Sijoittaisinko nyt markkinahintojennousuasuntoihin vai arvonnousuasuntoihin – Blogi #485

Tilastokeskuksen asuntojen markkinahintojen kehitystilasto kertoo, että ”matalan riskin ja matalan vuokratuoton” markkinahintojennousuasuntoihin sijoittaneiden tärkein kannattavuuden mittari eli markkinahintojen nousu ei ole täyttänyt sille asetettuja tuotto-odotuksia viimeisten vuosien aikana. 

Jos uskoi vahvasti siihen, että sijoitusasuntojen markkinahinnat nousevat, uskossaan vahvat ostavat koko ajan lisää niitä samoja sijoitusasuntoja, joita saa nyt merkittävästi halvemmalla. Näin ajattelevat pystyvät madaltamaan sijoitusasuntosalkkunsa keskihintaa. Yleisesti tästä käytetään termiä kuukausisäästäminen. Joka kuukausi ostetaan sokkona lisää. Näin saadaan sijoitusasuntoja koko ajan lisää ja saadaan niitä ostettua myös pohjilta. Tästä asuntosijoitusstrategiasta on tehty erilaisia apinatestejä, joissa apinat ovat aina voittaneet aktiivisesti hoidetun asuntosijoitusalkun.

Jos ei omaa apinatason ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamistaitoja, joutuu pohtimaan analyyttisemmin sitä, sotkeeko huru-ukko nyt aktiiviseen osakepoimintaan erikoistuneiden korkeapalkkioisten hedge fundien ja matalapalkkioisten indeksirahastojen valtamediaviihteellistutkimukselliset vertailut. Hesari kehoitti lukijoitaan kesällä 2024 aktivoitumaan ja kaivamaan laatikoistaan kaiken ”Osta ja pidä” -kullan ja vaihtamaan sen aktiivisesti ennätysmäärään euroja. Vain apina- ja huru-ukkotason toimijat jatkoivat kuukausikultasäästäjinä.

”Asuntojen hinnat samalla tasolla kuin 0-korkoajan lopulla”

Tästä voisi nopeasti ajatella, ja moni ajatteleekin, että asuntojen hinnat ovat laskeneet niin paljon, että kohta niiden on pakko kääntyä nousuun. Asuntoja ei ole perinteisesti ostettu koroilla eikä keskimääräisillä nettopalkoilla. Asuntoja ostetaan asuntolainoilla ja taloyhtiölainoilla.

Suomessa on edelleen voimassa tavoite vähentää kotitalouksien velkaantumista. Suomessa on edelleen voimassa tavoitetta tukeva pankkisääntely. Suomessa on edelleen käytössä positiivinen luottorekisteri, jonka ansiosta tulee enemmän hylkääviä asuntolainapäätöksiä kuin 0-korkojen aikana. Toistaiseksi näiltä osin mikään ei ole kuten ennen.

Suomessa asuntolainakannan vuosikasvu on edelleen negatiivinen. Yksityisen sektorin taloyhtiölainakannan vuosikasvu on edelleen merkittävästi negatiivinen. 

Suomessa on lausuntokierroksella taloyhtiölainojen lisääminen positiiviseen luottorekisteriin. Toteutuessaan tämä lisää lainahakemusten hylkypäätöksiä.

Tällä hetkellä ei näy eikä kuulu mistään suunnasta tietoja, että lainaa saisi aikaisempaa löysemmillä kriteereillä ja paremmilla ehdoilla. Tämä ei puolla isossa kuvassa markkinahintojennousuasuntojen sijoitusteesiä. Kun uutiset likviditeetin lisäämisestä eli pankkien halukkuudesta myydä enemmän lainaa yleistyvät, silloin perusta markkinahintojen nousulle alkaa syntymään.

Asumistukien leikkaukset ovat totta, ARA-määrärahojen leikkaus on yhä sumussa

Asumistukimenojen taso lähestyy aikaa, jolloin 0-korkoajan piti olla tilapäinen. Palataan siis ajassa vielä kauemmas kuin siihen, että opiskelijat siirrettiin yleisen asumistuen piiriin. Eurokriisiä ratkottiin tilapäisillä 0-koroilla 2010-luvun alkupuolella.

Asumistukimenojen leikkausvaikutukset ovat merkittävät ja kohta tilastoissa näkyy lisää, kun opiskelijat siirtyvät pois asumistuen määrästä ja tilalle tulee pienempi tolppa opintotuen asumislisän muodossa.

Asuntosijoittajan on tärkeä ymmärtää tuet osana tuensaajien ansiotasoa. Kun ihmisten ansiotaso heikkenee, ihmiset sopeuttavat asumistaan mitä moninaisemmilla tavoilla. 

Yksi tapa on vähentää asumista yksin, minkä pienentää asuntojen kappalemääräistä kysyntää. Toinen on muuttaa halvempiin asuntoihin, mikä pienentää kalliimpien asuntojen kysyntää. Työttömyys on lisääntynyt. Se toimii asumisen sopeutumisessa samoin. Työttömyyden lisääntymisen tunne toimii asumisen unelmien toteuttamisen lykkäämisenä. Molemmat toimivat pankkien lainatiskeillä, molemmilla puolilla, varovaisuutta lisäten.

Markkinahintojennousuasuntoihin sijoittamiseen ei löydy tätäkään kautta vielä kiinteää maata, johon teesin perustaa. 

Hallitusohjelmasta sitä piti löytyä, kun ARA-määrärahoja piti leikata, valtion oma rakennuttajaliike A-Kruunu piti lakkauttaa ja ikiliikkujatyyppiset sosialistisen omistusasumisen konseptit piti lakkauttaa. Kaikki nämä ovat vielä tähän kirjoitushetkeen asti työntäneet lisää tarjontaa kysyntäköyhään markkinahintanousuasuntojen potentiaalisimpaan asuntomarkkinaan eli isoihin kaupunkeihin. Helsingin pormestari haluaisi hallituksen jatkavan helsinkiläiskokoomuslaista asuntopolitiikkalinjaa myös vuodelle 2026 ja jatkavan sosialistista asuntopolitiikkaa kokoomuslaisen hallitusohjelman vastaisesti. 

Vanhojen asuntojen myynti-ilmoitusten kasvumäärä on piristynyt

Vanhojen asuntojen kauppamäärien nousu johtaa asuntojen hintojen nousuun, mikäli myyntiajat kääntyvät laskuun. Myyntiaikojen pidentyminen indikoi sitä, että yhä useampi on halukas myymään asuntonsa. Kun myyntiajat pitenevät ja vanhojen asuntojen hinnat laskevat, kiinteä perusta markkinahintojennousuasuntosijoittamiselle ei ole vielä tilastollisesti syntynyt.

Vanhojen asuntojen myyntiaikojen trendi, ei yksittäisen kuukauden luku, on edelleen pidentyvä. Joissakin suurissa kaupungeissa 2025 myös jyrkentyvä. Vanhojen asuntojen hintakehitystrendi on myös suurissa kaupungeissa laskeva. Laskuvauhdin trendi on hidastunut. Viimeisen 12 kuukauden aikana Helsinki, Espoo, Vantaa, Tampere, Turku, Oulu… näyttävät kaikki miinusmerkkiä. 

Väestönkasvu on … hidastunut

Helsinki on ainoa kaupunki, jossa väestönkasvu ei ole hidastunut. Markkinahintojennoususijoitusasunnoista kiinnostuneelle on siis tärkeää analysoida, onko Helsingin väestönkasvattajat kiinnostuneita hankkimaan kalliimpia asuntoja tai edes kiihdyttämään asuntokuntien määrän kasvua. Toistaiseksi pääkaupunkiseudulla markkinahintojennoususijoitusasuntoja ostavat eivät saa tilastoista vahvaa pohjaa tätäkään kautta. Asuntokuntien määräkasvu alittaa asuntotuotantoinnon määrän kasvun.

Kaikissa muissa kaupungeissa markkinahintojennousuasuntosijoittajat joutuvat arvioimaan sitä, ovatko kaupungin asuntorakennuttajat yliarvioineet asuntojen tuotantotarpeen korkeampien väestönkasvuennusteiden, kasvavien asumistukimenojen ja asuntokuntien keskikoon pienentymiskehityksen jatkumisen perusteella. 

Kuluttajat ovat yhä luottavaisempia Suomen 0-talouskasvuun

Valitettavasti tämä tulkinta tarkoittaa sitä, että kuluttajat ovat varmempia siitä, että yksikään vaaleilla valittava päättäjien kokoonpano ei pysty tekemään mitään merkittäviä rakenteellisia päätöksiä, jotka pysäyttäisivät julkisen velkaantumisen kasvun tai yksityisen sektorin markkinaosuuden laskun aneemisesti kasvavasta bruttokansantuotteesta, jonka kasvun etumerkki vaihtelee miinuksesta plussaan nollan ympärillä. 

Kun 0-korkoista lainaa sai helposti, kuluttajat suunnittelivat ja toteuttivat asuntojen, autojen, remonttien, tietokoneiden ja puhelimien hankintoja. Kun 2-3 prosenttista lainaa saa vaikeasti, kuluttajat suunnittelevat ja toteuttavat vähemmän. Velkavetoisessa fiatrahajärjestelmässä velkojen lyhentämiseen keskittyminen vain valtion velan kasvaessa johtaa huonoon investointiympäristöön. 

Mitä enemmän ja älyvapaampaa julkista rahankäyttöä kotitaloudet ja yksityisen sektorin päättäjät joutuvat uutisista vuosi toisensa perään seuraamaan, sitä enemmän Suomi koetaan huonoksi maaperäksi investoida. Peruskuntoisten ja kauempana olevien asuntojen kysynnän kasvu ei ole markkinahintojennousuasuntosijoittamisen vahva tunnusmerkki. 

Vanhojen asuntojen hintojen laskiessa uudistuotannon kustannukset nousevat

Markkinahintojennoususijoitusasuntojen näkymien kannalta vahva merkki ei myöskään ole se, että markkinahintojen nousuaikojen gryndauksen sijaan rakennusliikkeet ovat hattu kourassa kerjäämässä päättäjiltä ARA-kohteiden aloitusmäärien ylläpitoa tarjoamalla rakentavansa niitä hinnoilla, joilla perustoiminnot pysyvät syöttöletkuissa hengissä. 

Haastavaksi tilanteen tekee se, että lainsäätäjät näyttävät olevan täysin immuuneja sille, että asuntomarkkinoilta puuttuu edelleen maksukykyinen tai -halukas kysyntä vihreän siirtymän kallistuville rakennusmateriaaleille ja palkankorotuksilla ostovoimaansa parantavalle työvoimalle. Kiinteistöverojen korotuspotentiaali ja kuntamonopolien hinnankorotuspotentiaali näyttäytyvät päättäjille mahdollisuuksina nostaa tulojaan.

Markkinahintojennousuasuntosijoittaminen ei löydä perustaa sitäkään kautta, että rakentajilla on edelleen myymättömien uudisasuntojen varastoistaan tarjota kohteita hinnoilla, jotka ovat alle uudistuotannon rakennuskustannuksen.

Lyhytaikaisvuokrauksen poliittinen riski on yhä uhka

Markkinahintojennousuasuntosijoittajille päällä on edelleen todellinen uhka siitä, että suunnitelmatalousihmiset päättävät ratkaista hotellien majoituskapasiteettiylitarjonnan kieltämällä lyhytvuokrauksen siten, että sieltä vapautuisi nopeasti iso määrä asuntoja perinteisille vuokra- ja omistusasuntomarkkinoille, joiden osittaista kysyntää ylläpitävät kodinomaista asumiskokemusta lyhytaikaiseen ja projektityyppiseen kysyntään tarjoavat vuokranantajat.

Mikä tahansa lyhytvuokrausta haittaava ja rajoittava sääntelypäätös olisi huono uutinen markkinahintojennoususijoitusasuntosijoittamisen kannalta. Se lisää tarjontaa.

Sosialistisen maahanmuuton tyrehdyttäminen ja/tai Ukrainan kriisin päättyminen

Kaikki sellainen maahanmuutto, joka ei perustu kotitalous- ja yksityissektorin markkinaehtoisuuteen, on sosialistista maahanmuuttoa. Jokainen voi vapaasti muodostaa moraalikäsityksiään sen eri muodoista. 

Markkinahintojennousuasuntosijoittamisessa on tärkeää tunnistaa tähän alasektoriin liittyvät riskit. Ilmainen korkeakoulutus ja siihen liittyvä perheenyhdistäminen ovat ainutlaatuisia innovaatioita, jotka eivät voi matemaattistieteellisesti jatkua ikuisesti. Kysymys on siis vain siitä, kuinka pian ne loppuvat. Sosialistiseen maahanmuuttoon liittyvät erilaiset päätökset ovat poliittisia ja voivat nopeasti vaikuttaa kysynnän ja tarjonnan tasapainoihin. 

Omilla rahoilla tehdyt paluu- ja poismuutot tai yrityssektorin kautta tuleva työpaikkaperäinen maahanmuutto ovat pitkäkestoisempia ja tapahtuvat hitaasti ajan kuluessa.

Indikaattorit ohjaavat arvonnousuasuntosijoittamiseen

Jokainen voi katsoa tässä kirjoituksessa esitettyjä asioita erilaisten tilastojen ja indikaattorien valossa. Vaikka kaksi asuntosijoittajaa katsoisi täysin identtistä datasettiä, he voivat tehdä siitä kaksi toisistaan poikkeavaa analyysiä, skenaariota ja asettaa niille erilaisia todennäköisyyksiä. 

Itse en ole koskaan tehnyt asuntosijoituslaskelmia siten, että niissä olisi ollut yhtenä parametrinä vuosittainen markkinahintojen nousuprosentti. En ole edes asettanut vuosittaista markkinavuokrien nousuprosenttia. Molemmat ovat asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä. Kumpaankaan asuntosijoittaja ei pysty itse vaikuttamaan.

Jos markkinahinnat ovat nousseet, olen kotiuttanut niiden ansiosta nousseet vakuusarvot verovapaan jälleenrahoittamisen kautta. Jos markkinavuokrat ovat nousseet, olen kotiuttanut ne sopimuksessa määriteltyjen vuokrankorotusten tai tasokorotusten kautta vuokralaisen vaihtuessa.

Keskityn ja pidän nykyistäkin markkinaympäristöä sellaisena, että jatkan keskittymistä arvonnousuasuntoihin.

Arvonnousuasuntoihin keskittyminen tarkoittaa

• Neuvottelutaitojen hyödyntämistä ostamalla kohteita alle niiden käyvän arvon
• Remontoimalla kohteita vakuusarvoa nostavasti
• Remontoimalla kohteita asumisarvoa nostavasti
• Vuokraamalla kohteita markkina-arvoja vastaavilla vuokrilla 
• Toimimalla verotehokkaasti verovähennykset tehden tai verotusta tulevaisuuteen siirtäen
• Jälleenrahoittamalla kohtuullisesti ja sijoittamalla pääomat vastuullisesti

Markkinahinnat ovat sitä, mitä asunnoista ja remonteista maksetaan. Arvo on sitä, mitä omalla tekemisellä luodaan.

Sijoittaisinko nyt kassavirta-asuntoihin vai tyhjiin asuntoihin? – Blogi #488