Mitä tapahtuu asuntosijoituksille, kun euro kuihtuu? – Blogi #473

Suomi haluaa rahoittaa asioita vuodesta toiseen kiihtyvällä tahdilla rahoilla, joita sillä ei ole. Moni EU-maa haluaa rahoittaa asioita vuodesta toiseen kiihtyvällä tahdilla rahoilla, joita niillä ei ole. EU haluaa rahoittaa asioita vuodesta toiseen kiihtyvällä tahdilla rahoilla, joita sillä ei ole. 

Kun hallitukset ottavat lisää ja lisää velkaa, yritysten ja kuluttajien luottamus laskee. Mitä enemmän valtiot ja EU, julkinen sektori, velkaantuu, sitä vähemmän senteissä mitattavaa talouskasvua velkaeurolla syntyy. Mitä suurempi velkataakka ja mitä pienempi talouskasvu, sitä suurempaa korvausta riskistä, korkoa, ne tahot vaativat, joilla pääomaa on. Jossain kohtaa velkojen korot nousevat tasolle, joka ylittää velkaantuneiden valtioiden kyvyn hoitaa korkomenoja. Jos korot pidetään keinotekoisesti matalalla kierrossa olevan rahamäärän kasvaessa, inflaatio karkaa käsistä.

Keskuspankki on puun ja kuoren välissä. EU ja EU-maat voisivat teoriassa jättää velkansa hoitamatta. Reunamaa Kreikka hoitui potkimalla lommoista tölkkiä eteenpäin, kun se jätti velkansa hoitamatta. EU:n kertaluonteinen yhteisvelka on yhä hoitamatta. Sen hoitamiseksi komissio ehdottaa toista kertaluonteista pysyvämpää velkahimmeliä. Saksa, Ranska ja Italia eivät voi jättää velkojaan hoitamatta, koska se olisi poliittinen itsemurha ja EU:n tuho. Puun ja kuoren välistä poistumiseen jäljelle ainoaksi vaihtoehdoksi jää inflaatio. Kun velat muuttuvat yhä vähäarvoisimmiksi, kaikki reaaliomaisuus nousee arvokkaammaksi, kun sitä mitataan arvoaan menettävässä velkavaluutassa. Asunnoissa on raaka-aineita, joista valmistetaan tehtaissa rakennusmateriaaleja, joista kootaan energiaa ja henkilöresursseja käyttäen asuntoja ihmisten kodeiksi. 

Asuntosijoittaja hankkii sijoitusasuntoja vastuullisesti ja kohtuullisesti velkarahaa käyttäen. Inflaatio hoitaa aikanaan loput. Kuinka nopeasti tämä tapahtuu? En tiedä. Kukaan ei tiedä. Kuinka korkealle vuosi-inflaatio nousee? En tiedä. Kukaan ei tiedä. Kuinka varma olen, että näin tulee tapahtumaan? Ajattelumallini on vuosia ollut sama enkä vuosiin ole löytänyt virheitä perusperiaatteissani. Jos löydän, ajattelumallini muuttuu. Eteneekö prosessi suoraa viivaa pitkin tasaisesti? Ei. Syklit tuovat heilahtelua matkaan. 

Ajattelumallini perusperiaatteet

Ensinnäkin tämä kehityskulku vaatii aikaa. Pitkää aikaa. “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan kvartaali on 25 vuotta. Kuulostaako tutulta? Ajalle pitää antaa mahdollisuus tehdä työtään. Siksi velkavipua pitää käyttää kohtuulisesti ja vastuullisesti, jotta hyviä asuntosijoituksia ei joudu myymään pohjalla pakosta.

Toiseksi ajattelumalli edellyttää pitkää korkosuojauttua velkaa. Onko koko velkasalkkuni korkosuojattu? Ei tällä hetkellä. Otanko aina korkosuojauksen päättyessä uuden korkosuojauksen riippumatta siitä, mikä korkotaso on? En. Miksen? Minulla on ajattelumalli myös korkojen kehittymiseen, jonka perusperiaatteiden mukaan toimin. Olenko varma, että perusperiaatteeni ovat oikein? En. Olen aikaisemminkin ollut väärässä.

Kolmanneksi ajattelumalli edellyttää globaalia rahajärjestelmää, jossa kierrossa olevan rahan määrä kasvaa ja kasvaa. Tämä aiheuttaa inflaatiota. Inflaatio on rahajärjestelmän ominaisuus. Joulukinkun nouseva hinta ei ole joulua edeltävinä kuukausina inflaatiota eikä alkuvuonna laskeva hinta ole deflaatiota. Keskuspankin rahapolitiikan ei tarvitse siksi joulun alla olla kiristävää eikä sen pidä löyhtyä joulun jälkeen, jotta joulukinkun inflaatio pysyisi vuodenvaihteen yli vakaana keskuspankin asettamassa 2 %:n tavoitteessa. 

Miten tämä toimii käytännössä?

Markkinavuokrat nousevat kysynnän ylittäessä tarjonnan. Kun inflaatio kiihtyy, yhä harvempi pystyy ostamaan asunnon. Rakentajat huomaavat, että raaka-aineiden, rakennusmateriaalien, energian, työvoiman ja rakennuskelpoisen tonttimaan kustannukset ovat nousseet. Uusien kohteiden kysyntä laskee. Niiden tarjontaa vähennetään. Kun tarjonta vähenee kysynnän kasvaessa, markkinavuokrat kääntyvät nousuun. Tapahtuuko näin aina? Ei. Milloin näin tapahtuu? Kun vuokrakotien kysyntä kasvaa tarjontaa nopeammin.

Inflaatio syö eurovelkapääoman ostovoimaa. Velkaa lyhennetään inflatoituneilla eli inflaatiota seuraavalla, markkinavuokrien noustessa nousevilla vuokraeuroilla. Alkuperäinen velkapääoma ei nouse missään vaihessa inflaation vallitessa. Reaaliomaisuuden hinnat, kenties arvot, mutta ainakin hinnat nousevat inflaation mukana. Tätä hintojen nousua verrataan lainapääomaan. Pitäisikö sijoitusasunnot myydä, maksaa velat pois ja ostaa bitcoineja? En tiedä kaikille sopivaa vastausta. Nousevia kassavirtoja voi myös allokoida bitcoineihin. Tai kultaan tai osakkeisiin. Tai luotettavaan energiaan ja raaka-aineisiin. Myös tähän minulla on oma ajattelumalli perusperiaatteineen.

Mitkä ovat onnistumisen perusedellytykset?

En osaa ennustaa tulevaisuutta, joten joudun asuntosijoitustoiminnassani turvautumaan varovaisuutta noudattaviin sijoituskriteereihin:

1. Pääsääntöisesti velan pitää olla maksuajaltaan pitkää ja korkosuojattua.
2. Kassavirran pitää olla positiivinen.
3. Markkinahinnan nousu on yllätysmansikka kakun päällä, ei laskelmieni elementti.
4. Sijoitusasuntojen pitää olla kasvavilla mikrosijainneilla, joissa on vakaa vuokrakotien maksukykyinen kysyntä.

Jos Suomi lakkaa olemasta ja tulee osaksi EUvostoliittoa, se olisi ajatusmallejani mullistava muutos. Yhdysvaltojen osavaltioilla on merkittävää päätäntävaltaa omiin asioihinsa. Euroopan yhdysvaltoja ei olla rakentamassa tavoilla, joka muistuttaa Yhdysvaltoja. Kiina ei ole yhdysvalta, joka on koottu itsenäisistä valtioista, joilla kaikilla on oma kielensä, muotinsa, kulttuurinsa, ruokansa ja monia muita ominaisuuksia, jotka takaavat sen, että niistä ei koskaan tule yhteneviä. Yritysfuusioista yli 60 % epäonnistuu saavuttamaan tavoitteensa. Suurin yksittäinen syy on kahden erilaisen yrityskulttuuri yhteensovittamisen vaikeus. 27:n kulttuuriltaan erilaisen EU-maan sovittaminen ”yhtenäiseksi” on ajattelumallissani nollan prosentin onnistumistodennäköisyydellä mahdollista.

Mitä teen nyt, kun 12 kuukauden euribor on kahden prosentin tuntumassa?

Minulla (ja meillä) on valtaosa omista, yritykseni, sijoitusyhtiöidemme ja niiden omistamien taloyhtiöiden taloyhtiölainoista pitkissä kiinteissä koroissa tai korkosuojauksissa. Jotkut lainat ovat tasaerälainoja, joiden korot on kiinnitetty. Korkosuojaukset pitää ottaa silloin, kun niide hinta on matala. Perusperiaatteeni on käyttää velkavipua vastuullisesti, mihin kuuluu korkosuojaus. Kiinteitä korkoja ei kannata muuttaa, kun korot laskevat, mutta korkosuojauksia voi muuttaa ja lainoja jälleenrahoittaa ja uudelleenjärjestellä, jos suojauksia saa halvemmalla ja laina-aikoja voi pidentää.

Keskityn lineaarisiin kaupunkeihin, mikä tarkoittaa sitä, että pyrin välttämään molempia ääripäitä. En halua vuokranantajana olla mukana Ullanlinnan matalan turvamarginaalin arvo-asuntomarkkinoilla yhtään sen enempää kuin suljettavan paperitehtaan työntekijöille 70-luvulla rakennetuissa kerrostaloissa. Pyrin olemaan vakaiden kaupunkien vakaissa kaupunginosissa tarjoamassa hyvän asumiskokemuksen vuokrakoteja hyvin hoidetuissa taloyhtiöissä työtä arvostaville tavallisille ihmisille, joista osa voi olla työhön opiskelevia ja osa työstä eläköityneitä.

Olen varovainen vieraan pääoman käytössä. Henkilökohtaisesti en saa sääntelyn takia lisää pankkilainaa tällä hetkellä, johon olen reagoinut toteuttamalla tekemääni suunnitelmaa. Yritykseni saa pankkilainaa ehdoilla, jotka tällä hetkellä edellyttävät erinomaisia diilejä, jotten ottaisi liiallista riskiä rahoituksen tulevaisuuteen liittyen. Yritykselleni tulee pankkilaina jälleenrahoitettavaksi 2027 enkä voi olla varma, onko pankkini selvinnyt kaikista kiinteistösektorin haasteistaan siihen mennessä, joten joudun varautumaan jälleenrahoituksen epäonnistumiseen.

Minulla on erinomaiset likvidit puskurit, joita olen onnistunut viime vuosina kasvattamaan. Voin rauhassa seurata tilannetta, jonka kuvasin ensimmäisessä kappaleessa. Mitä huonommaksi se muuttuu, sitä parempia asuntosijoitusdiilejä on mahdollista tehdä sijainneilla, joissa PK-yrityksillä riittää tilauksia ja työntekijöillä ja yrittäjillä työmahdollisuuksia.

Vaikka euro kuihtuu, asuntojen tarve säilyy ja vuokrakotien arvo nousee niitä tarvitsevien silmissä

Tämän kirjoituksen rinnalla tulisi tehdä ja päivittää riskikartoitusta. EU:ta ja monia Euroopan maita johdetaan arvoilla ja tavoilla, jotka saavat pitkän aikajänteen kehitystrendejä seuranneen ja käytännössä nähneen ja kokeneen ja niistä lukeneen päivittämään riskikartoitustaan ja lisäämään sinne riskejä, joita ei edes osannut ajatella 10 saatikka 20 vuotta sitten. Riskien todennäköisyyksien ja/tai niiden vaikutusten kasvaminen johtavat riskienhallinnan tärkeyden nousun lisäksi nouseviin tuottovaatimuksiin ja joissain tapauksissa myyntipäätöksiin tai päätöksiin olla investoimatta. 

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

 

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok