Siirry sisältöön

Ostaakko sijoitusasunto arvonnousu- vai arvonlaskumarkkinalta? – Blogi #292

30/01/2022
Harri Huru Ostan Asuntoja

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -ekirja löytyy nyt ainakin Suomalaisen verkkokaupastaAdlibriksestä ja booky.fi:stä ja kovakantinen kirjan nettisivuilta


Kuka nyt ostaisi sijoitusasunnon markkinoilta, joissa olisi takuuvarma 3-6 %:n vuosittainen markkinahinnan lasku seuraavaksi 10 vuodeksi? Totta kai kannattaa ostaa sijoitusasunto markkinoilta, joissa on takuuvarma 3-6 %:n markkinahinnan nousu vuosiksi eteenpäin. 

Jopa USA:n presidentti kehui olevansa ensimmäinen presidentti, joka on saanut vuodessa aikaan lähes 6 %:n talouskasvun vuosikymmeniin. Kuulemma varmin keino tulla miljonääriksi lentoyhtiöiden osakkeisiin sijoittamalla, on ostaa niitä kahdella miljoonalla. 

Tällaisia 3-6 %:n nousun takauslaitoksia tai presidentillisiä taloustaitoja ei kotitalousasuntosijoittaja helposti löydä.

Mikäli on valinnut asuntosijoittamisstrategiakseen muodon, jonka ytimessä on vuokraustoiminta, asuntosijoittajan pitää hektisen uutisvirran seuraamisen sijaan pystyä pohtimaan, miten voisi kasvattaa asuntosijoitussalkun, joka tuottaa pitkäjänteisesti yli erilaisten syklien ja myrskyjen.

1. Miten vuokralaisten kyky maksaa vuokraa säilyy ja kehittyy?

Hienoja remonttiluomuksia käsistään loihtivat flippaajat tai asuntosijoittajille yksittäisiä sijoitusasuntoja myyvät tukkukauppiaat joutuvat primääristi pohtimaan, onko heidän asiakaskohdesegmenteillään omia pääomia ja rahoitusta hankkia omistukseensa uniikki koti tai sijoitusasunto. 

Vuokraustoimintaa harjoittavan asuntosijoittajan kohderyhmää ovat vuokrakotia etsivät ja tarvitsevat asiakkaat. Asuntojen hintainflaatio on jo pitkään vienyt omistusasumista vaikeammaksi saavuttaa yhä useammalle suomalaiselle. Tämä on luonut kysyntää vuokrakoteihin. Kuluttajahintainflaation nousu ja pitkittyminen on ilmiönä parillekin sukupolvelle uusi ja iskee erityisesti niihin, joilla ei ole säästöjä puhumattakaan sijoituksista, jotka ovat suhteellisesti nousseet säilyttäen ja lisäten niitä omistavien ostovoimaa.

Vuokraustoimintaa harjoittavalle asuntosijoittajalle 3-6 %:n vuosittainen asuntojen markkinahintojen nousu tuntuu hyvältä jo omistuksessa olevien sijoitusasuntojen kohdalla. Mitä useamman vuoden tällainen hintojen nousu jatkuu, sitä enemmän asuntosijoittaja joutuu pohtimaan asuntosijoitustoiminnan kannattavuuden elementtejä. 

Pystynkö ostamaan uusia sijoitusasuntoja, jos vuokralaisten kyky maksaa vuokria ei kehity läheskään samaa tahtia kuin asuntojen hinnat?


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

sijoitusasunnot.com

Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa vuodelle 2021 päivittyneet nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.

Näin ostat sijoitusasunnon Sijoitusasunnot.com:lta

Tosi laadukas opas: Sijoitusasunnon valokuvaus ja kuvien editointi nykyaikaisella kännykällä

Pistä muuten Sijoitusasunnot.com YouTube -kanava tilaukseen

Blogista: 6 vinkkiä parempiin sijoitusasuntokauppoihin julkisessa markkinassa

KÄY KATSOMASSA PÄIVITETYT NETTISIVUT!


2. Jatkuuko asuntojen markkinahintojen nousu?

Asuntoja on perinteisesti pidetty hyvänä suojana inflaatiota vastaan. Jo paljon ennen kuin Suomessa näki inahdustakaan siitä, että kuluttajahinnat olisivat kääntyneet nousuun, tiedossa oli, että merkittävä määrä suomalaisten omistusasuntoja sijaitsee paikoissa, jotka eivät tarjoa suojaa hintojen laskua vastaan edes 0-korkoisen ja helpon saatavuuden rahan aikakautena.

Sijainnin lisäksi vääränlainen huoneistojakauma, rakentamisen laatuongelmat ja -virheet sekä teknisten käyttöikien yli lykättyjen taloyhtiösaneerausten rahoitusvaikeudet ovat opettaneet vanhentuvalle ja kaupungistuvalle Suomelle, että “omistusasuminen on vuokra-asumista kannattavampaa” -sääntö sisältää yhä suuremman määrän poikkeuksia.

Koronapandemian aiheuttama tilapäinen etätyöskentely ja odotusten vastainen muuttoliike on kestänyt kohta 2 vuotta. Puolitosissaan joutuu jo miettimään, päivitetäänkö tilastotiedettä sivuaineena opiskelevien toimittajaopiskelijoiden oppikirjoja jo muotoon, jossa asuntomarkkinoista uutisoidaan kaksijakoisesti “Tampereen seutu” ja “muu Suomi”.

Asuntosijoittaja joutuu jo pohtimaan, onko omistusasuntokauppojen vertailukauppamenetelmän avulla nähtävä asuntojen markkinahintojen nollaantuminen yleispätevä sääntö, jos koko talo on täynnä tyytyväisiä vuokralaisia vuokrakodeissaan. Muut eivät tätä ainakaan ääneen vielä pohdi.

Asuntoja ja fotbollia – Heikki Pajunen is back Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #187

3. Miten toimia (Helsingissä), kun kustannukset nousee ja vuokrat laskee? 

Zoom ja Peloton olivat kurssiraketteja, kun toimistoihmiset eristivät itsensä tehdas- ja hoitajaihmisistä osallistuen viikkopalavereihin ja iltajumppiin neljän kotiseinänsä sisältä. 

Helsinkiläisille asuntosijoittajille ensimmäinen kuhmu otsaan nousi, kun Helsingin keskusta tyhjeni ensin turisteista ja vierasta kieltä puhuvista, sitten muita suomalaisia murteita puhuvista ja lopulta kaikista ihmisistä. Toinen tuoreempi kuhmu on nousussa, kun erilaiset hoitovastikkeen sisällä olevat kustannuserät nousevat kymmeniäkin prosentteja, mutta vuokraustoiminta yhä vaikeutuu, kun ihmisvirtaa ja -käyttäytymistä ohjaavia rajoituksia pidetään voimassa.

Tätä kirjoitettaessa eletään tammikuun 2022 loppua ja vuosibudjetin tekeminen ei suinkaan ole helppoa, jos sinne yrittää ujuttaa prosenttikehityksiä hoitovastikkeiden, vuokrien, vakuusarvojen ja korkotasojen osalta. Vuosi sitten Marinin piti yhdistää suomalaiset ja Bidenin amerikkalaiset, muttei suinkaan itseään vastaan. 

“Makrotalous ei vois vähempää kiinnostaa” on täysin ymmärrettävää. Vuokraustoimintaa harjoittavan asuntosijoittajan pitäisi kuitenkin miettiä ja pohtia sitä, millä tasoilla, miksi ja millä todennäköisyyksillä vakuusarvot, korot, vuokrat ja vastikkeet ovat 3, 6 ja 9 vuoden päästä kullakin itse kiinnostavalla mikromarkkinalla. 

Väliotsikon suluissa mainittu Helsinki on vain siellä muistuttamassa siitä, että Suomen dynaamisimman ja kansainvälisimmän kasvukaupungin vuokra-asuntojen helppo vuokrattavuus ei takuuvarmasti ole aina ja kaikissa tilanteissa idioottivarmaa. Se voi sitä taas olla 3 vuoden päästä, jos turistit ja kansainväliset vieraat sekä kotimaiset opiskelijat ovat palanneet.

Helsingissä ja kaikissa muissa kaupungeissa asuntosijoittajan pitää pohtia omaa budjettiaan vuodelle 2022 ja miettiä vuotta 2023 erilaisilla skenaarioilla, joiden joukossa pitää olla sellainen, jossa vuokratulot laskee ja kustannukset nousee. 

Ei välttämättä siksi, että 0,5:n prosenttiyksikön kannattavuusheitoilla olisi merkitystä, vaan varmistaakseen etupainotteisesti, että pysyy pelissä mukana kassan avulla pitkäjänteisesti.

Markkinoiden ajoittaminen on vaikeaa ja monelle ylipääsemätöntä. Markkinoilla pysymisajan pituus sen sijaan on helpommin kasvatettavissa ja sitä kautta asuntosijoittajan varallisuuskin kehittyy.

Kassavirta ei ole tärkeä asuntosijoittajalle – vai onko? – Tiistaiaudio #203

Voisitko jo vihdoin palata otsikkoon!

Kun valitsee vuokraustoimintaan painottuvan asuntosijoitusstrategian, yksi mahdollinen toimintaperiaate on pyrkiä välttämään pahimmat arvonlaskumarkkinat ja pysymään poissa suurimmilta arvonnousumarkkinoilta. 

Omassa ajattelussani piirrän lineaarista viivaa mielessäni ja kutsun näitä lineaarisiksi asunto(mikro)markkinoiksi. Lineaarisen asuntomarkkinan tunnusmerkkeihin kuuluu ominaisuudet, jotka eivät aiheuttaisi ryntäilyä suuntaan tai toiseen. 

Tällaisilla markkinoilla ei tyypillisesti synny suuria otsikoita siitä, että joku tehdas sammuttaa puolet paikkakunnan valoista kerralla tai joku investointi tuo tuplakysynnän nykyiseen tarjolla olevaan asuntomäärään. Hinta- ja vuokratasojen pitäisi olla sen verran laiskoja, etteivät ne jaksa tehdä äkkiliikkeitä ylös tai alas. Minulla on sijoitusasuntoja kahdeksassa kaupungissa enkä vielä ole joutunut laskemaan vuokrapyyntejä löytääkseni uuden vuokralaisen.

Lineaarisen asuntosijoittajan pankki myöntää tulonhankkimislainaa 70 % käyvästä markkinahinta-arviosta, mutta 80-85 % ei irtoa, vaikka kuinka vonkaisi. Hyvään sijoituskohteeseen ja hyvin hallinnoituun taloyhtiöön saa rahoitusta, jonka ehdot ja hinta voivat heilua markkinoiden mukana, mutta rahoitusluukku ei sulkeudu.

Ennen kaikkea markkinan pitäisi olla sellainen, että siellä voi operoida pitkäjänteisesti hyvänä vuokranantajana hyviä vuokrakoteja tarjoten niitä haluaville ja tarvitseville vuokratasolla, joka sopii heidän kykyynsä maksaa vuokraa. Ja kaikki tämä yli syklien ja myrskyjen.


Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Onko sinulla ollut pitkään asunto myymättä? Tai onko asuntoa vaikea saada vuokralle kovan kilpailun takia?

Rentel tarjoaa virtuaalisisustuspalvelua, jonka avulla saat asunnon erottumaan muista kohteista. Rentel sisustaa asuntosi kuvat tyylikkääksi moderneilla huonekaluilla jolloin potentiaalinen ostaja tai vuokralainen pystyy helposti hahmottamaan mittasuhteet ja näkemään asunnon kotinaan.

Alla esimerkki Rentelin virtuaalisisustamasta 70-luvun kerrostaloyksiöstä. Jos olisit itse etsimässä asuntoa kumpi herättäisi mielenkiintosi?

Virtuaalisisustus Rentel

Virtuaalisisustus nopeuttaa tutkitusti* myyntiä ja vuokraamista, erottaa kohteen muista asunnoista ja auttaa parhaassa tapauksessa saamaan korkeamman hinnan tai vuokran.

Käy katsomassa esimerkkejä sisustuksista ja tilaa virtuaalisisustus osoitteesta rentel.fi/virtuaalisisustus.

Mainitse ensimmäisen tilauksen yhteydessä ”Huru-ukko” ja saat 10 %:n alennuksen.

3 kommenttia
  1. Henkka permalink

    Podi ja blogi idea: Ensiasunnon muuttaminen sijoitusasunnoksi eli vuokraaminen eteenpäin -> mitä vaaditaan toisen isomman asunnon hankkimiseen tässä vaiheessa ja milloin se on käytännössä mahdollista toteuttaa ja mitä tarvitsee huomioida.

    • Kiitos ideasta. Täytyypä pistää hautumaan, keksiikö tästä jotain lisäarvoa tuottavaa näkökulmaa. Noora Kuisma oli jaksossa 180 vieraana kertomassa aiheesta.

Trackbacks & Pingbacks

  1. Miten aloittelijakin voi luoda epäreilua kilpailuetua asuntosijoittamisessa? – Tiistaiaudio #204 | Ostan Asuntoja

Vastaa käyttäjälle Henkka Peruuta vastaus

Täytä tietosi alle tai klikkaa kuvaketta kirjautuaksesi sisään:

WordPress.com-logo

Olet kommentoimassa WordPress.com -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Twitter-kuva

Olet kommentoimassa Twitter -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Facebook-kuva

Olet kommentoimassa Facebook -tilin nimissä. Log Out /  Muuta )

Muodostetaan yhteyttä palveluun %s

%d bloggaajaa tykkää tästä: