Lue enemmän taloushistoriaa, vähemmän talousennusteita – Blogi #462
”On kahdenlaisia tulevaisuusennustajia: sellaisia, jotka eivät tiedä tulevaisuutta, ja sellaisia, jotka eivät tiedä, että he eivät tiedä tulevaisuutta.” – John Kenneth Galbraith
Olen kirjoittanut Ostan Asuntoja Blogia toistakymmentä vuotta. Sunnuntairutiiniin on kuulunut kirjoituksen julkaiseminen. Nyt on lauantai. Viime sunnuntaina ei ilmestynyt kirjoitusta. Tällä kertaa kyse ei ollut teknisistä tekosyistä. Ei ollut mitään kirjoitettavaa mielessä. Väkisin ei tule hyvää. Huomisen kirjoituksen aihe kypsyy jo mielessä.
Talousennustaja ei ole sijoitustoiminnan kannattavuuden elementti
Viime viikolla eläköitynyt Warren Buffett on sanonut jotenkin näin: ”Talousennustajat täyttävät korvien välisi, mutteivät lompakkoasi”. Jos haluaa tehdä testin, voi kirjoittaa listan kymmenestä suomalaisesta talousennustajasta, joka on vakiovieras valtamediassa esittämässä ennusteitaan. Sitten voi kirjoittaa listan varakkaista suomalaisista sijoittajista. Jälkimmäisen listan kirjoittaminen on Suomessa yllättävän haastava tehtävä, jos huomaa jättää laskuista pois yrityksensä myynnistä saatuja rahoja sijoittaneet. Helppoa on sen sijaan huomata, että talousennustajat eivät ole varakkaiden sijoittajien listalla.
”Me (minä ja Charlie) uskomme, että lyhyen aikajänteen osake- ja bondihintojen ennusteet ovat hyödyttömiä. Ennusteet voivat kertoa paljon ennustajasta. Ne eivät kerro mitään tulevaisuudesta.” – Warren Buffett
Finanssikriisistä on kirjoitettu paljon erinomaisia kirjoja useista eri näkökulmista. Niitä lukemalla saa myös erinomaisen käsityksen siitä, kuinka USA:n valtamedian käyttämät asiantuntijat olivat ennusteineen valtaosin täysin kuutamolla siitä, mitä on tapahtumassa ja mitä siitä seuraa. Ben Bernanke oli Fedin pääjohtaja vuodesta 2006 vuoteen 2014. Sitä ennen hän oli yksi Fedin ”Board of Governors” -jäsenistä vuodesta 2002 alkaen. Vaikka Nobel-palkittu Bernanke ei pystynyt aitiopaikalta näkemään finanssikriisiä, moni kuvittelee silti pystyvänsä näkemään tulevaisuuden.
Talousennustusten lukemisesta on helpompi vierottautua kuin niiden tekemisestä
”Minulta pyydetään talousennusteita. Minun täytyy tyydyttää pyytäjien toiveet.” – useampi talousennusteita tekevä
”En tiedä. En osaa ennustaa tulevaisuutta.” – huru-ukko
”Olen oikeassa kaksi kertaa päivässä.” – huru-ukon pysähtynyt seinäkello
Kun talousennustamisen asiantuntijaksi ryhtyy, siitä näyttäisi seuraavan riippuvuus, josta vierottautuminen ei ole helppoa. Aivot menevät jotenkin solmuun siitä, että kuvittelee itse pystyvänsä hahmottamaan monimuuttujamaailman muista poikkeavalla tavalla. Mitä useammin saa nimensä lehteen ja naamansa telkkariin, sitä enemmän alkaa uskomaan omiin kykyihinsä.
Jokaisen sijoittajan pitää jollain tavalla tehdä päätöksiä, miten pääomiaan allokoi. Menestys, keskimääräistä parempi tuotto pitkällä aikajänteellä, riippuu siitä, että pystyy ajattelemaan kirkkaasti, kun maailma ympärillä on sumeaa. Kyky sietää epävarmuutta on tärkeämpi kuin älykkyys. Vatsa ei saa mennä kuralle.
Tällä hetkellä, toukokuussa 2025, on trendikästä höystää talousennusteitaan ”Trump on hullu” -faktatiedolla. Empiirisellä mutu-tuntumalla arvioin huru-ukkomaisesti, että yli 100 % näistä ennustajista ei pystynyt 3,5 vuoteen edes alkeellisella tasolla epäilemään, etteikö Biden olisi ollut terävä. Nyt aiheesta on julkaistu useampi kirja. Osa varmasti kirjoitettu lähes valmiiksi vuosia sitten. ”Trump on hullu” -talousennustajiin sopii hyvin Warrenin ja Charlien yllämainittu ajatus. Tulevaisuudesta ne eivät kerro mitään. Ennustajien näkemys Trumpista tulee kyllä selväksi. Sijoittaja olisi, minun mielestäni, hullu, jos näiden ennustajien johdattelemana lähtisi allokoimaan pääomiaan.
Sijoittaminen ei ole päivittäistä draamaa
Sain loppukesästä 2024 kutsun yhden valtamedian haastatteluun, jossa minut olisi paritettu tunnetun ennustajan kanssa pohtimaan ”syksyn 2024 asuntomarkkinoiden voittajia ja häviäjiä”. Totesin olevani huono haastateltava, koska en osaa ennustaa tulevaisuutta. Kieltäydyin.
Valtamedian tehtävä on mediamyynti. Talousasioissa huomio on draamassa ja tragedioissa. Eläväiset otsikot ja hypetys on tarkoitettu kiinnittämään huomiota. ”Tämä tekijä on supersalkunhoitajan hypersalaisuus megatuottoihin” on juuri sellaista, jota ei ole tarkoitettu oikean sijoittajan aivoille. Fundamentaaliset hitaasti tapahtuvat muutokset, jotka ovat sijoittajalle tärkeitä, eivät kelpaa uutisiksi. Klikkejä ja jakoja tulee myös pelkoa ja vihaa lietsovilla jutuilla, joiden uutisarvokin on usein kyseenalainen. Negatiivisuus myy mediaa.
”Ole vuokraustoiminnan analyytikko. Älä asuntomarkkina-, asuntotuotantotarve- tai asuntorahastoanalyytikko.” – Charlie Mungerin ohje ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajalle (vapaasti huru-ukon muokkaamana)
Ikuinen pessimisti näyttää viisaalta ennustaessaan tulevaisuuden tuhoja. Optimisti kasvattaa varallisuuttaan tyynesti. ”Asuntosijoittamisen buumi on ohi” -asiantuntijat toistivat ennustettaan 12 kuukauden euriborin noustessa jyrkästi hyydyttäen asuntokaupan ja lähes pysäyttäen uudisasuntojen kaupan. ”Vuokra-asumisen suosio kasvaa” -analyytikko keskittyi tyynesti vuokraamaan asuntojaan kuukaudesta toiseen. Kuten oli tehnyt vuodesta, kenties vuosikymmenestä toiseen. Asiantuntijoiden näkemyksiä on valtamedioissa riittänyt koroista, rokotuksista, energian hinnoista, inflaatiosta, Helsingin Pörssin 0-tuotoista, USA:n vaaleista, EU-maiden taantumasta, Putinin hyökkäyksestä. Harvempi on pätevöitynyt asiantuntemaan sitä, miten yksityinen vuokranantaja on tyynesti vuokrannut asuntojaan ja lyhentänyt lainojaan kaiken asiantuntijapessimismin vallitessa.
Ole vuokraustoimintayrittäjä tai flippausyrittäjä, älä asuntosijoittaja
Väliotsikon tarkoituksena ei ole luoda uutta termiä asuntosijoittajan tilalle. Kyse ei myöskään ole siitä, että pitäisi ryhtyä yrittäjäksi. Tarkoitus on herättää näkemään asiat pitkällä aikajänteellä ja unohtamaan päivittäinen uutishälinä ”asuntomarkkinoiden voittajista ja häviäjistä”.
”Kukaan ei osaa ennustaa korkotasoja, talouskehitystä tai asuntomarkkinoita. Keskity ennusteiden lukemisen sijaan siihen, mitä tapahtuuu paikallisilla vuokramarkkinoilla ja miten olet niillä kilpailukykyinen vuokranantaja” – Peter Lynch vuokraustoiminnasta (vapaasti huru-ukon muokkaamana)
Pohdi seuraavaa lausuntoparia:
- ”Asuntokauppa piristyy, kun keskuspankki laskee ohjauskorkoa. Asuntopula uhkaa.”
- ”Keskuspankki laskee ohjauskorkoa huonoihin talousuutisiin. Vuokra-asumisen suosio kasvaa.”
Kaikki teoriassa voivat katsoa ihan samaa tietoa, dataa. On ennakoivia indikaattoreita, kuten ostopäällikköindeksi ja kuluttajien luottamus, ja toteumaa jälkikäteen kertovia indikaattoreita, kuten markkinavuokrien ja asuntojen hintojen kehitys. Käytännössä samaa dataa katsomalla voi päätyä hyvin erilaisiin johtopäätöksiin.
Valtamedian talousennustajat edustavat, minun mielestäni, pääsääntöisesti ensimmäisen lauseen tyyppistä näkökulmaa esittäneitä. Joku muu voi olla tästäkin kanssani eri mieltä. Oma näkökulmani on toisen lauseen tyyppinen. Keskuspankki on laskenut ohjauskorkoaan nyt seitsämän kertaa talousnäkymiä huonommiksi päivittäen. Vuokra-asumisen suosio on kasvanut. Uskotko edelleen talousennustajien valtavirtaa, jossa kuohuviiniemojit poksahteli huonojen uutisen yhteydessä vuoden 2024 alkupuoliskon? Juhlat oli lähestymässä, kun keskuspankki vihdoin laskisi ohjauskorkoaan kesäkuussa 2024? Elpyminen, joka nykyään on piristymistä, saattoi alkaa. Ei alkanut. Finassihistoriaa lukenut ymmärtää, miksei alkanut. Tulevaisuusennusteita lukenut uskoo yhä ennustaneensa oikein, että loppukesästä 2024 ”pinnan alla oikeasti poreili alkanut talouskasvu”. Progressiivisen vasemmistolaisen Kamalan vaalitappio lopetti poreilun. Ihan oikeastikko globaali talouskasvu oli siitä kiinni, ettei USA:han tullutkaan Bernie Sandersia vasemmistolaisempaa itselleen hönönauravaa presidenttiä, jonka pääteema on ollut lopputulosten tasa-arvo.
Jos olisin luottanut valtamedian asuntomarkkinaennustajiin, olisin ostanut kaksin käsin asuntoja 2023 uskoen pystyväni myymään niitä voitolla asuntopulan ollessa ilmiselvä 2024 syksyllä. No en luottanut. Vielä vähemmän luotin, kun hallitus siirsi ARA-määrärahoillaan sopeutumista siihen asti, että positiivinen luottorekisteri ottaa vaimennustehtävän vastaan ympäristöministeriltä. Keskityin vuokraustoimintaan sekä asunto- ja taloyhtiöremontteihin. Finanssihistoriasta löytyy esimerkkejä siitä, että keskuspankin laskiessa ohjauskorkoja, joissakin omaisuuslajeissa hinnat jatkavat laskuaan. Päinvastaisia esimerkkejä löytyy myös siitä, että keskupankki nostaa ohjauskorkoa ja omaisuuslajien hinnat jatkavat nousuaan. Itse en osannut nähdä globaalien koronasulkujen olleen globaalia talouskasvua kiihdyttävää, jota keskuspankkien piti viilentää ohjauskorkoja nostamalla.
Samalla tavalla finanssihistoriasta löytyy esimerkki siitä, mitä asuntomarkkinoilla tapahtui, kun varainsiirtoveron kaksinkertaistamisesta ilmoitettiin. Asuntomarkkinaennustajat olivat loppuvuonna 2023 innoissaan siitä, että asuntokaupan pohjat olivat pysyvästi takana. Asuntomarkkinaennustajat tiesivät myös vuoden 2024 alkukuukausina, että ”asuntokaupan volyymi romahti odotetusti”, kun ensiasunnonostajat ryntäsivät ostamaan vuoden 2023 lopussa. Tämäkin esimerkki kertoo ennustajista. Ei asuntomarkkinoiden tulevaisuudesta. Odotetusti samat ennustajat ovat riemuinneet huikeasti kasvaneista asuntokaupan volyymeistä vuoden 2025 alussa verrattuna vuoden 2024 vastaaviin kuukausiin. Tämä vasta ennustajista kertookin. Parhaimmillaan nöyryys ja älyllinen rehellisyys häikäisee poissaolollaan.
Lue finanssihistoriaa
Toivoisin, että voisin kokemusperäisesti kirjoittaa väliotsikkoon ”lue historiaa”. Olen historiassa aloittelija. Jostain syystä finanssihistoria on kuitenkin kiinnostanut ja olen ahminut siihen liiittyvää kirjallisuutta jo 40 vuotta. Helsingin Akateemisessa Kirjakaupassa oli bisnes- ja sijoittamiskirjallisuuden nurkka, josta aikoinaan sai ostaa best sellereitä suhteellisen tuoreina. Kun 90-luvulla luin RJ Nabiscon leverage buyoutista ja Michael Milkenin luomista junk bondeista, pikku hiljaa alkoi palasia jäämään mieleen. Vasta finanssikriisin jälkeen niistä on pystynyt yhdistämään jonkinlaisen punaisen langan.
Kun tilapäiseksi vakuutettu 0-korkoaika jatkui ja jatkui, päätin opiskella kaiken uudelleen. Muutin lähtöteemaksi ”keskuspankit eivät ole vastuullisia valuuttojen ostovoiman säilyttäjiä”. Myöhemmin ymmärsin ajatella, että ohjauskorkojen lasku ei elvytä taloutta, vaan on jälki-indikaattori, joka kertoo matalammista talouskasvu- ja inflaationäkymistä.
Erilaisten tulppaanimanioiden, ponzi- ja pyramidihuijausten määritelmien opetteleminen helpottaa näkemään lähes kaikki niitä viljelevät asiantuntijat määritelmät osaamattomiksi. Bitcoin voi olla vaikka mitä, mutta se ei ole mikään noista kolmesta. Erilaisiin romahduksiin tutustuminen auttaa hahmottamaan, pikku hiljaa, mitkä asiat kenties ovat saman suuntaisia, jolloin voi arvioida samojen asioiden toistumista. Vastaavasti olosuhteiden erilaisuuden tunnistaminen voi ehkäistä väärien skenaarioiden laatimista.
Finanssihistoriasta oppii, kerta toisensa jälkeen akateemikkoja ja ennustajia hämmentäviä ja yllättäviä ihmismielen kummallisuuksista ja epäloogisuuksista johtuvia käyttäytymisilmiöitä. Nousukaudella kaikki osaavat Buffettin ”osta, kun muut myyvät paniikissa” -viisauden. Kun paniikki on päällä, lähes kaikki ovat unohtaneet viisauden. Muuten paniikkia ei olisi. Kun paniikki on päällä, silloin on myöhäistä aloittaa finanssihistorian opiskelu ennaltaehkäisevänä keinona. Jo se on arvokasta, jos oppii, että seuraavaan kertaan tulee valmistautuneena ostajana.
”Suomalaiset tuntevat Venäjän” -fakta on ollut asiantuntijoiden vakioviisaus viimeisten vuosien aikana. Kuinka monta henkilöä tunnet, joka on lukenut kommunistisen manifeston? Osaatko vastata, kuuluuko keskuspankki enemmän kapitalismiin ja vapaaseen markkinatalouteen vai kommunismiin ja keskusohjattuun suunnitelmatalouteen? Oletko varma, ettet vaaleissa äänestänyt puoluetta, joka on enemmän kallellaan järjestelmään, jonka kasvatti Putin on? Kuinka monta suomalaista tunnet, joka osaa venäjää?
Samanlaisen litanian kysymyksiä voisi esittää Kiinasta ja USA:sta. Kumpi onkaan maa, jonka kulttuuriin kuuluu hyökätä aseellisesti ympäri maailmaa? Olisinpa ymmärtänyt nuorempana lukea enemmän historiaa. Kiinasta ja kiinalaisista tiedän hyvin vähän. Se verran kuitenkin tiedän, että siellä ei vietetä eduskunta-, euro-, alue- ja kuntavaaleja, joihin liittyvissä tenteissä poliitikot valehtelevat kaikesta mahdollisesta. Vallassa olevat saavat siitä vielä palkkaa vero-/velkavaroista. Demokraattisesti.
”Tällä kertaa asiat ovat toisin”
”The four most dangerous words in investing are: ”This Time It’s Different.” – John Templeton
Kuplan syntymisen yhteydessä taustalla voi olla joku mullistava teknologinen murros (internet, tekoäly), halpaa rahaa helposti saatavilla (runsas likviditeetti), finanssiteollisuuden riskit piilottava innovaatio (subprime morgages) tai tuoreimpana koronatuet. Kun tällaisten tekijöiden siivittämänä nousukausi jatkuu pitkään, finanssihistoriaa tuntematon uskoo helposti, että tällä kertaa nousu jatkuu ikuisesti (Suomessa asuntojen markkinahintojen nousu). Tälläkään kertaa asiat eivät olleet toisin.
Kuplan puhkeamista tai syklin nousuvaiheen päättymistä ei pysty ajoittamaan. Vuokraustoimintayrittäjänä on kuitenkin parempi olla kärsivällinen kuin köyhtyä. Noususuhdanteet ovat yleensä kestoltaan pitkiä ja silloin on hyvä keskittyä kasvattamaan toimintaansa ja parantamaan kannattavuutta. Välillä tulee vaiheita, jolloin on tärkeämpää keskittyä tappioiden ehkäisemiseen ja rahan menettämisen välttämiseen. Parhaimmat tuotot voi tehdä silloin, kun on käytännössä, ei teoriassa, tekemässä etukäteen analysoituja ja harkittuja ostoja, jos muut myyvät paniikissa.
Luen parhaillaan The Big Print -nimistä kirjaa. Muistaakseni siinä mainitaan, että USA:ssa on noin 60 000 ekonomistia, jotka tekevät talousennusteita. FRED:in tilaston mukaan USA:n keskuspankissa työskentelee noin 22 000 ihmistä. ”Inflaatio on tilapäinen” -ennusteen epäonnistumiseen pystyi siis FED 22 000 työntekijän organisaationa. Valtaosa muista talousennustajista epäonnistui samoin.
Yksi Powellin tärkeimmistä tavoitteista on 2 %:n inflaatio. Tulospalkkiot antavat odotuttaa itseään. Lähes aina menee yli tai ali. Muistatko, mistä tiedät juuri kahden prosentin inflaation olevan maailmalle se oikea ja paras tavoite?
Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:
Vuokraustoiminta on tärkeä osa asuntosijoittamista. Ajan tai taitojen puuttuessa sen voi ulkoistaa OVV:n ammattilaiselle oli kyseessä sitten yksittäinen vuokra-asunto tai suursijoittajan asuntosalkku.
Mikäli haluat vain keskittyä nauttimaan sijoitusasuntosi tuotosta, OVV Kokonaispalvelu on sopiva vaihtoehto. Se on kaiken kattava ”avaimet käteen” -konsepti, jossa OVV hoitaa kaiken vuokrasuhteen alusta loppuun myöntäen vuokratakuun koko vuokrasuhteen ajalle. Jos vuokralainen ei maksaisi vuokraansa, paikallinen OVV:n toimisto maksaa sen.
Mikäli haluat apua hyvän vuokralaisen löytämisessä mutta hoidat vuokrasuhteen hallinnan itse, OVV Vuokravälityspalveluon oikea vaihtoehto.
OVV palvelee ja neuvoo koko vuokrasuhteen ajan. OVV.com
OVV Asuntopalvelut Instagram, Facebook
Kiinteistösijoittajaksi ja noin 100 asuntoa Ville Vesterinen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #346
Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.
Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi
Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta
Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.
Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?
Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus
Erinomainen kirja finanssihistoriasta. Kirjoittajalla on vahva mielipide siitä, että ongelmien ratkaisu on fiat-järjestelmän korvaaminen bitcoin-järjestelmällä. Älä anna sen häiritä:
Tuoretta sisältöä:
Unelmista totta pala kerrallaan Kia ja Roni Tohkanen Osa 1 – Ostan Asuntoja Podcast #357
Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 19 – Ostan Asuntoja Podcast #356
Positiivisuudella ja kasvun asenteella 10X Tellu Uotila – Ostan Asuntoja Podcast #355
Ainakunflippaan palkkatöiden ohella Mikko Bättig – Ostan Asuntoja Podcast #351
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Jos koet saavasi sisällöstä lisäarvoa tai haluat lähettää terveisiä tai kommentteja, voit tehdä sen ja harjoitella salamaverkon käyttöä Albyn kautta
ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok
Ostan Asuntoja 
Trackbacks & Pingbacks