Vuokranantajana toimimisen 4 rankkaa puolta – Blogi #256

Asuntosijoittamisen ollessa suosionsa huipulla moni miettii mukaan lähtemistä. Suora “osta ja pidä” -asuntosijoittaminen puhtaimmassa muodossaan sisältää ajatuksen vuokranantajana toimimisesta. 

Vuokraustoiminnan voi ulkoistaa hyvät referenssit omaavalle vuokravälittäjälle, jolta yhä useammin saa kokonaisvaltaisen hallinnointipalvelun. Välittäjä luonnollisesti laskuttaa palveluistaan, jolloin pelkkiä kustannuksia ajattelemalla voi nähdä välittäjän käytön kannattavuutta heikentävänä. Tämä pitää paikkaansa, mutta omien taitojen puute ja vuokralaisten kanssa toimimiseen soveltumaton psyyke voivat heikentää kannattavuutta vielä enemmän.

Hoidan oman vuokraustoimintani itse, luulen olevani siinä hyvä ja nautin siitä. Yritän tässä kuitenkin listata kohtia, joiden osuessa kohdalle en itsekään kilauttele kuohuviinilaseja, vaikka osaankin pistää harmittavat asiat taka-alalle ja nähdä nämä asiat tähän toimintaan kuuluvana. Näihin asioihin kannattaa varautua etukäteen. 

1. Päättäjät ja toimittajat sekä heidän toimestaan aivopesty yleisö

Osa äänestäjistä antaa äänensä poliitikoille, jotka eniten toisilta ottavat ja lupaavat ääntä vastaan toisille ottamastaan antaa. Osa toimittajista seuraa tätä päättäjäyhteisöä ja välittää välillä kritiikittömästi näitä lupauksia yleisölleen. Lupausten toteutumisen seuranta ei kuulu tämän pelin pelaamiseen.

Yksityinen vuokranantaja on tämän pelin monista sovellusversioista suosituimpia. Ahkera työntekijä ja yrittäjä kuuluvat myös suosittuihin peliversioihin. Ahkera yksityinen vuokranantaja, joka harjoittaa yritystoimintaa asuntojen parissa, näkee itsensä pelinappulana melkein päivittäin. Tähän peliin ei kuulu kiitosten esittäminen tai positiivisten asioiden kertominen.

Jos et kestä jatkuvaa yleistason loanheittoa julkisuudessa, älä lähde mukaan. Jos kuvittelet, että somessa asiallisesti vasta-argumentoimalla 3 kertaa päivässä 365 päivää vuodessa 10 vuoden ajan voit saada muutosta aikaan, älä lähde mukaan. Jos et pysty olemaan suuttumatta kaikesta roskasta, mitä asiaa tuntemattomilta eteen tulee, älä lähde mukaan.

Jos osaat keskittyä omaan tekemiseen ja intohimoisesti odotat positiivista palautetta omilta asiakkailtasi, vuokralaisilta, pystyt pelaamaan omaa peliä ja nauttimaan siitä, jolloin mukana oleminen on kivaa. Jos olet hyvä vuokranantaja, arki on aivan toista kuin hölmöläismölystä medioissa voisi luulla.

2. Ongelmavuokralainen, vuokrasopimuksen purkaminen ja häätö

Valtaosa vuokralaisista on hyviä ihmisiä ja kivoja vuokralaisia, jotka hoitavat vuokrakotiaan ihan hyvin ja maksavat vuokransa sovitusti. 

Kaikilla ihmisillä, vuokrakodeissa tai omisasunnoissa asuvilla, ei ole samoja hygieniakäsityksiä ja siivouskriteerejä. Lattiakaivon puhdistaminen, uunin takaa siivoaminen, suihkunurkan kalkkijäämien poistaminen, wc-istuimen sisäreunan pohjalta siivoaminen ovat kaikki siivousteknisiä asioita, jotka toisilla kuuluvat viikkosiivoukseen ja toisilla vuosisiivoukseen. Osa ei ole koskaan tiennytkään, että lattiakaivon kannen voi irrottaa.

Joskus vuokralaisvalinta menee alussa pieleen ja asuntoon pesiytyy huijari, jolla ei ole aikomustakaan maksaa vuokraa. Joskus vuokralaisen vuokranmaksukyky romahtaa joko taloudellisista tai mielenterveydellisistä syistä kesken hyvin sujunutta vuokrasuhdetta. Syistä riippumatta vuokranantajan pitää purkaa vuokrasopimus, tarvittaessa häätää vuokralainen, kenties jopa remontoida asunto tai ainakin siivota se ja hakea siihen uusi vuokralainen. 

Jos mikä tähänsä näistä asioista tuntuu, että pystyt ne aina välttämään, älä lähde mukaan. Jos tuntuu siltä, että haluat muuttaa yhteiskunnan vuokrasopimuksen purku- ja häätölainsäädäntöä enemmän kuin purkaa sopimus ja häätää oma vuokralainen, älä lähde mukaan. 

Jos hyväksyt sen, että alussa et osaa kaikkea vuokralaisvalintaan liittyvää hienodynamiikka mutta aiot siinä koko ajan kehittyä, voit tältä osin lähteä mukaan. Jos sisäistät, että alkuun voi olla fiksua ottaa vuokranantajan vakuutus rinnalle turvaamaan, jos omat kerätyt puskurit eivät riittäisi pahimman skenaarion kattamiseen, voit lähteä mukaan.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Voit myös liittyä sisäpiiriin, jota kautta pääset käsiksi hyviin sijoitusasuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu sivustoon Asuntosalkunrakentaja.fi

Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Twitterissätai Facebookissa.

Tutustu ja pistä talteen kattava paketti Asuntosalkunrakentaja.fi Blogista: Vuokratulojen verotus vuonna 2021

Pekka “Asuntosalkunrakentaja” Väänänen osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #24

3. Vuokralaisten vaihtuminen ryppäissä

Jokainen vuokranantajaksi havitteleva ymmärtää, että vuokrasuhteet eivät kestä ikuisesti. Jos sijoitusasuntoja on yksi, mitään yllättävää edellä mainitusta poikkeavaa tuskin tapahtuu. Tervetuloa mukaan.

Jos lähtee tavoitteellisesti kasvattamaan asuntosijoitustoimintaansa kymmeniä asuntoja sisältävän asuntosalkun tasolle, kannattaa muistaa, että vuokralaisten vaihtuminen ei tapahdu tasaisen vauhdin taulukolla. Sadan asunnon salkussa voi mennä kuukausia, että irtisanomisia tulee 1-2 kuukaudessa, kunnes yht’äkkiä niitä tuleekin kymmenen samalla kertaa. Jos on totutellut mielensä tasaiseen lähes passiiviseen tuloon, meno voi tuntua aika rankalta.

Vuokrasuhteiden vaihtumiseen liittyy yhä useammin vesimittarien luenta ja tasauslaskujen tekeminen. “Asiakaspalvelussamme on 2 vuoden jono” -automaattiviesti yhden vuokralaisen osalta ei ole rankkaa. Kun viittä kuukauden myöhässä olevaa vesilaskua selvittää eri isännöitsijöiden kanssa, joka setvii asiaa eri huoltoyhtiöiden kanssa ja laskua pukkaa mutta omasta selvitystyöhön käytetystä ajasta ei saa laskuttaa, hermo voi kiristyä.

Tästäkin selviää, jos on varautunut siihen, että kahdessa asunnossa voi olla korjattavaa, kahdessa asunnossa lisäsiivottavaa ja kahteen asuntoon tulee tyhjä kuukausi. Osta ja pidä -asuntosijoittaminen on palkkatyötä paljon passiivisempaa mutta osakkeiden omistamista enemmän aktiivisuutta vaativaa toimintaa. Kun tämän sisäistää, osaa nauttia myös ajoista, kun tekemistä riittää.

4. Alihankkijoiden kanssa toimiminen

Asunnot ovat fyysisiä sijoituskohteita, jotka kuluvat käytössä ja edellyttävät säännöllisiä hoito- ja vuosikorjaustyyppisiä toimenpiteitä, jotta niiden kyky kerryttää vuokratuloa säilyy. Välillä täytyy tehdä koko taloyhtiötä kattavia remontteja. Jos et osaa hahmottaa tätä tasolla, joka pakottaa henkisesti sisällyttämään nämä kustannukset sijoituslaskelmiin, älä lähde mukaan. Huijaat itseäsi lähtemään kannattamattomaan toimintaan mukaan.

Vuokraustoiminta edellyttää erilaisten yhteistyökumppaneiden kanssa toimimista. Hyvät ovat kalliita. Huonot tulevat kalliiksi. Erilaisten alihankkijoiden kanssa toimiminen on usein rasittavaa ja vain ajan kanssa omia taitoja kehittämällä sekä referenssejä ja suosituksia keräämällä onnistuu rakentamaan yhteistyökumppanisuhteita ja -verkostoja, joiden avulla löytyy hyviä ja kohtuuhintaisia yhteistyökumppaneita. Jos et ole valmis tähän työhön, älä lähde mukaan, ellet ole itse moniosaaja ja nautit mahdollisimman paljon itse tekemisestä.

Jos tavoitteena on kasvattaa vuokraustoimintaa ja ymmärrät, että kaikkea ei voi loputtomasti tehdä itse, mukaan vaan.

Väsyvistä vuokranantajista kypsyy motivoituneita myyjiä

Jos on jo lähtenyt mukaan asuntosijoittamiseen mutta huomaa, että suora vuokraustoiminta on vuodesta toiseen yhtä rankkaa, ihan fiksu vaihtoehto on kohdata totuus ja siirtyä muihin omaisuuslajeihin tilanteen ollessa vielä suhteellisen hyvä. 

Jos luopumista lykkää ja lykkää, lopulta itsestä voi kehittyä stressitiloista motivoitunut myyjä. Meistä lumipalloefektin sisäistäneistä vuokraustoiminnastaan kaikkine rankkoine puolineenkin nauttivista asuntosijoittajista voi löytyä kertaratkaisu kaikkiin ongelmiin.

”Asuntosijoittamisen lumipalloefekti” -kirja on painossa ja se julkaistaan kesäkuussa 2021. Sillä on omat nettisivut asuntosijoituskirja.fi, josta kirjan voi ennakkotilata.

Tuoretta tai ikivihreää tavaraa Ostan Asuntoja -tuuteista:

Timo Metsola feat. Jenni From the Block – Ostan Asuntoja Podcast #152

Kannattaako kylppäriremontti 70-luvun kerrostalossa? – 8 pointtia – YouTube #167

Ostan Asuntoja YouTube -kanavan voi tilata tästä