Sijoitusasuntosalkkuun kertyneen oman pääoman vapauttaminen – Blogi #480

Olen pohtinut uutta ajattelumallia. Se liittyy Suomen 17 vuoden aneemisen talouskasvun anemia-asteen lisääntymiseen pankkisääntelyn keinoin ilman, että sääntelijät, pankkien ekonomistit ja analyytikot, ja pankkien johtajat huomaavat aiheutettavaa vahinkoa. Tähän ajattelumalliin liittyy skenaario, jonka todennäköisyyttä päivitän uuden tiedon valossa.

Tämän ajattelumallin perusteisiin kuuluu, että yllämainittuihin ryhmiin kuuluvat, julkisuudessa esiintyvät asiantuntijat ovat vilpittömiä uskossaan eli eivät tahallaan kerro yhtä ja käytännössä toimi datapohjaisesti päinvastoin. Esimerkki tällaisesta toiminnasta olisi, että julkisuudessa levitettäisiin “asuntolainojen nostaminen ei maistu kuluttajille” -narratiivia samalla tietäen, että omassa pankissa on kiristetty lainanmyöntökriteerejä ja heikennetty lainaehtoja, joista seuraa kasvava määrä hylättyjä lainahakemuksia.

Suomessa on yli 300 000 yksityistä vuokratuloa veroilmoituksessa raportoivaa vuokranantajaa. Heistä vajaa 90 % ei vielä kuulu Suomen Vuokranantajiin. Yli 90 % ei kuuntele kaikille ilmaista Ostan Asuntoja Podcastia eikä omista yhtään suomalaista asuntosijoituskirjaa. On siis täysin realistista olettaa, että merkityksellinen osa heistä ei ole tiedostanut omistamaansa vuokra-asuntoon sitoutunutta, heille piilossa olevaa käyttämätöntä omaa pääomaa.

Tätä ”piilossa olevaa vakuusarvoa” voisi hyödyntää tehokkaasti esimerkiksi:

• sijoitusasuntosalkun kasvattamiseen
• kassavirran parantamiseen
• asuntoremontin tai taloyhtiöremontin rahoittamiseen

Kaikki nämä ilman, että täytyy realisoida sijoituksia ja laukaista mahdollisesti 30-34 prosentin pääomatuloveroa. 

Mikä on käyttämätön oma pääoma?

Käyttämätön, kenties tiedostamaton, oma pääoma tarkoittaa erotusta sijoitusasunto-omistuksen tämänhetkisen vakuusarvon ja jäljellä olevan sijoitusasuntolainan välillä. Siis pääsääntöisesti, kuinka paljon jäisi käteistä ennen veroja, jos myisit sijoitusasunnon ja maksaisit velan pois? Joissain tapauksissa asunnon myynti voi olla myyntivoiton verosta vapaa. Kaupan yhteydessä voi myös realisoitua myyntitappiota, jolloin alkuvuoden veroennakkoja maksaneelle asuntosijoittajalle voi loppuvuonna toteutetusta myynnistä realisoitua positiivista lisäkassavirtaa.

Markkinahintojen nousu, asuntoremontti, taloyhtiöremontti ja lainanlyhennykset kasvattavat omaa pääomaa. Nettovarallisuus kasvaa. Alle markkinahinnan, käyvän vakuusarvon, ostettu sijoitusasunto kasvattaa teoreettista nettovarallisuutta kaupantekohetkellä. Asuntosijoittaja voi hyödyntää tätä käyttämätöntä omaa pääomaa. Pankkisääntelijä ja pankit voivat estää tämän hyödyntämisen. Nämä estotoimet aiheuttavat väärin toteutettuna ja/tai väärin kohdistettuna vahinkoa Suomen talouskasvulle.

Miten asuntosijoittaja voi selvittää, onko hänellä käyttämätöntä pääomaa?

Asuntosijoittajilla on tarkkuustasoltaan erilaisia keinoja arvioida oman asuntosijoitussalkkunsa vapaata omaa pääomaa:

1. Seuraa paikallista markkinaa ilmaiseksi omin toimin

Etuoven ja Oikotien hakuvahtien tekeminen on maksutonta. Niistä voi tehdä karkeita omia arvioita. Tarkkuustasoa heikentää se, että näkyvissä on vain velattomat pyyntihinnat toteutuneiden hintojen sijaan. Tarkkuutta voi parantaa seuraamalla markkinointiaikojen, kohdemäärien ja vaihtuvuuden trendejä. Etuovi tarjoaa kaupunkikohtaisen tilastopaketin tähän tarkoitukseen. Myös Tilastokeskuksen vanhojen asuntojen hintatilastot ovat maksuttomia.

2. Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi ja tarkenna arvioita Vuokrapuntari -työkalulla

Vuokrapuntariin syötetään sijoitusasunnon tarkka osoite ja muutamia lisätietoja. Etuoven dataa ja tekoälyä hyödyntäen Vuokrapuntari antaa arvion markkinavuokrasta ja asunnon markkinahinnasta. Työkalu on käytössä vain jäsenillä.

3. Hanki välittäjän arvio

Kiinteistönvälittäjillä on käytössään kauppajärjestelmän tiedot, joihin koko ammattikunta syöttää toteutuneet kaupat toteutuneine hintoineen. Heiltä voi tilata ammattimaisen arvion sijoitusasunnon vakuusarvosta. Ammattimaisille välittäjille prosessi on tuttu, koska he käyttävät sitä laatiessaan arvioita hintapyyntiä asetettaessa.

Ostan Asuntoja -sponsoreista ainakin Asuntopehtoori ja Pankkiarvio tarjoavat tällaista vakuusarvon määrityspalvelua asuntosijoittajille pientä korvausta vastaan.

4. Seuraa lainojen lyhennyksiä

Arvioiden avulla pystyy laskemaan koko asuntosijoitussalkun bruttoarvon. Jotta voisit tietää, kuinka paljon asuntosijoitussalkussasi on käyttämätöntä omaa pääomaa, bruttoarvosta pitää vähentää kaikki tulonhankkimis- ja taloyhtiölainat. 

Tulonhankkimislainat ovat omia lainoja, joista asuntosijoittajan pitäisi selvittää, kuinka suuri osuus on lyhennyksiä ja kuinka suuri osuus korkoja. Lyhennykset kasvattavat omaa pääomaa. Sama selvittämisvaade liittyy taloyhtiölainoihin. Rahoitusvastikkeen könttäsummasta on selvitettävä, mikä on lyhennyksen osuus. Se kasvattaa omaa pääomaa.

Nämä selvittämällä asuntosijoittaja pystyy arvioimaan, paljonko kuukaudessa ja vuodessa lainat lyhenevät. 

5. Seuraa paikallisia markkinatrendejä

Jos paikallisesti asuntojen markkinahinnat ovat nousseet viimeisen 1-2 vuoden aikana, sijoitusasunnon vakuusarvo on todennäköisesti myös noussut. Tämä tapahtuu passiivisesti eikä asuntosijoittaja voi itse vaikuttaa siihen. Jos markkinahinnat laskevat, sijoitusasunnon vakuusarvo on todennäköisesti myös laskenut.

Erilaisia tapoja hyödyntää käyttämätöntä omaa pääomaa

Kun olet selvittänyt käytettävissä olevan pääoman, voit hyödyntää sitä seuraavilla tavoilla:

1. Kassavirtainen jälleenrahoitus

Jälleenrahoita vapaata vakuusarvoa tulonhankkimislainojen kokonaispääomaa kasvattaen. Nostettava uusi laina on myös positiivinen kassavirtatapahtuma. Tätä pääomaa voi käyttää esimerkiksi:

• uuden sijoitusasunnon hankintaan
• remontteihin vuokrattavuuden parantamiseksi, vakuusarvon nostattamiseksi ja vuokran korottamiseksi
• taloyhtiöremontin tuloutettavan maksuosuuden tai tuloutettavan lainaosuuden kertasuoritukseksi
• korkeakorkoisemman velan tai luottolimiitin poismaksuun

2. Asuntosalkun uudelleenjärjestely

Jos yhteen sijoitusasuntoon on vuosien, kenties vuosikymmenten aikana kertynyt paljon omaa pääomaa, mutta se ei toimi kannattavasti vuokraustoiminnan käytössä, harkitse asunnon myyntiä ja paremmin vuokraustoiminnan käytössä toimivien sijoitusasuntojen ostoa.

Jos esimerkiksi olet aikoinaan ottanut oman kotisi vuokraustoiminnan käyttöön ja sen markkinahinta olisi noussut 300 000 euroon, sen verovapaa myyminen voi olla hyvä vaihtoehto, jos tilalle voi ostaa kolme 100 000 euron hintaista sijoitusasuntoa.

3. Pääomien hajautus muihin omaisuuslajeihin ja hallintamuotoihin

Kassavirtainen jälleenrahoitus vapauttaa pääomia, joita asuntosijoittaja voi haluta hajauttaa myös muihin omaisuuslajeihin.

Henkilökohtaisiin tulonhankkimislainoihin voi tulla maksimimäärärajoituksia, jolloin vapaata vakuusarvoa voi lainata perustettavan oman yrityksen lainan vakuudeksi. Asuntojen siirtäminen omista nimistä yrityksen taseeseen edellyttää varainsiirtoverollista transaktiota, joka voi realisoida pääomatuloa tai myyntitappiota.

Asuntosijoittaja voi myös käyttää henkilökohtaista vapaata omaa pääomaansa oman yrityksensä rahoittamiseen. 

Joskus asuntosijoittaja voi myös päätyä myymään asunnon ja allokoimaan vapautuneen kassavirran, myyntikin on kassavirtatapahtuma, muihin omaisuuslajeihin. 

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Varoituksen sanoja

Asuntosijoittamiseen kuuluu oleellisesti vieraan pääoman hyödyntäminen. Sitä tulee kuitenkin käyttää vastuullisesti ja kohtuullisesti. Minulla on tallessa lukuisien ekonomistien, pankkiirien, analyytikoiden ja asuntomarkkina-asiantuntijoiden faktoilta näyttäneitä lausuntoja, joissa “korot nousevat aikaisintaan 2024”, “inflaatio on tilapäinen”, “12 kuukauden euriborin huippu on 2,5 %”, “asuntopula uhkaa 2024”, “asuntojen hintojen pohja on takana”… Vääriksi osoittautuneiden lausuntojen määrä on valtava. Kaikki jatkavat palkkatöissään jaellen lausuntojaan. Asuntosijoittajan on varauduttava monella tavalla:

• Vältä velkavipua, joka vie kassavirran ostohetkellä negatiiviseksi
• Laske ja säästä likvidit puskurit, jotka riittävät kaikkien muuttujien samanaikaiseen huonontumiseen
• Valitse asuntosijoittajaystävällinen rahoittaja, joka ymmärtää vuokranantajan erityistarpeet ja tarjoaa joustavampia ehtoja
• Hyödynnä omaa vapaata pääomaa kannattaviin sijoituksiin ja rahoita kuluttamisen lisääminen sijoitusten kassavirroilla
• Verkostoidu erilaisia näkemyksiä omaavien, mielellään kokeneempien ja varakkaampien asuntosijoittajien kanssa
• Varaudu poliittisiin riskeihin, jotka toteutuessaan jatkuvat ja jatkuvat maalaisjärjen vastaisesti yli seuraavan hallituksen kauden

Käyttämättömän oman pääoman hyödyntäminen auttaa kasvamaan ja voi mahdollistaa lumipalloefekti -tyyppisen kasvun.

Tulen käyttämään tämän kirjoituksen viitekehystä luodessani alussa kuvattua ajattelumallia, siihen liittyvää skenaariota ja sen toteutumisen todennäköisyyttä. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

Asuntosijoittamista 4:ssä sukupolvessa Hanna Suni – Ostan Asuntoja Podcast #366