Sijoittaisinko nyt kassavirta-asuntoihin vai tyhjiin asuntoihin? – Blogi #488

Muutama viikko sitten pohdin Sijoittaisinko nyt markkinahintojennousuasuntoihin vai arvonnousuasuntoihin – Blogi #485. Tämä kirjoitus on jatkoa pohdinnalle.

Valtaosa “Osta ja pidä” -asuntosijoittajista termin mukaisesti pitää asunnon pitkään sen ostettuaan. Mitään virallista määritelmää “pitkä” -sanalle ei ole olemassa. Usein puhutaan kvartaalista eli 25 vuoden pitoajasta. Vähintään.

Helpompi on ajatella asiaa niin päin, että “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja ei osta sijoitusasuntoa siten, että hänellä olisi määriteltynä tarkka ajankohta, jolloin hän tekee exitin sijoituksestaan. 

Ammattimaisesti toimivat asuntosijoittajat tekevät ostovaiheessa laskelmia siten, että he olettavat exitin jossain vaiheessa tulevaisuudessa. “Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -alastrategiaa noudattavat tekevät useamman exitin omistuksestaan luopumatta. Minulle exit voisi näyttää esimerkiksi tällaiselta:

• Alle käyvän vakuusarvon ostamisen alennuksen jälleenrahoittaminen 18 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Ensimmäisen vuokralaisen vaihtumisen yhteydessä tehdyn täysremontin arvonnousun jälleenrahoittaminen 36 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittaminen 36 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Markkinahintojen nousun myötä tulleen vakuusarvon jälleenrahoittaminen 48 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Linjasaneerauksen nostaman vakuusarvon jälleenrahoittaminen 72 kuukauden kuluttua kaupasta.

Nämä tapahtumat ovat kaikki excel-rahan muuttamista verovapaasti euroiksi jälleenrahoituksen kautta. 

10 vuoden omistamisen jälkeen exit-mahdollisuudet voisivat olla seuraavia:

• Lainanlyhennysten vapauttaman vakuusarvon jälleenrahoittaminen 120 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Markkinahintojen nousun myötä tulleen vakuusarvon jälleenrahoittaminen 120 kuukauden kuluttua kaupasta.
• Parvekesaneerauksen ja -lasituksen nostaman vakuusarvon jälleenrahoittaminen  120 kuukauden kuluttua kaupasta.

Nämä ovat esimerkkejä kassavirta-asuntojen tuottamista mahdollisuuksista tehdä exittejä sijoituskohdetta myymättä.

Mikäli asuntosijoitus on tuottanut positiivista kassavirtaa, sillä on ollut mahdollista kattaa ainakin osa erilaisista pääomapanostuksia vaativista remonteista ja saneerauksista. 

Primääristi kassavirran ajatellaan kattavan kustannuksia, joilla asunto pidetään operatiivisen vuokraustoiminnan käytössä. 

Jokainen “exit” eli jälleenrahoitus on myös kassavirtatapahtuma. Kassasta maksettava remontti on negatiivinen kassavirtatapahtuma. Taloyhtiöremontin hankeosuuden maksaminen kerralla on myös negatiivinen kassavirtatapahtuma. Jos alkuvuonna on maksanut veroennakkoja (kassavirtatapahtumia), niistä voi loppuvuonna tulla palautuksena (kassavirtatapahtuma) liikaa maksettuja ennakoita. Mikäli taloyhtiöremontin rahoittaa taloyhtiölainalla, kassavirtavaikutus jakautuu useammalle vuodelle taloyhtiölainan maksuajan perusteella. Kun ammattimaiset asuntosijoittajat tekevät investointilaskelmiaan, niiden aikajana loppuu isoimpaan kassavirtatapahtumaan, kohteen myynnistä tulevaan kassavirtaan.

Mikäli sijoitusasunnon myy tappiolla, kauppahinnan positiivisen kassavirtatapahtuman lisäksi tappio voi realisoida liikaa maksettujen ennakoiden palautumisen positiivisen kassavirtatapahtuman.

Tyhjiin asuntoihin sijoittaminen

“Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle kassavirta-asuntoihin sijoittamisen vaihtoehtona on sijoittaa tyhjinä pidettäviin asuntoihin. 

Tyhjiin asuntoihin sijoittaminen on kassavirtatapahtumien määrän osalta paljon passiivisempaa kuin kassavirta-asuntoihin sijoittaminen. Pitoaikana asuntoja ei vuokrata eikä niitä remontoida. 

Selvennyksen vuoksi “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tyhjiin asuntoihin kassavirta-asuntojen sijaan ei ole flippaamista vaan asuntoja ostetaan pitosalkkuun.

Tyhjiin asuntoihin “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen on myös rahoitusneuvottelujen osalta passiivisempaa. Tyhjiin asuntoihin sijoittavista asuntosijoittajista moni ei käy lainkaan rahoitusneuvotteluja. Asunnot ostetaan pitosalkkuun käteisellä. 

Uudiskohteista tyhjiä asuntoja pitosalkkuunsa ostava asuntosijoittaja voi kassavirta-asuntoihin sijoittavan tapaan pyrkiä ostamaan asunnon tai asuntoja alennuksella. Jos pitoajaksi on suunniteltu ääretön tai vaikkapa 25 vuotta, uudiskohteista pitoasuntoja ostava asuntosijoittaja voi ostaa asunnot betonipinnoilla. Se on hyvä keino neuvotella alennuksia rakennuttajan kanssa, koska kaikki kiintokalusteet, kodinkoneet ja pintamateriaalit poistuvat rakennuttajankin kustannuksista.

Vanhoista kohteista tyhjiä asuntoja pitosalkkuun ostava hakee pommi- tai peruskuntoisia asuntoja, joille ei tarvitse tehdä mitään ja joissa hinnassa ei ole yhtään myyjän tekemien remonttien lisää. Tärkeää on muistaa tarkistaa vesijohtojen sulkujen kunto. Ne suljetaan ja tulpataan kaupanteon jälkeen vesivahinkojen riskin pienentämiseksi. Uudiskohteissa tyhjien asuntojen vesijohdot tulevat rakennuttajan toimesta sulut kiinni ja tulpattuina. 

Myös veroilmoitusteknisesti tyhjiin asuntoihin sijoittaminen on passiivista. Vuokratuloja ei tarvitse raportoida eikä niistä tehdä siten työläitä vähennyksiä. Koska Suomessa ei ole varallisuusveroa, veroja ei makseta tyhjänä pitämisestä. Kaikista kustannuksista, joita tyhjänä pidettävät asunnot aiheuttavat, pidetään kirjaa hankintamenoa varten, mikäli asunto joskus myydään. Tästä en ole varma, olisiko tyhjien asuntojen hoitovastikkeet mahdollista vähentää verotuksessa muista pääomatuloista, vaikka asuntoa ei ole koskaan otettu vuokraustoiminnan käyttöön. 

“Sijainti, sijainti, sijainti” on tyhjiin asuntoihin sijoittavalle tärkeää. Kun asuntosijoittaja tekee päätöksen sijoittaa kassavirta-asuntojen sijaan tyhjiin pitokohteisiin, hän hakee sijoitetulle pääomalleen hyvää ja turvallista parkkipaikkaa. Sijoitusteesi rakentuu pelkästään talon alla olevan tontin sijaintiin. Sijainnin pitää olla sellainen, että tyhjänä pitämisen aikana mielellään yhä useampi ja yhä varakkaampi haluaa ja pystyy asumaan tai sijoittamaan saman sijainnin asuntoihin ja/tai asumiseen. 

Asunto ostetaan betonipinnoilla siksi, että mahdollisen vuosikymmenienkin päässä olevan exitin kohdalla sisustustrendit ja kodinkoneet ovat todennäköisesti muuttuneet moneen kertaan. Jos sijoittaja päättää luopua tyhjästä pitokohteesta, hän joko myy sen betonipinnoilla seuraavalle tai rakentaa asunnon loppuun myyntihetken trendien mukaisesti.

Tyhjiin asuntoihin sijoittaminenkaan ei ole täysin passiivista, koska kiinteistöä tai asunto-osakeyhtiötä pitää huoltaa ja kunnossapitää tyhjänä pidon ajan. Moni kohde ei ole kokonaisuudessaan tyhjiin asuntoihin sijoittavien “Osta ja pidä” -asuntosijoittajien omistuksessa, vaan osa asunnoista voi olla asuttuja. 

Helsingin veronmaksajasijoittajien Tapanilan juna-aseman läheisyyteen 2024 valmistunut kolmen kerrostalon puolihitaskohteessa on 109 asuntoa. Vain yhteen asuntoon on toistaiseksi otettu asukas. Loput 108 asuntoa pidetään tyhjänä. Niillä on yhteinen tyhjänä pidettävä sisäpiha, jossa on tyhjät keinut, penkit ja pyörätelineet. Vaikka tyhjänä pitäminen on vaivatonta, siitäkin aiheutuu 85 000 euron kustannukset kuukausittain. Tätä sijoituskohdetta ei ole hankittu käteisellä. Lyhennysvapaat päättyvät kesällä 2027. Laskelmissa sijoituksen tuotto perustuu siis vahvasti sijaintiin. Vuokratontilla. “Rakennuta vieraalla pääomalla ja pidä tyhjänä” -asuntosijoittaminen vuokratontille edellyttää korkeamman tason visionääristä viisautta, pohjatonta kassaa ja kykyä odottaa. Ja odottaa. Kassavirta-asuntoihin sijoittavalle se näyttää totaalisten idioottitampioiden touhulta. Sen verran hölmö minäkin olen.

Itse en omaa kokemusta tyhjiin asuntoihin sijoittamisesta. Tänään silmiin osui YouTube -video uudiskohteesta, joka suurella todennäköisyydellä houkuttelee myös tyhjiin asuntoihin sijoittavia “Osta ja pidä” -asuntosijoittajia. Kohteen ylimmän kerroksen asunnot rakennuttaja on itse päättänyt myydä betonipinnoilla. Videosta saa peruskäsityksen siitä kenelle tyhjiin asuntoihin sijoittaminen voisi sopia ja millaiset sijainnit sopivat siihen parhaiten.

Ennen kuin katsot videon, pysähdy hetkeksi miettimään, oliko tässä kirjoituksessa jotain muutakin varoitusviestiä kuin hesarilan puolihitaksen tyhmyydelle irvailu.

Esimerkki tyhjiin asuntoihin sijoittamisesta

Oletko itse “Osta ja pidä” -asuntosijoittaja, joka on valinnut vuokraustoiminnan saadaksesi kassavirtaa asunnosta?

Kysyin Ostan Asuntoja Podcastin kuukausipalaverin osallistujilta, sijoittavatko he kassavirta-asuntoihin. Kävimme siitä pitkän filosofisen pohdinnan, jonka muut osallistujat olisivat ehkäpä halunneet julkaista. Itse en ole vielä varma, oliko keskustelumme riittävän hyvä ja lisäarvoa tuottavaa. Meni huru-ukon jänkäämiseksi.

Keskustelun ja tämän kirjoituksen tavoitteena on saada “Osta ja pidä” -asuntosijoittajat varautumaan siihen, että pohtivat itse, mihin sijoittavat, jos eivät sijoita kassavirta-asuntoihin pitosalkkuaan kasvattaessaan.

Erityisen suurta varovaisuutta tulisi noudattaa, jos 2010-luvun lopun ja 2020-luvun alun 0-korkoaikana uskoi “markkinahintojen nousustrategian” olevan asuntosijoitusstrategia. Jos asuntojen markkinahintojen nousu olisi varmaa, kaikkihan sijoittaisivat riskittömiin markkinahintanousuasuntoihin. Vain tyhmät maalaiset sijoittaisivat kassavirta-asuntoihin, jotka takaavat markkinahintojen laskun. Eikös?

Joko katsoit videon? Asuntosijoittamisessa todellakin tunnetaan “Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen tyhjiin asuntoihin. Niitä todellakin ostetaan betonipinnoilla. Ne eivät todellakaan sijaitse sosiaaliturvaperäistä monikulttuurista maahanmuuttokeskittymää suosivilla sijainneilla vuokratonteilla. Niitä ei markkinoida, ei myydä eikä niihin sijoiteta “matala vuokratuotto-% takaa helpon vuokrattavuuden” -tyyppisillä opeilla. 

Jos Suomessa pitäisi ajatella “Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen konseptia, jossa vuokraustoiminta ja kassavirta eivät ole mukana sijoituspäätöstä tehdessä, visualisoi sijainteja, jossa on jotain ainutlaatuista. Ajattele revontulia. Ajattele saaristoa. Ajattele puhdasvetistä arvokalaisaa järveä, jonka ympäristössä kasvaa mustikoita ja sieniä ja paikallista ruokaa. Mikään niistä ei vielä takaa, että ne ovat tuottoisa parkkipaikka rahalle sijaintiin perustuvan arvonnousun takia. Tuottopotentiaali on siinä, että näkee sijainnin tulevaisuuden oikein. Tulevaisuuden ennustamiseen liittyy korkea riskiodotus.

Jos sijainti ei tarjoa jotain erikoista, kassavirta-asunnot ovat mielestäni ainoa oikea “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan valinta pitosalkkuun Suomessa. 

Asuntojen pitää soveltua vuokraustoiminnan käyttöön hyvin ja ne pitää pystyä ostamaan hinnalla, joka tarjoaa riittävää turvamarginaalia riittävän suurella todennäköisyydellä kannattavan vuokraustoiminnan harjoittamiseksi, huonoinakin aikoina, pitkällä aikajänteellä.

Sijoittaisinko nyt markkinahintojennousuasuntoihin vai arvonnousuasuntoihin – Blogi #485