Oman pääoman puolustaminen jatkuu – Blogi #366
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Asuntojen hinnat olivat syksyllä 2019 ennen koronaa suunnilleen samalla tasolla kuin ne ovat nyt. Silloin korkotaso oli nollassa ja nyt 12 kuukauden euribor pyörii 4 %:n tienoilla.
En muista yhtään suomalaista asuntomarkkinoiden toimijaa, joka olisi osannut kertoa ensiasunnon ostajille silloin, että asunnot ovat halpoja ja sellainen kannattaa ostaa omaksi kiinnittämällä asuntolaina pitkään ennätysmatalaan korkoon.
Nyt kaikki näyttävät olevan liikenteessä kertoen, että nykyisellä korkotasolla on ensiasunnon ostajan markkinat, koska asunnot ovat yhtä halpoja kuin ne olivat syksyllä 2019.
Valitettavasti en pysty vieläkään näkemään tulevaisuuteen enkä osaa vahvistaa, että nyt on ensiasunnon ostajan markkinat.
Mitä Warren Buffett ohjeistaisi minulle, joka ei näe tulevaisuutta?
Ensinnäkin minä olen sijoittaja enkä ensiasuntoa omaksi kodiksi havitteleva nuori, joten tämä sopii minulle paremmin. Buffettin sääntö numero 1 sijoittajille on: “Never lose money”. Sääntö numero 2 kuuluu: “Don’t ever forget rule number 1.”
Jos rahaa ei vielä ole, pääomien puolustaminen ei ole tarpeen. Kun naamasta ja päälaelta pukkaa harmaata, ja asuntovarallisuutta on jo kertynyt, matkalla on tullut jo omakohtaisina kokemuksina vastaan Suomen 90-luvun alkupuolen lama, vuosituhannen vaihteen .com-kupla ja vuoden 2008 finanssikriisi.
Näitä kaikkia edelsi vaihe, jossa missään ei tuntunut olevan mitään järkeä ja meno muuttui siitä vielä järjettömämmäksi.
Siksi jatkan omassa pelissäni puolustusvoittoisesti seuraavassa prioriteettijärjestyksessä:
- Kerrytetyn pääoman säilyttäminen
- Kassavirran varmistaminen ennakoivasti suunnitellen
- Turvamarginaalia sisältävien asuntosijoituskohteiden etsiminen
- Verosuunnittelutoimet
Deflaatio ja asuntosijoittaminen – Blogi #365
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalvelu on oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kerrytetyn pääoman säilyttäminen ei siis tarkoita sitä, että pystyisin jollain taikasauvalla pysäyttämään asuntojen markkinahintojen laskun ja näin pitämään vakuusarvot muuttumattomina. Kyse on siis siitä, etten joudu missään tilanteessa myymään pitkäjänteiseen omistamiseen tarkoitettuja asuntoja pakosta paljon liian aikaisin pohjahinnoin.
Koska en osaa ennustaa tulevaisuutta, olen kotiuttanut vapaat vakuusarvot säännöllisesti jälleenrahoittamalla. Näin jälkikäteen voisin sanoa, että tiesin muutaman kuukauden tarkkuudella asuntojen hintojen huipun alkutalveen 2022, jolloin viimeksi jälleenrahoitin. Tiesin tämän vasta jälkikäteen, mutta säännöllisesti toimien onnistuin kotiuttamaan jopa markkinahintojen nousut pääomina itselleni.
Kassavirran varmistaminen ennakoivasti suunnitellen pitää sisällään monia toimia, joista tasalyhenteiset lainat kiinteillä koroilla ovat esimerkkejä. Tiedän lyhennykset ja korot kuukaudesta toiseen.
Tietenkään en ole immuuni hoitovastikkeiden nousulle, markkinavuokrien laskulle tai kodinkoneiden kallistumiselle. Uudisasuntojakin salkussa on ja muuttuvat korot näkyvät myös niiden osalta tuoreimmillaan jo negatiivisena kassavirtana, vaikka lyhennykset ovat alkaneet hyvissä ajoin ennen korkojen nousua.
Miksi käytät asuntosijoitustoiminnassasi tasalyhenteisiä lainoja? YouTube #9
Kun korot olivat 0 ja asuntosijoittajien yleinen tuottovaatimus oli 3-4 %, valtaosa asuntosijoittajista ymmärtää, että suurinpiirtein 4 %:n korkotasoilla tuottovaatimus on 7-8 %. Meistä jokaisella on omat sijoituskriteerinsä ja paikallisuuteen perustuva tuottotavoite. Omilla toiminta-alueillani ei vielä vallitse ostajan markkinat. Tai voi vallita, mutta itse en ole sitä havainnoinut. Itse en pysty enää ostamaan uusia yksittäisiä asuntoja uusilta alueilta tai taloyhtiöistä. Olen kyllä kolleegoilta kuullut, että yksittäisistä asunnoista ovat jo tehneet erinomaisia diilejä.
Omien sijoituskriteerieni puitteissa vielä ei siis ole tilanne, että jatkuvasti olisi hyviä kohteita työn alla laskettavana. Osittain tilanne voi johtua siitä, että lyhyellä aikajänteellä työstän muita asioita ja ne vievät aikaani.
Yllä olevassa 4 kohdan listassa 1 ja 2 ovat järjestykseltään selviä. Mietin hetken, onko kohtien 3 ja 4 järjestys päinvastainen. Teoriassa 3 on ehdottomasti oikealla paikalla, mutta käytännössä 4 on tällä hetkellä helpompi saavuttaa ja niitä toimia tulee suunniteltua ja toteutettua enemmän.
Yhteenvetoajatuksia
Finanssikrisiin jälkimainingeissa Savolaisten veljeksillä on ollut huikeita kokemuksia, miten ostetaan USA:sta sijoituskohteita useita kymmeniä prosentteja halvemmalla kuin niistä maksettiin ennen finanssikriisiä.
Suomalaisittain asuntomarkkinoilla ei vastaavaa tapahtunut. Pohjoismaiset pankit olivat 90-luvun laman jäljiltä yhä erinomaisessa kunnossa ja seilasivat finanssikriisin yli. Niiden osakkeita sai ostaa todella halvoilla hinnoilla.
Howard Marks on minulle Buffettiakin suurempi oppi-isä tai esikuva, jonka kokemuksia ja oppeja en kyllästy kuuntelemaan. Yksi hänen viisauksistaan kuuluu: “Huonoimmat diilit tehdään parhaina aikoina, ja parhaat diilit tehdään huonoina aikoina.”
En tiedä, ovatko huonoimmat ajat jo takana, mutta jos ovat, tällä kertaa ne eivät tuoneet uusia parhaita asuntosijoituskohteita salkkuuni. Puolustuslinjaa jatkamalla en siis tule harkitsemaan, että olisin menettänyt jotain, jota en huomannut olevankaan. Jos huonommat ajat ovat vielä edessä päin, kenties parhaita diilejä vielä tulee.
Opiskeluun sijoitan yhä päivittäin sekä aikaa että pääomaa. Sitä voin myös suositella erinomaisena sijoituksena kaikille.
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Outi Juurikainen kysyy, Huru kertoo Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #262
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 