Kärsivällisyyttä “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja – Blogi #400

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. 

Digivakuus.fi Alekoodilla HURU 5 % alennusta – Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Kuuntelin, kun Suomen Vuokranantajat ry:n toiminnanjohtaja Sanna Hughes näytti mallia kärsivällisyydestä Ylen aamussa, kun keskusteli vuokramarkkinoiden tilanteesta. Keskustelemassa oli kohtuuhintaisten vuokra- ja asumisoikeustalojen omistajien KOVA:n lakimies (Ylen ja Kovan mukaan ei siis lakihenkilö). 

Kovan lakimies toisti moneen otteeseen, että heidän edustamiensa omistajien tarjoamille asunnoille on markkinoilla kova kysyntä. Hughes totesi kärsivällisen tyynesti ilmeenkään värähtämättä vain yhden kerran, että markkinoilla on aina kysyntää tuotteelle, jonka hinta on painettu keinotekoisesti alhaisemmaksi kuin muiden vastaavien markkinahintaisten tuotteiden.

Muistui mieleen, kun 2010-luvun puolivälissä 3 pankkia heitti mut pihalle. Tai silloinen pääpankkini tarjosi 5-vuotista lainaa ja suositteli sijoittamista pankin omiin rahastoihin. Nyt nämä kaikki 3 pankkikonttoria, josta mut heitettiin aikanaan ulos, on jo suljettu. Kärsivällisesti siinä toista vuotta kiillotin asuntosijoittajapakettiani tulonhankkimislainojen lyhentämisen ohessa ja tarkastelin, kuinka pitkälle pitää körötellä bensa-autolla, että elävän pankkiirin pääsisi tapaamaan. Ja löytyihän niitä.

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajille kärsivällisyys on kenties liian vähän korostettu menestystekijä. 

1. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti ei synny yhden talven suojalumilla

Vuokratuloa tuottavat asuntosijoitukset toimivat sitä paremmin mitä vakaimmilla paikallisilla asuntomarkkinoilla vuokrakodit sijaitsevat. Jos naapuritonteilla on “kovan markkinakysynnän” ARA-Kova-Heka -alevuokrataloja, ja vieressä seisoo puolityhjinä suomalaisen pörssin helmien tuottamia vapaiden markkinoiden kerrostaloja, kärsivällisyys voi olla koetuksella, jos maan uusi hallitus siunaa tukensa maan vanhan hallituksen ohjelman mukaisesti seuraavalle 5 000 Kova-strategian valinneen yrityksen asunnolle ylitarjont… kovaa kysyntää tyydyttämään. 

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle vakaat markkinat tarkoittavat sitä, että asuntoihin löytyy sopivasti vuokralaisia, jotka maksavat vuokransa. Vuokranantajan lainat lyhenevät pikkuhiljaa ja kassavirrasta hoituu rikkoontuneen jääpakastikaapin uusiminen tai taloyhtiön perimä ylimääräinen hoitovastike. Oma pääoma eli vapaat vakuudet kasvavat ja markkinoilla voi tulla pientä markkinavuokrien ja/tai asuntojen vakuusarvoja nostavaa markkinahintojen nousua. Kärsivällisyys palkitaan ja kohta horisontissa näkyy mahdollisuus hankkia seuraava asunto vuokraustoiminnan kasvattamiseen. 

2. Asuntosijoittamisessa korkean tuoton saavuttaminen edellyttää kärsivällistä opiskelua

Tasaisin väliajoin selitän, että asuntosijoitussalkussani on äärettömän tuoton asuntosijoituksia. Moni ei voi käsittää, kuinka pienen paikkakunnan asunnoilla voi saavuttaa jopa “3 x ääretön” suuruisia tuottoja. Asuntosijoittamisessa käytetään oman ja vieraan pääoman yhdistelmää. Kaikki tuoton laskentakaavat, joilla lasketaan oman alkuperäisen sijoitetun käteisen tuottoa, näyttävät ääretöntä, kun oma alkuperäinen käteispääomasijoitus on kohteesta kokonaan irrotettu ja kassavirta on positiivinen. 

Vain vuokratuotto-%:n laskentakaavaansa tuijottavat eivät kenties koko elämänsä aikana hoksaa, että siinä käytetään velatonta hintaa eikä kaava kerro pääoman kierron vaikutuksista yhtään mitään. Kun olen oman alkuperäisen käteissijoitukseni kohteesta irrottanut, en voi enää kovin helposti siinä samassa sijoituksessa menettää omaa alkuperäistä käteissijoitustani. Jos olen onnistunut alkuperäisessä analyysissäni, voin kärsivällisesti vuokraustoimintaa harjoittamalla irrottaa alkuperäisen käteissijoitukseni suuruisen summan samasta asunnosta toisenkin kerran. Ja kenties kolmannen kerran.

Taitavat uudisasuntojen flippaajat tekivät huikeita tuottoja siirtosopimuskaupoilla. Bitcoinia 10 vuotta hodlanneet tai Nvidian osaketta hyvissä ajoin tankanneet voivat myös näyttää huikeita tuottoja. Mikään näistä ei ole “Osta ja pidä” -asuntosijoittamista, mutta jokaiselle näissä menestyneelle kärsivällisyys oppia ansaintalogiikat on ollut yksi menestyksen elementeistä. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

3. Asunnot eivät ostamalla lopu ja rakentamalla syntyy lisää

Uudisasuntojen siirtosopimuskaupoilla hienoja tuloksia saavuttaneet ovat kenties tunnistaneet, että asuntomarkkinoillakin voi ostajien keskuudessa syntyä hurmos, että kohta asunnot loppuvat ja siksi niitä pitää ostaa hinnalla millä hyvänsä, koska asuntojen loppuessa hintojen nousu on vielä huikeampaa, jolloin asuntoa ei enää pysty ostamaan. Toinen osa hurmoksesta on voinut näkyä tunnelmana, jossa asuntosijoittajat ovat ajatelleet, että markkinahinnat nousevat ikuisesti, jolloin jokainen ostettu asunto on hyvä sijoitus.

Joulukuun 2023 asuntokauppojen tilastohurmosta riemuittiin tammikuussa 2024. Euroopan keskuspankin ohjauskorkojen laskupäätöskin lipsahti joltain perusteluna, kun asuntokaupan elpyminen tiedettiin varmaksi. Helmikuun lopussa katseltiin jo huonoja tammikuun 2024 kauppalukuja ja tökittiin kepillä tasaisesti alkuvuoden noussutta euriboria hereille väärään suuntaan liikkumisen takia. Hallituksen varainsiirtoveropohjan laajennusta ei kukaan enää muistanut ylistää vuosikymmenen asuntokaupan elvytystekona. Pankit taitavat yhä tarjota ensiasuntoa ostaville asuntolainat ilman palkkioita. Sallittu velkavipukin on palautettu takaisin 90 %:in. Hoitovastikekylkiäisiä luvataan kauppojen vauhdittamiseksi.

“Rakennusalan vaikeudet voivat johtaa asuntopulaan jo vuoden 2024 lopulla” tiedettiin Rakennusalan toimesta vielä syyskuussa 2023. YIT nosti myymättömien asuntojensa varaston 1 200 vuoden viimeisen neljänneksen aikana. Siellä ei varmasti toivota mitään enemmän kuin asuntopulan mahdollisimman nopeaa saapumista. Kilpailijoiden leireissä varmaan ajatellaan, että pienempikin myymättömien asuntojen määrä olisi riittänyt.

Kolme kuukautta myöhemmin 2024 puolella “puhuttiin jo lähivuosien asuntopulasta” eli vuoden 2024 lopun pulauhka oli väistynyt. Tarjonnan lisäystoimia pitäisi silti veronmaksajien piikkiin saada nopeasti käyntiin. 

Nyt uskotaan siis päinvastoin, että ylituotantoon vuosia pystynyt rakennusala ei pysty enää käynnistämään uusia asuntorakennuskohteita, jos kysyntää sellaisille olisi. Jos suomalaisilta kyvyt häviää, ruotsalaiset tulevat taas, käynnistävät hankkeet suomalaisella työvoimalla ja tienaavat katteet. 

Kärsimättömyys omien ennusteidensa tarkistamiseen ei tunnu yltävän muutaman kuukauden päähän. Kärsivällisyyden puutetta moni ongelmien keskellä painiva johtaja ei tunnu mieltävän ongelmaksi.

Vaikka kaikki muut näyttävät unohtaneen alan syklisyyden, kärsivällinen asuntosijoittaja tietää ja ymmärtää, että syklisyys on ja pysyy. Sitä voidaan manipuloida erilaisilla keinotekoisilla ohjaustoimilla, mutta lopulta kysyntä ja tarjonta ovat armottomia. Hyviä asuntosijoituksia on mahdollista tehdä aina ja joskus sykli tuo vastaan tilanteen, jossa niiden tekeminen on helpompaa. 

4. Sijoitusasuntosalkun kasvattaminen edellyttää suunnittelua ja kärsivällistä toteutusta

Oma kasvatuspolkuni on edennyt Helsingistä kohti pieniä paikkakuntia, joista etenin kohti keskisuuria kaupunkeja ja hajautusta Tampereen uudisasuntoihin. Salkun vanhin asunto on hankittu vuoden 1998 alussa. 

Kun kohdassa 2 mainitsin pienen paikkakunnan äärettömän tuoton asuntoja, moni näitä blogikirjoituksia lukematon on vuosien varrella olettanut, että salkkuni on täynnä pienten paikkakuntien asuntoja. Kiitosten ja palautteiden perusteella enemmistö on tainnut kuitenkin ymmärtää, että aina välillä toiseen tai kolmanteen kertaan irrotetut omat alkuperäiset käteissijoitukset on käytetty Tampereen ympäristökuntien vanhoihin asuntoihin ja joskus Tampereen uudistuotantoon, joiden vapaat vakuusarvot on jälleenrahoitettu ja sijoitettu taas erilaisiin kohteisiin.

Matka on alkanut omiin nimiin asuntojen ostamisesta osakeyhtiön perustamiseen, joka harjoittaa vuokraustoimintaa omistamissaan asunnoissa ja omistaa osuuksia osakeyhtiöistä, jotka harjoittavat vuokraustoimintaa omistamissaan asunnoissa. Minua fiksumpien ja älyllisesti ketterämpien ei tarvitse käyttää neljännesvuosisataa samaan päästäkseen, mutta kuka tahansa huru-ukko voi päästä samaan kärsivällisesti etenemällä. Tämä etenemistapa on yksityiskohtaisesti kerrottu Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjassa. Kirjaa on muuten kohta tilattu 5 000 kappaletta ja olemme Marko Kaarton kanssa tilanneet kirjan kolmannen painoksen, jotta halukkaat voivat omansa tilata jatkossakin.

Kärsivällisyys on jokaisen asuntosijoittajan määriteltävä itse

Muistutan usein, ettei tulevaisuuden ennustaminen suurella varmuudella ja tarkkuudella ole mahdollista ja kerron, etten ainakaan itse omaa niitä taitoja ollenkaan. Omat skenaarioni ja niille asetetut todennäköisyydet ovat jatkuvasti uuden tiedon pohjalta eläviä. En siis tiedä, missä 12 kuukauden euribor tulee olemaan kesäkuussa 2024, kun joidenkin taloyhtiölainojeni rahoitusvastikkeet tarkistetaan. Tätä kuluvaa vuotta suunnitellessani en ole olettanut viime kesäkuun tasoon mitään muutoksia rahoitusvastikkeisiin kesäkuussa 2024. Vuosi sitten oletin niiden nousevan enkä olettanut 12 kuukauden euriborien huipun olevan maaliskuussa 2023 2,5 %:n tasolla. En siis ole laskenut saavani minkäänlaista positiivista kassavirtavaikutusta laskevien euriborien seurauksena vuoden 2024 aikana. Tämä on pääskenaarioini, mutta se voi muuttua viikon kuluttua.

Tällä hetkellä käytän mahdollisten asuntosijoitusten tarjouslaskennassa tämän hetken korkotasoja ja asetan tuottovaatimuksen niiden päälle. Omien toimintaperiaatteideni takia olen pakotettu toimimaan näin, koska ne perustuvat siihen, etten osaa ennustaa tulevaisuutta. Lisäksi omat toimintaperiaatteeni ja sijoituskriteerini kieltävät vuokrakotien tarjoamiseen liittyvän toiminnan osalta spekuloimisen. En siis saa ostaa sijoitusasuntoja olettaen, että vuokrien 10 %:n nousu, korkojen 2 %-yksikön lasku ja hintojen 10 %:n nousu kääntävät sijoituksen kannattavaksi esimerkiksi 18-24 kuukauden aikajänteellä. Sijoituksen on oltava kannattava sijoitushetkellä tai sen pitää kääntyä kannattavaksi toimenpitein, jotka voin itse toteuttaa.

Vastoin yleistä hurmosta, minä en ole enemmistön tavoin vielä ymmärtänyt, että Euroopan keskuspankki laskisi vapaaehtoisesti ohjauskorkoa tilanteessa, jossa uutiset ovat selvästi nykyistä positiivisempia. Skenaarioistani löytyy siis vaihtoehto, jossa ohjauskorkoa lasketaan, tutun luotettavan käytännön mukaisesti, liian myöhään, ja nopeasti huonontuneisiin uutisiin. Mikäli tällainen skenaario toteutuisi, suomalaiset pankit eivät olisi tuulikaappien ovet avoimina sisäänheittämässä laina-asiakkaita asuntoja ostamaan. Asuntopula ei synny keskuspankin ohjauskoron laskujen seurauksena, vaan asunnon ostoa suunnittelevien positiivisten tulevaisuus- ja työpaikan säilymisnäkymien vahvistumisen seurauksena. 

Yleensä en anna suosituksia, mutta nyt annan. Tee omat analyysisi itse. Muodosta omat toimintaperiaatteesi, tavoitteesi, sijoituskriteerisi ja skenaariosi itse. Tee ennustuksia, jos osaat ennustaa tulevaisuutta. Määritä oma kärsivällisyystasosi itse. Lue useampien suosituksia antavien ajatuksia ja päätä itse, mistä niistä otat vaikutteita omiin analyyseihisi. Kun teet asuntosijoituksen, kirjaa ylös skenaario ja sen todennäköisyys, tai oletukset, joiden pohjalta sijoituksen päädyit tekemään. Voit myöhemmin tarkistella, kuinka paljon onnistumisesta tai epäonnistumisesta perustui omiin ajatuksiisi ja kuinka paljon muuttujiin, joiden tulevaisuuden kehitykseen et pystynyt mitenkään itse vaikuttamaan.

3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290

Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277

Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.

Tuoretta sisältöä:

Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295

Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293

2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288

Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283

Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta 

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus