Onko 2026 asuntomarkkinoiden uuden normaalin vai elpymisen aikaa? – Blogi #495

Ostan Asuntoja Podcastin kuukausipalavereissa on keskusteltu parin vuoden aikana monista asuntokauppoihin, rahoituksen saatavuuteen, asumistukileikkauksiin, sosialistiseen ARA-tuotantotukeen ja vuokramarkkinoiden sääntelyyn liittyvistä asioista. Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan punainen lanka ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” on monen asuntosijoittajan kohdalla tarkoittanut keskittymistä ”vuokraa, remontoi” -vaiheisiin.

Asuntomarkkinoiden tulevaisuusennustajien moodi on näyttänyt jo useamman vuoden olleen lähestyvän ”normalisoitumisen” tuntemusten aistiminen. Tämän asian tunteellistaminen alkoi ajankohtana, jolloin veikkailtiiin euroalueen keskuspankin ohjauskorkojen noston lähestyvän loppuaan. Normalisoitumisella tarkoitan tässä yhteydessä sitä, että asuntomarkkinoilla palattaisiin tilanteeseen, jossa vuokralaiset muuttaisivat asuntosijoittajien uudistuotannosta ostamiin pieniin asuntoihin. ”Sijoittajakysynnän” odotettiin palaavan hetkenä minä hyvänsä. ”Sijoittajakysyntä ei ole vielä palannut” oli asian tunteellistajan tunnistamiskoodi. Kohta se varmaan palaisi. 

Vuokralaiskysynnän ymmärtäviä oli suhteellisen vähän kuultavana. Vuokraustoiminnan asian tunteellistajiksi kelpasi kiinteistönvälittäjä ja pankkiekonomisti. Vähän samaan tyyliin kuin yrittäjien työllistämisasiantuntijoiksi kutsuttiin ay-pomo, ay-demari, kalevisorsasäätiölinen ja EK:n kokoomuspoliitikon taustalla 0-kokemuksen yrittämisestä omaava. Vuokra-asuntomarkkinoiden oikeita asiantuntijoita riittäisi kyllä vaikkapa Kiinteistötiedolta, Suomen Vuokranantajilta, Asuntopehtoorilta ja OVV:ltä sekä Ostan Asuntoja Podcastin vierailijoista vaikka kuinka paljon. 

Uusi normaali vai toipuminen?

Toipuminen edustaisi siis sitä, että palattaisiin syklin omaisesti vanhaan tuttuun. Uudistuotantoa tulisi ennakkomarkkinointiin enemmän. Kohteita varattaisiin nopeammin. Rahoitusta olisi helpompi saada. RS-lainoihin palautuisi 70-75 %:n vipu ja lyhennysvapaiden sääntely poistuisi. Asumistuen tilapäiset leikkaukset loppuisivat. Opiskelijat saisivat asumistukea. Positiivinen luottorekisteri mahdollistaisi järjen käytön. Pankkien itse laatimat säännöt poistuisivat. Oulun asunnon vakuusarvo määritettäisiin taas Oulussa eikä Kehä I:n sisällä arviointikeskuksessa. Jälleenrahoitus ja lainojen uudelleenjärjestely olisi taas mahdollista. Sosialistinen ARA-uudistuotantotuki päättyisi toistaiseksi varojen ohjautuessa sosiaaliseen asuntotuotantoon. Ei siis uusia alennushissikattoterassitaloja terveille vaan jälkiasennushissitukea.

Uusi normaali olisi jotain sellaista, joka ei olisikaan suhdanteiden mukaista paluuta vanhaan. Työmarkkinoilla on puhuttu EU-liittymisestä asti rakennemuutosten tarpeellisuudesta. Kun omaa valuuttaa eli markkaa ei voi devalvoida, sopeutuminen suhdanteisiin tapahtuu palkkajoustojen kautta. Nämä rakennemuutokset ovat Suomessa yhä tekemättä. Asuntomarkkinoilla uusi normaali voisi olla sellainen, jossa kukaan ei tule antamaan piiruakaan periksi mistään ilmastonmuutokseen liittyvästä, rakennuskustannuksia nostavasta sääntelystä. Uudessa normaalissa tukileikkaukset ovat pysyviä, opiskelijat eivät palaa asumistuen piiriin ja toimeentulotukea leikataan seuraavaksi. Joiltain osin uudessakin normaalissa jotkut asiat helpottuvat. Toisaalta tiedot vieraskielisten lasten osuudesta espoo- ja vantaalaiskouluissa ovat sellaisia, että vuokranantajana toimiminen kannattavasti edellyttää sopeutumista johonkin uuteen normaaliin. Pahoinpitelyjen määrän kasvu on jo tilastollisesti merkittävä enkä keksi mitään toimenpidettä, joka olisi tätä kehitystä kääntämässä. Vahvistavia keksin paljon.

Uusi normaali toisi asuntosijoittajille ja vuokranantajille sekä mahdollisuuksia että uhkia. 1970-luvun lähiörakentamisen ympärille kehittyi paljon sosiaalisia ongelmia. Jakomäestä tehtiin aikoinaan ”Levottomat” -niminen elokuva. Näitä kaikuja moni 70-luvun kohteista asuntoja omistava kohtaa edelleen paikallisten keskuudessa. 70-80 -luvun ongelmalähiöiden maine elää edelleen, vaikka alue olisi muuttunut merkittävästikin. Asuntosijoittajan paikallistuntemuksen merkitys kasvaa, kun ennen sijoituspäätöstä pitää huolellisemmin selvittää, mitkä uutiset ovat totta ja mitkä eivät. Kun kaikki ovat ”maahanmuuttajia”, tärkeää olisi esimerkiksi ymmärtää, miksi yhä useamman ”maahanmuuttajan” vuokrakodin valintakriteeristössä on, että talossa ei asu ”maahanmuuttajia”. Idioo…päättäjien kielessä on vain ”maahanmuuttajia”. Ihmisten arki ei kestä poliittista ideologiaa, vaan se rakentuu maalaisjärjelle. Työnantajat eivät hae töihin ”maahanmuuttajia”. He tarvitsevat hoitajia, hitsaajia ja sähköasentajia. 

Kaikki alkavat vihdoin ymmärtää, että asuntoja ei osteta keskuspankin laskemilla ohjauskoroilla. Jopa shampanjaemojiekonomistit ovat ymmärtäneet, että keskuspankin toistuvat ohjauskorkojen nostot eivät johtuneet toistuvasti paranevista talouskasvunäkymistä. Monille on vielä ylittämättä kynnys, jonka toisella puolella asuntoja ostetaan asuntolainoilla ja sijoitusasuntoja tulonhankkimislainoilla. Taloyhtiöremontteja tehdään taloyhtiölainoilla ja uudistuotantoa RS-lainoilla. Kaikkien näiden saatavuuden vaikeutuminen, ehtojen tiukentuminen ja prosessien hidastuminen on täysin selvää kentällä operoiville. Uuden normaalin muodostumisen osalta tämäkin olisi enemmän pysyvä tilanne kuin tilapäinen suhdanneilmiö.

”Uusi normaali” ei olisi heikko asuntomarkkina eikä heikko vuokramarkkina. Se olisi ammattimaisten toimijoiden markkina. Ammattimaisten toimijoiden markkinoilla pärjäävät sellaiset asuntosijoittajat, jotka ymmärtävät perusteet oikein. Vuokraustoiminnassa menestyisivät vain kannattavaan toimintaan kykenevät toimijat. Flippaamisessa onnistuminen ei perustuisi miltään osin markkinasuhdanteen myötätuuleen. Tukkukauppias pystyy ostamaan kaikki kohteet paljon halvemmalla, mutta roskan myyminen vähittäisasiakkaille veisi edelleenkin maineen, jos sitä tapahtuisi toistuvasti. Tarjousten laskeminen ja neuvottelutaidot kuuluvat ammattimaisuuteen. Uudessa normaalissa toipumiseen panostaneet häviäisivät liian optimististen laskentaoletusten seurauksena.

Miten asuntosijoittaja voi hahmottaa, kummasta on kyse?

Taloussykleissä on 4 vaihetta; nousu, huippu, lasku, pohjilta uuden nousun alkaminen. Jos kyseessä olisi toipuminen, käsillä olisi pohjilta alkanut uusi nousu.

Toki nousuun eivät kuulu laskevat vanhojen asuntojen markkinahinnat ja laskevat markkinavuokrat. Olisiko käsillä edelleenkin lasku? Vai jotain uutta, rakenteellisesti muuttunutta?

Kiinteistösyklissä asiaa voisi hahmottaa vielä yksinkertaisemmin; korot laskevat, tuottovaatimukset pienenevät, kysyntä paranee JA korot nousevat, tuottovaatimukset nousevat, kysyntä laskee.

Rakennemuutoksessa kyseessä olisi hitaammista mutta perusteellisemmista muutoksista, jotka veisivät edellytykset toipumiselta, vaikka osa syklisyyden elementeistä olisi jo muuttunut toipumista indikoiviksi. Opiskelijoiden palauttaminen pysyvästi asumislisän piiriin olisi esimerkki rakenteellisesta muutoksesta. Vaikka korot laskisivat, kallistunut opiskelijasegmentin kysyntään perustuva uudisasuntotuotanto ei tule toipumaan. Se jää pysyvästi, rakenteellisesti, paljon matalammalle tasolle kuin edellisessä syklissä.

Kaikki venäläisten kysyntään perustuneen rakentamisen kysyntä on rakenteellisesti ollut pois 4 vuotta. Mikään venäläisten kysyntään perustunut rakentaminen ei tule toipumaan 2026. Ei, vaikka ohjauskorot laskettaisiin QE:n avulla taas nollaan.

Ajoittaminen on parhaimmillaan todenäköisyyksiin perustuvaa skenaariotyöskentelyä

Skenaariotyöskentelyssä onnistumisen tietää vasta jälkikäteen. Oma pääskenaarioni oli sellainen, jossa asuntomarkkinoiden hintapohjat eivät olleet 2024 eivätkä 2025. Pääskenaarioni todennäköisyys ei missään vaiheessa ollut 100 %. Siksi en erehdy uskottelemaan itselleni, että olisin keskimääräistä parempi tulevaisuusennustaja. Minulla on joukko indikaattoreita, joita seuraan ja päivitän näkemystäni. Olin aivan liian positiivinen vuoden 2024 aikana sen suhteen, mitä positiivinen luottorekisteri, pankkisääntely ja pankkien oma sääntely toisivat asuntosijoittajien rahoitukseen. Olin väärässä. ”Asuntolaina ei maistu” -pankkiekonomistit olivat väärässä. ”Hyvä asiakas saa laina” -huru-ukko täysin väärässä. 

Vuoteen 2026 lähden pääskenaariolla, jossa ”uuden ajan uusi normaali” -skenaarion todennäköisyys on korkein. ”Toipuminen” -skenaarion todennäköisyys on paljon matalampi. ”Uuden ajan uusi nomaali” -skenaarioon kuuluu myös se, että”kasvukolmion kärkikaupungit” -narratiivi olisi vanhentunut. ”Suomen asuntomarkkinat” -termin käyttöarvo vähenee entisestään sen piilottaessaan yhä suurempia eroavaisuuksia yhteen keskiarvolukuun, joka kertoo yhä vähemmän yhtään mistään.

Tilaamalla Ostan Asuntoja Podcastin ja kuuntelemalla keskittyneesti kuukausipalaverit kuulet neljän erilaisen, mutta ammattimaisesti vuokraustoiminnassa operoivien kysymyksiä, keskusteluja, pohdintoja ja havaintoja, jotka monelta osin tarjoavat hyvinkin vaihtoehtoisia näkemyksiä valtavirran suosimien asian tunteellistajien näkemyksiin.

Kärkkäinen, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 28 – Ostan Asuntoja Podcast #393

Hypo kertoo, että vuonna 2026 odotetaan ”talouskasvun alkuvihellystä”. Minulla ei ole aavistustakaan, miltä se kuullostaa. Kysyin tekoälyltä ja jaan tiedon tässä. Korvat tarkkana.

HURU-KOODEJA ON VIELÄ KÄYTTÄMÄTTÄ!

Seuraava Marko Kaarton järjestämä Ammattimainen asuntosijoittaminen -valmennus pidetään 7. helmikuuta 26

Valmentajina: Terhi Majasalmi, Mikko Sjögren, Mika Sucksdorff, Hannu Liitsola ja Marko Kaarto.

Aika: 7.2.2026 klo 9.30–19.00 Paikka Teknopolis Ruoholahti Helsinki tai etäosallistuen

Koodilla HURU Ostan Asuntoja seuraajista 10 nopeinta saa valmennuksen ennakkotarjoushintaan 339 €. asuntosijoituskirja.fi/valmennukset