Korkeammat korot heikentävät asuntoa ostavan ostovoimaa – Blogi #399
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta.
Digivakuus.fi Alekoodilla HURU 5 % alennusta – Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.
Asuntosijoittajana toimiminen olisi paljon yksinkertaisempaa, jos asuntomarkkinat voisi eristää yhden muuttujan markkinoiksi tai ainakin siten, että vain yksi asia muuttuisi kerrallaan ja välissä olisi aina mukavan pitkä sopeutumisaika. Valitettavasti maailma eivätkä sen asuntomarkkinat toimi tällä tavoin.
Suomi on euromaa eikä sillä ole enää omaa keskuspankkia, joka voisi operoida kansallista valuuttaansa. Suomi liittyi ensimmäisten maiden joukossa euroon 1.1.1999. Suomalaistenkin rahapolitiikkaa operoidaan Euroopan keskuspankista käsin. Keskuspankeilla on erilaisia keinoja vaikuttaa korkotasoihin. Yksi niistä on ohjauskorko, jonka avulla EKP voi vaikuttaa erityisesti lyhyempiin markkinakorkoihin, joista 12 kuukauden euribor on yleisemmin käytössä oleva suomalaisten asunto-, taloyhtiö- ja tulonhankkimislainojen viitekorko. Viitekorko on markkinakorko, jota pankit käyttävät lainojen hinnoitteluun.
12 kk euriboriin sidotun lainan korko pysyy muuttumattomana vuoden ajan, kun taas 6 kk euriboriin sidotun lainan korko tarkistetaan kuuden kuukauden välein. Viitekoron muutoksen seurauksena lainan maksuerän suuruus tai laina-ajan pituus voi muuttua korontarkistushetkellä. Vaikutus riippuu valitusta lainan lyhennystavasta:
- Muuttuvassa annuiteetissa lainan maksuerä voi kasvaa tai pienentyä.
- Tasaerässä maksuerä pysyy samana, mutta laina-aika pitenee tai lyhenee.
- Tasalyhennyksessä lainanlyhennyksen päälle maksettavien korkojen määrä voi vaihdella, eli maksuerän suuruus muuttuu.
Yleisin lainatyyppi Suomessa on annuiteettilaina.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista:Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
Vuosi 2023 ei ollut “ostajan markkina”
Lainan kokonaiskorko muodostuu viitekorosta, lainan nosto- ja maksukuluista sekä marginaalista, joka on pankin lainasta perimä hinta.
Kun euribor on ollut miinuksella, velalliset ovat maksaneet lainastaan vain maksukulua ja marginaalia. Nollakorkojen aika alkoi vuonna 2016. Vuoteen 2021 asti alle 25 % asuntolainojen koroista oli korkosuojattu jollain tavalla. Taloyhtiölainoissa ei pääsääntöisesti ole ollut korkosuojausta.
Lainapääoman lyhennys ei ole kustannus, mutta se on meno. Kokonaiskorko on kustannus. Lyhennys on pankkitililtä aidosti lähtevää rahaa, mutta se myös kasvattaa varallisuutta, koska lainapääoma pienenee ja oma pääoma kasvaa.
Valtaosa ostaa asunnon lainarahaa käyttäen. Asunnon ostokykyä arvioidaan vertaamalla kuukausittaista lainanhoitomenoa käytettävissä oleviin kuukausituloihin. Kuukausittainen lainanhoitomeno on lyhennyksen ja kokonaiskoron summa.
12 kuukauden euribor oli
- 4.1.2021 -0,502 %
- 3.1.2022 -0,499 %
- 2.1.2023 +3,316 %
- 2.1.2024 +3,532
3.7.2023 noteeraus oli +4,145 %, jonka tiedettiin olleen huippu, josta lasku alkaisi. Ennustajien mukaan huippu olisi ollut jo maaliskuussa 2023. 2.10.2023 noteeraus oli +4,198 % eli aikaisemmat tiedetyt huiput ylittyivät. 2.1.2024 noteeraus oli 3,532 %, jolloin moni ennustaja julkaisi omat 3 graafiaan, jotka kaikki osoittivat alaspäin. 16.2.2024 noteeraus oli 3,648 %.
Jos oman lainan korko tarkistettiin 3.1.2023 noteerauksella 3,316 %, lainanhoitomenot kasvoivat, kun 4.1.2024 tarkistus tehtiin noteerauksella 3,532 %. Toki lainapääoma oli vuodessa lyhentynyt, joten siltä osin tarkistus kohdistui pienempään lainapääomaan.
”1 %-yksikkö lisää korkoa laskee 10 % asunnonostajan kykyä maksaa asunnosta” -nyrkkisääntö
Nyrkkisäännöksi kutsutaan ”yksinkertaistettua käytännön ohjetta, joka pätee yleensä, mutta ei jokaisessa tapauksessa”. Englannin kielessä puhutaan ”Rule of Thumb” :sta, jossa Thumb ei tarkoita nyrkkiä vaan peukaloa.
Pankkien on Finanssivalvonnan ohjeiden mukaisesti varmistettava lainanottajan maksukyky stressitestillä, jolla lasketaan mahdollisuus maksaa laina takaisin kuuden prosentin korolla ja 25 vuoden maksuajalla. Jos käytetään laina-aikana tämän testin 25 vuotta ja oletetaan, että vain viitekorko muuttuu kulujen ja marginaalien pysyessä samana, voidaan hahmottaa, miten 12 kuukauden euriborin nousu on vaikuttanut asunnon ostoa suunnitelleen maksukykyä heikentävästi.
Taloyhtiölainat ovat tasalyhenteisiä, joten lasketaan esimerkki tasalyhenteisen lainan kautta. Käytetään 250 000 euroa asunnon velattomana hintana ja 70 % velkavipuna. Lainapääoma olisi siis 175 000 euroa. Kuukausittainen lyhennys olisi 583 euroa. Tämä on siis summa, joka tilillä pitää olla ja joka sieltä joka kuukausi lähtee. Jos kokonaiskorko olisi 0, silloin lainanhoitomeno olisi 583 euroa kuukaudessa.
Kun lyhennys pysyy samana, katsotaan muutos lainanhoitomenolle koron 1 %-yksikön nousevin askelmin:
- +1 % -yksikkö => 583 + 145 = 728 euroa, lainanhoitomenon lisäys +25 %
- +2 %-yksikköä => 583 + 291 = 874 euroa, lisäys 0-korkoaikaan +50 %
- +3 %-yksikköä => 583 + 438 = 1 021 euroa, lisäys 0-korkoaikaan +75 %
- +4 %-yksikköä => 583 + 583 = 1 116 euroa, lisäys 0-korkoaikaan +100 %
3.1.2022-2.1.2023 välisenä aikana 12 kuukauden euriborin noteeraus nousi 3,8 % -yksikköä.
Mikä olisi 250 000 euron asunnon hinnan oltava, jotta tässä yhden muuttujan nyrkkisääntöanalyysissä asuntoa ostavan ostovoima olisi säilynyt samana eli lainanhoitomeno olisi edelleen 583 euroa kuukaudessa?
Jos saman asunnon velaton hinta olisi 130 000 euroa eli hinta olisi 48 % alhaisempi, asunnon ostajan laina olisi 91 000 euroa. Silloin 25 vuoden tasalyhenteisen lainan lyhennys olisi 303 euroa kuussa ja kuukausikorko alussa 288 euroa 3,8 %:lla laskettuna. Lainanhoitomeno olisi yhteensä 591 euroa kuukaudessa.
”3,8 %-yksikköä lisää korkoa laskee 48 % asunnonostajan kykyä maksaa asunnosta”
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Suomen Vuokranantajat – vierelläsi jo 25 vuotta.
Suomen Vuokranantajien jäsenenä apunasi ovat omat juristit ja ekonomisti. Tarjolla on maksuton lakineuvonta, etuja, työkaluja ja kattava tietopankki. Jäsenyyden on valinnut jo yli 30 000 asuntosijoittajaa.
Valitse sinäkin luotettavaa osaamista vuokraustoimintasi tueksi.
Liity: vuokranantajat.fi
Nyrkkisääntö on nyrkkisääntö
Esimerkissä on tarkoituksellisesti paljon yksinkertaistuksia eikä lukuja ole esitetty kymmenyksen tarkkuudella. Se auttaa kuitenkin hahmottamaan sitä, kuinka valtamediassa esitetyt toistuvat asiantuntijanäkemykset “ostajan markkinoista” olivat totaalista ammattitaidon puutetta.
Myöskään kirjoituksen alussa esitetty “yhden muuttujan ihannetila” ei vallinnut, vaan samanaikaisesti asuinkerrostalon ylläpidon kustannukset ja yleiset kuluttajahinnat nousivat, jotka molemmat veivät lisää asunnon ostoa suunnittelevan ostovoimaa. Palkankorotukset paransivat ostovoimaa. Ensiasunnon ostajien tuominen varainsiirtoveron piiriin heikensi ensiasuntoa ostavien ostovoimaa kertarysäyksellä.
Vanhojen asuntojen hintahuippu oli Tilastokeskuksen mukaan touko-kesäkuussa 2022. Hinnat ovat siitä laskeneet yli 10 %, mikä ei läheskään kompensoi korkojen nousun viemää ostovoiman heikennystä. Korkotaso ei ole historiallisen korkea, mutta korkojen nousu on ollut historiallisen jyrkkä. Tämä on suurin yksittäinen tekijä selittämään asuntokaupan volyymien romahduksen.
Suomi on euromaa eikä sillä ole enää omaa keskuspankkia eikä valuuttaa. Kirjoituksessa esitettiin muutamin esimerkein ennustamisen vaikeutta. Suomessa tehtiin asuntotuotannon ennätyksiä, jotka yhdistettynä asuntoa ostavien ostovoiman romahtamiseen, johtavat ennätysmataliin asuntoaloituksiin ja asuntokauppamääriin.
12 kuukauden euriborin vuosinousu välillä 2.1.2023-2.1.2024 oli vain 0,2 %-yksikköä. Asuntoa ostavien ostovoiman heikentyminen koron nousun takia jatkui, mutta huomattavasti hitaampana. Kaikkien jo asuntomarkkinoilla velkarahalla olevien tammikuussa 2024 tehdyt 12 kuukauden euribor-sidonnaiset suojaamattomien lainojen korkojen tarkistukset eivät tule tuomaan ostovoiman parantumista seuraavan 12 kuukauden tarkistusjakson aikana. Sama näyttää toteutuvan helmikuussa 2024 tehtävien tarkistusten osalta.
Omien aivojen toimintakyvyn säilyttäminen ja niiden käyttäminen on erityisen tärkeää.
Asuntosijoittajien pohdittavaksi
Tavallisen ”osta ja pidä” -asuntosijoittajan on tärkeä keskittyä vuokraustoimintaan, osallistua taloyhtiön hallintoon, kehittyä hyvänä vuokranantajana ja pitää asunto sellaisessa kunnossa, että sen vuokraaminen onnistuu.
”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -asuntosijoittajalle pätevät samat asiat kuin ”osta ja pidä” -asuntosijoittajalle. Markkinahintojen yleisen nousun tuoma myötätuulivaihe on takana ja jälleenrahoitussykli on keskimäärin pidentynyt. Kannattavia kauppoja kannattaa tehdä kaikissa markkinatilanteissa. ”Hinta on se, mikä maksetaan. Arvo on se, mikä saadaan.” Keskity luomaan arvoa, josta asiakkaasi eli vuokralainen on valmis maksamaan.
Flippaajalle rahan hinnalla eli korolla ei ole suurta merkitystä, jos rahoitus otetaan projektin keston ajaksi. Flippaajan loppuasiakkaan ostovoimalle sillä on suuri merkitys. ”Osta, Remontoi, Myy” -strategiassa Myy-vaihe on herkkä jyrkästi nousevien korkojen flippaajan asiakkaan ostovoimaa heikentävän vaikutuksen takia. Käytä tämän kirjoituksen nyrkkisääntöä ja pohdi itse, mitä asuntoa ostavien ostovoimalle tapahtuu, jos 12 kuukauden euribor ei laskisi alle 2,5 %:n alle. Se olisi yli 3 %-yksikköä korkeampi kuin vuonna 2021.
Kaikille: Mieti itse ja laske omia skenaarioita. Jos spekuloit, spekuloi omalla pääomalla, jonka osan menettäminen ei johda taloudelliseen kriisiin.
Asuntosijoittajan katsaus taaksepäin helpon rahan vaikutuksiin – Blogi #398
Nollakorkokrapulakriisi 2+2 ja asuntosijoittaminen Petri Roininen – Ostan Asuntoja Podcast #287
3-osainen ”Mindset, Motivaatio ja Menetelmät” -keskustelu Suvi Schwabin kanssa on nyt kokonaan kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcastissa Suvi Schwab -keskustelu Osa 1/3 Mindset – Ostan Asuntoja Podcast #290
Kuuntele ja tutustu: Digivakuudella vuokra-asunto ilman rahavakuutta – vuokratieto.fi – Ostan Asuntoja Podcast #277
Alekoodilla HURU 5 % alennusta. Kaupallinen varoitus – käyttämällä alekoodia joudut alennuksen lisäksi tukemaan Ostan Asuntoja -sisällöntuotantoa.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295
Omakotitaloja USA:ssa ja Suomessa Susu ja Mikko Toppinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #293
2 pitokohdetta + 1 flippi Heikki Lauronen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #288
Naapurikoteja Anniina ja Jesse Parviainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #283
Kaikki työ otetaan vastaan – yrittäjä ja asuntosijoittaja Jani Piekäinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #280 – Osa 3/3 on myös ilmestynyt
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 