Deflaatio ja asuntosijoittaminen – Blogi #365
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin voi tilata rahamedia.fi/verkkokurssit -sivulta. Alekoodi KESAKOULU.
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan voi tilata asuntosijoituskirja.fi -sivustolta. Alekoodi KOTIMATKA.
Kun joka paikassa toistetaan “hintojen nousu eli inflaatio”, asuntojen hintojen laskua seuratessa täytyy pohtia luonnollisesti inflaation vastakohtaa eli deflaatiota. Eikös deflaatio- eli alennusmyynnitkin ala juhannuksen jälkeen.
Asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä yksi on inflaatiosuoja. Tavallinen kansa luulee matalan inflaation aikana, että tavaroiden ja palveluiden hinta nousee. Todellisuudessa valuutan ostovoima heikkenee. Valuutan ostovoima heikkenee, kun kierrossa olevan valuutan ja velan määrä kasvaa suhteessa tarjolla oleviin tuotteisiin ja palveluihin.
Jos maailman kahvisato menee pilalle parina vuonna peräkkäin, kahvin hinta nousee. Ihmiset haluavat yhä juoda kahvia eli kahvin kysyntä säilyy. Kahvin tarjonta supistuu. Kukaan ei sano, että “kahvin hintojen nousu eli inflaatio”. Kaikki sanovat, että kahvin hinta nousee.
Kun keskuspankit aloittivat finanssikriisin jälkeen elvyttävän rahapolitiikan, alkoi aika, jolloin velanhoitokykyisille myönnettiin lainaa yhä enemmän. Eri omaisuuslajien hinta nousi, koska varakkailla oli yhä enemmän valuuttaa käytössään. Tavalliselle kansalaiselle helsinkiläinen omistusasunto karkasi yhä kauemmas. Vuokrat nousivat pitkään, mutta niiden nousuvauhti hidastui jo selvästi ja aikaisemmin kuin asuntojen hintojen nousu. Asuntojen tarjonta alkoi saada asuntojen kysyntää kiinni.
Koronan tullessa astui kuvaan elvyttävä finanssipolitiikka. Velkaa otettiin valtion piikkiin. Koronalomautusten ja -irtisanomisten sijaan siirryttiin etätöihin. Rahaa säästyi matkustamisesta ja palveluista. Samalla tilaustoimitusketjut menivät monien raaka-aineiden ja lopputuotteiden osalta sekaisin, kun koronasulut alkoivat.
Eikä siinä vielä kaikki, vaan energia-asiat laitettiin ensin uusiutuvien kautta sikin sokin ja Venäjän pakotteiden myötä mullin mallin.
Tuotteiden ja palveluiden hinnat nousevat ja laskevat kysynnän ja tarjonnan mukaan. Viimeisten vuosien aikana energian, raaka-aineiden, tuotteiden ja palveluiden hinnat ovat nousseet laajalla rintamalla. Koronatoimiin kuului elvyttävä finanssipolitiikka eli valuuttaa tuli tavalliselle kansalle, ei vain velanmaksukykyisille, eri tavoin eri maissa ja ammattiryhmissä. Hintojen laaja nousu saattoi johtui tarjonnan nopeasta supistumisesta ja kysynnän nopeasta kasvusta. Tai se saattoi johtua inflaatiosta eli kierrossa olevan valuutan määrän kasvusta. Yksi sai tukishekkejä, toinen lyhennysvapaita ja perään vielä 0-korkoista lainaa. Moni sai kaikkia.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Käy lukemassa Sijoitusasunnot Blogia, 2023 puolella on ilmestynyt 8 uutta kirjoitusta – Vuokralainen vaihtuu – toimi fiksusti ja säästä rahaa
Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen
Inflaatiosuojan ideaalitilanne ei ole vieläkään toteutunut asuntosijoittajalle
Ensimmäinen vaihe inflaatiosuojan hyödyn saamiseksi on käyttää velkavipua kohtuullisesti ja vastuullisesti sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen. Kun valuutan ostovoima heikkenee, asuntojen hinnat nousevat, mutta lainapääoma pysyy samana ja käytännössä pienenee lyhennysten ansiosta.
Toinen vaihe on sijoitusasuntolainojen korkosuojaus. Korkosuojaus pitää ottaa matalien korkojen aikana. Etukäteen ei voi tietää, lähtevätkö ja milloin korot lähtevät nousuun. Historiallisesti korkojen nousu on ollut terveen talouskasvun merkki. Kun talous kasvaa hyvää vauhtia, ihmiset tienaavat enemmän ja laajalla rintamalla. Moni käyttää osan lisäansioista asumistason parantamiseen. Markkinavuokrat nousevat. Lainapääoma ei nouse. Näin asuntosijoittaja pääsee lyhentämään lainapääomia nousevilla vuokrilla.
Jos talous jatkaa kasvuaan, historiallisesti inflaatio kiihtyy. Inflaatio voi myös kiihtyä “nyt on rahaa” -kiimassa kansaansa velkaorjuuttaneiden vastuuttomien politiikkojen toimesta. Jossain kohtaa vastuullinen keskuspankkiiri nostaa ohjauskorkoja taloutta viilentääkseen. Kolmas vaihe asuntosijoittajan inflaatiosuojauksessa on kiinteät korot. Nyt korot nousevat paitsi eivät nouse niillä, joilla on korkosuojaukset.
Rahan aika-arvo ja vähän muutakin arvokasta – Blogi #363
Ylimitoitetut (tästä en varoittanut enkä jälkiviisastele) asuntoaloitukset johtavat ylitarjontaan
Teoriat eivät toistaiseksi ole toteutuneet markkinavuokrien osalta. Kohtuuhintaiset ARA-vuokrat nousivat pakosta Helsingissä 4 % vuoden 2023 alussa ja nousevat yli 10 % vuoden 2024 alussa. Vapaarahoitteisia asuntoja koskee samat kustannusnousut ja niiden rakentamiskustannukset kallistuvat.
Helsingissä, pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa on aloitettu käsittämättömän suuri määrä vapaarahoitteista uudistuotantoa, josta valmistuu valtava määrä uusia asuntoja vielä vuoden 2023 aikana. Vuokranantajan kannalta tämä tarkoittaa sitä, että vuokra-asuntojen tarjonnan ylittäessä niiden kysynnän, vuokria ei voi korottaa kovin paljoa menettämättä vuokralaista.
Asuntorakentajia ei käy kateeksi ollenkaan. Nykyisillä rakennuskustannus- ja markkinavuokratasoilla vuokranantajat eivät saa laskelmiaan enää toteutumaan. Eivätkä saa, vaikka kustannusten nousu pysähtyisi 0 %:in 2 %:n tavoitteen sijaan. Tarjonnan pitää ensin vähentyä, mutta se lisääntyy yhä valmistuvien asuntojen myötä.
Eikö asunnot suojaakaan inflaatiolta? – Tiistaiaudio #261
Miksi deflaatio olisi asuntosijoittajan uhka?
Kuten alussa kerroin, asuntosijoittamisen 7:stä kannattavuuden elementistä yksi on inflaatiosuoja. Deflaatio olisi asuntosijoittamisen yksi tappioelementeistä. Vahingon maksimoiminen tarkoittaisi sitä, että on velkaa ja korot on kiinteät ja markkinakorkoja korkeammat sekä asuntojen hinnat ja markkinavuokrat laskevat.
Deflaatiossa valuutan ostovoima nousee. Valuutan ostovoima nousee, kun kierrossa olevan valuutan ja velan määrä laskee suhteessa tarjolla oleviin tuotteisiin ja palveluihin. Deflaatio toimii siis päinvastoin kuin inflaatio.
Vapaassa markkinataloudessa sekä inflaatio että deflaatio ovat normaaleja, toisiaan tasapainottavia voimia. Vaikka talouden heilunta on ikävää, vapaa markkinatalous korjaa nämä voivat pääomia tehokkaasti allokoimalla. ”Korkeat hinnat korjaavat korkeat hinnat” tarkoittaa sitä, että ahne kapitalisti tulee pääomineen luomaan lisää tarjontaa hyötyäkseen korkeista hinnoista, jolloin tarjonta kasvaa ja hinnat laskevat. Samasta syystä keskusohjaus ei toimi, koska poliitikot tulevat sääntelyllään ja katoillaan sotkemaan soppaa aiheuttaen lisää vahinkoa.
Sijoitusasuntojen omistaminen ei sinällään ole deflaation vallitessa katastrofi. Velka on. Velkavivun ansiosta toteutuu negatiivinen “korkoa korolle” -ilmiö.
Keskuspankkien asettamassa 2 %:n tavoiteinflaatiossa yksinkertaistettu ihannetilanne toimisi siten, että 500 euron vuokra olisi vuoden kuluttua 510 euroa. Tulotason pitäisi nousta 2 %, jolloin ihmisillä olisi varaa maksaa vuosittain 2 % nouseva vuokra.
2 %:n deflaatiossa 500 euron vuokra olisikin vuoden kuluttua 490 euroa. Velattoman sijoitusasunnon omistavalle vuokranantajalle tämä ei olisi ongelma. Hoitovastike ja vinyylilankku laskisivat 2 %. Velkavipua käyttäneelle olisi, koska deflaatio aiheuttaisi velan arvon nousua ja velkaa lyhennettäisiin deflatoituneilla vuokraeuroilla laskeviin kassavirtoihin ja laskeviin hintoihin.
Stagflaatio ja asuntosijoittaminen – Tiistaiaudio #192
Velkavetoisen maailman kauhuskenaario olisi deflatoorinen kierre
Tavalliselle velattomalle kuluttajalle deflaatio olisi mukavaa. Jos pankkitilillä ei ole negatiivista korkoa ja ay-liike ei solmisi negatiivisia yleissitovia deflaatiota suurempia palkanalennuksia, kuluttajan valuutan ostovoima kasvaisi.
Jos deflaatio jatkuisi, moni rationaalinen kuluttaja ottaisi rauhallisesti kaikkien ei-kiireellisten hankintojen osalta. Puolen vuoden päästä valuutan ostovoima olisi parempi eli tavaraa saisi enemmän tai laadukkaampaa.
Velkaantuneille valtioille ja velkavetoiseen talouteen tottuneelle yhteiskunnalle kokonaiskuva olisi kauhuelokuvaa. Kulutus vähenisi ja velkojen hoitaminen kävisi yhä vaikeammaksi negatiivisen talouskasvun seurauksena. Kompostihallinto lakkautettaisiin ja entiset korkeapalkkaiset korkeakoulutetut kompostihallitsijat eivät enää osallistuisi verojen maksutalkoisiin. Ihmiset kompostoisivat ilman hallintoa, kuten maalaiset ovat aina tehneet.
Pehmeä lasku 2 %:in vai kyntöauralla deflaatioon?
Asuntosijoittajan ja vuokranantajan kannalta eletään mielenkiintoisia aikoja. Muuttujia ja epävarmuutta on paljon. Monia näkemyksiä olen kuunnellut ja sulatellut.
EU:n komissaari kertoi, että 50-60 miljardia lisärahaa tarvitaan kohta jäsenmailta joka vuosi. Suomen talous on kuralla. Sote-alueiden talous on kuralla. Ukraina on raunioina. Poliitikkojen toinen puoli näyttää elävän “rahaa on kaikille jaettavaksi” eikä kukaan tunnu pohtivan totuutta, että kaikilla EU:ssa on rahat loppu.
Jo energiaa käyttämällä rakennetut talot ja asunnot koostuvat atomeista. Eurot on bittejä, joita saa enterillä lisää. Atomeja ei printterillä saa. Pohdi tätä.
Sam Laakso inflaatiota ja muita pidemmän aikavälin juttuja Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #214
Koodilla KOTIMATKA saat 30 % alennusta Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta. Tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Koodilla KESAKOULU saat 30 % alennusta Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssista. Tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Kurssi on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu.
Tuoretta sisältöä:
Katja Tammelin Helsinki Osta, Pidä ja Pysy Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #260
Vuokraloordi tilastotieteilijä Mikko Niilo-Rämä Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #258
Riikka sisustan ja asuntosijoitan Välimäki Osa 2 – Ostan Asuntoja Podcast #257
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks