Aktiivisen tekemisen passiivinen “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen – Blogi #505
Iranin konfliktin seuraaminen on yksinkertaistanut arkeani. En voi asiaan mitenkään vaikuttaa, joten en yritä asiaan mitenkään vaikuttaa. Kerran päivässä katson X:stä muutaman luotettavaksi arvioimani tilin. Seurannan voi yksinkertaistaa siihen, kuinka monta % molekyyleistä menee salmen läpi verrattuna määrään, joka meni salmen ollessa auki. Voin keskittyä enemmän vaikkapa “passiiviseen” asuntosijoittamiseen.
“”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tuottaa passiivisia tuloja” on ehkä yksi yleisimmistä asuntosijoittamisen lupauksista. Lupaus kuulostaa houkuttelevalta, ja pitää osittain paikkansa, mutta sitä usein ymmärretään väärin. Todellisuudessa passiivinen tulo asunnoista ei synny ostamalla asuntoja. Se luodaan oikealla organisoinnilla. Vaadittu työpanos vaihtelee merkittävästi. Todellisuudessa kysymys ei ole siitä, voivatko asunnot tuottaa passiivista tuloa, vaan kuinka passiivista se todella on.
Passiivinen tulo rakennetaan, ei osteta
Suurin harhakäsitys on, että tuloa tulee passiivisesti heti, kun ostaa sijoitusasunnon. Suomessa valtaosa aloittaa asuntosijoittamisen vuokraamalla yhtä, kahta, kolmea… asuntoa asunto-osakeyhtiöissä. Asunto-osakeyhtiössä sijaitsevan asunnon mukana tulee isännöitsijä, huoltoyhtiö, hallitus, taloyhtiöremontit…moni passiivisen tulon elementti on rakennettu jo valmiiksi. Jos vielä antaa asunnon vuokravälittäjän huolenpitopalveluun, rakennelma täydentyy. Huolenpitopalveluun voi sisältyä asunnon vuokrattavana säilyttävät remontit ja kodinkoneiden vaihto. Ehkä se ei olekaan harhakäsitys? Paras tapa tarkastaa käsitys on katsoa tiliotetta. Jääkö tilille verojen jälkeen tuloa? Passiivinen meno ei ole tuloa.
Mikäli tavoittelee taloudellista vapautta vuokraustoiminnan avulla, todellisuus voi alkaa voimakkaan aktiivisesta toiminnasta. Hyvien asuntosijoitusdiilien hakemisesta ja tekemisestä aina rahoituksen hakemiseen ja turvaamiseen ja vuokrasuhteiden hallintaan. Alussa kaikki vaatii paljon osallistumista. Parhaat diilit sisältävät usein arvonnousun pakottamista remonteilla. Parhaat diilitkin pitää tehdä itse kotisohvalla passiivisen odottamisen sijaan. Taloyhtiöremonteissa arvonnousun pakottaminen voi vaatia aktiivista osallistumista hallitustyöhön. Vähintään kerran vuodessa kaikki tulot, kustannukset ja lainanhoitomenot pitää koota yhteen veroilmoitukseen. Käytännössä tätäkin tulisi tehdä aktiivisesti koko ajan. Miksi? Siksi, että passiivisen tulokoneen rakentaminen edellyttää osaamista. Kaikkea ei tarvitse osata, mutta heti alussa kaiken ulkoistaminen ei kerrytä omaa osaamista. Eikä välttämättä tuloa.
Ajan myötä prosessit, teknologian mahdollistamat työkalut ja jopa tiimit, ulkoistuskumppanitkin kuuluvat ”tiimeihin”, vähentävät omaa aktiivista mukanaoloa. Silloin passiivinen tulo voi alkaa muotoutua. Kannattaa ajatella, että siirtyminen aktiivisesta passiiviseen on mieluummin hitaampaa kuin nopeaa. Ne sijoittajat, jotka ymmärtävät tämän, rakentavat prosesseilla pohjan. Ne, jotka eivät, pettyvät helposti jo alussa.
Passiivisuus riippuu rakennettujen systeemien toimimisesta
Varmalta 5 000 asuntoa 83:n prosentin vuokrausasteella ostanut Lumo kertoi CMD:ssään, että Varma oli 6 viimeisen vuoden aikana vaihtanut käyttämäänsä vuokraustoiminnan ulkoistuskumppania kolme kertaa. Lumon mukaan ostetun portfolion kohteista ei heidän analyysinsä mukaan selitystä surkealle vuokrausasteelle löytynyt. Myös Lumon oma vuokrausaste pääsi pari vuotta sitten laskemaan lähes 90 prosenttiin. Prosessien aktiivinen kehitys- ja parannustyö on nostanut vuokrausasteen takaisin 95 prosentin tuntumaan. Oma vuokrausasteeni on ollut vuodesta toiseen yli 98,5 %. Se ei ole tullut passiivisesti.
Tämä ei ole vain mukavuusasia, vaan kysymys on jatkuvuudesta. Jatkuvasti kehitettävien prosessien ansiosta asunnon pysyvät vuokrattuina vuokransa maksaville vuokralaisille, kunnossapito ja remontit hoidetaan tehokkaasti ja vuokralaisten ongelmat ratkaistaan systemaattisesti.
Ilman prosesseja asunnot tuntuvat reaktiiviselta työltä. Valehtelisin, jos väittäisin, että 10 vuoden kehittämisen jälkeen reaktiivisuus loppuu. Edelleenkin tulee tilanteita vastaan, että prosesseissa työskentelevät luotetut ammattilaiset unohtavat asioita. Ja sitten pitää reagoida. Välillä minä olen se unohtaja ja taas pitää reagoida. Joskus huomaa, että yhteistyökumppaneiksi onkin valikoitunut epäluotettavia tahoja. Taas on reagoinnin paikka. Aktiivisuutta vaativan.
Passiivisuus on tunnetila
Saavutin oman taloudellisen vapauteni pitkälti osakesijoittamisen avulla. Pystyin suhteellisen passiivisesti seuraamaan, kuinka yritysjohtajat omistamieni yritysten liiketoimintoja johtivat. Kerran vuodessa oli osinkojen aika. Finanssikriisille en voinut sen enempää kuin Iranin konfliktille. Osingot menivät leikkuriin. Tunnetila passiivisesta vapaudesta muuttui huoleksi. Kaikki tulo ei tuntunutkaan passiiviselta. Ero oli siinä, kuinka vakaata ja ennakoitavaa osinkokassavirta oli ja tulevaisuudessa tuntui.
“Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen ja vuokraustoiminnan vuosittaiset kassavirrat muodostivat yhä suuremman osan varallisuudestani.
Kun vuokrakassavirrat ovat vakaita, aktiivisuusvaatimus vähenee. Kun irtisanomisilmoituksia tulee kerralla useampia, uhkana on tyhjäksi jääviä asuntoja, epävarmoja vuokrakassavirtoja siis, ja asuntosijoittajan on palattava aktiiviseen ongelmanratkaisuun.
Passiivinen tulo ei ole vain sitä, että saa kassavirtoja, vaan sitä, että niitä saa ennakoitavasti ja suurella todennäköisyydellä.
Vieras pääoma vähentää vaivaa, mutta lisää vastuuta
Asuntosijoittamisessa vieraan pääoman käyttö on elintärkeässä roolissa kassavirtojen skaalaamisessa, kasvussa. Samalla se lisää monimutkaisuutta, edellyttää kohtuullisuutta ja vaatii käyttäjältään vastuullisuutta. Ilman vierasta pääomaa kasvu hidastuisi, koska vuorokaudessa loppuisi tunnit pelkästään omin voimin arvon pakottamisessa ja aina uudestaan koko rahoituksen seuraavaan kohteeseen säästäen.
Vieraan pääoman käyttö nopeuttaa passiivisen tulon saavuttamista ja sen kasvattamista, mutta vain, jos kohteet toimivat hyvin positiivista verojen jälkeistä kassavirtaa tuottaen. Muuten kohteet lisäävät tarvetta aktiiviseen puuttumiseen joko ulkopuolista pääomaa yhtälöön lisäämällä (negatiiviset asuntokassavirrat korvataan aktiivisuutta edellyttävillä ansiotyö- tai yritystoimintakassavirroilla) tai kassavirtoja kasvatetaan omaa aktiivisuutta lisäämällä.
Vastuuton liian suuri vieraan pääoman käyttö vie ensin passiivisuuden tunteen. Lainasopimuksissa määritellyt korot ja lyhennykset ovat luonteeltaan kiinteitä menoja, jotka on hoidettava riippumatta siitä, miten asuntosalkku kassavirtoja generoi. Mikäli kassavirrat painuvat negatiivisiksi ja vuokramarkkinoilta tulevaa helpotusta ei ole näkyvissä, taas vaaditaan aktiivisuutta ensin rahoittajien kanssa uudelleenjärjestelyjen osalta ja huonoimmassa tapauksessa pakkomyyntejä pohjalla tehden.
Passiivinen tulokin vaatii kasvua
Pienet asuntosalkut tuntuvat joskus vähemmän passiivisilta. Muutaman asunnon salkussa yksi tyhjä asunto vaikuttaa merkittävästi kassavirtaan. Sadan asunnon salkussa vaikutus tunnepuolella on paljon pienempi, vaikka molemmissa salkuissa menetetty absoluuttinen kassavirta on yhtä suuri.
Isompi asuntosalkku hajauttaa riskiä ja vakauttaa kassavirtoja, mikä vähentää tarvetta jatkuvaan huolehtimiseen. Muistan jossain kohtaa kasvupolkuani, että suurin huoleni tuntui olevan se, etten saisi riittävästi lainaa. Takana oli yksi epäonnistunut vuokralaisvalinta ja siitä seurannut kallis asuntoremontti, joka vei kassan tiukalle useammaksi kuukaudeksi. Viime vuosina olen tehnyt useita remontteja kassasta. Vailla huolia.
Tuossa esimerkissä oli jo kaksi syytä, mitkä voivat romuttaa passiivisen tulon mielikuvaharhan eli epäonnistunut vuokralaisvalinta ja liian pieni asuntosalkku tasaamaan realisoituneen riskin haittavaikutuksia. Kolmas syy on markkinahintojen ja -vuokrien tulevaisuuden nousuodotusten perusteella liian kalliilla ostaminen. Neljäntenä syynä on kustannusten ja muuttuvien korkojen nousujen aliarviointi.
Vaikka kaikki yllä mainitut neljä syytä loistaisivat poissaolollaan, passiivisuus vaarantuu prosessien luomisen laiminlyöntien takia. Kun salkku kasvaa, tapahtumien määrä kasvaa. Ilman prosesseja yhä useampi tapahtuma aiheuttaa tarpeetonta aktiivisuutta, jos dokumentaatio ja tositteet ovat hajallaan erilaisissa mapeissa sekä puhelimen ja tietokoneen ohjelmissa.
Aloittelevan asuntosijoittajan keinot passiivisuuden lisäämiseksi
Nämä keinot soveltuvat myös liiasta aktiivisuudesta kärsivien kokeneiden asuntosijoittajien pohdittavaksi.
- Varmista, että ostettavassa kohteessa on hyvä isännöitsijä, huoltoyhtiö ja hallitus.
- Piirrä koko toimintasi organisaatiokaavio (oma nimi joka luukussa) ja aloita prosessikehitys- ja tietojärjestelmätyö heti alussa ja mielellään ennen ensimmäisen kohteen ostoa. Kolme lausetta on paljon parempi prosessikuvaus kuin prosessien miettimättä jättäminen.
- Mieti, missä olet hyvä ja tee niistä omia ydintoimintojasi ja kilpailukykyäsi. Laadi ulkoistussuunnitelmat muille toiminnoille ja aloita suunnitelmien toimeenpano. Remonttien ulkoistuskumppanin löytäminen vaatii selvittelyä ja referensseihin tutustumista.
- Opettele kaikki asuntosijoittamisen kannattavuuden elementit ja ymmärrä, että ne eivät ole asuntosijoitusstrategioita, vaan tunnuslukuja. Osakekurssin nousu ja osinko eivät ole pörssiyhtiöiden yritysstrategioita.
- Rakenna likvidi- ja käteispuskurit. Teoriassa on mahdollista, että juuri aloittelijalla menee 1. vuokralaisvalinta pieleen, josta voi seurata puoli vuotta ilman vuokratuloja ja lopussa asuntoremontti.
Mikään yllämainituista keinoista ei tarvitse eikä edes voi aloittelijalla olla täydellinen. Tärkeintä on aloittaa rakentamistyö. Kaikki osat kehittyvät osaamisen ja kokemuksen kehittyessä.
Alussa voi olla hyvä ostaa sijoitusasuntoja eri taloyhtiöistä riskien hajauttamiseksi. Asuntojen määrän kasvaessa voi olla järkevämpää ostaa lisää asuntoja parhaimmiksi osoittatuneilta sijainneilta ja taloyhtiöistä. Sekin lisää passiivisuutta, jos saman katon alla omistaa useampia asuntoja.
Mitä aikaisemmin huomaat asunnot omaksi intohimoja herättäväksi omaisuuslajiksi, sitä nopeammin tulisi aloittaa toiminnan aktiivinen rakentaminen ammattimaiseksi toiminnaksi. Se mahdollistaa passiivisuusasteen lisäämisen tulevaisuudessa.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan.
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379
Vuokrasi 340 asuntoa vuodessa Tampereella Johanna Lehtinen – Ostan Asuntoja Podcast #404
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.
Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan.
Luotettavaa osaamista.
Grahn, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 30 – Ostan Asuntoja Podcast #402
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Alekoodi TAVOITE. Sinustako flippaaja? -kirjan alekoodi on FLIPPAA. E-kirjat saa luettavaksi heti.
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Kirjat ja valmennukset ovat vuokratuloista verovähennyskelpoisia kuluja. Samalta sivustolta löytyy ”Harrin privaattisparraus” -kuvaus
ostanasuntoja@primal.net, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok, Ostan Asuntoja Threads, LinkedIn
Ostan Asuntoja 