Yksityisen lainarahan edut asuntosijoittajalle 2025 markkinassa – Blogi #469
Pankkirahoitus on lähes poikkeuksetta ollut suomalaisen asuntosijoittajan primääri ja paras rahoituslähde niin pitkään kuin itse olen asuntosijoittamista harjoittanut. Ja on edelleenkin. Paitsi silloin, kun se ei sitä ole.
Itselleni tilanne tuli käytännössä vastaan, kun kyselin pankista rahoitusta pariin kylpyhuoneremonttiin. Rahoitus olisi järjestynyt, mutta keskustelujen etenemisen ehtona oli esimerkiksi tuoreiden isännöitsijäntodistusten toimittaminen kaikista koko lainasalkkuni vakuuksina olevista asunnoista. ”Meillä on nyt nämä vaatimukset.”Kysyin kohteliaasti pankkiirilta, oliko hän seonnut vai onko hänellä joku kaupallinen yhteistyö isännöintialan kanssa. Kuten Postilla.
Seuraavan yritykseni omistaman asuntoremontin toteutan yksityisellä lainarahalla. Siihen on 3 tärkeää syytä.
Nopeus
Pankeista on tullut toistaiseksi etanan vauhdilla eteneviä.
Seuraava yritykseni asunto menee remonttiin mahdollisesti heinäkuun lopussa. Isännöitsijät lähtevät kesälomille. Pankkiirit lähtevät kesälomille. Ennen kuin saisin vaaditut isännöitsijäntodistukset toimitettua ja pankkiirin automaattinen lomaviesti niitä lähetellessä ei enää vastaisi, oltaisiin varmaan elokuun loppupuolella. Välitilinpäätöskin olisi taas pitänyt tehdä. ”Meillä on nämä vaatimukset.”
Pankkiirilta on kenties viety valtuudet myöntää lainaa. Kun dokumenttipaketti on saatu kasaan, pikkulainakin menee lainakomitean käsittelyyn. Sitä ennen vakuudet on kenties lähetetty vakuusarvokomitean tarkasteluun. Lainakomitea ei suinkaan ole mikään päivittäinen virtuaalitapahtuma. Komitea voi pyytää lisäselvityksiä ja taas menee 2-4 viikkoa. Kaikissa pankeissa kaikkien asiakkaiden kohdalla ei luonnollisestikaan näin tapahdu. Mutta näin tällä hetkellä voi tapahtua. ”Meillä on nämä vaatimukset.”
Asuntoremontin osalta kyse on vain tyhjien kuukausien menetetyistä vuokratuotoista. Niilläkin maksaa huomattavan määrän korkoja. Vaihtoehtoinen rahoituslähde voisi olla likvidien sijoitusten realisoiminen. Sellaisessa tapauksessa päätökseen vaikuttaisi mahdollisesti maksuun tulevat myyntivoittoverot, joita vertaisin yksityisen rahoituksen verovähennyksen jälkeiseen korkokustannukseen.
Mikäli kyseessä olisi hyvä diili, joka suurella todennäköisyydellä menisi jollekin toiselle, jonka rahoitus järjestyy etanaa nopeammalla vauhdilla, vaakakupissa yksityisen rahoituksen korkokustannusta vastaan olisi menetetty tuotto. Mahdollistaako tuotto korkeamman korkokustannuksen? Asuntoflippaajille tämä voi olla yhä useammin arkea. Mitä useampi asuntoflippaaja siirtyy käyttämään yksityistä rahoitusta sen nopeuden takia, sitä useamman asuntoflippaajan on pystyttävä samaan.
Velkavipuprosenttisäännösten puuttuminen
Pankkien etanavauhtiin liittyy myös muita jarruja, jotka voivat liittyä omarahoitusosuuteen tai käteispuskurivaatimuksiin. ”Meillä on nämä vaatimukset.” Asuntosijoittamiseen kuuluu vieraan pääoman käyttö. Sitä pitää käyttää kohtuullisesti ja vastuullisesti. Tämä muistutuksena siitä, etten suinkaan kannusta maksimoimaan velkavipua. Päinvastoin.
Minä olen kuitenkin oman sijoitustoimintani asiantuntija. Välillä pankeilta unohtuu tämä, kun he alkavat pitämään luentoa siitä, kuinka heidän tietojensa perusteella olen maksukyvytön ja vähävarainen. Minulla voi olla osakesalkku Nordnetissä ja talletus Norwegianissa, joiden olemassaolosta jotkut kuuntelukyvyttömät pankkivirkamiestätihenkilöt eivät koskaan saa tietää mitään, koska kuulemismoodi on kytketty pois ”Meillä on nämä vaatimukset” -luentomoodin tieltä.
Yksityistä rahoitusta tällaiset esteet eivät haittaa. Voin ottaa 20 000 euroa yksityistä rahoitusta 20 000 euron remonttiin, kun tiedän kokonaisomavaraisuusasteeni ja likviditeettini olevan moninkertainen lainasummaan verrattuna. Yksityisen rahoittajan pitää vain luottaa minuun. Pankkiiri ei saa luottaa minuun. ”Meillä on nämä vaatimukset.”
Positiivisen luottorekisterin kautta pankkiiri näkee kaikki velkani eri rahoituslaitoksissa. Hän ei näe tilieni saldoja, kassavirtojani ja likvidejä varojani missään muussa kuin omassa pankissaan. Jos niistä kerron, tiukan säännöstön aikana pankkiiri joutuu pohtimaan sitä, onko kuvakaappaukset eri pankkien tilisaldoista vain huijausta. Asiakkuuksista kilpailemisen aikoina säännöstö voi olla hyvin erilainen. Juuri nyt se on tiukempi. ”Meillä on nämä vaatimukset.”
Yksityinen rahoitus on perinteistä pankkirahoitusta kalliimpaa. Omarahoitusvaatimusten puuttuminen lisää mahdollisuuksia. Uudistuotannon tahmeaa elpymistä ihmettelevät ekonomistit ja lobbarit hämmästyttävät sillä, että juuri kukaan ei tunnu muistavan, että voimassa on kotitalouksien velkaantumisen vähentämistavoite. Positiivisen luottorekisterin lisäksi RS-taloyhtiölainan rajaaminen 60 prosenttiin ja lyhennysvapaan rajaaminen 12 kuukauteen kohteen valmistumisesta ovat myös keinoja. Pelkästään nämä kaksi likviditeetin sääntelytiukennusta edellyttävät omarahoitusosuuden kasvattamista. Se edellyttää aikaa, jos se kerätään kassavirroista. 2-3 vuotta. Korkojen laskettua ja korontarkistusten astuessa voimaan kenties 1-2 vuotta.
Joustavuus
Kun Nalle Wahlroos oli vielä aktiivinen ja teki yritysjärjestelyjä finanssialalla, hän muisti toistuvasti kiitellä pankkisääntelijöitä lisääntyvästä avusta. Mitä enemmän pankkisääntelyä, sitä vaikeampaa on uusien kilpailijoiden tulo pankkialalle. Mitä enemmän pankkisääntelyä, sitä korkeammat pankkitoiminnan kustannukset. Mitä korkeammat pankkitoiminnan kustannukset, sitä useampi pieni asiakas on pankille kannattamaton. Sitä kuuluisaa hiekkaa tuulikaapissa. Verkkopankin tuulikaapissa.
”Älä tiedä asiakkaastasi enää mitään”- eli KYC-sääntely on hyvä esimerkki siitä. Pankkien on lakisääteisesti pakko asettaa jokainen asiakkaansa terrorismi- ja rahanpesuepäiltyjen listalle. Jos asiakas kertoo pankille, ettei hän ole terroristi eikä rahanpesijä, hän todistaa syyttömyytensä määräajaksi. Koskaan ei kukaan ole kuullut, että näihin KYC-kyselyihin olisi joku vastannut myöntävästi ja terroristi olisi saatu kiinni. Silti koko lahoaivoinen finanssiala uskoo tekevänsä tärkeää ehkäisevää työtä KYC-kyselyiden parissa. ”Meillä on nämä vaatimukset.”
Asuntosijoittaja voi testata omaa pankkiiriaan siitä, mitä elintärkeää tietoa pankki saa alle kolme kuukautta vanhoista isännöitsijäntodistuksista. Valtaosa pankkien sisäisistä virkamiehistä vastaa, että ”Meillä on tämä vaatimus”. Se pieni osa, joka on valmis kuulemaan, oppii nopeasti, että kaiken tarvittavan tiedon voi toimittaa heille ilman rahasiirtoa pankin asiakkaan tililtä isännöintitoimiston tilille. ”Mutta nyt heitäkin koskee tämä vaatimus”.
Yksityisen rahoittajan on mahdollista toimia maalaisjärkisesti vailla järjettömiä säännöksiä ja sääntelyä. Luonnollisesti maalaisjärkisyys pitää sisällään analyysin siitä, onko heidän lainaamansa pääoma suurella todennäköisyydellä turvassa ja onko korko riittävä korvaus riskille ja voitolle.
Pankkiiri voi vaatia nähtäväkseen tuoreen veroilmoituksen tai yrityksen tilinpäätöksen, muttei ymmärrä asuntosijoittajan verosuunnittelua. ”Vuokraustoiminnan tappio” kuullostaa siltä, että vuokraustoiminta tuottaa tappiota. Käytännössä kyse voi olla suunnitellun remontin toteuttamisesta, mikä on kannattavan pitkäjänteisen vuokraustoiminnan edellytys. Vain maksettu veroeuro ei tuota kannattavuutta tulevaisuudessa yhtään.
Yksityinen rahoittaja on vapaa kuuntelemaan asuntosijoittajan analyysiä ja suunnitelmaa siitä, miten käytetty rahoitus tulee tuottamaan ja miten lainattu pääoma maksetaan korkoineen takaisin. Kaikista asioista on mahdollista sopia tapauskohtaisesti.
Yksityinen rahoitus pankkirahoituksen rinnalle
Kaikki asuntosijoittajan rahoitustarpeet eivät suinkaan edellytä nopeutta, sääntelystä vapautta ja joustavuutta. Näillä ominaisuuksilla varustettu yksityinen rahoitus voi myös syödä asuntosijoittajan kannattavuutta, jos sitä joutuu käyttämään liikaa ja/tai pitkittyvän ajan.
Parhaimmillaan yksityinen rahoitus toimii pankkirahoituksen rinnalla silloin, kun pankkilainojen uudelleenjärjestely ja jälleenrahoitus edelleen toimivat, vaikka olisivat prosesseina hidastuneet. Ongelmia voi olla edessä silloin, jos yksityinen rahoitus on otettu suunnitelmana korvata se pankkirahoituksella, jota ei myönnetäkään. Yksityistäkin rahoitusta pitää käyttää kohtuullisesti ja vastuullisesti.
Tärkein kysymys etukäteen pohdittavaksi on: ”Mikä kaikki voisi mennä pieleen?”
Kuuntele Tuijan kokemuksia pankki-, myyjän- ja yksityisen rahoituksen käyttämisestä: Mitä saa aikaan 3 vuodessa? Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #363
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 21 – Ostan Asuntoja Podcast #364
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Tutustu maksuttomaan Asuntosijoituskouluun
Ota Sijoitusasunnot.com seurantaan Instassa
Lue Sijoitusasunnot.com Blogista: Täydellinen vuokrailmoitus
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta, joka käsittelee riskiä:
Tuoretta sisältöä:
Marko Kaarto – Ostan Asuntoja Podcast #362
Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 