiheessa mysteeriluku. Se edustaa kuitenkin jotain konkreettista lukumäärää, jonka uskon paljastuvan, kun olen lukenut, kirjoittanut, ajatellut, ja toistanut samaa riittävästi. Näitä tärkeitä opasteita pitää kaikkia noudattaa, jotta voi saavuttaa pysyviä, pitkäjänteisiä tuloksia.
”Asuntosijoittaja” -sana kuvaa minua. Se voi kuvata myös sinua. Toivon, että näistä kirjoituksista löytyy ajateltavaa monelle asuntosijoittajalle. Kaikki opasteeni eivät varmuudella tunnu kaikille asuntosijoittajille tärkeiltä. Ne eivät myöskään ole kaikille asuntosijoittajille opasteita ollenkaan. Monelle ne ovat kieltotauluja tai laskettelurinteistä tuttuja mustia tunnuksia, joista kaikki tietävät, että leppoisaa kurvittelua auringosta nauttien ei niistä löydy. Toisen tason ajattelu on mustaa rinnettä. Ei koskaan helppoa ja välillä kerätään varusteita rinteen juurelta ja kuunnellaan terassilla katsovien räkätystä.
”Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet” -kirjoitukset eivät tule olemaan konkreettisia ”toimi näin” -ohjeita tai 6-8 kohdan listoja. Täytän vajaan puolen vuoden kuluttua 60 ja varmaankin X ei vielä siihen mennessä ole konkretisoitunut numeroksi. ”Lue, kirjoita, ajattele” tarkoittaa käytännössä myös sitä, että kopioin muiden ajatuksia, kirjoitan niistä minulle oleellisemmat ja ajattelen niitä vuokraustoimintaa harjoittavan yrittäjän ytimestä käsin.
Yksi merkittävimmistä ajatteluni inspiraatioista on Howard Marks, joka ei ole asuntosijoittaja, mutta jolta olen saanut impulsseja omaan tekemiseeni. ”Toisen tason ajattelu” on häneltä kopioitu idea. Olen vuosikausia hakenut jotain viitekehystä tai selitystä sille, miksi olen jatkuvasti niin monien kanssa niin monesta asuntosijoittamiseen vaikuttavasta asiasta eri mieltä.
Work nourishes noble minds – Seneca
Ahkerat kuntosalikävijät, juoksijat ja hiihtäjät tietävät tunteen, joka hiipii mieleen ja kehoon sitä voimakkaammin mitä useampi päivä edellisestä kuntoilukerrasta on. Lukemisesta, opiskelusta ja ajattelemisesta kiinnostuneille käy samoin. Mieli ja keho on tarkoitettu käytettäväksi. Niitä voi käyttää tuottaviin toimiin.
Vain pieni osa asuntosijoittajista on todella hyviä asuntosijoittajia. Asuntosijoittaminen ei ole monimutkaista, mutta monella ei riitä energia edes perusopintojen kiitettävään suorittamiseen. Viime viikonloppuna kirjoitin, kuinka tärkeää asuntosijoittajalle olisi opetella laskemaan nettovuokratuotto oikein. Valtaosa jatkaa ”(vuokra-hoitovastike) x 12” -kaavalla. Tämä on ajattelemattomuuden ja ensimmäisen tason ajattelun rajamaastossa.
Opettele nettovuokratuoton käsite, hyödyt vuokraustoimintaa harjoittaessasi – Blogi #430
En tavoittele keskimääräistä asuntosijoittamisen kannattavuutta
Jos lukijana olet vakaasti päättänyt, että keskimääräinen asuntosijoittamisen pitkän aikajänteen tuotto riittää, muista tätä lukiessasi, että olen vakaasti päättänyt, että keskimääräinen asuntosijoittamien tuotto ei riitä minulle.
Jos tavoittelee keskimääräistä asuntosijoittamisen tuottoa, on tärkeää jatkuvasti toimia keskimääräisesti. Kulkemalla omia polkujaan ensimmäisen tason ajattelulla ja keskimääräisellä toiminnalla tulee pitkällä aikajänteellä kasvattamaan todennäköisyyttä keskimääräistä huonommille tuotoille. Toimimalla keskimääräisesti tulee kohtaamaan samat keskimääräiset ongelmat ja haasteet, mitä muut ensimmäisen tason ajattelijat kohtaavat. Jos on noudattanut keskimääräistä ensimmäisen tason ajattelua, tulee pitkällä aikajänteellä saavuttamaan suurella varmuudella keskimääräisiä asuntosijoittamisen tuottoja. Historiallisesti ne ovat olleet hyviä.
Tavoittelen keskimääräistä parempaa asuntosijoittamisen kannattavuutta
Omien polkujen kulkeminen ei missään tapauksessa ole mikään taikakeino keskimääräistä parempaan kannattavuuteen. Keskimääräistä parempaan kannattavuuteen pääsemisen perusedellytys on, että ajattelee eri tavalla. Ajattelun pitää kuitenkin olla parempaa. Paremmassa ajattelussa pitää ajatella asioita, joita fiksut ensimmäisen tason ajattelijat eivät ole ajatelleet. Paremmassa ajattelussa pitää nähdä asioita, joita ensimmäisen tason ajattelijat eivät ole huomanneet. Paremmassa ajattelussa pitää muodostaa näkökulmia, joita ensimmäisen tason ajattelijatt eivät ole muodostaneet.
Paremman tason ajattelu ei vielä sellaisenaan riitä, vaan siitä pitää seurata ensimmäisen tason ajattelijoiden toimista ja reaktioista poikkeavia toimia ja reaktioita. Tämäkään ei vielä tarkoita, että paremman tason ajattelijan asuntosijoitustoiminta olisi keskimääräistä kannattavampaa. Vasta sitten, kun ajattelija toteuttaa useammin oikeita ajatuksia useammin kuin muut, kannattavuus voi pitkällä aikajänteellä olla keskimääräistä parempaa. Lähtökohtaisesti tämä edellyttää sitä, että ajattelun pitää olla erilaista kuin muiden ajattelu. Pääsääntöisesti jatkuvasti.
Tätä tarkoittaa toisen tason ajattelu.
Havainnollistetaan vielä erilaisia ajattelun ja toiminnan pareja:
- Toisen tason onnistunut ajattelu yhdistettynä poikkeaviin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräistä paremman kannattavuuden.
- Ensimmäisen tason ajattelu yhdistettynä keskimääräisiin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräisen kannattavuuden.
- Ajattelemattomuus yhdistettynä keskimääräisin toimenpiteisiin mahdollistaa keskimääräistä huonomman kannattavuuden.
- Ajattelemattomuus yhdistettynä poikkeaviin toimenpiteisiin johtaa kannattamattomaan toimintaan.
Kahden ensimmäisen ajattelutavan asuntosijoittajia voi ajatella löytyvän Suomen Vuokranantajien tilaisuuksista. Heitä löytyy myös neuvomassa asuntosijoittajia ja vuokranantajia Facebook:in Vuokranantajapalstalla, josta löytää myös kahden jälkimmäisen ajattelemattomuustavan edustajia.
Toisen tason ajattelu edellyttää nöyryyttä ja kovaa työtä
Moni lukija voi ajatella, että pitää olla jotenkin itserakas tai arogantti idiootti, jotta voi kirjoittaa ja julistaa itsensä toisen tason ajattelijaksi julistaen samalla valtaosan alempaan ajattelukastiin kuuluvaksi. Käytännössä asia on päinvastoin. Toisen tason ajattelu edellyttää jatkuvasti nöyryyttä sen suhteen, että on jatkuvan uuden tiedon hankkimisen myötä jatkuvasti valmis myöntämään, että oma aikaisempi ajattelu edellyttää muutosta.
Jatkuva uuden tiedon hankkiminen (lukeminen, kirjoittaminen, ajattelu) edellyttää paljon suurempaa työmäärää kuin ensimmäisen tason ajattelu. Toisen tason ajatteluun pyrkivälle guru-statukseen tottuminen on vaarallista. Huru-ukkomaisuus on elinehto. Huru-ukko voi jatkuvasti esittää tyhmiä kysymyksiä ja hakea niihin erilaisia vastauksia, mikä on työlästä. Parhaimmatkaan toisen tason ajattelijat eivät ole 100 %:sti oikeassa eivätkä itse usko sellaiseen.
Ensimmäisen tason ajattelu on yksinkertaistettua ja pintapuolista. Lähes jokainen oma-aivoinen kykenee ensimmäisen tason ajatteluun itseään kiinnostavista aihealueista. Ensimmäisen tason ajatteluun liittyy usein mielipide jostain asiasta. Sen toistaminen vahvistuu ajan myötä totuuden kaltaiseksi. Mielipide voi olla kopioitu jonkun toisen ajattelusta ja valtamedia voi toimia sen vahvistimena. Jakamalla valtamediassa esiintynyttä ensimmäisen tason ajattelun mielipidettä, voi vahvistaa muiden ensimmäisen tason ajattelua.
Toisen tason ajattelu on paljon syvällisempää ja moniulotteisempaa.
Ensimmäisen tason ja toisen ajattelun edellyttämän työmäärän ero on iso. Jälkimmäiseen vapaata aikaresurssia omaavien määrä on jo pieni. Ensimmäisen tason asuntosijoittajat hakevat yksinkertaistettuja kaavoja ja helppoja vastauksia. Toisen tason ajattelija tietää, että keskimääräistä paremman kannattavuuden saavuttaminen pitkäjänteisesti on yksinkertaisuuden ja helpon vastakohtia. Mukana on aina toimijoita, jotka myyvät jotain lupaamalla yksinkertaisuutta ja helppoutta. Mukana on myös toimijoita, jotka vilpittömästi haluavat auttaa ja tehdä menestymisestä muille ainakin hieman yksinkertaisempaa ja helpompaa.
Perustin joskus Ostan Asuntoja -blogin kokeillaakseni ja toivottavasti osoittaakseni muille, että kuka tahansa tuntematon huru-ukko voi nöyryydellä ja kovalla työllä pärjätä asuntosijoittamisessa keskimääräistä parempaa kannattavuutta tavoitellen ja saavuttaen. Matkan ollessa kesken voin ainakin todeta, että nöyryyttä ja työntekoa ei voi liikaa korostaa.
Ensimmäisen tason ajattelijat ajattelevat usein samoista asioista samoilla tavoilla muiden ensimmäisen tason ajattelijoiden kanssa. Kun ensimmäisen tason kolleegoiden ajatukset ovat lähtötietona omille johtopäätöksille, ensimmäisen tason ajattelijat päätyvät usein hyvin samankaltaisiin johtopäätöksiin. Lähtökohtaisesti tällainen tapa ajatella ei voi johtaa keskimääräistä parempiin tuottoihin. Asuntosijoittajien valtaenemmistö ei voi saavuttaa keskimääräistä parempia tuottoja, koska he muodostavat keskimääräisen tuoton.
Toisen tason ajattelija joutuu pohtimaan esimerkiksi seuraavia asioita:
- Miltä keskimääräinen konsensusajattelu näyttää?
- Minkälaisia tulevaisuusskenaarioita voin itse tunnistaa?
- Minkälaisia todennäköisyyksiä asetan niille ja miksi?
- Miltä merkittäviltä osin oma ajatteluni eroaa keskimääräisestä ajattelusta?
- Kuinka suurella todennäköisyydellä uskon olevani oikeassa?
- Miltä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit tulevat näyttämään, jos keskimääräiset ajattelijat ovat oikeassa?
- Miltä asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit tulevat näyttämään, jos omat skenaarioni toteutuvat?
- Kuinka paljon psykologiset tekijät vaikuttavat kannattavuuden elementteihin?
- Missä kohtaa syklin vaihetta asuntomarkkinat ovat?
- Kuinka suurella todennäköisyydellä syklin käänne on jo tapahtunut tai on vielä edessä?
Jos olet yhä lukemassa tätä kirjoitusta kiinnostuneesti, jossain kohtaa eteesi tulee vakava pohdinta siitä, voitko tunnistaa perustelut, joilla voisit lähteä tavoittelemaan keskimääräistä parempaa asuntosijoittamisen kannattavuutta. Jotta sellaisen tavoitteen voisit saavuttaa, uskotko pystyväsi toistuvasti toisen asteen ajatteluun, joka on laadultaan parempaa kuin ensimmäisen asteen ajattelu. Miksi uskot niin?
Vastapainoksi on hyvä muistaa, että asuntomarkkinat ja vuokramarkkinat ovat paikallisia ja luonteeltaan tehottomia. Saavuttaakseen keskimääräistä parempaa tuottoa, ei tarvitse olla Suomen tai Euroopan ajattelun mestaruuskisoissa palkintopallilla. Riittää, että olet toisen tason ajattelijana paikallisesti oikeassa paljon useammin kuin paikalliset ensimmäisen tason ajattelijat. Mikään määrä valmennusta ja harjoitusta ei tee 175-senttisestä Lauri Markkasta parempaa koripalloilijaa. Asuntosijoittamisessa huru-ukkokin voi onnistua toisen asteen ajattelijana.
Onnistuminen edellyttää kuitenkin kahta asiaa. Ensimmäiseksi pitää omata jatkuvasti ensimmäisen tason ajattelijoista poikkeavia ajatuksia, missä ja miten asuntosijoittamisessa arvo muodostuu ja miten sillä tehdään kannattavuutta. Toiseksi ajatusten pitää olla keskimääräistä useammin oikein.
Asuntosijoitussalkun pitää poiketa keskimääräisestä ja/tai lainasalkun pitää poiketa keskimääräisestä. Asuntojen ja taloyhtiöiden pitää poiketa keskimääräisestä. Toiminnan pitää poiketa keskimääräisestä. Ja pääsääntöisesti näiden valintojen on pitänyt olla keskimääräistä useammin oikeita valintoja. Lopputuloksena on mahdollista saavuttaa keskimääräistä parempaa kannattavuutta. Pitkällä aikajänteellä.
Miten edetä toisen asteen ajattelijaksi?
Itse olen tiedostanut, että olen sijoittajana kulkenut paljon omia polkujani. Tämä tietoisuus lähtee jo 80-luvulta. Merkittävin päätös oli valita asumismuodoksi vuokra-asuminen, vaikka kuukausipalkallani olisin asuntolainan saanut ja omistusasuntoon kiinni päässyt. Asuntojen hinnoissa ei vain silloin ollut omasta mielestäni mitään järkeä, vaikka kaikki muut olivat sitä mieltä, että vain hullu maksaa toisen asuntoa vuokrassa eikä lyhennä omaa asuntolainaansa.
Vasta ”lue, kirjoita, ajattele” -prosessiani vuoden 2024 aikana säätämällä vastaani tuli ensimmäisen ja toisen tason ajattelemisen konseptit. Todennäköisesti valtaosa ensimmäisen tason ajattelijoista ei edes tunnista näitä konsepteja ja katsovat sinua kieroon samalla tavalla kuin ovat minua vuosikausia katsoneet.
Ratkaisu ryhtyä toisen tason ajattelijaksi on helppo. Ryhdy toimeen. Pienin askelin. Joka päivä. Loppuelämän.
PS. Kysymys: Sopiiko kirjoitus asuntojen flippaamisen omaksi strategiseksi valinnaksi tehneelle? Vastaus: Sopii. Asuntojen flippauksen ja vuokraustoiminnan välillä on selkeitä eroavaisuuksia. Oleellista on sisäistää ajatus siitä, minkälaisia ”opasteita” omassa toiminnassaan pitää keskeisen tärkeänä noudattaa.
PS 2. Oletko kuunnellut tämän kerran sponsorien edustajien vierailuja Ostan Asuntoja Podcastissa (linkit alla)? Tai kuuntele tuorein haastattelu Asuntoja 6, ikää 24 – Ronja Airusalo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #325. Siinä voisi olla kolme potentiaalista toisen asteen ajattelijaa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Päivittäisessä lukemistossani:
Tuoretta sisältöä:
Asuntoja 6, ikää 24 – Ronja Airusalo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #325
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 11 – Ostan Asuntoja Podcast #324
Tsemppivuosi haltuunottoa takana Miia Roukala – Ostan Asuntoja Podcast #323
7 sijoitusasuntoa ja paljon muuta Kati Clements Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #321
Elämäntapana positiivinen asuntosijoittaminen Outi Juurikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #319
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Trackbacks & Pingbacks
- Onko vuokraustoimintayrittäjän asuntovarojen arvo muuttumassa? – Blogi #432 | Ostan Asuntoja
- Vastavirtaan kulkeminen on raskaampaa, mutta ylituoton edellytys – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 2/X – Blogi #436 | Ostan Asuntoja
- Hyvien diilien odottaminen kärsivällisesti – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 3/X – Blogi #440 | Ostan Asuntoja
- Arvon pakottaminen – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 4/X – Blogi #442 | Ostan Asuntoja
- Ajatuksia, miten ajatella kirkkaasti – Blogi #451 | Ostan Asuntoja
Ostan Asuntoja 
Tarkoituksena on suunnata muutama sana työssäkäyville asuntosijoittajille. Heidän kykynsä ja kapasiteettinsa on kenties kiitettävää tasoa, mutta työn ohessa suuren, kassavirtapositiivisen asuntosijoittaminen täyden lainan turvin on haastavaa.
Koska en tiedä muiden tilanteesta, kerron omastani.
Olen ollut sielultani asuntosijoittaja kauemmin kuin luulinkaan. Kun tapasin ex-tyttöystäväni, eli nykyisen vaimoni ja tulevan lesken, hänellä oli sijoitusasunto erinomaisella paikalla. Ajattelin että hän on ”high classed”, kuten eräs tupelolainen laulaja tulkitsi. Arvioni neidon laadusta ei tietenkään täysin virheellinen ollut. Eihän sitä muuten meikäläisen vaimoksi pääsisikään.
Minulla kesti tämän tulevan asuntosijoituskumppanini tapaamisesta kuitenkin 10 vuotta, että pääsin itse asuntosijoittamisessa liikkeelle. Siinä oli sellaisia arkipäiväisiä haasteita, kuten talon rakennus, mökin rakennus, ulkomaille muutto, esikoisen syntymä (ulkomailla) ja Master-opiskelut kolmannessa maassa…. Työskentelen nopeasti muuttuvalla alalla, ja työpaikka vaihtui usein, ja niihin liittyi pahimmillaan 100 matkapäivää vuodessa. Siksipä passiiviset tulonlähteet olivat ajatuksissa jo hyvän aikaa. Lisäksi olin tietoinen asuntosijoituksen parhaista resursseista, kuten siitä ”sinisestä miljonäärikirjasta”. Pahaksi onneksi ostin sen halvemman version, joka oli punainen. Se kirja oli tarkoitettu välittäjille: huomasin virheeni mutta ostin sinisen vasta vuosien jälkeen.
Minulla oli asuntosijoitusta aloitettaessa kirouksena erittäin hyvä palkka, joka aikanaan näkyi niin, että asuntosijoitukseen ostimme velalla vähäriskisiä kohteita, joissa lajityypilliseen tapaan melko maltillinen tuotto. Nämä ovat olleet erinomaisen helppoja ylläpitää, ne ovat sitä passiivista ”tuloa”. 2010-luvun alkupuolella nämä olivat kuitenkin asiallisia ostoksia, eikä niiden ostaminen kaduta ollenkaan. Se mikä kaduttaa oli oma asenteeni: olin täysin varma, että minun tilanteeni on turvattu, ja olen kiinnostava, haluttu työntekijä globaalisti. Kunnes sain kenkää. Siinä kohtaa -1000€/kk kassavirtaa asunnoista alkoi olla ongelma. En kuitenkaan kehdannut korjata tilannetta juuri silloin, ja kuvittelin vielä pärjääväni melkeinpä minkä tahansa alan yrittäjänä erinomaisesti. Nyt tuo passivinen ”tulo” osoitti heikkoutensa: niistä ei tullutkaan kassavirtaa vaan ne veivät sitä. Näihin aikoihin aloitti myös ostanasuntoja.com, jota aloin seurata kiivaasti.
No, sain jotain yrittäjänä aikaiseksi, vain huomatakseni ettei juuri siitä hommasta elantoa perheelle saa. Siksi otin vastaan työpaikan jonka palkka alle puolet edellisestä, jotta olisi edes jotain kassavirtaa. Samantien kun työpaikka oli alla, tein pankkiin suunnitelman siitä, miten ostan asuntoja ”alle markkinahinnan” ja parannan kassavirtaa näiden asuntojen tuotun kautta. Näin tehtiin, vaikka kohteita ei ollut helppoa löytää. Sain kohennettua palkkapuoltakin sitten seuraavassa työpaikassa ja tilanne on nyt stabiili.
Olin saanut kasattua pienen bufferin komennushommista. Myönnetään että ylimielisyydessäni hassasin siitä puolet johonkin kummalliseen start-upiin, jonka business-logiikka taisi jäädä epäselväksi. Mutta kun on tarpeeksi ylimielinen, itsevarma ja voittamaton, tekee silloin myös suurimmat virheensä. Tein nämä kaikki noiden vuosien aikana kun aloitin ensimmäiset asuntosijoitukset.
Sen jälkeen olenkin ollut sitten ihan hiukan nöyrempi. Mutta edelleen katson muita nenänvartta pitkin ihan varmuuden vuoksi. Se on satakuntalainen tapa osoittaa ystävällisyyttä.
Siitä bufferista: se on ollut lähes asuntosijoittamisen alusta lähtien ja sitä on kasvatettu hissukseen isommaksi. Se on bufferi, johon ei kosketa kuin äärimmäisessä hädässä, eli jos on talo lähdössä alta tai jotain vastaavaa. Lähes kaikki asunnot on ostettu velkarahalla, eikä niihin ole laitettu omavastuuosuutta, vaan on haluttu kasvattaa bufferia osakemarkkinoilla.
Seuraavat asuntosijoitushankinnat olivat sitten kassavirtamielessä hankittuja, siinä laitettiin ajan kuluessa sekä oma talo että mökki lainoihin kiinni, että saatiin salkkua kasvatettua. Negatiivisen kassavirran korjaaminen vaati noin 4x määrää asuntoja sen ”pieniriskisen” salkun korjaamiseksi. Asuntojen hankkiminen ei työn ohessa ole helppoa, eikä tukkumyyjienkään asunnot useinkaan tavoita tuottovaatimustani. En enää kuvittele itsestäni liikoja, mutta huomaan että arjen ja muun työkohinan keskellä ei ole helppoa olla toisen tason ajattelija ja toimija. Olen aina tehnyt paljon monenlaisia töitä, etenkin jos itse hyödyn siitä, mutta siltikään ei kaista riitä kaikkeen.
Perjantaina minulle soitti eräs tälläkin kanavalla äänessä ollut tukkukauppias. Mukava mies! Parahdin hänelle, että mahtaako tällä asuntosijoittamisella rikastua kuin nämä välittäjät ja muut välitoimijat. Viittasin kultakuumeeseen, jossa kullankaivajille sopivia vaatteita myi eräs Levi Strauss. Valtavirta on niin voimakas, etenkin kun siinä on maksukykyisiä asiakkaita, että siihen on helpohkoa luoda palveluliiketoiminnan kautta huomattavaa businesta ilman asuntosijoitustoiminnan riskiä. Ja jos tuota rahaa jää vielä laariin, voi vaikka ostaa asuntoja. Se on aivan kuin ”Rich dad, poor Dad”-oppikirjasta.
Juuri tuota yrittämistä minä yritän välttää—ja siis keskittyä siihen passiiviseen puoleen. Asuntojen rempat ovat lähes terapiaa ja tykkään siitä. Kun remppa on päällä, se on henkisesti ja logistisesti vaativaa.
Minulla on joitakin kavereita, jotka tekevät asuntosijoittamista. Pääsääntöisesti työssäkäyvät eivät pysty venymään niin paljon, että saisivat kymmeniä asuntoja salkkuun, ilman että jokin kohta elämästä retkahtaa (avioliitto, kassavirta, hermot ja mitä niitä on). Ilahduttavia poikkeuksiahan on, kuten eräs tälläkin kanavalla vieraillut nuori nainen.
Ne asuntosijoittajat, jotka pystyvät tekemään suuria salkkuja, ovat nähdäkseni useimmiten grynderiyrittäjiä, asunnonvälittäjäyrittäjiä, vuokravälittäjiä tai muita allalla toimivia, jotka tekevät tätä asuntoihin liittyvää asiaa nimenomaan yrittäjänä, tai jopa rakentavat asuntoja vuokraukseen. Heillä on enemmän aikaresurssia juuri tähän toimintaan, kuin niillä asuntosijoittajilla, jotka tekevät tätä sivutoimenaan. Työssäkäyville asuntosijoittajille tämä salkkua kasvattava erikoistanssi on vaativaa, mutta mahdollista.
Tulevaisuudesta. Loppuvuonna 2024 olen omissa kohteissa havainnut, että hyville asunnoille ei ehkä ole niin paljon kysyntää kuin takavuosina. Nimittäin, heikompikuntoiset asunnot ovat olleet välillä todella kysyttyjä, kunhan ne ovat tietyn hintaluokan sisällä. Hintaero saattaa olla tosi pieni, ja muutaman kympin kalliimpi kämppä ei meinaa liikkua millään. Saattaa olla että asumistuen muutokset ja inflaatio ovat vaikuttaneet vuokralaisten maksukyvykkyyteen juuri nyt. Koska lainapottini on nyt lähes tapissa, pitää huolellisemmin harkita, mitä remontteja kannattaa tehdä. Pelkän vuokrankorotuksen perusteella ei tiettyjä asuntoja kannata juurikaan rempata, tai ainakin harkita niiden remppojen lykkäämistä. Mutta flippausmielessä tämä saattaa silti olla kannattavaa, kunhan asunto on ollut vuokraustoiminnan käytössä. Eli tämmöstä hybridiä mietin tällä kertaa.
Saanko julkaista tämän ”vieraskynäkirjoituksena” Ostan Asuntoja Blogissa? Mitään lisäämättä, mitään poistamatta, nimimerkillä.