Yksi neuvottelutaitojen perusopeista on etukäteen valmistautuminen. Osa etukäteen valmistautumista on valtatasapainon arviointi. Valta voi olla sekä todellista että korvien välissä olevaa oletusta vallasta. Valmistautuessa on hyvä yrittää asemoida omaa valtapositiotaan. Myös arvio siitä, miten toinen osapuoli valtapositiot olettaa, on tärkeä. Valta-asema voi muuttua ajan kuluessa tai olosuhteiden muuttuessa. Sitä voi hyödyntää kohtuudella tai kohtuuttomasti.
Valta-asema voi tarjota erilaisia vaihtoehtoja edetä neuvotteluissa. Jos valtatasapaino on kallellaan omaan suuntaan, se mahdollistaa paremman kontrollin neuvottelujen etenemisen osalta. Tämä voi vaikuttaa neuvottelujen lopputulokseen. Valta tarjoaa mahdollisuuden valita, minkälaista neuvottelutyyliä käyttää.
Olen aina uskonut, että pyrkimällä hyvään vuokranantajuuteen, voi onnistua löytämään keskimääräistä parempia asuntosijoitusdiilejä myyjiltä, jotka ovat itse hyviä vuokranantajia. ”Myymme mielellämme teille. Tehkää korkein tarjous.” Tämä on ollut selkein vastaus myyjältä, jolle oli täysin merkityksetöntä se, minkälainen uusi vuokranantaja hänen vuokralaisilleen tulee. ”Olemme hylänneet korkeampia tarjouksia. Haluamme myydä teille.” Tämä myyjän lausuma on osoittanut uskoni oikeaksi jo useamman kerran.
Molemmat lausumat ovat olleet valtaposition osoituksia tarjous- ja neuvotteluprosessin alussa. Kun myyjänä on julkisen sektorin toimija, ”tehkää korkein tarjous” voi olla osoitus heikosta valta-asemasta. Myyjää sitoo julkinen hankintalaki, jolloin korkein tarjous voittaa. Myyjä voisi haluta myydä kohteen hyvälle vuokranantajalle, mutta hänellä ei ole valtaa tehdä sitä. Yksityisen toimijan ilmoittaessa saman asian, hän luo mielikuvan, että minkäänlaisia lisäpisteitä ei hyvästä vuokranantajuudesta tule. Heitä kiinnostaa vain raha ja he myyvät korkeimman tarjouksen tekevälle.
”Olemme hylänneet korkeampia tarjouksia” ei välttämättä ole totta, mutta myyjä luo etukäteen valta-asemapositiota, jossa hyvän vuokranantajan riittävän hyvän tarjouksen tekeminen voi johtaa kauppoihin. Samalla hän ilmaisee, että muita tarjouksia (kenties) on jo pöydällä, joihin hän voi koska tahansa palata. Mikäli myyjä ei aidosti ole hakemassa ”win-win-win” -tyyppistä diiliä, jossa myyjä, ostaja ja vuokralaiset hyötyvät, hän tuskin haaskaa aikaansa sellaisesta etukäteen puhumalla.
Valta-aseman omaava käyttää valtaansa
Olisi hyväuskoista olettaa, että neuvotteluissa voimakkaamman valta-aseman omaava osapuoli ei edes alitajuntaisesti käyttäisi valtaansa. Siksi on tärkeää hahmottaa valtatasapainoa neuvotteluun valmistautuessa. Valta-aseman hyväksikäyttäminen ei välttämättä tarkoita sitä, että lopputuloksena on aina diili, jossa heikompi osapuoli häviää. Valta-asemaansa voi käyttää myös siten, että voittaa vähän enemmän kuin toinen osapuoli. Jos tavoitteena tai edes mahdollisena ajatuksena on pidempiaikainen toistuva yhteistyö, silloin heikommalle osapuolelle ujutettu tappiollinen diili ei todennäköisesti johda jatkodiileihin. Pitkään menestynyt tukkukauppias ei todennäköisesti ole saavuttanut asemaansa asiakkailleen jatkuvasti huonoja diilejä myymällä.
Valta-asemaa tulee hyödyntää kohtuullisesti ja vastuullisesti. Mitä enemmän tietoa toisesta osapuolesta on käytettävissä, sitä paremmin voi asemoida omaa valta-asemaansa.
Suuri rakennusliike käytti kerran valta-asemaansa minua, pientä asuntosijoittajaa kohtaan. He peruivat tekemäni ennakkovarauksen, koska markkinaolosuhteet olivat muuttuneet heille myönteiseksi. Muutaman viikon päästä sähköpostiini tuli markkinointiviesti, jossa tarjottiin mahdollisuutta varata asunto korkeammalla hinnalla. En ole koskaan ostanut enkä tule ostamaan yhtään asuntoa tältä nykyisten markkinaolosuhteiden seurauksena tiukassa puristuksessa olevalta rakennusliikkeeltä. Tällaisen yrityskulttuurin luonut toimitusjohtaja sai aikoinaan potkut huonon tuloskehityksen seurauksena. Hyvistä markkinaolosuhteista huolimatta. Todennäköisesti en ollut ainoa vastuuttoman valta-aseman käytön uhri. Enkä ainoa, joka on kertonut siitä eteenpäin.
En saa koskaan tietää, oliko karman lailla jotain tekemistä yrityksen jatkuvien epäonnistumisten ja huonojen tulosten sumaan. Uskon, että oli.
Riippuvuuden aste vaikuttaa valta-asemaan
Ilman rahoittajapankkeja oma asuntosalkkuni olisi murto-osa nykyisestä. Rahoitusneuvotteluja käydessä ei ole epäselvyyttäkään siitä, mikä on valtatasapaino. Pankki voi hälyyttää vartijan, joka heittää minut konttorista pihalle. Sillä on merkittävä vaikutus siinä ajanhetkessä tarjolla olevan sijoituskohteen hankkimisen kannalta. Hankkimatta jää. Omassa toiminnassani voi näkyä merkittävä lovi. Pankin vuosituloksessa menetetty järjestelypalkkio ja korkotuotto ovat varmaan jossain kuudennentoista desimaalin kohdalla.
Olen lentänyt kolmesta eri pankista ulos kustakin kaksi kertaa. Suosittelen aina, että ulosheiton jälkeen karistaa pölyt tai lumet pöksyistä sen enempää suuttumatta. Jokainen pankki on olosuhteiden muuttuessa toivottanut minut uudelleen tervetulleeksi. Kyse ei ollutkaan mistään henkilökohtaisesta. Olosuhteet olivat muuttuneet.
Kysynnän ja tarjonnan (epä)tasapaino vaikuttaa valtatasapainoon
Jos pankeilla on yltä kyllin rahaa lainattavaksi ja halua ottaa riskiä, lainaa ostavilla on enemmän valtaa. Lainaa myyvät pankit kilpailevat ostajista tarjoamalla yhä parempia ehtoja.
Jos pankeilla on rajallisesti rahaa lainattavaksi ja haluttomuutta ottaa riskiä, pankeilla on enemmän valtaa. Lainaa kitsaasti myyvät pankit karsivat ostajista heikommat pois ja myyvät parhaimmille aikaisempaa huonommilla ehdoilla.
Jos rakennusliikkeiden uudiskohde varataan ennakkomarkkinoinnin alettua loppuun vuorokaudessa, yksittäistä asuntoa ostavalla ei ole mahdollisuutta neuvotella alennusta. Isomman määrän asuntoja varannut on voinut saada muutaman prosentin nippualennuuksen. Tai sitten vain mahdollisuuden varata haluamansa asunnot etukäteen.
Kun rakennusliikkeiden myymättömien asuntojen varasto kasvaa varausten peruuntumisen myötä, alennusprosenttien määrässä on nähty ja kuultu yhä suurempia lukuja. Monikaan asuntorakentaja ei tällä hetkellä juhli hyviä kannattavuuslukuja. Silti toisilla on satojen asuntojen myyntivarasto ja toisilla olematon. Syitä voi olla useita, mutta kenties valta-asemaansa korkeasuhdanteessa vastuullisemmin ja kohtuullisemmin käyttäneet ovat löytäneet pitkäaikaisista neuvottelukumppaneistaan samoja ominnaisuuksia, kun valta-asemat ovat kääntyneet.
Riippuvuuden astetta voi hahmottaa pohtimalla:
- Miten toisen osapuolen liiketoiminta ja kannattavuus ovat kehittyneet? Kuinka tärkeä olet heidän kannaltaan juuri tässä ajan hetkessä?
- Kuinka paljon vaihtoehtoja heillä on valita, kenen tai keiden kanssa edetä neuvotteluihin kaupan syntymiseksi?
- Jos kysyntä myyjän tuotteelle tai palvelulle on pienentynyt, kuinka tärkeäksi kaupan syntyminen on tullut.
Myyjä voi olla stressin takia motivoitunut. Jos liikevaihto on laskussa ja tulos miinuksella, ostajia on 0 kappaletta sekä seuraava lainasuoritus lähestyy, stressin poistava ostaja on myyjälle erittäin toivottu ja odotettu ilmestys. Erilaisia stressiä aiheuttavia tilanteita esiintyy sekä yhtä asuntoa että isoa asuntomäärää myyvien kohdalla. Kyseessä voi yhtä hyvin olla uudisasunto kuin vanha kohde.
Mitä enemmän neuvotteluun osallistuvalla on aitoja vaihtoehtoja, sitä parempi on valta-asema. Mitä vähemmän neuvotteluun osallistuvalla on pakottavia syitä saada kauppa syntymään, sitä parempi on valta-asema.
Neuvotteluun valmistautuessa on hyvä kirkastaa oma valta-asema. Yhtä tärkeää on yrittää arvioida toisen osapuolen asema. Se ei välttämättä osu kohdalleen, mutta arvio on aina parempi kuin ei mitään.
Asuntosijoittajalle ja vuokranantajalle tällaisia tilanteita tulee vastaan useammassa paikassa. Sijoituskohdetta ostaessa tai myytäessä kyse on absoluuttisesti isommista euromääristä. Remonttimateriaaleja ja työntekijöitä tarvittaessa tai vapautuvaan vuokra-asuntoon uutta vuokralaista hakiessa valta-asemat ovat erilaiset riippuen siitä, onko hyviä vaihtoehtoja tarjolla viisi vai yksi. Maksukykynsä ja kenties elämänhallintansa menettäneen vuokralaisen kanssa neuvotellessa kyse voi olla tuhansista euroista, jos tilanne etenee häätöön asti ilman neuvotteluratkaisua.
Mitkä muut tekijät riippuvuuden asteen lisäksi voisivat vaikuttaa valta-asemaan? Montako keksit?
Ohessa miettimisen avuksi neuvottelemisen kellotaulu, jota kuvasin Neuvottelemisen kellotaulu – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja 26/x – Blogi #450 -kirjoituksessa.
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Vuosi 2024: Haastavan markkinan voittaminen ja katse tulevaisuuteen
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä hetkellä – mielenkiintoinen keskittymistä vaativa kirja, jossa voi tutustua daoismiin ja bitcoiniin:
Tuoretta sisältöä:
Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 16 – Ostan Asuntoja Podcast #344
20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
- Tulosraportteja
- Tilastoja
- Ennusteita
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista Henri Neuvosen inspiroiva kirjotus: Vuosi 2024: Haastavan markkinan voittaminen ja katse tulevaisuuteen
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 12 – Ostan Asuntoja Podcast #328
Oletko ammattimainen asuntosijoittaja? Treco tarjoaa tulosperusteista ja kokonaisvaltaista asuntovarallisuuden hoitoa sekä neuvonantoa kiinteistöihin liittyvissä kysymyksissä. Treco.fi
Viikottain ilmestyvästä blogista hyvä kirjoitus: Asuntojen hintakehitys, vai ehkä sittenkin myyntiajat ja kauppamäärät?
Libanonin kautta asuntosijoittajaksi Nikodemus Nousiainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #295
Vuokraovi on suosituin vuokra-asuntojen markkinapaikka, jossa hyvää vuokrakotia etsivät vuokralaiset ja niitä tarjoavat vuokranantajat onnistuvat löytämään toisensa helposti. Vuokraovi.com.
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Syövätkö korkeat vastikkeet vuokratuottoa? Leikkaa taloyhtiön kustannuksia Valvean energiasäästöpalvelun avulla.
Palvelu ei vaadi alkuinvestointeja. Se sisältää koevuoden ja säästötakuun. Palvelumaksu on energiakustannussäästöä pienempi.
Pyydä taloyhtiölle maksuton säästölaskelma. Valvea.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden kirjoitus ”Miksi asuntosijoittaja myy timantin?”
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Sain jokin aika sitten kuuntelijapalautetta Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijalta, että pienempikin negatiivisuus Helsingin seudun asuntomarkkinoita kohtaan riittäisi.
Päivän stoalaisen filosofian aamupohdintani oli Markus Aureliuksen ”Olosuhteet eivät välitä tunteistamme” -ajatus.
Kun käsittelemme, välillä ihmettelemme, Ostan Asuntoja Podcastin kuukausipalavereissa isojen rakentajien, isojen pankkien tai isojen pörssilistattujen vuokranantajien toimia ja tulosraportteja, sivullisia uhreja ovat myös kaikki samoilla markkinoilla huippuhinnoilla sijoitusasunnon ostaneet. Tarkoitus ei ole vääntää ”mitä minä sanoin” -tyylisesti puukkoa pienten vuokranantajien ja asuntosijoittajien kyljessä. Lopputulema voi kuitenkin tuntua siltä.
Tämä on Ostan Asuntoja Blogin kirjoitus #452. Voisin helposti täyttää kuukauden päivät somekanavissa julkaisemalla vanhoja kirjoituksiani ”mitä minä sanoin” -tyylillä. Siitä yksinkertaisesta syystä, että kirjoitan omasta asuntosijoitustoiminnastani käsin, joka sisältää pelkästään ajatuksia siitä, miksi en ole 10 vuoteen ostanut yhtään sijoitusasuntoa Helsingin seudulta. Helsingin seudun asuntomarkkinat eivät välitä kenenkään tunteista.
Hyvää sijoitusta ei voi tehdä, jos mahdollisuus siihen puuttuu
Helsingin seudulla, motivoituneiden ostajien markkinassa, vallitsi tilanne, jossa ”osta ja pidä” -asuntosijoittajat tavoittelivat korkeita tuottoja tuottojen ollessa matalia. Hyviä korkeatuottoisia sijoitusmahdollisuuksia on mahdoton kehittää ja tarjota kaikille, jos niitä ei ole. Jos markkinan tuottovaatimus on 3,X %, jossa X pyöristyy kolmeen, korkea tuotto-odotus on epärealistinen.
Kun vuokraustoiminnan käyttöön sopivien asuntojen hinnat ovat korkeimmillaan, ja Helsingissä ne suhteessa aina ovat, tosiasia on, että tuotot ovat matalia. Matalista tuotoista seuraa, että riskit ovat korkeita. Riskit ovat korkeita siksi, että ennätysmatala tuotto ei tarjoa mitään turvamarginaalia millekään negatiiviselle kehitykselle. Näin se toimii asunnoissa. Jopa riskittöminä pidetyt USA:n valtion velkakirjat olivat ennätysmatalan kuponkikorkonsa takia riskialttiita sille, että jospa ohjauskorot eivät ikuisesti pysykään nollassa.
Helsingin seudun vuokra-asuntomarkkinassa kaikki ovat olleet ongelmissa, jos tavoittelivat korkeita tuottoja matalien tuottojen markkinassa. Valitettavasti negatiivisten kassavirtojen perusteleminen korkeilla tuotoilla, joita markkinassa ei ollut, saattaa kuulostaa ilkeältä ja pessimistiseltä. Markus Aureliuksen sanoin negatiivisen kassavirran vuokra-asunto ei välitä asuntosijoittajan tunteista. Yhtään sen enempää tai vähempää kuin positiivisen kassavirran asunto.
Mitä asuntosijoittaja voi tehdä matalan tuoton markkinan vallitessa?
Jossain kohtaa jokaisen asuntosijoittamisessa kasvua tavoittelevan pitää pystyä laittamaan tunteet syrjään ja käsittelemään asiaa ajatuksella. Mitä nuorempi asuntosijoittaja, sitä suuremmalla todennäköisyydellä syklit tuovat tulevaisuudessakin vastaan tilanteen, jossa tuotot ovat matalat ja turvamarginaalia ei ole negatiivisia markkinayllätyksiä tai oman toiminnan epäonnistumisia vastaan. Tai vaan huonoa onnea vastaan.
Erilaisia tapoja asuntosijoittaa matalan tuoton markkinassa on monia:
- Sijoitetaan matala tuotto kieltäen. Tämän tavan ongelma on siinä, että se on valtava visualisointihaaste. Uskon, että visualisoimalla voi vaikuttaa omaan toimintaansa. En usko, että visualisoimalla voi kääntää kokonaisen vuokra-asuntomarkkinan tuoton matalasta korkeaksi. Asuntomarkkinat eivät tarjoa hyviä tuottoja vain siksi, että asuntosijoittaja niitä toivoo ja tarvitsee.
- Investoidaan matala tuotto ymmärtäen. Tällöin asuntosijoittaja ymmärtää ja varautuu, tai tietoisesti laiminlyö lyhyen aikajänteen matalan tuoton ja puuttuvan turvamarginaalin. Odotus on pitkän aikajänteen tuotoissa. Tässä ei ole mitään väärää. Se kannattaisi toteuttaa siten, että suojautuu lyhyen aikajänteen riskeiltä esimerkiksi korkosuojauksin ja likvidein puskurein.
- Investoidaaan sijoituskriteereitä madaltaen. Nyt asuntosijoittaja luopuu absoluuttisista sijoituskriteereistään ja päivittää niitä vastaamaan suhteellisia markkinan tuottoja. Nyt tavoitellaan markkinaa hieman parempaa tuottoa, vaikka tällä tuottotasolla ei viisi vuotta aikaisemmin oltaisi ostettu yhtään sijoitusasuntoa.
- Yritetään hyödyntää taktiikoita, joiden avulla voi pitäytyä ”Osta ja pidä” -strategiassa ja toimia samoilla markkinoilla sijoituskriteereistä tinkimättä. Lyhytaikaisvuokraus ja kalustettuna vuokraaminen ovat hyviä esimerkkejä.
- Kasvatetaan käteis- ja muuta likvidiä positiota odotellessa muutosta markkinassa. Tämä on henkisesti raskasta, koska mitään takuita ei ole siitä, koska sykli kääntyy. Varsinkin kasvuvaiheen alussa tulee helposti ajatelleeksi, että on parempi olla mukana markkinassa kuin suojata varallisuutta, joka ei ole kasvanut vielä kovin suureksi. Mitä kokemattomampi ja osaamattomampi on muista omaisuuslajeista, sitä vaikeampi on tunnistaa parempia sijoitusmahdollisuuksia asuntomarkkinasyklin muutosta odotellessa.
- Vaihdetaan vuokramarkkinaa. Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Helsingin seudun asuntomarkkinoiden sijaan asuntosijoittaja olisi voinut hankkia sijoitusasuntoja Seinäjoelta, Vaasasta, Pirkkalasta, Joensuusta, Raisiosta, Oulusta, Rovaniemeltä… Paikallisuudesta johtuen jotain osaamista olisi hyvä olla paikallisesta markkinasta.
Kun paikallinen asuntomarkkina on sellaisessa syklin vaiheessa, että tuotto on matala ja turvamarginaali negatiivisia yllätyksiä vastaan puuttuu, ei ole mitään teoreettista oikeaa hyvää neuvoa, jonka avulla tavallinen asuntosijoittaja voisi helposti sijoittaa hyvällä tuotolla ja turvamarginaalilla samassa markkinassa.
Ainoa oikea ja hyvä neuvo on varoittaa siitä, ettei tavoittele korkeaa tuotto-odotusta matalan tuoton markkinassa.
Jokainen voi itse valita, mitä yllä esitetyn listan kohtaa tai kohtia valitsee.
Kaikissa omaisuuslajeissa on riskinsä ja niitä on myös asuntosijoittamisessa. Oma lähestymistapani on ollut omien polkujen kulkeminen, kontraaminen. Mitä suositumpaa asuntosijoittaminen valtamediassa on, sitä todennäköisemmin hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen vaikeutuu. Tuottovaatimukset laskevat. Turvamarginaalit pienenevät. Halukkuuteni ottaa riskiä on matala silloin, kun kaikki muut ovat erityisen motivoituneita ottamaan riskiä. Kiinnostukseni ottaa riskiä kasvaa silloin, kun muut ovat motivoituneita vähentämään riskiään ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa.
”Menetin satoja tuhansia euroja tuottoja”
Tarkka lukija huomaa, etten ole ostanut yhtään sijoitusasuntoa Helsingin seudulta 10 vuoteen. Tästä seitsämän vuotta asuntojen hinnat nousivat ja laskua on ollut vain kolme vuotta. Menetin siis satoja tuhansia euroja tuottoja, kun jätin ostamatta uudisasuntoja ennakkomarkkinoinnista ja myymällä niitä kymppitonnien voitoilla valmistumisen lähestyessä.
Tapoja tehdä tuottoa on useita. Oma strateginen valintani on ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen. Sillä olen tehnyt satoja tuhansia euroja tuottoja nimenomaan valitsemalla muita kuin Helsingin seudun asuntomarkkinoita. ”Asuntojen flippaus” on erilainen asuntosijoittamisen strateginen valinta. Monet kolleegat ovat tehneet sillä satoja tuhansia euroja tuottoja Helsingin seudulla.
Omasta ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen osaamisestani katsoen en kadu yhtään, etten ollut mukana flippaamassa asuntoja Helsingin seudulla. Minulta puuttui siihen paikallistuntemus ja verkostot. Lisäksi se ei ollut strategisen valintani mukaista toimintaa. Siinä onnistuneet ja ajoissa lopettaneet omaavat käsitykseni mukaan erinomaisia taitoja, kykyä sietää riskiä ja hieman onneakin, että osasivat jättää ostamatta seuraavan kohteen mieluummin vuosi liian aikaisin kuin vuosi liian myöhään.
Omia vahvuuksiani ovat kenties kyky olla tekemättä mitään matalan tuoton ja korkean riskin ympäristössä. Tavoittelen asuntosijoittamisesta korkeaa tuottoa ja matalaa riskiä korkean turvamarginaalin ansiosta. Alle markkinahinnan ja alle käyvän arvon ostaminen on olennainen edellytys tavoitteen saavuttamisessa.
Yleisellä tasolla tätä kirjoitettaessa asuntojen markkinahintojen lasku saa samat asunnot näyttämään paremmilta kuin kolme vuotta sitten oletuksella, että ne sijaintinsa ja pohjansa ansiosta soveltuvat hyvin vuokraustoiminnan käyttöön. Matalien 2024-25 tehtyjen vertailukauppamäärien takia markkinahinnan arvioimisessa on suurempi epävarmuus. Nyt on vaikeampi arvioida, ostaako asuntoa ja kuinka paljon alle markkinahinnan.
Käypää arvoa ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja sen sijaan arvioi vuokraustoiminnan asiakkaan eli vuokralaisen kautta. Markkinavuokrien ja hoitovastikkeiden kehityksestä ja tasoista on olemassa hyvää tietoa. Jos asuntosijoittajan paikallisen markkinan tuottovaatimus on vakautumassa esimerkiksi 5 prosentin tasolle, markkinansa hyvin tunteva asuntosijoittaja tietää, että 7 prosentin vuokratuottotasolla tehtävä sijoitusasuntokauppa syntyy reilusti alle käyvän arvon ja siinä on runsaasti turvamarginaalia vuokraustoiminnan riskien toteutumisen ja virheellisen markkina-analyysin varalle.
Korkea tuotto-odotus, matala riski. Loppu on rahoituksen järjestämistä.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä hetkellä:
Tuoretta sisältöä:
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 16 – Ostan Asuntoja Podcast #344
20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
Sam Laakso 3 Based Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #337
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.
Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 12 – Ostan Asuntoja Podcast #328
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
Hoida kohteidesi ja vuokrasuhteidesi elinkaaren hallinta kasvavan asiakasjoukon tarpeiden pohjalta jatkuvasti kehittyvän Flatcon avulla.
Lisäksi Flatco tarjoaa taloyhtiöille modernit etäluentapalvelut sisältäen muun muassa huoneistojen vedenkulutuksen ja palovaroittimien kunnon seurannan
Yksityinen vuokranantaja voi käyttää Flatcon perustoimintoja maksutta ja lisäpalveluja joustavasti tarpeen mukaan. Johtava vuokranantajan verkkopalvelu Flatco.fi
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. Kirja on vuokratuloista verovähennyskelpoinen kulu. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Isyysblogin muistiinpanot Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjasta – Tiistaiaudio #314
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden kirjoitus ”Miksi asuntosijoittaja myy timantin?”
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Kuuntele tämä jakso suoraan tästä ja pistä Ostan Asuntoja Podcast tilaukseen valitsemallasi alustalla.
Google Podcasts on lakkautettu. Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös YouTube Music -appista.
⚡️ostanasuntoja@primal.net
Ostan Asuntoja Podcast löytyy myös Audiblen ja YouTuben kautta sekä Supla– ja Podit-palveluista.
Viikko sitten olin kirjoittamassa Ostan Asuntoja Blogia. Loppuvaiheessa alkoi tuntumaan siltä, että ajatus on kaikkea muuta kuin kirkas. Olin syönyt jotain pilaantunutta ja ruokamyrkytyksen oireet alkoivat vaikuttamaan. Kun elimistö oli puhdistunut, ajatus alkoi hitaasti kirkastumaan. Vasta eilen lauantaina sain kirjoituksen valmiiksi ja julkaistua. Joka päivä yritin, mutta ajattelu ei vaan kirkastunut riittävästi. Pakottamalla ei onnistunut. Ajattelemiselle täytyy olla oikeat olosuhteet.
Kirjoitin jokin aika sitten toisen asteen ajattelusta, joka on ollut merkityksellisen tärkeää sijoitustoiminnassani menestymiselle. Olen vuosikymmeniä kutsunut sitä omien polkujeni kulkemiseksi. Hienostuneempi termi on kontraaja. Valtavirrassa kontraaja nähdään usein pessimistinä. Moni kokee kontraajan henkilönä, joka on aina kaikesta kaikkien kanssa eri mieltä. Molemmat tulkinnat ovat vääriä.
Toisen tason ajattelu – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 1/X – Blogi #431
Ensinnäkin kontraajalla ei ole tarvetta olla yhtään mitään mieltä valtaosasta asioista, joista hänellä ei ole tietoa. Jos ei ole tietoa, ei voi eikä tarvitse muodostaa mielipidettä. Tiedän, että opiskelijoiden siirtyminen yleisestä asumistuesta takaisin asumislisän piiriin tulee vaikuttamaan paikallisiin vuokramarkkinoihin. En vielä tiedä miten.
Toiseksi kontraaja pyrkii muodostamaan mielipiteensä keräämällä hajautettua tietoa alhaalta ylöspäin. Asuntosijoittajat ymmärtävät tämän hyvin asuntomarkkinoiden paikallisuudesta johtuen. Tieto “Suomen asuntomarkkinoista”, “Suomen asuntopulasta”, “Asuntosijoittamisen buumin päättymisestä Suomessa” ei ole kontraajalle tietoa. Oman asunto-osakeyhtiön tyhjien asuntojen määrä on tietoa. Oman asunto-osakeyhtiön yksiöiden vuokrapyynnit ja niiden kehitys on tietoa.
Kolmanneksi kontraaja opettelee ja kehittää kykyään olla olematta samaa mieltä enemmistön kanssa silloin, kun hänellä ei ole omaa riippumattomasti muodostettua näkemystä olla samaa mieltä. Tämä ei tarkoita, että kontraaja on eri mieltä. Hän ei vain ole pureskelematta samaa mieltä enemmistön kanssa.
Neljänneksi meitä kontraajia on perusluonteeltaan positiivisia ja negatiivisia. Itselläni lasi on puoliksi täynnä. Olen positiivinen luonne. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukeneet voivat huomata sen helposti. Kirjassa kuvataan ikivihreitä asuntosijoittamisen oppeja ja se on täynnä käytännön esimerkkejä, miten niitä noudattamalla omaa paremman todennäköisyyden varallisuutensa kasvattamiselle. Pelkkä positiivisuutta. Kun pari vuotta sitten sanoin, että asuntomarkkinoilla ei vallinnut ostajan markkinat, kysymys ei ollut negatiivisuudesta, vaan matematiikasta.
Asuntosijoittamisen matematiikkaa ei voi höpinöillä kumota
Todellinen ymmärrys “ostajien markkinasta” perustuu yksinkertaisiin laskentakaavoihin, joiden suorittamiseen riittää peruskoulun matematiikka. Jos ei osaa laskea nettovuokratuottoa oikein, saa vääriä arvostuksia kohteille. Jos ei ymmärrä sijoittajien (vuokra)tuottovaatimusta, ei pysty näppituntumalta arvioimaan, onko kyseessä ostajan markkina. Jos ei osaa laskea kassavirtaa, voi onnistua esittämään asiantuntijaa ihmisille, jotka eivät osaa laskea kassavirtaa.
Jos asuntosijoittajat lopettavat sijoittamaan ja ostamaan kohteita jostakin markkinasta, he lopettavat sen siksi, että laskentakaavat osoittavat heille, että markkinasta ei löydy kohteita hinnoilla, jotka tyydyttävät asuntosijoittajien tuottovaatimukset. Markkinoilta ei löydy ostettavaa. Siellä vallitsee ostajien markkinoiden vastakohta. Kaikki tarjolla olevat kohteet ovat huonoja. Ostettavaa ei ole. Tilanne ei muutu miksikään, vaikka samaa kohdetta saisi laskettua ja pohdittua kaikilta muilta ostajilta ihan rauhassa.
Kun hinnat ovat laskeneet 15-20 %, markkinavuokrat ovat kääntyneet nousuun, asuinkerrostalojen ylläpidon kustannusten hurja nousu on hidastunut oleellisesti, rahan hinta on laskenut 1,5-2 %-yksikköä…paikallisilla asuntomarkkinoilla kirkkaasti ajatellut asuntosijoittaja löytää hyviä kohteita helpommin kuin hän on löytänyt vuosikausiin. Kirkkaasti ajattelevalle asuntosijoittajalle motivoituneiden ostajien valtavirta-aika oli puuttuvien turvamarginaalien aikaa. Tilaa minkäänlaiselle negatiiviselle yllätykselle ei asuntomarkkinoiden tuottovaatimuksissa ollut.
Menestyvän asuntosijoittajan ei tarvitse olla huippuälykäs. Hänelle riittää yksinkertaisten perusoppien osaaminen ja ajattelun pitäminen koko ajan kirkkaana, jotta kaikissa tilanteissa suorittaa matemaattiset tarkastelut, jotka kertovat ainakin sen, jos kyseessä ilmiselvästi on huono asuntosijoitus.
Politiikka ja politikointi sotkee kirkkaan ajattelun
Mitä enemmän myötäelää Suomen, EU:n, Iso-Britannian, G7-maiden, Venäjän…asioissa, joista ei oikeasti tiedä yhtään mitään, sitä enemmän aivot hyppivät minne sattuu. Kirkkaasti ajattelemisesta ei tule yhtään mitään.
Sijoituspäätöksiä pitäisi tehdä kirkkain mielin suoritetun prosessimaisen ajattelun pohjalta. Minulle ei ole tietoa eli en tiedä, onko asiaa koskaan tutkittu, mutta olisi mielenkiintoista nähdä, ovatko insinöörit politiikassa vähemmän edustettuina. Insinööri pystyy nopeasti muodostamaan peruskäsityksen poliitikkojen ehdotuksista, onko niille olemassa mitään teoreettista mahdollisuutta toteutua matemaattisesti. Valtaosalle ei ole.
Kirkkaasti ajatteleva pystyy muodostamaan erilaisista tiedoista käsityksen, onko USA:n liittovaltion talous ja globaali rahajärjestelmä kestävällä pohjalla, jos kehitys jatkuu samalla uralla. Tämä kehitys alkoi ennen finanssikriisiä Pikku-Bushin, Obaman, Trump ykkösen ja Obama kolmosen tahtia. Luit ihan oikein. Kirkkaasti ajatteleva ei fanita Trumppia yhtään enempää tai vähempää kuin Obamaa. Hän vain toteaa, että pohja ei enää ole kestävä. Eikä Trump ykkönen tehnyt mitään merkittävää sen kestävyyden parantamiseksi.
Kirkkaasti ajatteleva myöntää itselleen, ettei hän tiedä, miten pohja kestäväksi rakennetaan ja onnistuuko se Trump kakkoselta. Hän tietää, että jonkun sitä on pakko yrittää jossain vaiheessa tulevaisuudessa. Tällainen tietoisuus on hyvä pohja tehdä sijoituspäätöksiä. Maailmasta löytyy runsaasti esimerkkejä miljardiluokan yritysten johtajista, jotka lähtivät sumein mielin mukaan erilaiseen poliittiseen woketukseen. Valtava määrä omistaja-arvoa on tuhoutunut, kun sen kasvattamisesta vastuussa olleet toimitusjohtajat lähtivät sopeutumaan poliitikkojen paineeseen ajattelematta kirkkaasti. Vielä on liian aikaista tietää, onko sama omistaja-arvon tuhoutuminen toistumassa, kun toimitusjohtajat ovat nyt siirtyneet Trumpin leiriin.
Osa ymmärtää aivan varmasti, että liittovaltion holtittoman velkaantumisen jatkaminen ei voi matemaattisesti jatkua. Siinä kyse on bondimatematiikasta.
Kirkkaasti ajatteleminen ei onnistu valtavalla egolla
Mitä suurempi ego, sitä enemmän se on kirkkaan ajattelun tiellä. Guru-egon omaavalle on vaikeaa myöntää olevansa väärässä tai vastaavansa useimpiin toimittajien kysymyksiin, ettei hän tiedä eikä ole hyvä asiantuntija haastateltavaksi. Antti Rinteellä oli uran huipun lähestyessä vaihe, jossa hän tiesi kaikesta kaiken. Jopa koomassa ollessaan hän tiesi Suomessa olevan maailman parhaan julkisen sektorin terveydenhuollon.
Huru-ukko on egoltaan gurun vastakohta. Hän on harmiton höpöttäjä, jonka ajattelun kirkkautta ei ulkoiset statuspaineet häiritse. Moni viittaa meihin silloin, kun joku on tehnyt tai ajatellut jotain täysin jälkeenjäänyttä. Huru-ukko ei osaa ennustaa yhtään mitään tulevaisuudessa tapahtuvaa, joten hänellä ei ole tarvetta ehdollistaa omaa ajatteluaan nähdäkseen ennustuksensa toteutuvan. Jokaisen Tilastokeskuksen uuden julkaisun voi ottaa vastaan kirkkain ajatuksin. Mitään tarvetta ei ole nähdä huonoissa tiedoissa mitään toivoa pinnan alla olevasta poreilevasta tulevasta paremmasta, joka näkyy siinä, että tuorein tieto ei huonontunut niin paljon kuin edellisellä kerralla. Laihduttaja lihoi viiden kilon sijaan enää vain kaksi kiloa. Pinnan alla ei poreile lähestyvä ostosmatka, koska vaatekaappi on päivitettävä hoikentuneeseen vartaloon sopivaksi.
Toiveet paremmasta himmentävät ajattelua
Toivossa paremmasta tulevaisuudesta ei ole mitään pahaa. Päinvastoin. Jokainen kasvun asenteen omaava tekee systemaattisesti töitä kohti parempaa tulevaisuuttaan.
Ajattelun kirkkautta ei kuitenkaan tulisi hälventää toivomalla koko ajan, että Suomen, Euroopan ja maailman asiat muuttuisivat paremmmaksi. Omassa elämässä voi tapahtua ikäviä asioita, jotka yllättävät ja aiheuttavat kärsimystä. Tunteiden sotkeminen faktoihin hämärtää sijoittajan kirkasta ajattelua ihan samalla tavalla kuin tunteiden sotkeminen oman elämän ongelmiin estää näkemästä niiden todellisuutta.
Se, minkälaisia tunteita kokee Orpoa, Marinia, Purraa…Bidenia, Trumpia, Putinia…kohtaan, ei kerro mitään faktoista. Ne kyllä kertovat siitä, miten itse arvioi tai arvailee faktoja. Kun Marin oli toiminut vuoden, silloin kirkkaasti ajattelevalle oli tiedossa riittävästi faktoja tehdä analyysiä, että hänestä ei todennäköisesti tule sitä demaria, joka uudistaa Suomen työmarkkinat. Nyt Orpon pääministerikaudesta on jo riittävästi tietoa, että voi kirkkaasti ajatella, että hän ei ole jättänyt veroja korottamatta eikä tule priorisoimaan ja siltä pohjalta karsimaan julkisen sektorin tehtäviä.
Ajan järjestäminen ajattelulle
Itse olen huomannut, että ajatteleminen on sitä kirkkaampaa, mitä enemmän sille pystyy järjestämään aikaa. En osaa treidata enkä halua oppia. Se näyttää minulle sellaiselta, että aikaa ajattelulle ei ole. Koko ajan pitää muodostaa mielipiteitä ilman, että on aikaa ajatella, mihin mielipiteet perustuvat. Minulla ei ole tietoa, onko asia faktapohjaisesti näin eikä siksi tarvetta omata mielipidettä treidaajia vastaan. Tunnistan itsessäni vain piirteitä, että olisin huono treidaaja.
Aikaiset ja pitkät aamut, joissa ei ole palavereita, puheluita eikä sähköposteja, toimivat minulle kirkkaan ajattelun päivittäisinä keitaina. Voin lukea ja kuunnella keskittyneesti ja sulatella tietoa. Näistä kehittyy erilaisia sijoittamisen teemoja, joista osa jää kytemään ja jotain voin lähteä aktiivisemmin syventämään.
Näistä aamuista parhaimpia ovat ne, joissa takana on hyvin nukuttu yö eikä koko päivänä ole edessä mitään kalenteriin aikataulutettua tai muuten suoritettavaa tehtävää. Suosittelen kokeilemaan aloittamalla vaikka yhdellä aamulla viikossa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä hetkellä:
Tuoretta sisältöä:
20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
Sam Laakso 3 Based Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #337
Asuntoyrittämisen sarjaprojekteja Rose ja Ville – Ostan Asuntoja Podcast #335
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
The Art of the Deal on Donald J. Trumpin ja Tony Schwarzin 1987 julkaisema kirja, jossa kuvataan Trumpin tapaa tehdä kiinteistödiilejä, johon neuvotteleminen kuuluu. Trumpin toisen presidenttikauden alla voisi kuvitella, että Putin ja Xi joukkoineen ovat opiskelleet kirjan kannesta kanteen. Yksi neuvottelutaitoihin liittyvä elementti on valmistautuminen, johon kuuluu osana mahdollisimman paljon tiedon hankkimista neuvotteluosapuolesta. Monen Trumpia haastattelemaan pääsevän toimittajan osalta mietin, miten ihmeessä he eivät ymmärrä suunnitella haastatteluaan siten, että lopputuloksena olisi jotain muuta kuin lyttyyn haukuttu toimittaja.
Mieleeni tuli toinen keskustelu kolleegani kanssa, jossa hän ehdotti yhtä lähestymistapaa. Minä tiesin toisen teoreettisen lähestymistavan, jota tarjosin hänelle vaihtoehtoisena, kenties parempana. Hän perusteli, miksei muuttanut omaa alkuperäistä lähestymistapaansa. Koska hänellä oli varmuudella parempi tietämys neuvotteluosapuolesta, luotin hänen vaihtoehtonsa olevan todennäköisesti parempi.
Yksi neuvottelutaktiikka ei toimi kahteen erilaiseen neuvottelijaan
Olen kirjoittanut paljon erilaisista neuvottelutaktiikoista. Vuosia olen hakenut jonkinlaista viitekehystä, joka auttaisi valitsemaan tilanteeseen ja neuvotteluosapuoleen sopivan lähestymistavan. Taitava neuvottelija yrittää päästä, kenties pääseekin, neuvottelijaosapuolen pään sisälle ymmärtääkseen toisen prioriteetteja ja intressejä. Joskus tähän riittää kysyminen ja kuunteleminen. Mitä paremmin tässä onnistuu, sitä helpompi on teoreettisista lähestymistavoista valita parhaiten jokaiseen ainutlaatuiseen tilanteeseen sopiva.
Steve Gates on kirjoittanut The Negotiation Book -nimisen kirjan, josta löytyy työkalu nimeltään The Negotiation Clock Face, neuvottelemisen kellotaulu. Kirja ei käsittele asuntosijoittamista, mutta neuvottelemisen kellotaulu on sellainen malli tai työkalu, jota olen vuosia etsinyt eri kirjoista.
Neuvottelemisen kellotaulu on jaettu kahdeksaan lohkoon.
Kellotaulun oikea puoli edustaa kilpailuhenkisiä neuvotteluja, joissa äärellinen tai rajallinen määrä arvoa yritetään jakaa osapuolten kesken. Lähestymistapa on enemmän yksittäiseen transaktioon painottuva. Luottamusta osapuolten välillä ei välttämättä ole tai sitä ei pidetä tärkeänä. Neuvottelut voivat olla arvomaailmaltaan ja tunnelmaltaan kovia. Vakiona pysyvää arvoa voidaan pyrkiä jakamaan osapuolten välillä siten, että heikompi saa vähemmän. Neuvotteluasemista pidetään tiukemmin kiinni ja vastakkainasettelu voi kuulua neuvotteluihin.
Kellotaulun vasen puoli on jaettu neljään osaan, jotka kuvaavat tilanteita, joissa yhteistyö on vallitsevana. Lähestymistapana ovat tekniikat, joilla yritetään selvittää, voivatko molemmat osapuolet tuntea itsensä voittajiksi tai ainakin poistua neuvotteluista tyytyväisenä. Osapuolet ovat kenties toisistaan jonkin verran riippuvaisia, välillä vallitsee luottamus ja kysymyksessä voi olla yksittäisen transaktion sijaan pidempiaikaisesta yhteistyöstä. Neuvotteluista haetaan lisäarvoa.
Kellotaulu on vain ohjeellinen työkalu hahmottamaan erilaisia tilanteita. Kellotaulun jako vasempaan ja oikeaan puoliskoon ei ole rajoiltaan niin selkeä kuin esitystapa voisi antaa ymmärtää. Tilanteet voivat muuttua yksittäisen neuvottelun aikana, neuvottelujen välissä tai neuvotteluprosessin kuluessa. Jompikumpi osapuoli voi esitellä uuden neuvottelijan kesken prosessin. Ulkoiset tekijät voivat muuttua neuvottelujen aikana, mikä voi muuttaa neuvottelujen luonnetta.
Kellotaulu myötäpäivään
Vaihtokauppa
Vaihtokauppaa on harjoitettu kautta aikojen. Jos on käynyt Turkin basaareissa, ymmärtää kenties jotain tästä prosessista, jossa tarjotaan teetä, istutetaan tuolille ja kysellään, mistä maasta turisti tulee. Paikalliset voivat käydä keskenään samanlaista vaihtokauppaa pitkässäkin prosessissa.
Asuntosijoittajalle vaihtokauppa voi tulla osana sijoituskohteen kauppaneuvotteluja. Asuntosijoittajalla voi olla pakettiauto ja/tai peräkärry, jolla voi kuljettaa asunnossa vielä olevia romuja pois. Romujen joukossa voi olla taulu ja matto, jotka sopivat ostajan makuun, mutta myyjälle nekin näyttävät romuilta. Myyjällä ei ole kulkuneuvoa eikä resursseja viedä romuja pois.
Osaksi kauppahintaneuvotteluja voi muodostua vaihtokauppa romuista ja niiden poiskuljettamisesta.
Tarjouspyyntö ja huutokauppa
Tarjouspyyntöjen lähettäminen urakoitsijoille, asuntojen tarjouskauppa ja Huutokaupat.com ovat asuntosijoittajille tuttuja esimerkkejä.
Tarjouspyyntöön vastanneista myyjä voi valita vaikkapa kolme parasta tarjousta, joiden jättäjien kanssa hän siirtyy kellotaulun toiselle puoliskolle neuvottelemaan tai ainakin siirtyä kohti kello kuutta..
Huutokaupat.com:ssa hintaa nostetaan viimeisen tunnin aikana. Yksi kerrallaan tarjoajat tippuvat pois. Tämä onkin tärkein taito huutokauppaan osallistujalle. Kun etukäteen määritelty oma maksimihinta ylittyy, tarjoaminen pitää lopettaa. Olen jonkin verran yrittänyt ostaa ja ostanutkin huutokaupoista. Välillä siellä myydään uutta tavaraa korkeammalla hinnalla, jolla ostaja voisi sen hakea lähimmästä rautakaupasta.
Tarjoaminen ja tinkiminen
Kova tinkiminen on “win-win” -pyrkimyksen vastakohta. “Sen, minkä kovalla tinkimisellä saavutan, sen sinä menetät”.
Tarjouksen tekeminen sijoitusasunnosta on yksinkertaisimmillaan tätä. Ostaja tekee tarjouksen. Myyjä hylkää ja tekee vastatarjouksen. Ostaja hylkää ja tekee vastatarjouksen. Kaupat syntyvät, jos toinen antaa periksi ja hyväksyy. Kauppaa ei synny, jos toinen hylkää tarjouksen tekemättä vastatarjousta.
Kun mukana on kiinteistönvälittäjä, moni kauppa etenee juuri näin.
Diilin tekeminen
Kellon lähestyessä kuutta “tarjous ja tinkiminen” muuttuvat enemmän sellaiseksi, että hinnan lisäksi haetaan kaupan ehdoista elementtejä, joissa molemmat näkisivät itselleen lisäarvoa siten, että kauppa syntyy molempia tyydyttävällä hinnan ja ehtojen kokonaisuudella.
Sijoitusasuntoa ostettaessa tällainen tapahtuu helpommin, jos myyjä ja ostaja ovat suorassa yhteydessä keskenään.
Kompromissien kautta sopiminen
Kun siirrytään kellotaulun vasemmalle puolelle, osapuolet kenties tuntevat toisensa entuudestaan ja ovat ehkä jo aikaisemmin tehneet kauppaa tavoilla, joista molemmille on jäänyt positiivinen kokemus.
Myyjällä voi olla asuntosijoituskohde, jonka hän olettaa kiinnostavan tuttua ostajaa. Jostain syystä, kenties aikataulu- tai luottamuksellisuussyistä, kellotaulun toisen puolen menettelyt eivät ole sopivia.
Kauppoja lähdetään neuvottelemaan avoimemmin tavoitteena löytää kompromissit, joilla kauppa syntyisi.
Win-win – kaikki voittaa
Moni tyrmää tämän teoreettisesti mahdottomana väittäen, että aina jompikumpi osapuoli häviää.
Tämä neuvottelujen konsepti lähtee siitä, että toinen osapuoli tarjoaa toiselle korkeampaa lisäarvoa kuin lisäarvo, jonka itse saa. Tähän liittyy oletus, että kauppojen syntymisen todennäköisyys kasvaa.
Yksinkertainen esimerkki voisi olla, että asuntosijoittaja haluaa myydä viiden sijoitusasunnon nipun. Molemmat osapuolet voittavat tilanteessa, jossa ostaja ostaa kaikki viisi asuntoa. Ostajalla ei välttämättä ole rahoitusta ostaa kaikkia viittä asuntoa, mutta myyjälle riittäisi 70 % kauppahinnasta käteisellä kaupantekohetkellä. Sen verran hän tarvitsee käteistä saadakseen rahoituksen kasaan omalle kiinteistökaupalleen, jottei menettäisi sitä. Ostajalla tämä summa on ja kauppa syntyy käteisen ja myyjän rahoituksen yhdistelmällä hyvällä nippualennuksella. Myyjä saisi selvästi suuremman summan myydessään asunnot yksi kerrallaan, mutta menettäisi kolminkertaisen summan ohimenneessä kiinteistökaupassa.
Tuotot ja riskit kumppanuussuhteella
Ottamalla win-win -periaatteet mukaan pitkäkestoisemaan yhteistyöhön päästään tuotot ja riskit jakavaan kumppanuussuhteeseen.
Asuntosijoittajalle esimerkki tästä voisi olla kumppanuusyhteistyö lyhytaikaisvuokrauksessa hosting-palveluja tarjoavan yrittäjän kanssa. Asuntosijoittajalla on asunto, jonka kannattavuuden hän tietää suurella varmuudella tyhjänä vuokrattaessa. Hän voi lähteä tavoittelemaan korkeampaa tuottoa yhdessä hosting-kumppanin kanssa. Jos tavoite toteutuu, asuntosijoitta hyötyy, ja hosting-kumppani hyötyy. Jos riskit realisoituvat, asuntosijoittajan kannattavuus on heikompi kuin se olisi ollut tyhjänä vuokratessa. Myös hosting-kumppanin tuotot ovat oletettua matalammat. Ilman asuntosijoittajan asuntoa hänen tuottonsa olisi nolla.
Yhteistyön syventäminen
Minulla ei ole sisäpiiritietoa siitä, miten Sijoitusasunnot.com ja Asuntosalkunrakentajat.fi ovat yhteistyökuvionsa rakentaneet. Molemmat näyttävät hyvin itsenäisiltä yrityksiltä hoitamaan oman toimintansa itsenäisinä asuntojen tukkukauppiaina. Silti yritykset ovat vuosikausia harjoittaneet myös näkyvää yhteistyötä ainakin kohteiden markkinoinnissa ja myynnissä.
Yhteistyön täytyy tuottaa sellaisia tuloksia, että molemmat osapuolet kokevat sen tuottavan enemmän lisäarvoa kuin pystyisivät yksin toimimalla tuottamaan. Synergiat, tehokkuus ja kustannussäästöt ovat oletettavasti pöydällä, kun yhteistyöstä on neuvoteltu ja sitä vuodesta toiseen tarkisteltu.
Minulla on kodinkoneiden, remonttitarvikkeiden ja remonttia tekevien kanssa tavoitteena löytää vastaavia pitkäkestoisia yhteistyösuhteita, jotka molemmat osapuolet kokisivat toisilleen enemmän lisäarvoa tuottavaksi kuin se, että aina kilpailutan tai haen parhaan tarjouksen.
Neuvottelemisen kellotaulun käyttö
Neuvottelutiede on pehmeää tiedettä. Mukana on jokaisen neuvottelijan mukanaan tuoma uniikki geenikartta. Jokainen uniikki neuvottelija käyttäytyy ja neuvottelee eri tavoin oman tilanteensa muutoksissa. Ei ole oikeaa eikä väärää tapaa. Ei ole mitään standardimallia, joka johtaa aina hyviin tuloksiin.
Neuvottelemisen kellotaulu on hyvä työkalu asuntosijoittajan pakkiin neuvotteluihin etukäteen valmistautuessa ja niiden aikana tilanteiden muuttuessa oletetusta.
En ole koskaan tavannut Trumpia enkä tunne hänen kanssaan vuosikymmenien aikana erilaisia kiinteistödiilejä neuvotelleita. USA:n tuplavaje, liittovaltion velka bruttokansantuotteesta, sen kasvuvauhti, pelkkien korkomenojen nouseminen puolustusmenoja suuremmaksi, dollarin kurssi, 10 vuoden korko ja öljyn hinta ovat kaikki palasia, jotka Trumpin joukkoineen pitäisi onnistua saamaan läpi yhtenäisenä pakettina pienestä neulansilmästä läpi. Tämä voi olla sellainen ajankohta, jolloin kymmenissä päivissä tapahtuu enemmän kuin kymmenessä vuodessa. Jos olisin menossa neuvottelemaan sellaisen kanssa, joka uskoi Floridan Palm Beachilla sijaitsevan Mar-a-Lagon vakuusarvon olevan 18 miljoonan luokkaa ja Trumpin huijanneen sen arviokirjan kanssa, tietäisin neuvottelevani asuntokaupoista henkilön kanssa, jolta voisin onnistua ostamaan 100 000 euron asunnon kolmella tonnilla. Ota yhteyttä!
Asuntosalkunrakentaja.fi on asuntosijoittajille tarkoitettu sivusto, jossa voit tankata tietoa asuntosijoittamisella vaurastumisesta sekä artikkeleista että ladattavasta E-kirjasta. Liittymällä sisäpiiriin pääset käsiksi hyviin sijoitussuntoihin alle markkinahintojen. Tutustu Asuntosalkunrakentaja.fi
Etukäteisvinkit uusista kohteista saa seuraamalla Asuntosalkunrakentajia Instassa, Twitterissä (X) tai Facebookissa. Lisää löytyy YouTubesta.
Asuntosalkunrakentaja Blogista: Sijoitusasunnon rahoitus – Opas aloittelevalle asuntosijoittajalle
Erinomainen opas: Asuntosijoittaminen vuonna 2024 – 10 hyvää syytä sijoittaa asuntoihin
10 vuotta 10 miljoonaa Mikko Väänänen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #315
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Kuuntelussani tällä hetkellä:
Tuoretta sisältöä:
20 tulovirtaa ja triplattu vuokratulo Kati Valjus Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #342
Roni Arvonen – Asunnoista, Podcastista, X:stä, elämästä – Ostan Asuntoja Podcast #341
Sam Laakso 3 Based Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #337
Asuntoyrittämisen sarjaprojekteja Rose ja Ville – Ostan Asuntoja Podcast #335
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 