Suosittelen tekemään viikon mittaisen empiirisen tukkimiehen kirjanpitotyyppisen kokeen siitä, kuinka suuri osuus sijoittamisaiheisesta sisällöstä keskittyy tuottoihin. Aina, kun sisältö käsittelee tuottoa, vedä yksi viiva. Kun sisältö käsittelee riskienhallintaa, vedä yksi viiva.
Minun mielestäni pitkäjänteinen menestyminen sijoittamisessa edellyttää sekä kykyä tehdä kannattavia sijoituksia että kykyä hallita riskejä.
En itse julkaise tuottograafeja omista sijoituksistani. Minulle sijoittaminen ei ole kilpailua muiden sijoittajien tuottograafeja vastaan tai niiden kanssa. Aina löytyy sijoittajia, joiden graafeissa on korkeita tuottoja. Heitä on helppo ihailla. Riskipainotettuja tuottoja ei sen sijaan ole kovin helppo julkaista graafien muodossa. Ei edes jälkikäteen.
Jos mietit asuntosijoittamisesta näkemiäsi mediajuttuja, korkoriskin hallitsemisella ei päässyt klikkiotsikoiden kärkisijoille. Helsingin seudun korkeiden hintojen ja matalien tuottovaatimusten varoittajat eivät olleet kysyttyjä asiantuntijoita. Turvamarginaaleista kirjoittaneet saivat olla ajatuksineen rauhassa. Kohtuullinen ja vastuullinen vieraan pääoman käyttäjä oli historiallinen reliikki positiivisen kassavirran sijoituskriteerinsä kanssa. Kaikki edellä mainittu on riskienhallintaa.
Kun markkinasykli on kääntynyt ja riskit realisoituneet, riskienhallinta ei ole noussut suosituksi aihealueeksi. Tilalle tuli ”asuntosijoittamisen buumi on ohi”- tai ”asuntomarkkinat ovat kriisissä” -aiheiset sisällöt, vaikka vuokra-asuntojen kysynnän kasvu vain kiihtyy. Viimeisimpänä on otsikoihin noussut ”asuntorahastojen kriisi”. Käytännössä monen asuntorahaston vuokraustoiminta voi olla kaukana kriisistä, jos vierasta pääomaa on käytetty kohtuullisesti ja vastuullisesti sekä vuokraustoiminta on osaavissa käsissä.
Matala tai korkea tuotto, matala riski
Kun vuokra-asuminen vie omistusasumisen osuutta kaikesta asumisesta, peruslähtökohta matalalle riskille on olemassa. Vuokra-asumisen suosion kasvulle voi olla useita syitä. Erilaisista tilastoista voi kuitenkin erittäin suurella todennäköisyydellä nähdä, että yhä useammalle suomalaiselle vuokrakoti on ainoa taloudellisesti mahdollinen asumismuoto.
Riskienhallintaa tärkeänä kannattavuuteen vaikuttavana tekijänä pitävä asuntosijoittaja on kysynyt kohteita hankkiessaan ”mikä kaikki voisi mennä pieleen” -kysymyksen. ”Korkea riski, korkea tuotto-odotus” ei olisi pitänyt olla ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa ”riski/tuotto-odotus” -parina ollenkaan aneemisen talouskasvun ja köyhtyvän väestön Suomessa. Kun hankin uudisasunnon omaan asuntosalkkuuni, kysyin seuraavia riskienhallintaan liittyviä kysymyksiä:
Sijaitseeko asunto kaupungissa ja alueella, johon kohdistuu todennäköisesti hyvien vuokralaisten kysyntää tulevaisuudessakin?
Onko asunnon pohja toimiva mahdollisimman monen vuokrakotia etsivän mielestä?
Onko tontti oma? Minkälainen on vuokratontin vuokrankorotusehto? Voiko tontin/tonttiosuuden lunastaa omaksi?
Onko muuttuvakorkoisen taloyhtiölainan lyhennysvapaa maksimissaan vuosi valmistumisesta?
Onko taloyhtiölaina maksimissaan 70 % velattomasta hinnasta ilman rakennuttajan yhteistyöpankin vakuudettomia lisälainakytkyjä?
Voinko ostaa asunnon verkostoni kautta hinnalla, joka mahdollistaa positiivisen kassavirran?
Kun kaikkiin kuuteen kysymykseen vastaus oli kyllä, etenin kysymään koko asuntosalkkuni tasolla lisäkysymyksiä:
Jos kaikki asiat menevät pieleen yhtä aikaa, kestääkö koko asuntosalkkuni sen?
Olenko suojautunut hoitovastikkeen nousulta?
Kestääkö koko salkkuni kassavirta ja likvidit puskurit muuttuvakorkoisen taloyhtiölainan koron nousun, jos uudisasunto muuttuu kassavirraltaan negatiiviseksi? Kestääkö tyhjän kuukauden, täysremontin, häädön?
Onko huoneistojakauma sellainen, että taloyhtiö ja asuntoni voisi kiinnostaa myös omistusasujia?
Ovatko rakennuttaja ja rakentaja luotettavia pitkäjänteisiä hyvämaineisia toimijoita?
Ovatko muut osakkaat omistajakunnassa todennäköisesti sellaisia, että sieltä ei tule isoa riskikeskittymää?
Kun kaikkiin kuuteen kysymykseen vastaus oli kyllä, hankin matalan tuoton uudisasunnon tai -asuntoja muuten korkean tuoton matalan riskin asuntosalkkuuni.
Matala turvamarginaali, korkea riski
Helsingin seudun asuntojen korkeaksi nousseista hinnoista ja lähes muuttumattomina pysyneistä markkinavuokrista seurasi niin matala tuotto, että tilaa negatiivisille yllätyksille ei ollut. Ostohinnat olivat sellaisia, että turvamarginaalia ei ollut. Matala turvamarginaali tarkoittaa korkeaa riskiä. Matala tuotto ei siis ole matalan riskin takuu. Päinvastoin. Siksi pystyin aikonaan tekemään lupauksen, ”etten tule ostamaan yhdenkään Helsingin seudun omistusyksiötä halajavan nenän edestä yksiötä vuokraustoimintani käyttöön”. Harva edes muistaa, että valtamediassa elettiin aikoinaan asiantuntijuusaikaa, jolloin tiedettiin asuntosijoittajien ostavan kaikki yksiöt omistusasujien nenän edestä.
Asuntosalkussani on uudisasuntoja Tampereelta ja Pirkanmaalta. Yhtä poikkeusta lukuunottamatta kaikki täyttivät aikanaan nuo 12 kysymystä. Poikkeuksen muodosti kohde, joka analyysini mukaan oli hinnoiteltu ainakin 15 % alle sen käyvän arvon. Lyhennysvapaa oli vuotta pidempi. Sainkin sen lyhyessä ajassa jälleenrahoitettua 30 % korkeammalla vakuusarvolla. Korkojen nousun jyrkimmänkin vaiheen kohdalla asuntoja myytiin kohteesta hinnoilla, jotka pitivät alkuperäisen ”alle käyvän arvon oletukseni”.
Jokaisen asunnon kassavirta on kääntynyt nousseiden hoito- ja rahoitusvastikkeiden myötä negatiiviseksi. Jokaisen asunnon ostoalennuksen ja markkinahintojen nousun olin jälleenrahoittanut ennen markkinahintojen kääntymistä laskuun korkojen nousun seurauksena. Hoitovastikkeiden nousun suojaukseksi tehdyt osakesijoitukset nousivat hoitovastikkeiden nousuja enemmän. Likvidien pääomien allokaatiot ovat tuottaneet erinomaisesti. Asunnot toimivat hyvin vuokraustoiminnan käytössä. Jos nykyinen korkotaso säilyy tuleviin yhtiökokouksiin asti, valtaosa asunnoista palaa tuottamaan positiivista kassavirtaa.
Nämä salkussani olevat ”matalahkon turvamarginaalin, keskikorkean riskin” uudisasunnot ovat toistaiseksi osoittautuneet sellaisiksi, että ne eivät ole merkittävästi tuhonneet koko asuntosijoitustoimintani kannattavuutta. Salkussani valtaosa kohteista on ”korkean turvamarginaalin, matalan riskin” kohteita, joiden tuotto on ollut erinomainen vuodesta toiseen syklin vaiheesta riippumatta. Oma näkemykseni tässä onnistumisessa on ollut kannattavien asuntosijoitusten tekeminen ja riskienhallinnan yhdistäminen.
En ole joutunut myymään yhtään uudisasuntoani niiden hintojen laskettua. Kaikki ovat toistaiseksi toimineet hyvin vuokraustoiminnan käytössä. Vuokrakotia etsivien silmissä niissä on ollut arvoa, mikä on mahdollistanut korkean vuokrausasteen ja maltillisia vuokrien korotuksia. Tulevaisuus näyttää, pääseekö niitä jälleenrahoittamaan myös markkinahintojen nousun tuoman vakuusarvon muodossa vai rajoittuuko jälleenrahoitus lainanlyhennysten vapauttamiin vakuusarvoihin.
Riskienhallinnasta ei saa julkisuuspalkintoja hyvinä aikoina
Riski on tappioiden realisoitumisen uhan toteutumista. Kun asuntomarkkinasyklissä eletään nousuvaihetta, riskeistä varoittaja palkitaan ilonpilaajan, osaamattoman, maailmanlopun manaajan ja salaliittoteoreetikon arvonimillä. Jos tunnisti finanssikriisin 2004, 2005 tai 2006, kokosi noita titteleitä 1-3 vuoden ajan. The Big Short -elokuva on viihteellinen tapa oppia, mistä kirjoitan.
Riskeistä varoittavalle ei myönnetä palkintoja siksi, että riskejä ei voi varoitusaikana todeta oikeiksi. Tappion toteutumisen riski on näkymätön siihen asti, kunnes se ei enää ole riski, vaan realisoitunut tappio. Vuokralaisriski on yksittäiseen vuokranantajaan liittyvä riski. Korkoriskin realisoituminen taas liittyy johonkin yleiseen negatiiviseen tapahtumaan tai tapahtumiin, joka koskettaa isoa joukkoa ”Osta ja pidä” -asuntosijoittajia. Flippaajan kannattavuuteen korkoriskillä ei ole suurta välitöntä vaikutusta. Välillisesti hänen toimintansa vaikeutuu, jos korot nousevat niin paljon tai nopeasti, että asuntokauppa tyrehtyy tai myyntiajat pitenevät niin pitkiksi, että flippaajan ostohetkellä suunnittelema myyntihintataso ehtii laskea flippiprojektin aikana.
Palataan vielä kirjoituksen alun tukkimiehen kirjanpitotestiin. Tuleeko finanssikriisistä mieleen medioissa ylistetyt ja palkitut sijoittajat, jotka riskienhallinnan avulla välttivät isot tappiot tai jopa konkurssin? Valtaosa sankaritarinoista kertoo niistä sijoittajista, jotka tekivät sijoituksia finanssikriisin toteutumisen puolesta. Ja tienasivat valtavia tuottoja toisten riskin realisoitumisella.
Warren Buffettin kasvavaa käteispositiota on ihmetelty jo vuosia. Hänellä voi olla riskinhallinnallisia perusteluja, miksi hän ison käteisposition omaavana myy lisää osakkeita ja käteispositio kasvaa entisestään. Riskinhallinta ei aina tarkoita sitä, että se on onnistunut, jos lopulta riski toteutuu. Riskin toteutumiselle voi antaa jonkun todennäköisyyden. vaikkapa 70 %. Silloin riskin toteutumatta jäämisellä on 30 %:n todennäköisyys. Jos riski ei toteudu ollenkaan, riskinhallintatoimet eivät ole olleet vääriä. Ne on tehty perustuen 70 %:n todennäköisyyteen.
Riskin ja tuoton suhde on mielenkiintoinen ja loputonkin pohdinnan aihe omaa sijoitusfilosofiaansa ja -periaatteitaan kirkastamaan pyrkivälle.
Sijoitusasunnot.com tarjoaa hyvätuottoisia sijoitusasuntoja alle markkinahintojen ja arvokasta tietoa sekä ajankohtaisia näkemyksiä asuntosijoittamisesta. Käy katsomassa nettisivut, uusimmat kohteet, liittymässä sähköpostilistalle, lataamassa ilmaiset asuntosijoittajan työkalut ja katsastamassa uusimmat artikkelit osoitteesta sijoitusasunnot.com.
Ostan Asuntoja Blogiin kirjoitan juttuja oman asuntosijoitustoimintani näkövinkkelistä. Kirjoittaminen pakottaa miettimään ja selventämään aihealuetta syvällisemmin. Julkaisemalla blogia toivon saavuttavani muita asuntosijoittajia jakamaan kokemuksia ja auttamaan asuntosijoittamista aloittelevia. Kirjoitukset ilmestyvät yleensä sunnuntaisin. Ostan Asuntoja YouTube -kanavan videot/Ostan Asuntoja Tiistaiaudiot ja Ostan Asuntoja Podcastin jaksot julkaistaan myös Blogissa.
Ostan Asuntoja Podcast:ssa esitetään näkemyksiä ja kokemuksia asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta. Vieraina on asuntosijoittajia ja vuokranantajia erilaisilla strategioilla, kokemuksilla ja näkemyksillä. Tavoitteena on päästä pintaa syvemmälle siten, että kuulijat pääsevät oppimaan muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien kokemuksista ja näkemyksistä. Uusi jakso ilmestyy perjantaisin.
Ostan Asuntoja YouTube -kanava, sittemmin Ostan Asuntoja Tiistaiaudio tarjoaa vastauksia asuntosijoittajia ja vuokranantajia askarruttaviin kysymyksiin. Jotkut kysymykset ovat puhtaasti asiapohjaisia. Välillä joukossa on myös kysymyksiä, jotka liittyvät omiin näkemyksiini asuntosijoittamisesta ja vuokranantajana toimimisesta. Uusi audio ilmestyi tiistaisin ja on kuunneltavissa Ostan Asuntoja Podcast tilaamalla tai Ostan Asuntoja YouTube -kanavalla. Kesällä 2024 tuli tunne, että olin vastannut kaikkiin mahdollisiin kysymyksiin ja kysymykset alkoivat toistumaan samoina, jolloin Tiistaiaudion paikalla ei toistaiseksi ilmesty uusia jaksoja.
Mikäli haluat tuotteellasi tai palvelullasi tavoittaa asuntosijoittajia ja vuokranantajia, voit olla mukana sponsoroimassa sisällöntuotantoa Ostan Asuntoja -kanavilla, lisätietoja harri@ostanasuntoja.com.
Ostan Asuntoja 