Asuntosijoittajan luottokelpoisuuden ylläpitäminen – Blogi #481

Ostan Asuntoja Podcastin Kuukausipalaverissa 24 pohdimme yhtenä asiana pankkirahoituksen saatavuutta. Joillekin kuuntelijoille syntyy kenties käsitys, että vedämme juttuja fiilispohjalta miten sattuu. Todellisuudessa käytämme tällä hetkellä merkittävän määrän aikaa erilaisten datalähteiden kartoittamiseen, lukemiseen, pohtimiseen ja näkemystemme päivittämiseen. ”Me” -sana tarkoittaa sitä, että teemme tätä itsenäisesti tahoillamme. Kuukausipalaverien välillä haastamme ajatuksia ja jaamme uutta tietoa keskenämme. Kaikki käyvät keskusteluja muiden tahojen kanssa, jotka eivät suinkaan tee samoja johtopäätöksiä katsoessaan samaa dataa. 

Suomen Vuokranantajien ekonomisti Eemeli Karlsson laatii kysymyksiä Vuokranantajabarometriin. Hän on itse asuntosijoittaja, lukee ahkerasti tutkimuksia, kirjoittaa blogeja ja kiertää Suomea tapaamassa vuokranantajia. Jesse ja Markus käyvät aktiivisia keskusteluja eri tahojen kanssa eri puolilla Suomea. Minä teen samaa. Lisäksi saan paljon kommentteja ja palautteita ympäri Suomea asuntojen parissa toimivilta.

Tällä hetkellä voin varmuudella todeta, että ympäri Suomea asuntosijoittajat ja vuokranantajat kuuntelevat huuli pyöreinä pankkien lainaihmisten selityksiä, joista aikaisempaa suurempi osa on vailla järjen häivää. Tarinat on usein hauskoja.

Kaikki, mikä ei voi kestää ikuisesti, loppuu. Nykymeno ei ole kestävää. Vain sen loppumisen ajankohta on epäselvää. Moni asuntosijoittaja saa edelleen tulonhankkimislainaa ja vanhojen asuntojen kauppamäärät kasvava hintojen laskiessa. Hyviä vuokrakotidiilejä on helpompi tehdä, kun markkinat auttavat tärkeimmän kannattavuuden elementin osalta. Ostohinnan.

Jos tavoittelee vuokraustoiminnan kasvattamista, luottokelpoisuuden säilyttäminen ja sen parantaminen on tärkeä osa asuntosijoittajan tekemisessä.

1. Oman talouden perustan vahvistaminen

Kun itse ryhdyin 2010-luvun lopulla kirjoittamaan Ostan Asuntoja Blogiin siitä, miten ryhdyin suojaamaan omaa varallisuuttani, en osannut asettaa minkäänlaista todennäköisyyttä sille, että moiseen olisi edelleen tarvetta 2025. Markkinakorkojen lähdettyä nousuun ja keskuspankin reagointikorkojen noston lähestyessä en vieläkään osannut kuvitella suurta todennäköisyyttä sille, että 2025 loppupuolella perustaa pitäisi yhä vahvistaa.

Tällä hetkellä perustan vahvistaminen on enemmän sitä, että on varauduttava likviditeettiin, koska pankeista sitä voi olla yhä vaikeampi saada. Eri tilanteissa oleville asuntosijoittajille tämä voi tarkoittaa erilaisia asioita. Se voi olla suuremman omarahoitusosuuden kasvattamista. Se voi olla suurempien puskurien kasvattamista. Molempia voivat myös pankit edellyttää myönteisen lainapäätöksen saamiseksi. 

Minulla erääntyy yritykseni yksi laina 2027. Laina-aika on 7 vuotta ja maksuohjelma 15 vuotta. Kun laina-aika päättyy, pääomaa on edelleen maksamatta. Normaalisti tämä hoituu uudelleenrahoituksella. Nyt joudun kuitenkin nostamaan todennäköisyyttä sille, että pankki kieltäytyy uudelleenrahoituksesta tai vaatii ehtoja, jotka tekevät siitä kannattamatonta.

”Suomalaiset eivät uskalla kuluttaa” -narratiivi on suurinta hottia. Viimeisen viikon aikana näin sen kymmeniä kertoja copy pastattuna papukaijaporukan kirjoituksissa ja somekommenteissa. Kysymys kulutuskykyisten ihmisten osalta ei usein ole uskalluksesta, vaan ajattelun seurauksena syntyvästä varovaisuudesta. En aio kuulua siihen ryhmään, jolle ”uskalla kuluttaa” -pankkialan johto kertoo 2026, etteivät he itse uskalla jälleenrahoittaa yritykseni lainaa. 

2. Velkavivun laskeminen

Vieraan pääoman käyttö on oleellinen osa asuntosijoittamisen kokonaiskannattavuutta. Lainojen lyhentyessä vuodesta toiseen velkavipu kyllä laskee. Samalla laskee oman pääoman tuotto. Mikäli tavoitteena on lisätulo vuokraustoiminnan kautta, velaton sijoitusasunto tarjoaa parhaimman kassavirran. Minulle riskipainotettu vuokraustoiminnan tuotto ei ole riittävä ilman vierasta pääomaa.

Mikäli seuraavan sijoitusasuntolainan saamisen edellytyksenä on pienempi velkavipu, tarkasteluun kannattaa ottaa kaikki lainat. Lyhytaikaiset ja/tai korkeakorkoiset unelmaluotot, luottokorttivelat, kulutusluotot ja autolainat voi perata läpi ja katsoa, onko niiden poismaksaminen kokonaisuus huomioiden järkevää. Pankista voi kysyä, mitkä lainat positiivisellä luottorekisterillä näkyvät negatiivisuutta aiheuttaen. En tiedä, pitääkö paikkaansa, mutta joku sanoi, että autolaina pankista näkyy, mutta autorahoitusyhtiöstä ei näy.

Minulla on monivuotinen suunnitelma sijoitusasuntosalkkujeni kannattavuuden maksimoimiseksi. Mikäli lainahanat menevät henkilöasiakaspuolella kiinni, verosuunnittelumyynnit omalle yritykselle voivat olla asuntojen markkinahintojen laskun myötä järkeviä toteuttaa, jos niistä realisoituu tappioita. Rahoituksen voi neuvotella myyjän rahoitukseksi, jos luottaa omistamansa yrityksen johtoon, jolle omistamansa asunnon myy. Myynti realisoi kassavirtasuorituksen. Tappiollinen myynti realisoi verosuunnitteluhyödyn kassavirran mahdollisesti liikaa maksetuista ennakoista. Matalamman yhteisöveron ansiosta myyjän rahoitusta voi hoitaa suuremmalla verojen jälkeisellä kassavirralla. 

3. Valmiuksien kehittäminen käyttää muita rahoituslähteitä

Jos pankit muuttuvat pankkisääntelyn, lainsäädännön ja omien tiukempien lainapolitiikkojensa seurauksena huonoiksi rahoituslähteiksi, asuntomarkkinoiden likviditeetti heikkenee. Markkinahinnat jatkavat laskuaan niillä paikallisilla markkinoilla, joilla tarjonta ylittää kysynnän. 

Vuokraustoimintaa harjoittavalle asuntosijoittajalle tämä tarkoittaa sitä, että vuokraustoiminnan suhteellinen merkitys nousee ja tulevaisuuden markkinahintojen ja markkinavuokrien nousun merkitys muuttuu ainakin epävarmemmaksi ellei laskevaksi. Myyjän rahoituksen ja yksityisen kolmannen osapuolen rahoituksen merkitys nousee. Kuinka suureksi sen merkitys voi nousta? En tiedä. Kukaan ei tiedä.

Olen lukenut muutosehdotuksesta, jossa ehdollisen kauppahinnan osalta verotus realisoituisi vasta ehdollisen kauppahinnan maksun realisoituessa. En tiedä vielä, mitä tämä voisi käytännössä tarkoittaa sijoitusasuntokaupassa. Parhaimmillaan se voisi tarkoittaa sitä, että myyjä maksaa myyntivoiton veroa vasta tulevaisuudessa, jos sellaista realisoituu. Nyt verot maksetaan kaikki heti, mikä osaltaan rajoittaa myyjän rahoituksen käyttöä. Flippaajille tämä voisi tuoda uudenlaisen mahdollisuuden jakaa riskiä, ja tuottoa, myyjän kanssa. Jos flippi onnistuu ja kannattavuus on hyvä, lisäkauppahinta laukeaa maksuun.

4. Inhorealistisempien laskelmien tekeminen

Mikäli pankkien tiukentuneet asuntosijoituslainojen ja taloyhtiölainojen myöntökriteerit sekä niiden tiukentuneet ehdot koskevat yhä useampaa asuntosijoittajaa ja taloyhtiötä, sitä useampi ottaa nämä laskelmissaan korkeampina tuottovaatimuksina huomioon. Sääntelyn lisääntymisen kustannukset maksaa aina lopulta joku. Tämä ”joku” ei kestävästi ole lasku- ja ajattelutaitoinen asuntosijoittaja.

Asuntosijoittajat joukkona osaavat kyllä kiertää valtamedioiden otsikot ja pysyä maan pinnalla, johon otsikotkin aikanaan laskeutuvat. Jos vuokrapyyntejä lasketaan, ilmaiskuukausia tarjotaan, kiinnostuneita on vähemmän, tyhjiä kuukausia tulee, kaukolämpö-, vesi- ja jätehuoltomaksut nousevat, remontit kallistuvat ja kiinteistövero nousee, edes satatuhatta piristysotsikkoa ei auta. Vasta käytännössä vuokraustoiminnan kannattavuuden parantuminen auttaa. Siihen asti laskelmia tehdään realistisemmin tulevaisuusodotuksin.

Tällaisilla laskelmilla voi menestyä paremmin myös pankin lainaneuvotteluissa.

5. Opettele verotus ja ole aktiivinen verosuunnittelija

Verot ovat asuntosijoittajan suurin yksittäinen kustannuserä. Niiden maksamisen välttämistä kannattaa toteuttaa aktiivisesti. Veropallon potkimista tulevaisuuteen kannattaa suunnitella aktiivisesti. Maksettu veroeuro ei tuota enää koskaan mitään maksajalleen. Helsinkiin asti lähetettynä se yhä todennäköisemmin tuottaa vahinkoa. Omassa hallinnassa pidettyä veroeuroa voi sijoittaa uudelleen ja saada sijoitetulle pääomalle tuottoa.

Viime aikaisten kokemusten ja tietojen perusteella pankeista on esitetty vaatimuksia asuntosijoittajille, joilla on arvoa tuhoavaa vaikutusta. Tällainen ei jatku ikuisesti. Asuntojen säilyttäminen vuokrauskelpoisina ja taloyhtiöiden asumiskelpoisina on ehdottoman tärkeää. Suuremman verotettavan pääomatulon näyttäminen tai kassavirran parantaminen tarpeellisia remontteja lykkäämällä voi olla tuhoisaa asunnon arvolle ja sen vakuusarvolle pankissa. Jos pystymetsästä rekrytoitu lainavirkamies tai -nainen tällaisia pankissa vaatii tai esittää lainan saamisen ehdoksi, kyseessä on lyhytjänteisyys, joka on vaarallista asuntosijoittamisessa.

Likviditeetin puute laskee asuntojen hintoja ja ohjaa vuokra-asumiseen

Asuntoja ostetaan, taloyhtiöremontteja tehdään ja uudistuotantoa rakennetaan likviditeetillä. Selkokielellä lainarahalla. Jonka myöntämiseen kehitellään koko ajan uusia esteitä ja hidasteita.

Mikä ei voi jatkua ikuisesti, päättyy aikanaan.

Toki on mahdollista, että Suomi siirtyy kommunismiin, jossa pörssi ja liikepankit suljetaan ja asuntovarallisuus takavarikoidaan, mutta silloin moni muukin oppi asuntosijoitusoppien rinnalla ei enää toimi. Julkisen sektorin lainahanojen mentyä kiinni loppuu moni asia, joita poliitikot eivät pysty lopettamaan, vaikka ymmärtävät asioiden ikuisen jatkumisen mahdottomuuden.

Joku voi nähdä, että asuntojen hinnat laskevat nykyisestä vielä 30 %. Toiset ovat jo kolmatta vuotta nähneet piristymistä. Ennemmin tai myöhemmin, tavalla tai toisella, kekseliäät ihmiset alkavat löytämään keinoja, joilla he mahdollistavat itselleen asumisen unelmia. Vuokrakoteja ja flipattuja omistusasuntoja tarjoavat asuntosijoittajat ovat etujoukoissa mahdollistamassa näitä unelmia. 

Tämän kirjoituksen tavoitteena oli hahmottaa lukijalle rahoituskelpoisuuden säilyttämisen ja parantamisen merkitys. 

Siirry Kuukausipalaveri 24 -kuuntelulinkkeihin Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 24 – Ostan Asuntoja Podcast #376

Lue tästä aiheesta edellinen kirjoitus Sijoitusasuntosalkkuun kertyneen oman pääoman vapauttaminen – Blogi #480

Kuuntele Rovaniemen maksukykyisten ulkomaalaisturistien aiheuttamaa positiivista asunto-ongelmaa Rovaniemi ja 11 jälleenvuokrausasuntoa Laura Arvola – Ostan Asuntoja Podcast #377