Menestyvä asuntosijoittaja ei passivoidu uusien hankintojen välissä eikä kaikkien asuntojen ollessa vuokrattuna – Blogi #465

Moni pelkästään osakkeisiin sijoittava ajattelee asuntosijoittamisen vaativan paljon enemmän aikaa kuin osakesijoittaminen. Toisaalta moni lähtee mukaan asuntosijoittamiseen ajatellen sen tuovan passiivista tuloa. Saavutin oman taloudellisen vapauteni pääosin osakesijoittamisen avulla, joten omaan jonkinlaisen käytännön kokemuksen, mitä siinä menestyminen edellyttää. Varallisuudestani suurin osa on ollut jo toistakymmentä vuotta asunnoissa, joten kirjoitan siitä, mitä teen aktiivisesti, kun en ole tekemässä kohdehankintaa ja asunnot ovat kaikki vuokrattuna. Ero osakesijoittajaan saattaa olla pienempi kuin moni luulee.

Sesongit ja syklit tuovat muutoksia aktiviteetteihin

Jokaisen asuntosijoittajan on helppo ymmärtää, että kerron vuodessa toistuva opiskelijasesonki on erilainen kuin vaikkapa marraskuu tai huhtikuu. Aktiviteetit muuttuvat. Syklien eri vaiheet vaikuttavat pidemmillä aikajänteillä, mutta ne ehdottomasti vaikuttavat. Kun 12 kuukauden euriborit olivat jyrkässä nousussa, ammatimaisesti toimivat asuntosijoittajat ymmärsivät nostaa tuottovaatimustaan kattaakseen korkokustannusten nousun. Kaikki tekivät tämän. Niiden, joiden ei ollut pakko myydä ja laskea hintoja vastaamaan korkeampia tuottovaatimuksia, eivät sitä tehneet. Iso osa transaktiomäärästä katosi nopeasti. 

Menestymistä, kasvua ja kannattavuutta, tavoitteleva asuntosijoittaja ei suinkaan passivoitunut 2-4 vuodeksi, vaan jatkoi useita aktiviteetteja, joita hän tekee vuodesta toiseen.

Vuokra- ja kauppamarkkinoiden tutkiminen

Vaikka ajattelisi, että suurella todennäköisyydellä ei ole ostamassa yhtään uutta sijoitusasuntoa pariin vuoteen, markkinoiden seuraaminen kuuluu silti menestyvän asuntosijoittajan säännöllisiin rutiineihin:

• Vuokramarkkinoiden seuraaminen
• Asuntojen hintojen ja kauppamäärien seuraaminen
• Korkoihin vaikuttavan yleisen talouskehityksen seuraaminen
• Ennakoivien ja todentavien tunnuslukujen seuraaminen
• Nykyisten markkinoiden aluekehityksen seuraaminen
• Uusien markkinoiden tutkiminen
• Asuntomarkkinakatsauksien ja -raporttien lukeminen
• Omien skenaarioiden laatiminen ja todennäköisyyksien asettaminen

Jos säästää asuntorahastoihin, salkunhoitaja työtehtäviin kuuluu kaikki yllämainittu. Jos on asuntosijoittaja, tekee näitä itse.

Lue enemmän taloushistoriaa, vähemmän talousennusteita – Blogi #462

Omaan asuntosalkkuun liittyvät toimenpiteet

Jos edellinen kohta liittyi kaikkeen ulkoiseen, markkinoihin liittyvään, tämä kohta on kaikkea asuntosalkun sisällä tapahtuvaa:

• Taloyhtiön raporttien lukeminen
• Hallitustyöskentelyyn ja yhtiökokouksiin osallistuminen
• Asuntoremonttien suunnittelu ja toteuttaminen
• Kirjanpito
• Lainasalkun seuranta ja järjestely
• Asuntojen mahdollinen myynti

Näiden toimenpiteiden tarkoitus on jatkuvasti arvioida, toteuttaako asuntosalkku ja sen asunnot asetettuja tavoitteita.

Ostan Asuntoja myi asunnon – Ostan Asuntoja Podcast #359

Riskien hallinta

Riskien hallinta on jatkuvaa toimintaa pyrittäessä välttämään tunnistettujen riskien toteutumista ja havainnoimaan uusia ja potentiaalisia riskejä.

Riskejä on tunnistettava sekä omassa toimintaympäristössä, markkinoilla, että oman asuntosalkun sisällä. Poliittisten riskien määrä on lisääntynyt vuosikymmenessä selkeästi. Monia asioita, joita ei osannut 2015 nähdä Suomessa mahdollisiksi, ovat riskikartoituksessa nollaa suuremmalla todennäköisyydellä mahdollisia nykyaikana.

Riskin ymmärtäminen asuntosijoittamisessa – Blogi #433

Strateginen tarkastelu

Mitä pidempään on asuntosijoittamisessa mukana, sitä enemmän kokemusta kertyy siitä, mitkä asiat ovat ikivihreitä asuntosijoittamisen oppeja ja mitkä ovat syklisyyden tuomia muutoksia. Syklin tuomiin muutoksiin liittyy usein uuden sukupolven tuomat vahvat näkijät, että tällä kertaa kaikki on toisin. Jos syklisyyttä ei opi finanssihistorian kirjoista, sen oppii kalliimmin käytännön kautta olemalla tuolileikissä mukana, kun musiikki loppuu.

Menestyvä asuntosijoittaja tarkastelee tasaisin väliajoin omaa varallisuuttaan kokonaisuutena. Välillä tarkastelu johtaa toiminnan kasvattamiseen. Välillä taas on syytä varautua suojaamaan jo saavutettua varallisuutta. Pääomien allokaatio asuntosalkussa ja sen osuutta koko varallisuudessa on pohdittava tasaisin väliajoin. Jos koko nettovarallisuus on kiinni asunnoissa, ottaa liian suuren likviditeettiriskin. Asuntosijoittajalla pitää aina olla osa varallisuudestaan likvideissä omaisuuserissä. Sellaisissa, jotka on muutettavissa käteiseksi lyhyessä, alle viikon mittaisessa ajassa.

Skenaarioiden laatiminen ja niille suuruusluokkaa olevien todennäköisyyksien asettaminen toimii lähtötietona tehdä muutoksia strategisiin valintoihin.

Vastavirtaan kulkeminen on raskaampaa, mutta ylituoton edellytys – Asuntosijoittajan tärkeimmät opasteet 2/X – Blogi #436

Verkostoituminen

Menestyvien asuntosijoittajien kanssa verkostoituminen tarjoaa mahdollisuuden keskustella muiden asuntosijoittajien kanssa kaikesta yllämainittuun liittyvästä.

Päivitin juuri näkemykseni asuntosijoittamisen kannattavuuden kahdeksasta elementistä. Yksi päivityksen tarkoituksista oli, että olisin valmiimpi kuuntelemaan muiden asuntosijoittajien näkemyksiä. En varmuudella ole osannut ajatella kaikkea oikein. En vain etukäteen tiedä, missä ajatteluni on kenties lähtenyt väärälle polulle. Aikoinaan kirjoitin asuntosijoittamisen kannattavuuden elementtejä olevan kuusi. Sitten nostin inflaation ”bonuselementin” statuksesta seitsämänneksi. Nyt puhun kahdeksasta kannattavuuden elementistä. 

Karlsson, Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 20 – Ostan Asuntoja Podcast #360

Uudelle paikkakunnalle, loma-asuntoihin, kalustettuna vuokraamiseen tai mihin tahansa itselle uuteen lähtevän on hyvä hakeutua sellaisten seuraan, jotka ovat sitä jo menestyksellä tehneet.

Välillä hakeudun itse vaikkapa korkosijoittajien seuraan ymmärtääkseni paremmin, mitkä asiat tulevat vaikuttamaan asuntosijoittajille tärkeiden korkojen kehitykseen. Aikaisemmin lähes kaikki lainani olivat korkosuojattuja, muutaman uudiskohteen RS-taloyhtiölainaa lukuunottamatta. Muutamasta lainasta on korkosuojaus on vuoden aikana päättynyt ja tänä kesänä päättyy lisää. Vielä en ole uusia suojauksia näihin lainoihin ottanut.

Tekeminen poikkeaa yllättävän vähän osakesijoittajan tekemisestä

Kaikki säästämisen ja sijoittamisen muodot ovat arvokkaita. Usein näkee kuukausi-, ETF-, indeksi- ja rahastosäästämistä kutsuttavan sijoittamiseksi. Pääsääntöisesti kutsuisin itse niitä säästämisen muodoiksi. 

Menestyvän sijoittajan arkeen kuuluu erilaisia aktiviteettaja olipa kyse sitten osake- tai asuntosijoittamisesta. Aktiivisuuteen kuuluu myös se, että aktiivisesti opettelee olemaan touhuamatta eestaas eli olemaan tekemättä yhtään ostoa ja myyntiä. Jos tekee säännöllisesti työtään, on valmiimpi tekemään liikkeitä silloin, kun todennäköisyydet kannattaville sijoituksille ovat suuremmat. Yleensä ne ovat silloin, kun hinnat ovat alhaalla. 

Jos hyvän asunnon hinta on laskenut 30 %, se ei ole takuu, etteikö se laske vielä toiset 30 %. Kannattavia diilejä on kuitenkin todennäköisesti helpompi löytää, kun hinnat ovat laskeneet. Jatkuvan työn tarkoituksena on omata mahdollisimman hyvät tiedot arvioidakseen, milloin on aika toimia.

 

---

 

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta 

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit.

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:

---

Tuoretta sisältöä:

Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357

Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355

Vuokraustoimintakeskustelua 70 asunnon kokemuksella Hannu Liitsola Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #353

Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok

Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok