Jos tyhjiä kuukausia tulee, missä voisi olla parannettavaa? – Blogi #477

Minulla vapautui kaksi siistiä alkuperäiskuntoista asuntoa samassa taloyhtiössä samaan aikaan. Molempiin on suunnitelmallisesti tarkoitus tehdä remontit. Suunnittelematon tyhjä kuukausi ja suurella todennäköisyydellä kaksikin on tulossa, kun remonttiporukalla on kaksi muutakin asuntoa työn alla. 

Yritän saada toiseen asunnoista vuokralaisen tarjoamalla sitä peruskuntoisena. Asunto on siisti, puhdas, raikas ja vaaleasävyinen. Kiinnostuneita ei toistaiseksi ole ollut yhtään, vaikka vuokrapyyntikin on kohdallaan. Kun tarjontapuolella on riittävästi remontoituja asuntoja tyydyttämässä hyvien vuokralaisten kysyntää, vuokrapyynnin laskeminen tuskin käynnistää hyvien vuokralaisten muuttoliikettä naapurikunnista.

Toisella paikkakunnalla seurasin muutama viikko sitten hymy suun pielesssä yksityisen vuokranantajan markkkinointiviestinnän toimivuutta. Vuokraoven tekstikentässä oli vain kaksi lausetta. 

1. Puhtaat luottotiedot vaaditaan
2. Tupakointi ja lemmikit kielletty

Siinä kävi, kuten oletin. Ilmoitus poistui parissa viikossa. Hyväkuntoisia asuntoja tällä sijainnilla on tarjolla vähemmän kuin niitä tarvitsevia hyviä vuokralaisia. Tiedän jo kokemuksesta, että omakin asuntoni löytää hyvän vuokralaisen vastaavan remontoidun asunnon kuvilla ennen remontin valmistumista.

Mitä asioita voisi kehittää ja parantaa, jos vuokrakoti on näiden kahden esimerkin välimaastossa?

1. Markkinoi asumiskokemusta

”Vaalea alkuperäinen muovimatto palauttaa sinut tämän lähiökohteen 70-luvun kosteisiin tunnelmiiin, jossa poliisiauton vilkkuvalo pihassa loi joka viikonloppu tunnelmaa syksyn pimeisiin iltoihin”. Markkinointiviestin tärkeydelle moni tuhahtaa. Silti harva on omistanut 70-luvun lähiöasuntoa, jossa paikkakuntalaisella ei olisi edelleen mielikuvissa esimerkin mukainen kuvaus. Huolimatta siitä, että taloyhtiö ja alue olisi muuttunut aivan erilaiseksi jo 1990-luvulla.

Vuokrakodeissa halutaan kokea samanlaisia kokemuksia kuin omistusasunnoissa. Vapaamuotoinen tekstikenttä kannattaa käyttää kohdetta vastaavien mielikuvien luomiseen. Monelle koti ei ole ”kämppä” eikä sen lasitettu parveke ole ”varasto”.

”Tilava saneerattu ja lasitettu parveke kasvattaa asunnon neliömäärää pitkälle syksyyn” tai ”Lasitetulla parvekkeella voit nauttia aamukahvit vehreitä rauhallisia näkymiä katsellen”. Positiivisilla mielikuvilla asuntoja voi onnistua vuokraamaan, kunhan perusasiat ovat kunnossa siten, ettei mitään negatiivista hylkykriteeriä löydy. ”Parkkipaikkoja runsaasti tarjolla” toimii sellaiselle vuokralaiskandidaatille, joka on tottunut kiroillen kiertämään korttelia vapautuvaa paikkaa kytäten.

2. Jousta vuokrahakemusvaatimuksissa

Ylläolevassa kahden lauseen esimerkissä olisi todennäköissesti voinut olla kolmaskin ”Asuntohakemuksen täyttäminen on pakollista” -markkinointilause ja vuokralainen olisi silti löytynyt.

Meilläkin on kohteita, joihin tulee kymmeniä kiinnostuneita muutamassa tunnissa ilmoituksen julkaisemisesta. Jotkut lähettävät CV:n valokuvineen. Valtaosa asunnoista menee nykyisten asukkaiden lähipiirille.

Kun tarjonta ylittää kysynnän, jäykistä ja tiukoista hakemusehdoista voi ilmoitusvaiheessa joustaa. Vuokrahakemuksen täyttäminen voi olla pakollisuuden sijasta vapaaehtoista. Asunnosta aidosti kiinnostuneet voivat sen silti täyttää ajatellen pääsevänsä ykköskandidaatin paikalle.

Toisaalta ”pääsiskö sitä kämppää kattoon” -kandidaateista voi myös löytyä niitä, jotka ajattelevat, että heille maksukykyisinä vuokrakoti löytyy kuitenkin. ”Luottotiedot vaaditaan” voi karkoittaa maksukykyisen luottotietonsa joskus menettäneen hyvän vuokralaisen ottamasta yhteyttä. ”Lemmikit kielletty, tauluja ei saa laittaa seinille, asuttava vähintään vuosi jne.” ovat kaikki ehdottomia vaatimuksia, jotka voivat karkoittaa hyvän vuokralaisen.

Mikään näistä ei tarkoita sitä, että vuokranantaja päätyisi valitsemaan huonompia vuokralaisia. Vuokralaisvalinta voi joutua tekemään vähän enemmän töitä, mutta se onkin tavoite. Hyviä kiinnostuneita kandidaatteja pitää löytää yksi, joka haluaa vuokrata asunnon.

3. Älä unohda maisemakuvia

Kuvien merkityksestä on opetettu jo vuosikymmen ja teknologia onkin mahdollistanut sen, että valtaosa asunnoista ei enää jää vuokraamatta kuvien huonon laadun takia. Ota riittävästi kuvia päivävalossa nurkissa seisoen puhelin vaakasuorassa navan korkeudelta pystylinjojen pystysuoruutta tavoitellen.

Monen ilmoituksen pääkuva on edelleenkin se maantasolta otettu kuva, jossa kerrosmökki on kallellaan. Vaikka julkisivu ei ole merkityksetön, sillä asuntoa ei kuitenkaan vuokrata. Valitse pääkuvaksi joku muu. Jos asunnosta on järvi- tai merinäkymät, laita sellainen pääkuvaksi ja ymmärrät.

Valtaosa asukkaista viettää valtaosan ajastaan asunnossaan sisällä. Ei taloyhtiön pihassa sen julkisivua katsellen. Ota kuvia ikkunanäkymistä. Lasitetun parvekkeen yksi markkinointivaltti on sieltä aukeavat näkymät. Samoin keittiön pöydän äärestä avautuvat ikkunanäkymät. Kerää kuvapankkiin kesä-, ruska- ja pakkaspäivänäkymiä. Droonikuvista ei takuulla ole haittaa, kun koiranomistaja pohtii lenkkimaastojen soveltuvuutta.

Jos asukas on taitava sisustaja, pyydä häntä ottamaan kuvia asunnosta kalusteineen. Itsensä ja elämänsä asuntoon kuvittelemaan pystyvä vuokralaiskandidaatti on hyvä tavoite löytää jo ilmoituksen avulla.

4. Älä unohda markkinoida itseäsi

Asukaskokemus ei rajoitu pelkästään fyysiseen asuntoon ja taloyhtiöön, jossa asunto sijaitsee. 

Jos olet aidosti hyvä vuokranantaja, sen kertomista ei tarvitse ujostella eikä varsinkaan unohtaa. ”Kokenut ja luotettava vuokrantaja” on perusmarkkinointilause. Suomen Vuokranantajien jäsenyys näkyy Vuokraovessa, mikäli ilmoituksen maksamiseen on käytetty jäsenkoodia, jolla saa 50 % alennusta ja joka neljännen ilmoituksen ilmaiseksi.

Nettisivut voivat tuoda lisää uskottavuutta, jos niiltä löytyy tiedonjyväsiä, joista vuokralaiskandidaatti voi olettaa kyseessä olevan aidosti hyvän vuokranantajan. Markkinointitekstiin ei kannata luetella ehdottomia kieltoja ja vaatimuksia, joilla voi olla vuokralaiskandidaatteja luotaantyöntäviä vaikutuksia. 

Valtaosa vuokrakoteja tarvitsevista on ihan tavallisia ihmisiä, joista saa ihan hyviä vuokralaisia, jos pystyy antamaan itsestään kuvan hyvänä vuokranantajana. Tai se voi olla se ratkaiseva erottava tekijä tyhjän kuukauden välttämiseksi.

5. Hyödynnä paikallisesti suositut markkinointikanavat

Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa 371 Jonna Kankaanpää kertoi Tammisaaressa asuvan paljon eläkeläisiä ja siellä ilmestyvän paikallislehden myös printtimuodossa. Hän ei kertonut ilmoittavansa paikallislehdessä, mutta siellä se voisi edelleen toimia. Minulla on eläkeläisvuokralaisia, jotka olen löytänyt paikallislehden ilmoituksen avulla. Olen myös ostanut sijoitusasuntoja eläkeläisiltä paikallislehdessä olleiden ilmotusten avulla.

Olen aina käyttänyt Vuokraovea ja käytän edelleenkin. Jäsenedun ja verovähennyksen jälkeen maksettavaksi jäävä osuus on mielestäni järkevä investointi. Joissain kaupungeissa on hyvät Facebook-ryhmät vuokra-asunnoille. Toisista sellainen puuttuu kokonaan. Autopaikkoihin olen löytänyt vuokralaisia kaupunginosien Facebook-ryhmistä.

Tyhjän kuukauden välttämiseksi riittää yhden hyvän vuokralaiskandidaatin löytyminen. Se voi olla kiinni siitä, että hänet löytää käyttämällä useampia kanavia ja useampia tapoja. 

Keskittyminen vuokraustoimintaan on edelleenkin tärkeää

Kun kertaan omia ajatuksiani vuodelta 2022 ja 2023, valehtelisin, jos väittäisin jo silloin tienneeni, että 2025 nousevia markkinavuokratilastoja ei monissa Suomen suurimmissa kaupungeissa pääsisi vieläkään lukemaan. Ei tule ketään mieleen, joka olisi osannut ennustaa miinusmerkkisen vuokrakehityksen Helsinkiin.

En edelleenkään ole valmis tinkimään enkä suosittele ketään tinkimään vuokralaisvalintakriteereistä vain siitä syystä, että välttäisi tyhjän kuukauden. Tyhjä kuukausi on parempi kuin epäonnistunut vuokralaisvalinta.

Jos oma vuokrapyynti on hinnoiteltu väärin suhteessa yleiseen markkinavuokratasoon, silloin olisi tärkeää reagoida nopeasti ja korjata vuokrataso (SVA:n Vuokrapuntari on tähän hyvä työkalu). Vuokrapyyntiä polkemalla ei kuitenkaan muuttoliikettä pysty käynnistämään. Mikäli nämäkään keinot ja ajatukset eivät tuota tulosta, asunnon remontointi voi olla ainoa keino nostaa asunnon taso sellaiseksi, että se jälleen houkuttaa vuokrakotia etsivää hyvää vuokralaista.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Sijoitusasunnot.com ostaa huolellisesti tutkimiaan kokonaisia kerrostaloja ja myy niistä valmiiksi vuokrattuja sijoitusasuntoja alle markkinahinnan.

Mikäli etsit kassavirtapositiivista sijoitusasuntoa, liity sijoitusasunnot.comin sijoittajalistalle. Saat uusista kohteista kattavat myyntimateriaalit, joissa on asuntosijoittajan keskeisimmät tunnusluvut ja taloyhtiöiden tiedot selkeässä muodossa.

Tarjolla on myös monimuotoista opastusta asuntosijoittamisen saloihin ja sisältöä Instassa, Facebookissa ja YouTubessa.

Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun

Lue Sijoitusasunnot.com Blogista: Täydellinen vuokrailmoitus

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

On kuulopuheita ja luulopuheita – ja sitten on oikeaa tietoa. Tätä tietoa ja tukea tarjoaa yli 34 000 jäsenen Suomen Vuokranantajat.

Jäsenenä saat pääsyn muun muassa vuokranantajan työkaluihin, markkinatietoon, kattavaan tietopankkiin ja maksuttomaan lakineuvontaan. Luotettavaa osaamista.

Liity jäseneksi ja suosittele kaverillesi: vuokranantajat.fi/liity

Työpaikalle on kiva mennä Eemeli Karlsson Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #310

Grahn, Karlsson, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 22 – Ostan Asuntoja Podcast #368

---