Ostan Asuntoja

Olin se inhottava piikki lihassa, joka muutama vuosi sitten irvaili Ostan Asuntoja Tiistaiaudiolla, Ostan Asuntoja Blogissa ja Twitterissä , että sellaista asuntosijoitusstrategiaa ei ole olemassakaan kuin ”markkinahintojen nousustrategia”. Pari esimerkkiä alla. Tiedän paljon ihmisiä, jotka ovat sen aikanaan päästäneet suustaan tai kynästään. Irvailuni kohde ei ollut kukaan yksittäinen henkilö. Eikä irvailuni tarkoittanut sitä, etteikö markkinahintojen nousu olisi edelleen yksi asuntosijoittamisen kahdeksasta kannattavuuden elementistä. 

Kassavirtapositiivinen arvonnousuodotuksella vai arvonnousupositiivinen kassavirtaodotuksella? – YouTube #139

Korkojen lasku/asuntojen eurohintojen nousu eivät ole asuntosijoitusstrategioita – Blogi #428

Ihan oikeasti asuntojen hintojen nousu on yhtä paljon asuntosijoitusstrategia kuin ruoan hinnan nousu on Keskon strategia. Eivät ne ole koskaan strategioita olleet eivätkä tule olemaan. Kun käyttää ”strategia” -sanaa, muinaishistoriallisena aikana kirjoitettiin googleen ja nykyään kysytään tekoälyltä, jos ei tiedetä, mitä se merkitsee. Strategia on kaikkea muuta kuin sitä, että ostetaan asunto markkinasta ja annetaan markkinan hoitaa loput. Lopulta saavutetaan sama vaurastuminen, mitä kaikki muutkin saavuttavat, kunhan vain antavat markkinan hoitaa hintaa ylöspäin. 

Kun ulkoistaa asiat markkinalle, välillä markkina ei hoida hommiaan. Nyt kaikille on jo selvää, että markkina ei ole Suomessa asuntojen hintoja pariin vuoteen nostanut. Mielenkiintoisempaa onkin pohtia sitä, ovatko asunnot nyt alennus- vai normaalihintaisia. Jos ne olisivat nyt normaalihintaisia, olivatko ne reilusti ylihintaisia 2-3 vuotta sitten?

Asuntoja ei ostettu nouseviin hintoihin 0-koroilla

Kun joitain asioita toistetaan tuhansia ja tuhansia kertoja, yhä useampi lopettaa ajattelemisen, mitä oikeasti tapahtui. Vieläkin näkee hitaimpien oppijoiden toistavan ”ohjauskorkojen lasku piristää asuntomarkkinoita”, vaikka ohjauskorkoja on laskettu jo kahdeksan kertaa. Asuntokauppoja ei makseta euriborkoroilla eikä keskuspankin ohjauskoroilla. Edes väliraha ei hoidu koroilla. Patoutunut asunnonvaihtotarve ei lähde purkautumaan 3 kuukauden koroilla, vaikka kuinka kerrottaisiin niiden olevan kannattavia. Eikä purkautuminen lähde kiinteilläkään koroilla. 

Millä niitä asuntoja sitten ostetaan, jos niitä ei osteta laskevilla koroilla? Niitä ostetaan sellaisella, jonka puuttuminen aiheuttaa finanssikriisin. Minkä puuttuminen aiheuttaa finanssikriisin? 

Muistatko, mitä huru-ukko on opettanut ylimääräisistä lainanlyhennyksistä? Jos tekee ylimääräisiä lainanlyhennyksiä pankkiirin pyytämättä, pankkiiri ei anna niitä pyytämälläkään takaisin silloin, kun yksilöllä on päällä henkilökohtainen kriisi. Silloin tarvittaisiin juuri sitä, minkä puute aiheuttaa henkilökohtaisen finanssikriisin. Kun sitä samaa puuttuu kaikilta yhtäaikaa, syntyy finanssikriisi. 

Muistatko Kojamon tai Saton toimitusjohtajien koskaan sanoneen, että tavoitteena on velaton vuokraustoimintaa harjoittava yritys? Oletko ikinä kuullut osinkoaristokraatti Investor Housen Petri Roinisen sanovan, että tavoitteena on edetä kohti velatonta Investors Housea? Timo Metsola ja Jaakko Sinnemaa eivät tavoittele velatonta Asuntosalkku -yhtiötä. Sijoitusasunnot.comin Henri Neuvonen ei kirjoittele blogeja ja LinkedIn-poustauksia, joissa kertoo tavoittelevansa velattomuutta eikä hän ohjeista asuntosijoittajia velattomuuteen. Kukaan ei puhu siis velkojen maksamisesta pois siten, että yrityksestä tulisi velaton.

Likviditeetti on varallisuusarvojen ajuri

USA:n finanssikriisin ja Euroalueen pankkikriisin jälkeen alkoi pitkä ajanjakso, jolloin likviditeettiä on ollut hyvin saatavilla. Euroalueella siirryttiin lisäksi 0-korkojen aikaan 2010-luvun puolivälissä ja USA seurasi lopulta perässä koronakriisin alkaessa. Likviditeettiä oli runsaasti saatavilla JA korot painettiin tasolle, jossa ne eivät ole viiteen tuhanteen vuoteen olleet. 

Jälleenrahoitus on keino välttää velattomaksi tuleminen. Asuntosijoittamisessa vieraan pääoman käyttö kuuluu oleellisena kannattavuuden elementtinä kokonaiskuvaan. Vierasta pääomaa pitää kuitenkin käyttää kohtuullisesti ja vastuullisesti. Finanssikriisin voi yksinkertaistaa selittämällä sen vieraan pääoman kohtuuttoman ja vastuuttoman käytön seuraukseksi (The Big Short -elokuva sopii hyvin, jos lause tuntui hebreankieliseltä). Kaikki olisi voinut jatkua, jos likviditeettiä jälleenrahoittaa vanhat velat olisi ollut loputtomasti saatavilla. Likviditeetti ajoi asuntojen hinnat ylös. Likviditeetin poistuminen romahdutti asuntojen hinnat. Runsaan likviditeetin saatavuus nosti kysynnän korkeammalle kuin rakennuttajat ehtivät kohteita käynnistää. Likviditeetin poistuminen romahdutti kysynnän nopeammin kuin rakennuttajat pystyivät kohteitaan perumaan.

Kun likviditeettiä on runsaasti saatavilla, velkaantumisen kasvu ei ole ongelma. Varallisuusarvot nousevat. Nousseita varallisuusarvoja vastaan jälleenrahoittaminen on riemukasta, jos/kun likviditeettiä on saatavilla. Jos siis kuuluu siihen joukkoon, joka velkaa saa. Fiat-maailman vaurastumispeliä pelataan siten, että velkaa otetaan lisää ja sillä ostetaan lisää tuottavaa varallisuutta. ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -taktiikan kaksi viimeistä elementtiä.

Finassikriisistä alkaen länsimaisten päättäjien ratkaisu jokaiseen kriisiin on ollut likviditeetin lisääminen. Moni eli ihmeellistä unelmaa, jossa parasta, mitä talouskasvulle voisi sattua, olisi globaali pandemia, jossa kaikki suljetaan koteihinsa. Tämä parhaus saatiin aikaan lisäämällä likviditeettiä. Tämä velkavuori on tulossa jälleenrahoitettavaksi vuosina 2025 ja 2026 ja 2027. Päänsärky, joka oli Yellenillä ja on nyt Bessentillä.

Suomen asuntomarkkinat on globaalin likviditeettisyklin ja lokaalin sosialismisyklin tuplavanki

Suomi oli tuottanut kysyntään ja maksukykyyn nähden liian suuren määrän asuntoja. Tuotantoa jatkettiin, vaikka korona-ajan likviditeettitsunami oli laantumassa. Aikaisemmin ARA-tuotantoa oli tehty syklejä tasaavasti, mutta sitä tuotettiin pannut kuumina myötäsyklissä ja yhä tuotetaan. Kaikissa syklin vaiheissa. Näillä toimilla varmistettiin riittävä määrä asuntotarjontaa. ”Kohtuuhintaisille työsuhdesähköpyörille on valtava markkinakysyntä” toimii samoin kuin ”kohtuuhintaisten ARA-asuntojen valtava markkinakysyntä”. 

Hallituksen ryhdyttyä tukileikkauksiin ja niiden jatkuessa seuraavaksi opiskelijoiden siirtämisellä takaisin asumislisän pariin, vaikutetaan joidenkin asuntotyyppien kysyntää alentavasti ja kysyntää uusin tavoin ohjaavaksi. Kun vielä rinnalle on luotu positiivinen luottorekisteri auttamaan kotitalouksien velkaantumisen vähentämistavoitteen onnistumisessa JA tehty uudistuotannon rakennuskustannuksia kasvattavia veronkorotuksia ja lisäsääntelyä, ollaankin tilanteessa, jossa valmiudet ottaa vastaan globaalin likviditeetin väheneminen ovat valmiiksi huonot.

Kassavirralla pyöritetään operatiivista toimintaa, jälleenrahoituksella kasvatetaan (tai tekohegitetään)

Kun lainapääomat pienenevät ja korkotaso laskee, kassavirta paranee. Yhä useamman asuntosijoittajan edellytykset harjoittaa vuokraustoimintaa helpottavat. Valtaosalle tämä helpotus on vasta kompensaatiota vuosista 2022-2024, jolloin kustannukset nousivat, mutta vuokrien korottaminen vastaamaan kustannusnousua ei ollut mahdollista. Kassavirroilla ei osteta uudistuotannosta asuntoja vuokraustoiminnan käyttöön.

Jälleenrahoituksesta ei toistaiseksi myöskään ole suomalaisten asuntomarkkinoiden käynnistäjäksi. Sen, minkä on lainaa kolmessa vuodessa lyhentänyt, sen verran ovat vakuusarvon määrittelyyn vaikuttavat asuntojen hinnat laskeneet. Vaikka lainaa saisi, jälleenrahoitettavaa ei ole vielä kertynyt, kun asuntojen hintojen lasku on jatkunut.

Juuri haastattelin Tuija Tiilikaista Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa. Hän vahvisti samaa viestiä, mitä on jo useamman kuukauden ajan kuultu. Flippiasunnoille olisi ostajia, mutta kauppoja perutaan, kun pankista ei saa asuntolainaa. Flippiprojekteihin tarvitaan rahoitusta, mutta tekemistä hidastaa oleellisesti tiukentunut lainojen myöntäminen. Sopeutuminen vaatii aikaa.

Mitä saa aikaan 3 vuodessa? Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #363

Tietenkään mikään toiminta ei ole kokonaan pysähtynyt, mutta joka paikassa on enemmän kitkaa, joka vaimentaa ja hidastaa elpymistä. Asuntoja ei osteta käteisellä eikä niitä osteta koroilla. Niitä ostetaan likviditeetillä. Onko likviditeettiä omaavan asuntosijoittajan paremmat ajat vielä edessä vai jo takana? 

Jos iso printteri käynnistyy

Kun globaalin likviditeetin määrä suhteessa globaaliin velkamäärään laskee liikaa, finanssikriisin uhka kasvaa. Se ei tarkoita samaa kuin “finanssikriisi tulee”. Sen todennäköisyys pääomia allokoivien sijoittajien skenaarioissa vain naksahtaa nipsun ylöspäin. Koronatoimien, joiden osana oli MMT, yllättämät keskuspankit esittivät luottamusteatteriaan nostamalla ohjauskorkojaan ja pienentämällä taseitaan (QT). Ohjauskorkoja on jo globaalien keskuspankkien toimesta laskettu enemmän ja nopeammin kuin luottamusteattereissa annettiin ymmärtää. QT-ohjelmia on hidastettu. Fiat-järjestelmässä on moninkertainen määrä velkaa suhteessa kierrossa olevien fiat-valuuttojen kokonaismäärään. Velkoja ei ole tarkoitettukaan maksettavaksi pois. Jos niiden määrä laskee, globaali talouskasvu sakkaa. World Bank alensi juuri globaalia talouskasvuennustettaan tasolle, jossa on viimeksi oltu 1960-luvulla. 

Jos haluat seurata tämän viikon teatteria, lue ensin FED:in Beige Book ja sieltä työmarkkinoita koskeva tiivistelmä. Sitten voit pohtia, miksi koko ”data riippuvainen” -näyttelijäkunta ei ikäänkuin huomaa, mitä data heille kertoo ja mitä heidän näytelmissään he kertovat mandaattiin kuuluvan.

Jos globaalia rahajärjestelmää uhkaa likviditeettikriisi ja rahajärjestelmän likviditeettiä lisätään, tämäkään ei automaattisesti tarkoita sitä, että Suomen asuntomarkkinat piristyvät edes viiveellä. Taloudellisen toimeliaisuuden pitää lisääntyä. Viennin pitää vetää paremmin. Yksityisen sektorin työllisyyden pitää parantua. Vapaarahoitteisten vuokrien pitää nousta. Myymättömien asuntojen varaston pitää sulaa nopeammin. Myyntiaikojen pitää kääntyä laskuun. Vapaarahoitteisten asuntojen hintojen pitää nousta. Pankkien pitää suhtautua positiivisemmin talouskasvunäkymiin. Vasta sitten tarjolla on enemmän asuntomarkkinoiden piristäjää, likviditeettiä.

Vasta likviditeetin lisääntyminen voi johtaa tilanteeseen, jossa asuntoja ei ole enää riittävästi tarjolla kysyntään nähden. Maksukykyiseen kysyntään nähden. Maksukyvyltään heikkenevää kysyntää voidaan lisätä politiikkatoimin. Maksukyvytöntä kysyntää voidaan myöskin lisätä politiikkatoimin lisäämällä maksu- ja työkyvyttömien maahanmuuttoa. Molempia politiikkatoimia on Suomessa tehty ja tehdään aktiivisesti.

Miten itse toimin tilannetta seuratessani?

Mitä vähemmän touhuaa eestaas päivittäisten uutisten parissa ja perässä, sitä paremmat mahdollisuudet on havaita pidemmän aikavälin trendejä.

Helpompi on aloittaa siitä, mitä en tee. Minulla on kolme kohdetta, joihin en missään tapauksessa sijoita senttiäkään:

1. Valtioiden velkakirjat 
2. Woketus -toimialojen yritysten osakkeisiin
3. Yhteenkään wokettavan johtajan johtamaan yritykseen

Ensimmäinen kohta on helppo ja selkeä. Saatava korko ei kompensoi pääoman ostovoiman menettämistä. Toisen ja kolmannen kohdan “woketuksen” joutuu jokainen määrittämään itse.

Allokoin aikaresurssejani ja pääomiani seuraaviin kohteisiin:

1. Vuokraustoimintaan
2. Omistamieni asuntojen ja niiden taloyhtiöiden remontointiin
3. Lukemiseen ja opiskeluun
4. Likviditeetin vahvistamiseen ja toimintani turvaamiseen
5. Bitcoiniin
6. Kultaan
7. Valikoitujen toimialojen ja yritysten seuraamiseen

Vuokraustoiminnan tuotoilla hoituvat vastikkeet, remontit, korot ja maksuohjelmien mukaiset lainojen lyhennykset.

Elämme mielenkiintoisia aikoja. 

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Erinomainen kirja finanssihistoriasta, joka käsittelee riskiä:

---

Tuoretta sisältöä:

Marko Kaarto – Ostan Asuntoja Podcast #362

Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Yksi tapa löytää itsensä neuvottelutaitojen ikuisen oppimisen polun alkupäästä on havaita, että on tehnyt yhden tai useamman virheen edellisiä sijoitusasuntokauppoja neuvotellessaan. Tämä kuuden kohdan lista ei suinkaan ole kattava, mutta kenties sellainen, joka auttaa.

1. Yleisen valmiustilan ylläpidon laiminlyönti

Taloussyklit toistuvat usein, keskimäärin 5-7 vuoden välein, ja velkasyklit taas harvoin, 60-80 vuoden välein. Niiden välissä on kiinteistösykli, jonka kierron kestoksi arvioidaan keskimäärin noin 16-18 vuotta. 

Riippumatta siitä, kuinka paljon itse uskoo sykleihin tai luottaa keskuspankkien ohjauskykyyn vakauttaa taloutta siten, että syklejä ei enää esiinny, sykleistä saa hyvän perusajatuksen sille, että välillä voi tulla jaksoja, jolloin ei tee yhtään sijoitusasuntokauppaa. Jos tällaisen jakson kesto pitkittyy, ote voi herpaantua. Kun hyvä diili osuukin kohdalle, valmiudet menestyä neuvotteluissa eivät ole kunnossa.

Jos lainalupaus ei ole valmiina tai muuten pankkisuhde ei ole sellainen, että päätösvaltainen henkilö on lyhyellä varoitusajalla tavoitettavissa, hyvä diili voi mennä ohi. 

Omarahoitusosuus pitää olla yhtä helposti saatavilla. Harva pitää kymmeniä tuhansia tai paria sataa tuhatta pankkitilillä. Jos rahat on sijoitettu asuntorahastoon, ne eivät välttämätä ole likvidissä muodossa. Pankkitilin rinnalla kaikki sellaiset sijoituskohteet, jotka pystyy viikossa realisoimaan pankkitilille, katsotaan likvideiksi. Tämä on joskus syy ja selitys sille, miksi toiselta asuntosijoittajalta voi onnistua ostamaan sijoitusasunnon reilusti alle sen käyvän arvon. Hän tarvitsee käteistä nopeasti ja se kenellä sitä on, pääsee neuvottelemaan hyvästä diilistä.

Tätä kirjoitettaessa asuntojen markkinahinnat ovat laskeneet neljättä vuotta. Jos ei neljään vuoteen ole tehnyt yhtään asuntosijoituskauppaa, voi silti olla hyvin perillä paikallisesta vuokratasosta, vuokramarkkinakysynnästä, asuntojen hinnoista ja kaupunkikehityksestä. Tämä edellyttää jatkuvaa työskentelyä, jotta pysyy koko ajan valmiina tunnistamaan hyvän diilin sellaisen osuessa kohdalle.

2. Neuvotteluihin valmistautumisen laiminlyönti (ja oletus, ettei vastapuoli valmistaudu)

Jos tavoitteena on mahdollisimman huono lähtöasetelma, se onnistuu parhaiten siten, ettei valmistaudu neuvotteluihin ja olettaa, että myöskään toinen osapuoli ei sitä tee. Jos vastassa on neuvottelutaitojaan kehittänyt osapuoli, lähtökohdat hyvin diilin tekemiselle ovat huonot.

Omien neuvottelutaitojen jatkuva kehittäminen auttaa myös huomaamaan, milloin vastapuolella on osaava neuvottelija. Mitä paremmin neuvotteluihin valmistautuu, sitä enemmän on mahdollisuuksia ohjata niiden kulkua. Mitä useampia vaihtoehtoisia etenemispolkuja on etukäteen miettinyt, sitä paremmin osaa reagoida, kun sellainen tulee käytännössä vastaan.

3. Oman neuvotteluasemansa itsealiarviointi

Kojamo myi juuri noin 2000 asuntoa. Vaikka oma brändini on Ostan Asuntoja, en ollut tarjouspyynnön saajien joukossa. Jos olisin viimeiset vuodet tehnyt sen eteen töitä, että joku tulee myymään 2000 asuntoa Suomessa, en välttämättä olisi sittenkään ollut lähelläkään saada tarjouspyyntöä. Olisin kuitenkin voinut olla se, joka saa tarjouspyynnön 500 asunnon ostamisesta, jos Kojamon neuvotteluissa olisi tullut umpikuja sen suhteen, että ostaja ei halunnut ostaa kokonaista 2000 asunnon nippua.

Sama logiikka toimii pienemmillä kertoimilla. Jos isolla rakennusliikemyyjällä on tarve myydä 30 asuntoa, 30 asunnon ostamiseen pystyvä suhteellisen pieni asuntosijoittaja omaa suhteessa suuren neuvotteluvoiman myymättömien asuntojen varastojensa kanssa painiskelevan pörssilistatun rakentajan kanssa. Tukkukauppiaat tarjoavat usein tällaisia nippudiilejä ehdolla, jossa koko nipulle pitää löytyä ostajat.

Oman neuvotteluasemansa itsealiarvioinnille ei ole tarvetta. Pahinta, mitä voi sattua on, että toinen neuvotteluosapuoli kertoo sen. Sillä kertaa ei sitten hyvää diiliä synny. Seuraavalla kerralla voi syntyä.

4. Tunnekontrollin menettäminen

Tunnekontrollin menettäminen voi tuoda mieleen raivostumisen ja huutamisen neuvotteluissa. Tätä ei tietenkään tulisi koskaan tapahtua.

Aloittelijalle tunnekontrollin menettäminen voi tapahtua kohteeseen rakastumalla. Jos ylipäätään oli osannut asettaa ylimmän mahdollisen hinnan, jolla kauppa syntyy, sen pystyy ylittämään, kun tunteet syrjäyttävät järjen. Seuraan joskus Huutokaupat.comin huutokauppoja. Tasaisin väliajoin siellä tehdään käytetyistä tavaroista voittavia huutoja lähelle hintoja, jolla vastaavan uuden olisi löytänyt googlaamalla alennuksesta. 

”Ota tai jätä” -tilanne voi yllättää valmistautumattoman neuvottelijan. Mitä pidempään kauppaa on hierottu, sitä useammalla tunteet tulevat mukaan. Kohteen tuottoja on jo mielessään nähnyt pankkitilillä. Remontin suunnittelu ja toteutus ovat edenneet mielikuvissa. Joitain remonttimateriaaleja ja kodinkoneita on jo kenties hankittu. Tunteet voivat johtaa myönnytyksiin tai vastapuolen närkästyttämiseen, jotka kumpikaan eivät ole hyviä. 

Kaikki tunnepohjainen reagointi on huono asia neuvotteluissa. 

5. Tarpeettomasti puhuminen ja höpöttäminen

Taitava neuvottelija yrittää saada vastapuolen puhumaan ja vahingossa paljastamaan, jopa möläyttämään arvokkaita tietoja. Osaamaton neuvottelija puhuu ja höpöttää ilman taitavan neuvottelijan kysymyksiäkin. Hyviä diilejä menetetään harvoin kuuntelemalla liikaa. Niitä synnytetään puhumalla liikaa. Vastapuolelle.

Ostan Asuntoja Podcastia editoidessani näen ääniraidoista nopeasti, onnistuinko. Jos vieraan ääniraita kattaa noin 70 % ajasta, asiat on hyvin. Osaamaton isäntä ei ole intoutunut puhumaan vierastaan enemmän. Jos neuvotteluissa saa toisen puhumaan 70 % ajasta, asiat on yleensä hyvin. Miten paremmin valmistautuu etukäteen kysymyksin, sitä paremmat edellytykset on onnistua kuuntelemaan ja kuulemaan suuremman osan ajasta.

Kun asuntosijoittaja valmistautuu neuvotteluihin, kysymyksiä laatiessa niitä voi jakaa kahteen kategoriaan:

1. Myyjän motivaatioon liittyvät kysymykset
2. Kaupan ehtoihin vaikuttavat kysymykset

Myyjän motivaatioon liittyvillä kysymyksillä yritetään selvittää, miksi myyjä on myymässä. Löytyykö taustalta kenties joku ongelma, joka stressaa myyjää? Onko myyjällä joku aikataulupaine, mihin mennessä kaupat tulisi syntyä? Näillä kysymyksillä yritetään hahmottaa kokonaiskuvaa, jonka puitteissa diilistä yritetään neuvotella hyvä tai erinomainen.

Kaupan kannattavuus muodostuu hinnasta ja kaupan ehdoista. Ehdot ovat enemmän taktisia kysymyksiä. Kysymyksillä hankitaan tietoja, joilla voi olla merkitystä vastapuolen pyytäessä myönnytyksiä ja niihin vastareagoidessa.

6. Tarpeettomien myönnytysten tekeminen

Finanssikriisin jälkeen moni asuntosijoittaja rakensi USA:ssa erilaisia nettisivuja asuntojen ostamiseen. Yhdessä Bigger Pockets Podcastin jaksossa eräs asuntoflippaaja selitti, että hänellä oli netissä vaiheittain etenevä ”tarjoa minulle asuntoasi ostettavaksi” -prosessi. Osana prosessia kysyttiin kolmessa paikassa:

1. Mikä on pyyntihinta?
2. Mikä olisi alhaisin mahdollinen hinta, jolla kaupat syntyisivät?
3. Millä hinnalla myisit asunnon (USA:ssa omakotitalon), jos kaupat tehtäisiin viikossa?

Hän väitti, että lähes jokainen taloaan myynyt tiputti yhden nettilomakkeen täyttämisen edetessä kaksi kertaa omaa pyyntihintaansa ilman, että oli lähettänyt lomaketta painamalla enteriä. En uskonut, kunnes kokeilin vastaavaa nettilomaketta itse. Valtaosa saamistani tarjouksista todella sisälsi 3 alenevaa hintaa.

Hyvä neuvottelija ei anna arvokkaita myönnytyksiä neuvottelujen alkuvaiheessa. Kun kaupan syntyminen alkaa olla lähellä, hyvä neuvottelija hyödyntää keräämäänsä tietoa antamalla myönnytyksiä vastapuolelle arvoa lisäävällä tavalla. Pääperiaatteena on pyytää jotain vastineeksi myönnytyksen antamisen yhteydessä.

Halvin tarjous ja homekoulut

Yhdessä vaiheessa tuntui siltä, että jokaisen kunnan piti neuvotella itselleen uusi homekoulu. Helpoin tapa saada omaan kuntaan uusi käyttökelvoton homekoulu oli hyväksyä halvin tarjous. En ole julkisen hankintamenettelyn asiantuntija, joten en tiedä, kuinka paljon liikkumavaraa ostavalla kunnalla olisi ollut homekouluasiassa neuvotella parhain tarjous maaliin. Se ei välttämättä olisi ollut halvin.

Hinnalla on merkitystä, mutta kyse ei ole pelkästään hinnasta. Yksityisen sektorin neuvottelijoita eivät sido minkäänlaiset hankintamenettelyt, vaan neuvotteluja voidaan käydä vapaasti hakien optimaalista hinnan ja ehtojen kombinaatiota laatu- ja nopeustekijöitä hinnan rinnalla tarkastellen. Neuvottelemalla.

Arvon ymmärtäminen neuvotteluissa – Asuntosijoittajan neuvottelutaitoja 30/x – Blogi #466

---

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:

---

Tuoretta sisältöä:

Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Suvi Schwab oli Ostan Asuntoja Podcastin tuoreessa jaksossa vieraana. Hän totesi, ettei hänellä ole yhtä valittua asuntosijoittamisen strategiaa. Hän keskittyy hyvien diilien tekemiseen. Keinoina voi diilistä riippuen olla uuden tai vanhan asunnon flippaaminen tai pitosalkkuun jättäminen lyhyemmäksi tai pidemmäksi ajaksi. 

Tämä(kin) Suvin sanoma ajatus on pyörinyt päässäni. Kirjoittamalla ajatukseni usein kirkastuu. Kun vielä tiedän, että Suvin kanssa molemmat yritämme ostaa kohteita alle markkinahinnan, alle niiden käyvän arvon, tätä Suvin ajattelua voi jokainen asuntosijoittaja hyödyntää neuvotellessaan diiliä paremmaksi.

Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361

Arvon kolme ulottuvuutta

Mitä tahansa diiliä neuvotellessa pitää hahmottaa, että valintoja tehdään kolmen ulottuvuuden suhteen: nopeus, laatu ja hinta. Kaksi kolmesta on mahdollista saavuttaa. Yleensä kaikkea kolmea ei. Laadukasta uudisasuntoa ei ole mahdollista rakentaa nopeasti ja myydä niitä markkinoiden halvimmilla hinnoilla. Uudisasuntoja voi markkinoida ja myydä lupaamalla kaikkea kolmea optimaalisesti yhdistettynä. Ostaja ei tule kaikkea kolmea saamaan. 

Uudistuotantoa voi rakentaa nopeasti, mutta nopeus edellyttää panostuksia, jotka nostavat rakennuskustannuksia. Hesarilaiset jaksavat ihmetellä, miksi katutöitä tehdään vain päivävuorossa korkeintaan viitenä päivänä viikossa. Rinnalla he voivat hurrata työsopimusjärjestelmälle, joka takaa ilta-, yö-, lauantai-, sunnuntai-, arkipyhä-, juhlapyhä- ja ties mitä lisiä.

Hyvä laatu tarkoittaa usein sitä, että rakennusmateriaalit ja -vaiheet suojataan sateelta. Julkisivuremontin ajaksi julkisivut pitää huputtaa, mikä hidastaa rakentamista ja lisää kustannuksia. Jos siis haluaisit laadukkaasti ja nopeasti rakennetun uudisasunnon, joutunet maksamaan siitä enemmän. Tämäkään ei vielä takaa sitä, että saat hyvälaatuisen asunnon luvatussa aikataulussa. 

Vain neljä vuotta sitten uskottiin, että ostamalla sijoitusasunnon Helsingistä Suomen kalliimmilla neliöhinnoilla, vastineeksi saa matalampaa riskiä. Nouseva markkinahinta ja hyvän vuokralaisen löytämisen helppous tulivat vastineina korkeasta hinnasta johtuvasta matalasta vuokratuotosta ja negatiivisesta kassavirtatuotosta. Neljä vuotta sitten ei kukaan tiennyt, että näin tulee käymään. Kukaan ei tiedä nyt, miltä Helsingin vuokra-asuntomarkkinat näyttävät neljän vuoden päästä. ”0-korkoajat eivät palaa” voi osoittautua vääräksi ja asuntojen nimellishinnat voivat olla 30 % korkeammalla. 

Halvimpia uudisasuntoja nopean rikastumisen toivossa ostaneet voivat painiskella laatuongelmien kanssa. Rakennettu (tai rakentamaton) ympäristö, itse kohde ja tarjolla olevat maksukykyiset vuokralaiset eivät välttämättä vastaa laatuodotuksia.

Arvo neuvotteluissa

Neuvotteluissa arvolle voi neuvottelijoiden toimesta tapahtua erilaisia asioita. Parhaimmat neuvottelijat yrittävät hahmottaa näitä jo tarjous- ja sitä kenties seuraavassa neuvotteluihin valmistautumisvaiheissa. Jos osaa edes alustavasti pohtia näitä, on todennäköisesti asuntosijoittajana toiseen osapuoleen suhteutettuna paremmassa asemassa:

• Arvoa voi luovuttaa toiselle osapuolelle
• Arvoa voi jakaa osapuolten kesken
• Arvoa voi luoda lisää 
• Arvoa voi ottaa valta-asemaan perustuen
• Arvoa voi tuhota 
• Arvoa voi suojata

Jokainen neuvottelu on ainutlaatuinen. Yksittäisessä neuvottelussa voi pelkästään hintaan keskittymällä ottaa valta-asemaan perustuen arvoa toiselta osapuolelta väkisin. 

Asuntosalkunrakenta.fi kirjoitti tuoreessa blogissaan ”Täydellinen sijoitusasunto” käytännön esimerkin, miten heidän tukkukauppatoimintansa todennäköisesti loppuisi, jos heidät tunnettaisiin markkinoilla ostajana, joka loputtomasti lisäanalysoi kohteita neuvotteluprosesseja kohtuuttomasti venyttäen. Pikkuhiljaa puhelin lakkaisi soimasta. Lyhyellä aikajänteellä iso kassa voisi mahdollistaa sen tuoman valta-aseman hyödyntämisen. Pitkällä aikajänteellä sen liiallinen hyödyntäminen voi tuhota liiketoiminnan.

Kun Nokia oli kännykkämaailman markkinajohtaja, logistiikasta kiinnostuneet saivat lukea Nokian ostajista, jotka tuntuivat kiristävän valta-asemaansa hyväksikäyttäen toimittajilta joka vuosi laskevia hintoja tavoilla, jotka pistivät monet alihankkijat liian tiukalle. Kun kosketusnäyttöjen suosion kasvu lopulta selvisi Nokialle, komponenttipula haittasi Nokian yrityksiä hidastaa markkinaosuutensa menetyksiä. On olemassa nollaa suurempi todennäköisyys sille, että Nokian komponenttiostajien soittoihin vastailtiin ”potut pottuina” -tyylillä hitaammin kuin nousevien kosketusnäyttöpuhelinvalmistajien ostajien puheluihin. Matka pohjalle vauhdittui.

Yritä hahmottaa kokonaisuus pelkän hinnan sijaan

”Kirkko keskeltä kahtia” -tinkausmalli edustaa keskittymistä hintaan. Jokainen vastatarjous, jossa haetaan pelkästään toisen vastaantuloa hinnassa, edustaa ”minä saan hyödyn, kun sinä häviät” -ajattelua. Tästä mallista voi opetella pääsemään irti ajattelemalla, ettei koskaan neuvotteluissa anna mitään myönnytystä pyytämättä jotain arvokasta vastineeksi. Tämä ei tietenkään poista sitä, etteikö joskus neuvotteluissa voisi tarjota suoraan pyyntihintaa tai hyväksyä ensimmäistä ostotarjousta neuvottelematta. Päinvastoin valmistautunut voi nähdä lisäarvoa juuri siinä, että kaupat syntyvät nopeasti.

Pohtimalla kaikki mahdolliset keinot, mistä arvoa voisi syntyä, voi onnistua tekemään asuntosijoitusdiilin reilummin alle markkinahinnan, alle käyvän (vakuus)arvon. 

Käytännön ajatusharjoitus

Nykyisessä markkinatilanteessa asuntojen kauppamäärät ovat keskimääräistä matalammalla tasolla ja myyntiajat pitkiä. Jos pankista ei saa riittävän nopeasti tai riittävää määrää tulonhankkimislainaa hyväksi analysoidun sijoitusasunnon hankintaan, pohdi harjoitusmielessä, millä eri tavoilla neuvotteluissa voisi syntyä arvoa. Ota lähtötilanteeksi se, että ostaja on halukas ostamaan ja myyjä on halukas myymään, kauppahinnasta vallitsee jo yhteisymmärrys ja toista ostajaa ei ole löytynyt. Mistä kaikesta voisi neuvotella, kun kyseessä on pitosalkkuun tulevasta asunnosta?

---

 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:

---

Tuoretta sisältöä:

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok