Voiko asuntosijoittamista jatkaa, jos talous kääntyy taantumaan? – Blogi #308

Kun ikää tulee lisää, sijoittajana alkaa välillä tuntumaan siltä, että näkeekö harhoja, kun tuntuu ympäristön näkevän jotain ihan muuta. Tätä ei yhtään helpota se, että on ollut mukana erilaisissa syklien vaiheissa ennenkin. Vaikka asiat ja syyt voivat olla erilaisia, silti tuntuu, että on nähnyt tätä samaa ennenkin.

Sijoittajana olen oppinut ajattelemaan yhä enemmän absoluuttisten varmojen totuuksien sijaan todennäköisyyksin. Laskin Bangkokissa 9 samaan suuntaan kulkevaa autokaistaa täynnä bensa-autoja. Jos Intia, Brasilia ja Kiina investoivat kivihiilivoimaloihin niiden suhteellisen helpon rakentamisen ja kivihiilen saatavuuden takia, voi Suomi silti näyttää esimerkkiä energiansäästöasioissa ja ilmaston muutoksen jarruttamisessa. Todennäköisyys sille, että Suomi voi näillä toimilla vaikuttaa, on 0,1 prosentin suuruusluokkaa eikä asiaa helpota yhtään se, että näiden maiden kansalaisten tuloa Suomeen ihmettelemään jarrutetaan yhä enemmän.

Jos olen vaikkapa 80 %:n todennäköisyydellä jotain mieltä, teen sijoituksen sen pohjalta. Loppu 20 % tarkoittaa sitä, että sijoitusta tehdessäni hyväksyn sen, että voin olla väärässä. 

Tällä kertaa nolaan itseni pohtimalla vähän sitä, voisiko asuntosijoittamista jatkaa, jos talous kääntyisikin virallisista ennusteista poiketen taantumaan. 

Miksi tällaisia pohdin?

Olen löyhästi tunnistanut muutamia minulle sopivia toimintatapoja, jotka jollain tapaa sopivat huru-ukkomaiseen ajatusmaailmaan.

Pyrin ennakoimaan, en ennustamaan, muutosta. 2010-luvun puolivälissä en osannut ennakoida, että korot pysyisivät alhaalla vuosia eteenpäin. Ennakoin muutosta. Hypolla on käytäntö, että he muistuttavat ylpeinä aina niistä ennusteistaan, jotka osuivat kohdalleen. Itse tykkään enemmän siitä, että muistaa niitä juttuja, joissa meni pieleen. Kaikki blogit vuodesta 2013 alkaen on korjaamattomina luettavissa. Siellä on varmaan yllin kylliin pielessä olevia ajatuksia.

Kassavirran tärkeyden merkityksestä toistuvasti kirjoittaminen onnistuu vain huru-ukoilta, kun muut ratsastaa markkinahintojen nousun aallolla. 70-luvun kerrostaloihin sijoittaminen ei ole mediaseksikästä hommaa, eikä varsinkaan, kun sitä harjoittaa muiden hyljeksimissä kaupungeissa. Sopii siis huru-ukolle.

Pyrin pysymään rauhallisena ja pitämään mielen avoimena, kun muut ovat kaaoksessa. Viimeiset 3 vuotta ovat näyttäneet siltä, että länsimaalaiset siirtyvät pysähtymättä ja ajattelematta kaaoksesta toiseen. Taantumakin voi tulla kiireiselle parhaimmistolle yllätyksenä. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: Remontoimme 36 asunnon kerrostalosta 60 asunnon kerrostalon

Taantumassa sijoittamista joutuu tekemään vastatuuleen

Vaikka viime kuukausien aikana, omasta mielestäni, taloudellisen taantuman todennäköisyys on kasvanut, en osaa ennustaa, että Suomi menee taantumaan. 

Tällä hetkellä on vaikea löytää selkeitä turvasatamia. Kun markkinoilla päätetään riskinvähentämispäivästä, kaikkea mahdollista myydään laskeviin kursseihin ja hintoihin. Asuntoja ei myydä tai osteta tällä tavalla, vaikka hassummat otsikkotoimittajat joskus intoutuvatkin. Ovatko asuntojen arvostustasot vankalla pohjalla olisi kokonaan oma keskustelun aiheensa. Siihenkin kannattaa soveltaa todennäköisyyksiä.

Helsingistä tai pääkaupunkiseuduilta löytyy taskuja, joissa jonkun tietyn asuntotyypin tarjonta ylittää kysynnän. Vuokralaisten kokonaismäärä ei alueella hetkessä lisäänny, vaikka kaikki laskisivat vuokratasojaan 10 %. En tunne Helsinkiä asuntosijoittajana, mutta joku varmasti tuntee ja analysoi parhaillaan, mitkä alueet ja asuntotyypit voisivat olla lähitulevaisuuden potentiaalisia sijoituskohteita. 

Mitä useammin näkee valtamediassa jutttua, kuinka Helsinkiin rakennetaan ihan liikaa liian pieniä asuntoja, helsinkiläisenä asuntosijoittajahuru-ukkona innostuisin tutkimaan pieniä asuntoja. Kenties 10 vuoden päästä Helsingissä on taas huutava pula liian pienistä asunnoista. Asettaisin todennäköisyyksiä erilaisille kysyntään ja tarjontaan vaikuttaville tekijöille, ryhtyisin seuraamaan niihin liittyvää tietoa, ja päivittäisin todennäköisyyksiä.

Asuntosijoittaminen voi toimia myös talouden taantumassa

Mikäli talous kääntyy taantumaan, omistusasumisen osuus vähenee ja vuokra-asumisen kysyntä kasvaa pakosta, vapaaehtoisesti tai varovaisuudesta. Osasta omistusasujia tulee vuokrakodissa asuvia.

Taantuman alkuvaiheeseen voi liittyä, ei välttämättä liity, asuntojen markkinahintojen lasku. Yleisellä tasolla tämä tarkottaisi sitä, että tuottovaatimus markkinoilla kasvaisi eli asuntoja voisi ostaa korkeammilla vuokratuotto-%:lla. Ostajia on vähemmän liikkeellä, lainahakemuksia jätetään vähemmän ja niitä hylätään suuremmalla %:lla. “Omat tarvis saada pois” -asenne on vastavoima tälle. En ole mitään tutkimusta nähnyt, mutta osakkeen myynti pohjalla reilulla tappiolla onnistunee paljon helpommin kuin omistusasunnon myynti alle sen hinnan, jonka siitä on maksanut.

Jossain kohtaa taantumaa on mahdollista, että ostokykyisten asuntosijoittajien ei tarvitse hokea “kassavirtapositiivisia sijoitusasuntoja on vaikea löytää”. “Asuntosijoittamisen tuotto tehdään ostettaessa” -lauseen sanoja ei kuullosta enää portin pieleen nukahtaneelta huru-ukolta.

Jos taantuma iski, muinaishistoriassa lomautettiin ja sitten irtisanottiin työntekijöitä, tulotasot tippuivat ja kyky hoitaa asuntolainaa laski niin paljon, että asuntonäytöille ei ollut tulijoita, mutta välittäjillä oli muuten kiireitä listata myyntiin tulevia asuntoja. Osa myi puolipakosta tai pakosta. Nykyajassa yhä suunnitellaan uusia tilapäisiä EU-tason rahoitusvälineitä keskuspankin työkalupakkiin. Kukaan ei oikein osaa kysyä, miten sitä rahaa on niin mielettömästi onnistuttu säästämään keskuspankkiin, kun muilta se on vaan vähentynyt ja Suomen valtiolta ennätystahtia.

Mikäli asuntosijoittajan hyvin hoidettu vuokrakoti sijaitsee hyvin hoidetussa taloyhtiössä, taantumassa siihen löytyy vuokralainen, kunhan asunto on aidosti kohtuuhintainen. Asuntosijoittajan osinkotuotto eli kassavirta tuntuu taas hyvältä, kun markkinahintojen nousutilastot pitävät taukoa eikä osakkeiden osingotkaan selviä leikkureilta. Taustalla tulonhankkimislainojen hoitomenot hoituvat taas vuokrasta.

Asuntojen hinnat voivat nousta taantumassakin tai jossain vaiheessa alun laskun jälkeen kääntyvät nousuun. Paljon riippuu siitä, kuinka kysyntä kasvaa ja kuinka nopeasti ja paljon tarjontaa eli uudisrakentamista leikattiin. Suuria pikavoittoja ei välttämättä taaskaan ole luvassa, mutta 25 vuoden aikaperspektiivissä 5 vuotta ei ole järisyttävän pitkä aika. 

Teknosijoittajilla on takana huikeita arvonousujen vuosia ja pitkään mukana pysyneillä voi olla valtaosa nousuista vielä salkussa, vaikka laskua on tullut kymmeniä prosentteja. Asuntosijoittaja ei ole tällaisista arvonnousuista päässyt nauttimaan eikä pääse arvonlaskuja tai volatiliteettia sijoittajakavereiden kanssa somessa päivittäin jännittämään. Tämä on asuntosijoittamisen huono ja hyvä puoli ja oikea tulkinta riippuu täysin sijoittajasta.

Epävarmoina aikoina ei ole luuseri, jos painottaa pääoman säilyttämistä kasvattamisen kustannuksella

Taantumassa on aina haasteena se, että pohjilla ei huomaa pohjaa, koska tunnelmat ovat synkkiä ja pohja näyttäisi vielä olevan kaukana syvyyksissä. Taantuma voi myös pitkittyä ja muuttua lamaksi. Kuluttajahintojen nousun tilapäisyyden kesto on pitkittynyt siten, että keskuspankit ovat jo uskottavuusongelmissa. Sillekin voi arvioida todennäköisyyksiä.

Jos omissa papereissa taantuman todennäköisyys kasvaa, varovaisuuden tulisi lisääntyä. Jos taantumaa ei tulisikaan, silloin pitäisi ymmärtää, että pienikin todennäköisyys omissa papereissa sille, että taantumaa ei tule, ei tarkoita sitä, että olisi ollut väärässä, vaan sitä, ettei ollut osannut oikein tulkita kaikkea tietoa, jonka pohjalta omia todennäköisyyksiään säätää.

Vaikken tykkää Hypon ennusteosumien ylettömästä itsehehkuttamisesta, tykkään Hypon raporttien lopussa olevista tarkasteluista, joissa on listattu asioita, jotka toteutuessaan toisivat valoa ja toinen lista kuvaa tekijöitä, jotka toteutuessaan voisivat johtaa synkkyyteen. Siitä on helppo poimia hyvä lista, antaa niille painoarvot ja todennäköisyydet, ja ryhtyä muuttamaan niitä uuden tiedon valossa.

Oletko itse pohtinut taantuman todennäköisyyttä Suomessa?

---

Harri Hurun ja Marko Kaarton asuntosijoituskirja ”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” julkaistiin kesäkuussa 2021. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjaan alennuskoodi ”KOTIMATKA”, jolla saa 30 %:n alennuksen kirjan kovakantisesta versiosta kirjan nettisivuilta. E-kirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupasta, Adlibriksestä ja booky.fi:stä.

”Erinomainen tietopaketti nopeuttamaan asuntosijoittajana vaurastumista! Koko prosessi avattiin perinpohjaisesti ja sitä havainnollistettiin hyvin konkreettisilla luvuilla ja esimerkeillä. Jos tavoittelet enemmän kuin yhtä sijoitusasuntoa, niin näillä opeilla nopeutat prosessia huomattavasti!” JOONATAN VOLTTI Sijoitusvalmentaja ja Airbnb-kirjailija.