Suunnitelma ”10 vuodessa taloudellisesti vapaaksi asuntosijoittamisella” – Blogi #492

Asuntosijoittaminen on suhteellisen yksinkertaista. Peruskoulun matematiikka riittää. Pitää ymmärtää, mistä raha tulee ja mihin sitä menee. Pitää ostaa sijoituskohteita tavalla, joka koko ajan jättää enemmän kuin kustantaa. 

Kaikessa yksinkertaisuudessaan valtaosalle asuntosijoittaminen on liian vaikeaa. Ensimmäinen este voi löytyä jo otsikosta. Kuka nykyään muka jaksaa odottaa työn tuloksia 10 vuotta. Houkutukset hakea oikopolkuja ovat monelle liian suuria. Seuraavaksi tämän esimerkkisuunnitelman ensimmäinen kohta voi osoittautua joko liian kalliiksi tai liian raskaaksi. Valtaosalle molempia. Jos et usko, ajattele hetki, että vasta noin 10 % vuokranantajista on Suomen Vuokranantajien jäseniä. Jäsenmäärän kokoisesta asuntosijoittajien massasta vain parikymmentä prosenttia on tilannut Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan hyllyynsä. Liian kallis? Liian paksu opiskeltavaksi?

Tämä kirjoitus on jatkoa Edelletykset saavuttaa taloudellinen vapaus asunnoilla vuosikymmenessä? – Blogi #490 -kirjoitukselle. Samat teemat toistuvat, mutta yritin kirjoittaa tämän konkreettisempaan muotoon sellaiselle, joka haluaisi tällaista tavoitetta lähteä toteuttamaan. Tehtävälistalla on sekä konkreettista tekemistä että oman mielen muokkausta. Ja paljon toistoja.

Jos lähtisin tavoittelemaan taloudellista vapautta asuntosijoittamisen avulla, 10 vuoden suunnitelmassani olisi ainakin 5 kohtaa.

1. Kehitä koko ajan taloudellista osaamistasi

Suomessa ei pankkisääntelyn puitteissa ole mahdollista ostaa sijoitusasuntoa 100 prosentin velkavivulla. Piste. Jokaiseen pankkirahoitettuun kauppaan pitää tuoda mukana omarahoitusosuutta. Käsiraha on eri asia kuin omarahoitusosuus. Nämä kaksi asiaa ovat esimerkkejä siitä, minkälaisia alkeellisia virheitä monella asuntosijoittajalla on osaamisessaan. 

Jos tällaiset alkeelliset peruskäsitteet ovat epäselviä, suurella todennäköisyydellä moni muukin käsite on epäselvä. Siispä kehitä koko ajan osaamistasi:

• Opiskele taitoja asuntosijoituskirjoista, joiden kirjoittajat ovat jo taloudellisesti vapaita
• Opiskele kaikki mahdolliset keinot välttää tai siirtää verotusta tulevaisuuteen
• Sisäistä, että vierasta pääomaa tulee käyttää kohtuullisesti ja vastuullisesti ymmärtämällä kassavirran laskentakaavat
• Kehitä ymmärrystäsi koroista, rakennus- ja ylläpitokustannuksista sekä inflaatiosta
• Opettele taulukkolaskentaa ja pidä kirjaa toiminnastasi

95 % valtamedian jutuista on merkityksetöntä moskaa tai valheita. Asuntosijoittamista ja talousosaamista ei voi oppia lukemalla ja kuuntelemalla päivittäin moskaa ja valheita.

Mitään peliä ei voi voittaa, jos ei ymmärrä sen perussääntöjä.

Tuoreimman asuntosijoituskirjan kirjoittajan haastattelu: Homehelvetistä asuntosijoittajaksi Jukka Mäkikangas – Ostan Asuntoja Podcast #392

2. Käytä valmentajia ja mentoreita ja verkostoidu osaavampien kanssa

Jos haluat saavuttaa taloudellisen vapauden asuntosijoittamisella, ajattele, että asuntoja pitää omistaa yli miljoonalla. Jos Suomen Vuokranantajien jäsenmaksu, kirjatilaus ja osallistuminen valmennukseen tuntuvat aivan liian kalliilta, miljoonan salkku jää saavuttamatta. Minä olen jo vapauteni ja miljoonani saavuttanut. Älä kuvittele, että piilomyyn tässä jotain kirjaa saadakseni rahaa. 

Hakeudu sellaisten ihmisten oppien seuraan, joilla on jo sen kokoinen asuntosijoitustoiminta, että he ovat taloudellisesti vapaita:

• Osallistu paikallisiin tilaisuuksiin, joissa on ihmisiä, jotka ovat itseäsi pidemmällä
• Osallistu maksullisiin valmennuksiin, joissa valmentajina on taloudellisen vapauden saavuttaneita ihmisiä
• Käytä yksityisiä valmentajia auttamaan eteenpäin pääsemisessä
• Tarjoa jotain sellaista vastineeksi, jota kokenut arvostaa antaessaan aikaansa ja osaamistaan

Kun osallistut maksullisiin tilaisuuksiin, tiedät myös muiden läsnäolijoiden tavoittelevan vastinetta maksamalleen summalle ja omalle ajalleen. Se ei vielä takaa lopputuloksia, mutta nostaa onnistumisen todennäköisyyttä.

Alla on koodi, jolla voi vielä saada paikan ennakkotarjoushintaan Markon Kaarton järjestämään valmennukseen. 

3. Tee henkinen sitoumus ja konkreettiset sijoituskriteerit kassavirran kasvattamisesta sijoituskohteita hankkiessasi

Tätä ei tule ymmärtää väärin. Kassavirta itsessään ei tee asuntosijoittajasta taloudellisesti vapaata. Se enemmänkin turvaa operatiivisen toiminnan rahoittamisen. Henkinen sitoumus on sitäkin tärkeämpi. Ilman sitä lipeää helposti ”negatiivinen kassavirta on ok, markkinat korjaavat sen tulevaisuudessa” -älylliseen laiskuusmoodiin.

Henkisen sitoumuksen taustalla on ymmärrys siitä, että asuntoja voi ostaa alle niiden käyvän arvon ja hyviä diilejä voi tehdä itse. Ensimmäisten vuosien tavoitteena ei ole löytää heti vain huippudiilejä, kunhan ne tuottavat jonkin verran kassavirtaa. Ensimmäisten vuosien aikana opitaan:

• Miten voi löytää kohteita alle käyvän arvon?
• Miten tehdään laskelmiin perustuvia tarjouksia riittävillä turvamarginaaleilla?
• Miten valitaan vuokralaisia, miten tehdään/teetetään asuntoremonttia ja miten luetaan taloyhtiöpapereita ja arvioidaan -remontteja?
• Miten kasvatetaan puskureita ja selvitään ongelmista luovuttamatta?

Kun asuntoja on hankittuna muutamia, palataan kohtaan yksi kertaamaan. Parhaista oppilähteistä kuoriutuu uusia kerroksia, kun niihin palaa muutaman vuoden välein.

Kun korot lähtivät nousuun, on tuntunut siltä, että käännän puukkoa monien kyljessä, jos jatkuvasti toistan sitä, että kiinteitä korkoja tai korkosuojauksia käyttäneiden korot eivät lähteneet nousuun. Kassavirrat eivät heikentyneet korkojen nousun seurauksena. Nykyään tuntuu hyvältä kuulla tai lukea, että ”asuntosijoittajat arvostavat kassavirtaa”. Asuntosijoittajien kuuluukin arvostaa kassavirtaa. Positiivista.

4. Käytä vierasta pääomaa kohtuullisesti ja vastuullisesti

Tähänkään ei ole olemassa yhtä kaikille sopivaa oikeaa sääntöä, mitä kohtuullisuus ja vastuullisuus tarkoittaa käytännössä. Tärkeintä on, että vieraan pääoman määrä on sovitettu omiin taloudellisiin resursseihin, puskureihin ja vakuuksiin, siten, että ajalle säilyy mahdollisuus tehdä työtään. Toisien sanoen, ettei joudu myymään pakosta pohjalla. Eikä menetä yöuniaan eikä terveyttä. 10 vuotta pitää pakka pysyä kasassa.

Vieraan pääoman käyttö voi olla tehokas tai tuhoisa työkalu. Sen avulla voi kiihdyttää lumipallonsa kasvua tai murskata sen päin puuta. Käytä varovaisuuden periaatteita tarjouksia tehdessä:

• Unohda suomalainen versio vuokratuoton laskentakaavasta, jossa vuokrat tulevat aina 12 kuukautta vuodessa eikä ylimääräistä hoitovastiketta peritä koskaan. Jos et muuta jaksa opiskella, aloita käyttämällä 11 kuukautta vuokran kertoimena ja 13 hoitovastikkeen edessä.
• Älä tee huonoa matalan tuoton sijoitusta olettaen pelkästään markkinoiden korjaavan tilanteen tulevaisuudessa. 
• Hoitovastikkeen moni kustannuskomponentti on riippuvainen kuntamonopoleista tai valtiosta. Molemmat ovat perseaukisia, joten oleta hoitovastikkeiden nousevan vuosittain. Jos et itse osaa olettaa, kopioi Isännöintiliiton oletukset.
• Positiivinen kassavirta ei riitä, vaan rinnalle tarvitaan puskurit. Kasvata likvidi puskuri sellaiseksi, että se kattaa yhden asunnon puolen vuoden maksamattomat vuokrat ja täysremontin. Pörssiosake ja -indeksi on likvidi. Asuntorahasto-osuus ei ole.

Osaava asuntosijoittaja tekee asuntosijoituksia, jotka toimivat varovaisilla laskentaoletuksilla. Mukana on turvamarginaalia. Jos oletukset silti osoittautuvat liian optimistisiksi, turvamarginaali suojaa.

Mikä on ”turvamarginaali” ja mitä se tarkoittaa asuntosijoittamisessa? – YouTube #124

5. Anna ajan, vuokralaisten, verosuunnittelun ja inflaation tehdä töitään

Otsikon suunnitelmassa aikajänteeksi asetettiin 10 vuotta. Jos pystyy kurinalaisesti toteuttamaan suunnitelman neljää ensimmäistä kohtaa, viides kohta toteutunee puoliautomaattisesti. Tai on ainakin toteutunut omalla kohdallani:

• Positiivinen kassavirta tarkoittaa sitä, että vuokralaiset maksavat operatiiviset kustannukset, korot, verot ja lainanlyhennykset.
• Jälleenrahoituksen avulla omaa pääomaa voi irrottaa verovapaasti ja investoida sen toiminnan kasvattamiseen.
• Inflaatio nostaa nimellisvuokria ja nimellishintoja nimellislainapääoman nousematta. Lainoja lyhennetään inflatoituneilla euroilla. Juuri tällä hetkellä tämän näkeminen on Suomessa vaikeaa. Yli kymmenen vuotta mukana olleet ymmärtävät. 
• Suomessa ei ole vuokranantajille arvo-osuustiliä. Vuokratulojen verotuskin progressioineen on omaisuuslajeista kireintä. Valitettavasti tämä tarkoittaa sitä, että verosuunnitteluun on käytettävä turhauttavan paljon aikaa. Verot ovat kuitenkin suurin yksittäinen kuluerä, joten niiden maksamista tulee kaikin laillisin keinoin välttää tai maksamista tulee lykätä tulevaisuuteen.

Taloudellinen vapaus ei ole päämäärä. Se on elämäntapa.

Jos näen jossain otsikossa mainittavan ”ennenaikainen eläköityminen”, siirryn seuraavan kirjoituksen pariin. En ole vielä tavannut ensimmäistäkään taloudellisen vapautensa saavuttanutta, joka olisi lopettanut tekemisensä ja aloittanut perinteisen 65-vuotiaan palkansaajan eläkeläiselämän työnantajan kukkapuska ja muistomitali pöydällä.

Eläköitymisessä ei ole mitään vikaa. Muutama velaton sijoitusasunto tarjoamassa lisäturvaa eläkkeen päälle on hyvä tavoite ja suunnitelma. Tämä kirjoitus on niille, jotka ovat kiinnostuneita saavuttamaan taloudellisen vapauden. Ilman riippuvuussuhdetta työeläkkeen heikkenevään ostovoimaan.

Taloudellisesti vapaaseen elämäntapaan kuuluu:

• Vuosikausien elämäntyyli, jossa kulut ovat tuloja pienemmät. Erotus sijoitetaan kassavirtoja tuottavasti.
• Päätökset tehdään 10 vuoden taloudellisen vapauden tavoitteen mukaisesti. Ystävien ja naapureiden hienommat autot, lomat ja kodit eivät ole kateuden aiheita. Niiden hankkimiskeinot kiinnostavat, jos joukosta löytyisi jo taloudellisen vapautensa saavuttanut mentori.
• Elämäntyylin tasojen nostot tapahtuvat varallisuuden kasvun mahdollistamien suurempien kassavirtojen avulla.
• Pääomiin ei kosketa elämäntyylin nostamiseksi.
• Verosuunnittelu on onnistunut, jos veropornopäivinä nimi ei näy missään.

Taloudellisen vapauden saavuttaminen kymmenessä vuodessa asuntosijoittamisen avulla ei edellytä poikkeuksellista älykkyyttä. Valtaosalle se on kuitenkin vaikeaa, koska ensimmäisten vuosien aikana pitää tehdä töitä kohtia 1-4 toistaen ja kehittyen ilman, että juuri mitään tuloksia näkyy pankkitilillä. Muistan itsekin ensimmäisen sijoitusasunnon ostamisen jälkeen luulleeni, että 70 prosentin velkavivulla laskettuna muutama kymppi kassavirtaa kuussa ei vapautta tuo. Nykyisin tämä on helpompi sisäistää, kun oppimateriaaleja ja esimerkkejä löytyy runsaasti.

Hyvää alkanutta asuntosijoitus- ja vuokraustoimintavuotta 2026!

 Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntosijoittamista 4:ssä sukupolvessa Hanna Suni – Ostan Asuntoja Podcast #366

Huippu-urheilijasta Asuntopehtoorin huippujoukkueeseen Antti Hynynen – Ostan Asuntoja Podcast #379