Korkea tuotto-odotus matalan tuoton vuokramarkkinassa – Blogi #452

Sain jokin aika sitten kuuntelijapalautetta Ostan Asuntoja Podcastin kuuntelijalta, että pienempikin negatiivisuus Helsingin seudun asuntomarkkinoita kohtaan riittäisi.

Päivän stoalaisen filosofian aamupohdintani oli Markus Aureliuksen ”Olosuhteet eivät välitä tunteistamme” -ajatus. 

Kun käsittelemme, välillä ihmettelemme, Ostan Asuntoja Podcastin kuukausipalavereissa isojen rakentajien, isojen pankkien tai isojen pörssilistattujen vuokranantajien toimia ja tulosraportteja, sivullisia uhreja ovat myös kaikki samoilla markkinoilla huippuhinnoilla sijoitusasunnon ostaneet. Tarkoitus ei ole vääntää ”mitä minä sanoin” -tyylisesti puukkoa pienten vuokranantajien ja asuntosijoittajien kyljessä. Lopputulema voi kuitenkin tuntua siltä.

Tämä on Ostan Asuntoja Blogin kirjoitus #452. Voisin helposti täyttää kuukauden päivät somekanavissa julkaisemalla vanhoja kirjoituksiani ”mitä minä sanoin” -tyylillä. Siitä yksinkertaisesta syystä, että kirjoitan omasta asuntosijoitustoiminnastani käsin, joka sisältää pelkästään ajatuksia siitä, miksi en ole 10 vuoteen ostanut yhtään sijoitusasuntoa Helsingin seudulta. Helsingin seudun asuntomarkkinat eivät välitä kenenkään tunteista.

Hyvää sijoitusta ei voi tehdä, jos mahdollisuus siihen puuttuu

Helsingin seudulla, motivoituneiden ostajien markkinassa, vallitsi tilanne, jossa ”osta ja pidä” -asuntosijoittajat tavoittelivat korkeita tuottoja tuottojen ollessa matalia. Hyviä korkeatuottoisia sijoitusmahdollisuuksia on mahdoton kehittää ja tarjota kaikille, jos niitä ei ole. Jos markkinan tuottovaatimus on 3,X %, jossa X pyöristyy kolmeen, korkea tuotto-odotus on epärealistinen. 

Kun vuokraustoiminnan käyttöön sopivien asuntojen hinnat ovat korkeimmillaan, ja Helsingissä ne suhteessa aina ovat, tosiasia on, että tuotot ovat matalia. Matalista tuotoista seuraa, että riskit ovat korkeita. Riskit ovat korkeita siksi, että ennätysmatala tuotto ei tarjoa mitään turvamarginaalia millekään negatiiviselle kehitykselle. Näin se toimii asunnoissa. Jopa riskittöminä pidetyt USA:n valtion velkakirjat olivat ennätysmatalan kuponkikorkonsa takia riskialttiita sille, että jospa ohjauskorot eivät ikuisesti pysykään nollassa.

Helsingin seudun vuokra-asuntomarkkinassa kaikki ovat olleet ongelmissa, jos tavoittelivat korkeita tuottoja matalien tuottojen markkinassa. Valitettavasti negatiivisten kassavirtojen perusteleminen korkeilla tuotoilla, joita markkinassa ei ollut, saattaa kuulostaa ilkeältä ja pessimistiseltä. Markus Aureliuksen sanoin negatiivisen kassavirran vuokra-asunto ei välitä asuntosijoittajan tunteista. Yhtään sen enempää tai vähempää kuin positiivisen kassavirran asunto.

Mitä asuntosijoittaja voi tehdä matalan tuoton markkinan vallitessa?

Jossain kohtaa jokaisen asuntosijoittamisessa kasvua tavoittelevan pitää pystyä laittamaan tunteet syrjään ja käsittelemään asiaa ajatuksella. Mitä nuorempi asuntosijoittaja, sitä suuremmalla todennäköisyydellä syklit tuovat tulevaisuudessakin vastaan tilanteen, jossa tuotot ovat matalat ja turvamarginaalia ei ole negatiivisia markkinayllätyksiä tai oman toiminnan epäonnistumisia vastaan. Tai vaan huonoa onnea vastaan.

Erilaisia tapoja asuntosijoittaa matalan tuoton markkinassa on monia:

1. Sijoitetaan matala tuotto kieltäen. Tämän tavan ongelma on siinä, että se on valtava visualisointihaaste. Uskon, että visualisoimalla voi vaikuttaa omaan toimintaansa. En usko, että visualisoimalla voi kääntää kokonaisen vuokra-asuntomarkkinan tuoton matalasta korkeaksi. Asuntomarkkinat eivät tarjoa hyviä tuottoja vain siksi, että asuntosijoittaja niitä toivoo ja tarvitsee.
2. Investoidaan matala tuotto ymmärtäen. Tällöin asuntosijoittaja ymmärtää ja varautuu, tai tietoisesti laiminlyö lyhyen aikajänteen matalan tuoton ja puuttuvan turvamarginaalin. Odotus on pitkän aikajänteen tuotoissa. Tässä ei ole mitään väärää. Se kannattaisi toteuttaa siten, että suojautuu lyhyen aikajänteen riskeiltä esimerkiksi korkosuojauksin ja likvidein puskurein.
3. Investoidaaan sijoituskriteereitä madaltaen. Nyt asuntosijoittaja luopuu absoluuttisista sijoituskriteereistään ja päivittää niitä vastaamaan suhteellisia markkinan tuottoja. Nyt tavoitellaan markkinaa hieman parempaa tuottoa, vaikka tällä tuottotasolla ei viisi vuotta aikaisemmin oltaisi ostettu yhtään sijoitusasuntoa. 
4. Yritetään hyödyntää taktiikoita, joiden avulla voi pitäytyä ”Osta ja pidä” -strategiassa ja toimia samoilla markkinoilla sijoituskriteereistä tinkimättä. Lyhytaikaisvuokraus ja kalustettuna vuokraaminen ovat hyviä esimerkkejä. 
5. Kasvatetaan käteis- ja muuta likvidiä positiota odotellessa muutosta markkinassa. Tämä on henkisesti raskasta, koska mitään takuita ei ole siitä, koska sykli kääntyy. Varsinkin kasvuvaiheen alussa tulee helposti ajatelleeksi, että on parempi olla mukana markkinassa kuin suojata varallisuutta, joka ei ole kasvanut vielä kovin suureksi. Mitä kokemattomampi ja osaamattomampi on muista omaisuuslajeista, sitä vaikeampi on tunnistaa parempia sijoitusmahdollisuuksia asuntomarkkinasyklin muutosta odotellessa.
6. Vaihdetaan vuokramarkkinaa. Asuntomarkkinat ovat paikallisia. Helsingin seudun asuntomarkkinoiden sijaan asuntosijoittaja olisi voinut hankkia sijoitusasuntoja Seinäjoelta, Vaasasta, Pirkkalasta, Joensuusta, Raisiosta, Oulusta, Rovaniemeltä… Paikallisuudesta johtuen jotain osaamista olisi hyvä olla paikallisesta markkinasta.

Kun paikallinen asuntomarkkina on sellaisessa syklin vaiheessa, että tuotto on matala ja turvamarginaali negatiivisia yllätyksiä vastaan puuttuu, ei ole mitään teoreettista oikeaa hyvää neuvoa, jonka avulla tavallinen asuntosijoittaja voisi helposti sijoittaa hyvällä tuotolla ja turvamarginaalilla samassa markkinassa. 

Ainoa oikea ja hyvä neuvo on varoittaa siitä, ettei tavoittele korkeaa tuotto-odotusta matalan tuoton markkinassa.

Jokainen voi itse valita, mitä yllä esitetyn listan kohtaa tai kohtia valitsee.

Kaikissa omaisuuslajeissa on riskinsä ja niitä on myös asuntosijoittamisessa. Oma lähestymistapani on ollut omien polkujen kulkeminen, kontraaminen. Mitä suositumpaa asuntosijoittaminen valtamediassa on, sitä todennäköisemmin hyvien asuntosijoituskohteiden löytäminen vaikeutuu. Tuottovaatimukset laskevat. Turvamarginaalit pienenevät. Halukkuuteni ottaa riskiä on matala silloin, kun kaikki muut ovat erityisen motivoituneita ottamaan riskiä. Kiinnostukseni ottaa riskiä kasvaa silloin, kun muut ovat motivoituneita vähentämään riskiään ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisessa.

”Menetin satoja tuhansia euroja tuottoja”

Tarkka lukija huomaa, etten ole ostanut yhtään sijoitusasuntoa Helsingin seudulta 10 vuoteen. Tästä seitsämän vuotta asuntojen hinnat nousivat ja laskua on ollut vain kolme vuotta. Menetin siis satoja tuhansia euroja tuottoja, kun jätin ostamatta uudisasuntoja ennakkomarkkinoinnista ja myymällä niitä kymppitonnien voitoilla valmistumisen lähestyessä.

Tapoja tehdä tuottoa on useita. Oma strateginen valintani on ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaminen. Sillä olen tehnyt satoja tuhansia euroja tuottoja nimenomaan valitsemalla muita kuin Helsingin seudun asuntomarkkinoita. ”Asuntojen flippaus” on erilainen asuntosijoittamisen strateginen valinta. Monet kolleegat ovat tehneet sillä satoja tuhansia euroja tuottoja Helsingin seudulla. 

Omasta ”Osta ja pidä” -asuntosijoittamisen osaamisestani katsoen en kadu yhtään, etten ollut mukana flippaamassa asuntoja Helsingin seudulla. Minulta puuttui siihen paikallistuntemus ja verkostot. Lisäksi se ei ollut strategisen valintani mukaista toimintaa. Siinä onnistuneet ja ajoissa lopettaneet omaavat käsitykseni mukaan erinomaisia taitoja, kykyä sietää riskiä ja hieman onneakin, että osasivat jättää ostamatta seuraavan kohteen mieluummin vuosi liian aikaisin kuin vuosi liian myöhään.

Omia vahvuuksiani ovat kenties kyky olla tekemättä mitään matalan tuoton ja korkean riskin ympäristössä. Tavoittelen asuntosijoittamisesta korkeaa tuottoa ja matalaa riskiä korkean turvamarginaalin ansiosta. Alle markkinahinnan ja alle käyvän arvon ostaminen on olennainen edellytys tavoitteen saavuttamisessa.

Yleisellä tasolla tätä kirjoitettaessa asuntojen markkinahintojen lasku saa samat asunnot näyttämään paremmilta kuin kolme vuotta sitten oletuksella, että ne sijaintinsa ja pohjansa ansiosta soveltuvat hyvin vuokraustoiminnan käyttöön. Matalien 2024-25 tehtyjen vertailukauppamäärien takia markkinahinnan arvioimisessa on suurempi epävarmuus. Nyt on vaikeampi arvioida, ostaako asuntoa ja kuinka paljon alle markkinahinnan. 

Käypää arvoa ”Osta ja pidä” -asuntosijoittaja sen sijaan arvioi vuokraustoiminnan asiakkaan eli vuokralaisen kautta. Markkinavuokrien ja hoitovastikkeiden kehityksestä ja tasoista on olemassa hyvää tietoa. Jos asuntosijoittajan paikallisen markkinan tuottovaatimus on vakautumassa esimerkiksi 5 prosentin tasolle, markkinansa hyvin tunteva asuntosijoittaja tietää, että 7 prosentin vuokratuottotasolla tehtävä sijoitusasuntokauppa syntyy reilusti alle käyvän arvon ja siinä on runsaasti turvamarginaalia vuokraustoiminnan riskien toteutumisen ja virheellisen markkina-analyysin varalle. 

Korkea tuotto-odotus, matala riski. Loppu on rahoituksen järjestämistä.

Kiitos Ostan Asuntoja -sisällön mahdollistavalle sponsorille:

Asuntopehtoori on suomalainen perheyritys, joka tarjoaa asiakkailleen vuokravälitystä, sijoitusasuntojen hallinnointia ja asuntomyyntiä sekä isännöintiä ympäri Suomen.

Huolenpitopalvelulla ulkoistat vuokrasuhteen hoidon Asuntopehtoorille, joka hoitaa asuntoon ja vuokrasuhteeseen liittyvät käytännön asiat puolestasi ja takaa vuokrat koko vuokrasuhteen ajan..

Vuokravälityksen Asuntopehtoori hoitaa kilpailukykyisin kiintein hinnoin vuoden vuokratakuulla. 

Asuntopehtoori Isännöinti tarjoaa nykyaikaista proaktiivista isännöintiä, jonka avulla pystytään parantamaan taloyhtiöiden arvoa.

Lisätietoa asuntopehtoori.fi

ostanasuntoja@NostrVerified.com, Ostan Asuntoja X, Ostan Asuntoja Insta, Ostan Asuntoja FB, Ostan Asuntoja TikTok