Voisiko olla, että asunnot olivat 2021 ylennysmyynnissä ja nyt normaalihintaisia? – Blogi #468
Olin se inhottava piikki lihassa, joka muutama vuosi sitten irvaili Ostan Asuntoja Tiistaiaudiolla, Ostan Asuntoja Blogissa ja Twitterissä , että sellaista asuntosijoitusstrategiaa ei ole olemassakaan kuin ”markkinahintojen nousustrategia”. Pari esimerkkiä alla. Tiedän paljon ihmisiä, jotka ovat sen aikanaan päästäneet suustaan tai kynästään. Irvailuni kohde ei ollut kukaan yksittäinen henkilö. Eikä irvailuni tarkoittanut sitä, etteikö markkinahintojen nousu olisi edelleen yksi asuntosijoittamisen kahdeksasta kannattavuuden elementistä.
Korkojen lasku/asuntojen eurohintojen nousu eivät ole asuntosijoitusstrategioita – Blogi #428
Ihan oikeasti asuntojen hintojen nousu on yhtä paljon asuntosijoitusstrategia kuin ruoan hinnan nousu on Keskon strategia. Eivät ne ole koskaan strategioita olleet eivätkä tule olemaan. Kun käyttää ”strategia” -sanaa, muinaishistoriallisena aikana kirjoitettiin googleen ja nykyään kysytään tekoälyltä, jos ei tiedetä, mitä se merkitsee. Strategia on kaikkea muuta kuin sitä, että ostetaan asunto markkinasta ja annetaan markkinan hoitaa loput. Lopulta saavutetaan sama vaurastuminen, mitä kaikki muutkin saavuttavat, kunhan vain antavat markkinan hoitaa hintaa ylöspäin.
Kun ulkoistaa asiat markkinalle, välillä markkina ei hoida hommiaan. Nyt kaikille on jo selvää, että markkina ei ole Suomessa asuntojen hintoja pariin vuoteen nostanut. Mielenkiintoisempaa onkin pohtia sitä, ovatko asunnot nyt alennus- vai normaalihintaisia. Jos ne olisivat nyt normaalihintaisia, olivatko ne reilusti ylihintaisia 2-3 vuotta sitten?
Asuntoja ei ostettu nouseviin hintoihin 0-koroilla
Kun joitain asioita toistetaan tuhansia ja tuhansia kertoja, yhä useampi lopettaa ajattelemisen, mitä oikeasti tapahtui. Vieläkin näkee hitaimpien oppijoiden toistavan ”ohjauskorkojen lasku piristää asuntomarkkinoita”, vaikka ohjauskorkoja on laskettu jo kahdeksan kertaa. Asuntokauppoja ei makseta euriborkoroilla eikä keskuspankin ohjauskoroilla. Edes väliraha ei hoidu koroilla. Patoutunut asunnonvaihtotarve ei lähde purkautumaan 3 kuukauden koroilla, vaikka kuinka kerrottaisiin niiden olevan kannattavia. Eikä purkautuminen lähde kiinteilläkään koroilla.
Millä niitä asuntoja sitten ostetaan, jos niitä ei osteta laskevilla koroilla? Niitä ostetaan sellaisella, jonka puuttuminen aiheuttaa finanssikriisin. Minkä puuttuminen aiheuttaa finanssikriisin?
Muistatko, mitä huru-ukko on opettanut ylimääräisistä lainanlyhennyksistä? Jos tekee ylimääräisiä lainanlyhennyksiä pankkiirin pyytämättä, pankkiiri ei anna niitä pyytämälläkään takaisin silloin, kun yksilöllä on päällä henkilökohtainen kriisi. Silloin tarvittaisiin juuri sitä, minkä puute aiheuttaa henkilökohtaisen finanssikriisin. Kun sitä samaa puuttuu kaikilta yhtäaikaa, syntyy finanssikriisi.
Muistatko Kojamon tai Saton toimitusjohtajien koskaan sanoneen, että tavoitteena on velaton vuokraustoimintaa harjoittava yritys? Oletko ikinä kuullut osinkoaristokraatti Investor Housen Petri Roinisen sanovan, että tavoitteena on edetä kohti velatonta Investors Housea? Timo Metsola ja Jaakko Sinnemaa eivät tavoittele velatonta Asuntosalkku -yhtiötä. Sijoitusasunnot.comin Henri Neuvonen ei kirjoittele blogeja ja LinkedIn-poustauksia, joissa kertoo tavoittelevansa velattomuutta eikä hän ohjeista asuntosijoittajia velattomuuteen. Kukaan ei puhu siis velkojen maksamisesta pois siten, että yrityksestä tulisi velaton.
Likviditeetti on varallisuusarvojen ajuri
USA:n finanssikriisin ja Euroalueen pankkikriisin jälkeen alkoi pitkä ajanjakso, jolloin likviditeettiä on ollut hyvin saatavilla. Euroalueella siirryttiin lisäksi 0-korkojen aikaan 2010-luvun puolivälissä ja USA seurasi lopulta perässä koronakriisin alkaessa. Likviditeettiä oli runsaasti saatavilla JA korot painettiin tasolle, jossa ne eivät ole viiteen tuhanteen vuoteen olleet.
Jälleenrahoitus on keino välttää velattomaksi tuleminen. Asuntosijoittamisessa vieraan pääoman käyttö kuuluu oleellisena kannattavuuden elementtinä kokonaiskuvaan. Vierasta pääomaa pitää kuitenkin käyttää kohtuullisesti ja vastuullisesti. Finanssikriisin voi yksinkertaistaa selittämällä sen vieraan pääoman kohtuuttoman ja vastuuttoman käytön seuraukseksi (The Big Short -elokuva sopii hyvin, jos lause tuntui hebreankieliseltä). Kaikki olisi voinut jatkua, jos likviditeettiä jälleenrahoittaa vanhat velat olisi ollut loputtomasti saatavilla. Likviditeetti ajoi asuntojen hinnat ylös. Likviditeetin poistuminen romahdutti asuntojen hinnat. Runsaan likviditeetin saatavuus nosti kysynnän korkeammalle kuin rakennuttajat ehtivät kohteita käynnistää. Likviditeetin poistuminen romahdutti kysynnän nopeammin kuin rakennuttajat pystyivät kohteitaan perumaan.
Kun likviditeettiä on runsaasti saatavilla, velkaantumisen kasvu ei ole ongelma. Varallisuusarvot nousevat. Nousseita varallisuusarvoja vastaan jälleenrahoittaminen on riemukasta, jos/kun likviditeettiä on saatavilla. Jos siis kuuluu siihen joukkoon, joka velkaa saa. Fiat-maailman vaurastumispeliä pelataan siten, että velkaa otetaan lisää ja sillä ostetaan lisää tuottavaa varallisuutta. ”Osta, vuokraa, remontoi, jälleenrahoita, toista” -taktiikan kaksi viimeistä elementtiä.
Finassikriisistä alkaen länsimaisten päättäjien ratkaisu jokaiseen kriisiin on ollut likviditeetin lisääminen. Moni eli ihmeellistä unelmaa, jossa parasta, mitä talouskasvulle voisi sattua, olisi globaali pandemia, jossa kaikki suljetaan koteihinsa. Tämä parhaus saatiin aikaan lisäämällä likviditeettiä. Tämä velkavuori on tulossa jälleenrahoitettavaksi vuosina 2025 ja 2026 ja 2027. Päänsärky, joka oli Yellenillä ja on nyt Bessentillä.
Suomen asuntomarkkinat on globaalin likviditeettisyklin ja lokaalin sosialismisyklin tuplavanki
Suomi oli tuottanut kysyntään ja maksukykyyn nähden liian suuren määrän asuntoja. Tuotantoa jatkettiin, vaikka korona-ajan likviditeettitsunami oli laantumassa. Aikaisemmin ARA-tuotantoa oli tehty syklejä tasaavasti, mutta sitä tuotettiin pannut kuumina myötäsyklissä ja yhä tuotetaan. Kaikissa syklin vaiheissa. Näillä toimilla varmistettiin riittävä määrä asuntotarjontaa. ”Kohtuuhintaisille työsuhdesähköpyörille on valtava markkinakysyntä” toimii samoin kuin ”kohtuuhintaisten ARA-asuntojen valtava markkinakysyntä”.
Hallituksen ryhdyttyä tukileikkauksiin ja niiden jatkuessa seuraavaksi opiskelijoiden siirtämisellä takaisin asumislisän pariin, vaikutetaan joidenkin asuntotyyppien kysyntää alentavasti ja kysyntää uusin tavoin ohjaavaksi. Kun vielä rinnalle on luotu positiivinen luottorekisteri auttamaan kotitalouksien velkaantumisen vähentämistavoitteen onnistumisessa JA tehty uudistuotannon rakennuskustannuksia kasvattavia veronkorotuksia ja lisäsääntelyä, ollaankin tilanteessa, jossa valmiudet ottaa vastaan globaalin likviditeetin väheneminen ovat valmiiksi huonot.
Kassavirralla pyöritetään operatiivista toimintaa, jälleenrahoituksella kasvatetaan (tai tekohegitetään)
Kun lainapääomat pienenevät ja korkotaso laskee, kassavirta paranee. Yhä useamman asuntosijoittajan edellytykset harjoittaa vuokraustoimintaa helpottavat. Valtaosalle tämä helpotus on vasta kompensaatiota vuosista 2022-2024, jolloin kustannukset nousivat, mutta vuokrien korottaminen vastaamaan kustannusnousua ei ollut mahdollista. Kassavirroilla ei osteta uudistuotannosta asuntoja vuokraustoiminnan käyttöön.
Jälleenrahoituksesta ei toistaiseksi myöskään ole suomalaisten asuntomarkkinoiden käynnistäjäksi. Sen, minkä on lainaa kolmessa vuodessa lyhentänyt, sen verran ovat vakuusarvon määrittelyyn vaikuttavat asuntojen hinnat laskeneet. Vaikka lainaa saisi, jälleenrahoitettavaa ei ole vielä kertynyt, kun asuntojen hintojen lasku on jatkunut.
Juuri haastattelin Tuija Tiilikaista Ostan Asuntoja Podcastin jaksossa. Hän vahvisti samaa viestiä, mitä on jo useamman kuukauden ajan kuultu. Flippiasunnoille olisi ostajia, mutta kauppoja perutaan, kun pankista ei saa asuntolainaa. Flippiprojekteihin tarvitaan rahoitusta, mutta tekemistä hidastaa oleellisesti tiukentunut lainojen myöntäminen. Sopeutuminen vaatii aikaa.
Mitä saa aikaan 3 vuodessa? Remonttitarinoita Tuija Tiilikainen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #363
Tietenkään mikään toiminta ei ole kokonaan pysähtynyt, mutta joka paikassa on enemmän kitkaa, joka vaimentaa ja hidastaa elpymistä. Asuntoja ei osteta käteisellä eikä niitä osteta koroilla. Niitä ostetaan likviditeetillä. Onko likviditeettiä omaavan asuntosijoittajan paremmat ajat vielä edessä vai jo takana?
Jos iso printteri käynnistyy
Kun globaalin likviditeetin määrä suhteessa globaaliin velkamäärään laskee liikaa, finanssikriisin uhka kasvaa. Se ei tarkoita samaa kuin “finanssikriisi tulee”. Sen todennäköisyys pääomia allokoivien sijoittajien skenaarioissa vain naksahtaa nipsun ylöspäin. Koronatoimien, joiden osana oli MMT, yllättämät keskuspankit esittivät luottamusteatteriaan nostamalla ohjauskorkojaan ja pienentämällä taseitaan (QT). Ohjauskorkoja on jo globaalien keskuspankkien toimesta laskettu enemmän ja nopeammin kuin luottamusteattereissa annettiin ymmärtää. QT-ohjelmia on hidastettu. Fiat-järjestelmässä on moninkertainen määrä velkaa suhteessa kierrossa olevien fiat-valuuttojen kokonaismäärään. Velkoja ei ole tarkoitettukaan maksettavaksi pois. Jos niiden määrä laskee, globaali talouskasvu sakkaa. World Bank alensi juuri globaalia talouskasvuennustettaan tasolle, jossa on viimeksi oltu 1960-luvulla.
Jos haluat seurata tämän viikon teatteria, lue ensin FED:in Beige Book ja sieltä työmarkkinoita koskeva tiivistelmä. Sitten voit pohtia, miksi koko ”data riippuvainen” -näyttelijäkunta ei ikäänkuin huomaa, mitä data heille kertoo ja mitä heidän näytelmissään he kertovat mandaattiin kuuluvan.
Jos globaalia rahajärjestelmää uhkaa likviditeettikriisi ja rahajärjestelmän likviditeettiä lisätään, tämäkään ei automaattisesti tarkoita sitä, että Suomen asuntomarkkinat piristyvät edes viiveellä. Taloudellisen toimeliaisuuden pitää lisääntyä. Viennin pitää vetää paremmin. Yksityisen sektorin työllisyyden pitää parantua. Vapaarahoitteisten vuokrien pitää nousta. Myymättömien asuntojen varaston pitää sulaa nopeammin. Myyntiaikojen pitää kääntyä laskuun. Vapaarahoitteisten asuntojen hintojen pitää nousta. Pankkien pitää suhtautua positiivisemmin talouskasvunäkymiin. Vasta sitten tarjolla on enemmän asuntomarkkinoiden piristäjää, likviditeettiä.
Vasta likviditeetin lisääntyminen voi johtaa tilanteeseen, jossa asuntoja ei ole enää riittävästi tarjolla kysyntään nähden. Maksukykyiseen kysyntään nähden. Maksukyvyltään heikkenevää kysyntää voidaan lisätä politiikkatoimin. Maksukyvytöntä kysyntää voidaan myöskin lisätä politiikkatoimin lisäämällä maksu- ja työkyvyttömien maahanmuuttoa. Molempia politiikkatoimia on Suomessa tehty ja tehdään aktiivisesti.
Miten itse toimin tilannetta seuratessani?
Mitä vähemmän touhuaa eestaas päivittäisten uutisten parissa ja perässä, sitä paremmat mahdollisuudet on havaita pidemmän aikavälin trendejä.
Helpompi on aloittaa siitä, mitä en tee. Minulla on kolme kohdetta, joihin en missään tapauksessa sijoita senttiäkään:
- Valtioiden velkakirjat
- Woketus -toimialojen yritysten osakkeisiin
- Yhteenkään wokettavan johtajan johtamaan yritykseen
Ensimmäinen kohta on helppo ja selkeä. Saatava korko ei kompensoi pääoman ostovoiman menettämistä. Toisen ja kolmannen kohdan “woketuksen” joutuu jokainen määrittämään itse.
Allokoin aikaresurssejani ja pääomiani seuraaviin kohteisiin:
- Vuokraustoimintaan
- Omistamieni asuntojen ja niiden taloyhtiöiden remontointiin
- Lukemiseen ja opiskeluun
- Likviditeetin vahvistamiseen ja toimintani turvaamiseen
- Bitcoiniin
- Kultaan
- Valikoitujen toimialojen ja yritysten seuraamiseen
Vuokraustoiminnan tuotoilla hoituvat vastikkeet, remontit, korot ja maksuohjelmien mukaiset lainojen lyhennykset.
Elämme mielenkiintoisia aikoja.
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.
Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..
Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla.
Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.
Lisätietoa asuntopehtoori.fi
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta, joka käsittelee riskiä:
Tuoretta sisältöä:
Marko Kaarto – Ostan Asuntoja Podcast #362
Onko asuntosijoittaminen muuttunut? – Suvi Schwab – Ostan Asuntoja Podcast #361
Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360
Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 