Asuntosijoitustavoitteeni 2025 – Blogi #447

19/01/2025

Tärkein asia omien tavoitteiden saavuttamisessa, minun mielestäni, on se, että jokaisen tavoitteen pitää tukea pitkän aikajänteen päämäärää ja visiota.

Olen aikoinaan kirkastanut itselleni seitsämän tärkeää asiaa. Sellaisia oman elämäni tarkoituksen syvällisyystasolla olevia asioita. Ne on kirjoitettu seitsämällä selkeällä lauseella seitsämän ranskalaisen viivan listaksi. Lauseiden kirjoittaminen on helppoa. Niiden sisällön määrittäminen on vaikeaa. Niiden pitää oikeasti olla sellaisia, jotka melkein automaattisesti ohjaavat päivittäisiä valintoja tukemaan jotain näistä seitsämästä elämäni tarkoituksesta. Ne eivät aina ole olleet samoja.

En ole julkaissut tätä seitsämän kohdan listaa, koska koko elämäni ei ole julkista. Yksi seitsemästä elämäni tarkoituksesta on:

Muiden asuntosijoittajien ja vuokranantajien auttaminen

Elämälläni on myös kuusi muuta tarkoitusta. Siksi moni on kokenut sen, että en ole vastannut heidän yksityisiin avunpyyntöihinsä tai joku auttamislupaus on jäänyt toteuttamatta. Minimistandardina on tällä hetkellä se, että kirjoitan viikottain yhden kirjoituksen Ostan Asuntoja Blogiin ja julkaisen yhden jakson Ostan Asuntoja Podcastissa. Kaikki Ostan Asuntoja YouTuben ja Ostan Asuntoja Tiistaiaudion ikivihreä sisältö on edelleen vain hakutoiminnon päässä saatavilla. Ilmaista sisältöä on ladattu yli kolme miljoonaa kertaa.

Kun Ostan Asuntoja Podcast lanseerattiin, se perustui tästä elämäni tarkoituksesta johdettuun lanseerausvuoden tavoitteeseen.

Harri Huru Ostan Asuntoja

Mikä on Ostan Asuntoja taustalla olevan toiminnan tehtävä?

“Ostan Asuntoja tarjoaa pitkäaikaista vuokrakotia haluaville asiakkailleen turvallisen asukaskokemuksen ostamalla, vuokraamalla ja remontoimalla asuntoja lisävakuusarvoa tuottavasti luotettavien yhteistyökumppanien kanssa. Näin toimien Ostan Asuntoja mahdollistaa ja tulee mahdollistamaan omistajilleen tärkeiden asioiden toteutumisen.”

Voit googlata “missio” -termillä esimerkkejä siitä, minkälaisia tehtäviä erilaiset ihmiset ja organisaatiot ovat itselleen määritelleet.

Joku on voinut ihmetellä, miksi Huru allokoi likvidejä pääomia kultaan ja bitcoiniin. Vastaus löytyy Ostan Asuntoja -tehtävästä. Välissä on paljon opiskelua, ajattelua ja pohdintaa, miksi juuri nämä kohteet ovat valikoituneet. Oma tulkintani hyvänä vastuullisena vuokranantajana toimimisesta edellyttää varautumista erilaisiin skenaarioihin, joita valtaosa ei osaa nähdä mahdollisena. Jos skenaariot eivät toteudu, kaikki on hyvin. Jos skenaariot toteutuvat, vuokralaisillani on ainakin suhteellisesti parempi asumisturva, jos olen edes jotenkin varautunut.

“Focus, driven by motivation, supported by knowledge and skill causes one to take action without a thought about not succeeding” – Millionaire Real Estate Investor

Millionaire Real Estate Investor -kirja on oman sijoituskirjastoni Top 10 -ikivihreän kirjan Top 1 -sijalla oleva kirja.

Vuoden 2025 tavoitteiden asettamisen perustana on epävarmuus ja varmuus

Asuntomarkkinat ovat tehottomat. Asuntomarkkinat ovat paikalliset. Asuntosijoittajan on mahdollista luoda epäreilua kilpailuetua tulemalla paikallisen ja tehottoman asuntomarkkinansa asiantuntijaksi. Tälle rakentuu varmuuteni, kun mietin vuoden 2025 tavoitteita, joista johdan suunnitelmat ja toimenpiteet. Olen luottavainen sen suhteen, että vuokra-asumisen suosio asumismuotona kasvaa. Vuokrakotien tarve ja kysyntä kasvaa.

Paikalliset asuntomarkkinat eivät ole kuitenkaan immuuneja makrotalouden kehitykselle. Työpaikkojen määrä vaikuttaa vuokramarkkinoihin. Korot ja rahoituksen saatavuus vaikuttavat asuntomarkkinoihin. Rahoituksen saatavuus euroalueella vaikuttaa vientivetoisen Suomen kysyntään euroalueella. Ohjauskoron määrittää Euroopan keskuspankki. Valuuttakurssia säätää Euroopan keskuspankki. USA:n dollari on maailman reservivaluutta. Se vaikuttaa kaikkeen. Näistä kumpuaa epävarmuuteni, kun mietin vuoden 2025 tavoitteita.

Listaan lyhyesti ja mahdollisimman selkokielisesti pääasiat, jotka aiheuttavat epävarmuutta ja pitävät lähikuukausien näkymät sumuisina:

Trump astuu virkaansa huomenna 20.1.2025. Mitkä asiat realisoituvat teoiksi ja missä aikajärjestyksessä? En osaa ennustaa tulevaisuutta enkä yritä nytkään. Arvioin seuraavien kolmen kuukauden näkymät hyvin sumuisiksi. Sumuun en lähde toteuttamaan mitään hurjia pujotteluliikkeitä.
USA:n dollarin kurssi on liian korkea. USD Index on 109,41. Dollari on maailman reservivaluutta. Kaikki muissa fiat-valuutoissa operoivat valtiot ovat ahdingossa dollaripohjaisten velkojensa hoitomenojen kanssa.
USA:n 10 vuoden korko on noussut. USA:n liittovaltion velka nykyisellä korkotasolla on sellainen, jossa liittovaltion tulopuoli ei kohta riitä kattamaan velan korkomenoja. Ajattele asiaa siten, että ottaisit uuden luottokortin, jolla maksaisit edellisen luottokortin korot ilman lyhennyksiä. Nyt joutuisit ottamaan toisen uuden luottokortin, koska edellisen luottokortin luottoraja ei enää mahdollista ensimmäisen luottokortin korkojen maksua kokonaisuudessaan. Tilanne ei ole kestävä.
Euroopan keskuspankki on laskenut ohjauskorkoaan neljä kertaa. Ensimmäisen ohjauskoron laskun tullessa tietoon, talouden piti piristyä. Sitten sen piti piristyä, kun ohjauskorkoa lasketaan konkreettisesti ensimmäisen kerran. Nyt tiedämme, että neljä realisoitunutta laskukertaa ei ole vielä tuonut piristystä.
Valtioiden velkaantuminen kasvaa. Yksityisen sektorin velka ei kasva. Suomen asuntolainakannan vuosikasvu on -0,4 %. Fiat-järjestelmä on velkavetoinen järjestelmä, jossa lainakannan pitää kasvaa. Mitä suurempi on julkisen sektorin osuus, sitä pienempi on velalla saatava talouskasvu.

Omassa pääskenaariossani ei tätä kirjoitettaessa ole sellaisia muuttujia, jotka saisivat minut laatimaan agressiivisia kasvutavoitteita selvästi piristyvää talouskasvua ennakoiden. Yllä listattujen pääasioiden muutoksista voi seurata muutoksia omaan ajatteluuni.

Tavoite 1 – Vuokrausaste 98 %

Tavoite: Asiakasvalinnan tärkeydestä johtuen tavoite pysyy samana kuin 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 ja 2024, vaikka kaikkina vuosina olen tavoitteen ylittänytkin; vuokrausaste ilman suunniteltuja remontteja 98 %, suunnitellut remontit huomioiden 97,5 %.

”The main thing is to make the main thing to be the main thing” – High Performance Habits -kirja

Olen miettinyt vuosikaudet tämän tavoitteen toistamisen tylsyyttä. Mitä enemmän mietin, sitä vakuuttuneempi olen, että tämä on erinomainen “Osta ja pidä” -asuntosijoittajan tavoite. Kun fokuksena on vuokraustoiminnan onnistuminen, moni muu tunnusluku loksahtaa kuin itsestään kohdalleen. “Miten pidän asuntoni vuokrattuna?” -kysymyksen jatkuva vastaaminen pitää fokuksen ytimessä. Kassavirta on positiivinen. Lainat lyhenee ilman lyhennysvapaita. Remontit hoituu kassasta.

Myös Markus ja Jesse olivat toisistaan ja minusta tietämättään tulleet samoihin johtopäätöksiin, kun listasimme asioita, jotka tuottivat tulosta 2024 ja joista olemme kiitollisia Grahn, Parviainen, Huru – Kuukausipalaveri 15 – Ostan Asuntoja Podcast #340

Tavoite 2 – Hajautussijoitusten kokonaistuotto asuinkerrostalon ylläpidon kustannusindeksin vuosimuutos + 7 %

Yksinkertaistettuna tavoitteena on tuotolla ylittää asuntosijoitussalkkuni hoito-, tontti- ja korkokustannusten absoluuttinen nousumäärä. Indeksi ei ole täydellinen. Nostin tavoitetta vuoden 2024 tavoitteesta +5 % ja lisäsin sen kattamaan kaikkien korkokustannusten nousua. Operatiivisen vuokraustoiminnan kassavirtojen pitää siis kattaa nykytasolla olevat hoito-, tontti- ja korkokustannukset, mitä se tekee. Pääomien allokoinnin hajautuksella haen suojaa näiden erien nousua vastaan.

Kulta ja bitcoin ovat vastapuoliriskittömiä likvidejä omaisuuslajeja. Otin aikoinaan 10 % velkavipua kultaomistustani vastaan. Kulta on hyvä vakuus, koska se on nopeasti ja helposti realisoitavissa. Riski lainan myöntävälle osapuolelle on olematon, koska velan korot ja lainapääoman voi aina realisoida niiden vakuutena olevaa kultaa myymällä. Isännöitsijäntodistuksia ei tarvitse tilata kaikista vakuuksista. Lainahakemus voi olla teoriassa yksinkertainen. Mielenkiintoista nähdä, kehittyykö tällaisten lainamarkkinoiden toiminta vuoden 2025 aikana helpommaksi vai ulottuuko sääntelyn koukerot sinnekin asti ja kultaa omistava todetaan maksukyvyttömäksi hoitamaan velkaansa omistamallaan kullalla. Teoriassa bitcoin toimisi samalla tavalla likvidinä vakuutena. Käytännössä kullan hinta on suurella todennäköisyydellä hyvin vakaa eikä koko kultapositiotaan menetä sen takia, että kullan hinta romahtaa minuutiksi 90 %.

Toinen mielenkiintoinen kehityssuunta olisi sellaisten lainojen tuleminen, jossa vakuutena olisi asuntojen, kullan ja/tai bitcoinin yhdistelmä. Tätä kehitystä aion seurata. Suomessa tällaista tuskin tulee tapahtumaan 2025. Trumpin hallinto voi olla myönteinen uusien innovaatioiden mahdollistamiselle.

Tavoite 3 – Rakentaa Ostan Asuntoja Substack itselleni lisäarvoa tuottavaksi kirjoittamis- ja sisällönjakamisympäristöksi

Tavoite: 100 maksavaa tilaajaa 31.12.2025.

Ajatukseni perustuu vuokrausastetavoitteeni pohdinnan ympärillä kehittyneeseen näkemykseeni. Tämä voisi olla sellainen tavoite, joka lopulta korvaa erilliset kirjoittamiseen ja sisällöntuottamiseen liittyvät tavoitteeni.

Tavoitteen mittaamiseen en ole keksinyt hyvää mittaria. Jos olen opiskellut jotain ja kirjoittanut siitä kymmenen ajatusta, en välttämättä pysty yhdistämään sitä johonkin konkreettiseen sijoituksen tuottoon tai muuhun vastaavaan. Ulkopuolinen yleisö toimikoon mittarina. Jos 100 tilaajaa kokee sisällön tilausmaksun arvoiseksi, olen kenties onnistunut opiskelemaan ja kirjoittamaan sellaista, jota ulkopuolisetkin pitävät itselleen lisäarvoa tuottavana.

Tavoite 4 – Aamurutiinien noudattaminen

Tavoite: Noudatan aamurutiinejani 345 aamuna vuoden 2025 aikana

Aamurutiineihini kuuluu kolme osa-aluetta: mielen hallinta, kropan liikuttelu ja kasvun asennetta tukeva opiskelu. Mittaan toteutumista siten, että ruksaan jokaisen osa-alueen päivittäin tehdyksi suorituksen jälkeen. Kun kaikki kolme on suoritettu, päivän tavoite on saavutettu.

Vähemmän tavoitteita, enemmän fokusta

Vuoden 2024 tavoitteissani oli useampi itseni kehittämiseen liittyvä tavoite. Koin silloin, että nostan ne tavoitteiden tasolle, jotta kiinnittäisin niihin riittävästi huomiota. Nyt ne ovat osa päivittäistä rutiiniani. Esimerkiksi lukunopeuteni parani vuoden 2024 aikana 60-80 % tekstistä riippuen. Tämä on pysyvä parannus. Pystyn opiskelemaan enemmän kirjoja. Se on pysyvä parannus. Vuoden 2025 aikana tämän pitäisi päivittäin toteutettuna realisoitua tekemiseni lopputulosten paranemisena.

Asuntosijoitustavoitteeni 2024 – tilinpäätös – Blogi #446

Ajatuksia asuntosijoittajan tavoitteiksi vuodelle 2025 – Blogi #445

Oletko kuunnellut Ostan Asuntoja Podcastista, mitä Asuntosalkunrakentaja.fi asetti tavoitteeksi 10 vuotta sitten? Linkki alla.

Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan tilauspaikka on asuntosijoituskirja.fi. Koodilla TAVOITE -25 %. E-kirjan saa luettavaksi heti.

Yhden Asuntosijoittamisen lumipalloefekti -kirjan lukijan muistiinpanot – Isyysblogi

Sinustako flippaaja? Oppia-Kokemuksia-Inspiraatiota -kirjan koodi FLIPPAA tuo 30 % alennusta

Marko Kaarton esikoiskirja ”Sijoita Asuntoihin! Aloita, kehity, vaurastu” löytyy samalta sivustolta. Koodilla ALOITA saat lisäalennuksen.

Asuntosijoittajan ABC -verkkokurssin tilauspaikka on rahamedia.fi/verkkokurssit. Lue Rahamedian toisen uuden yrittäjän Minttu Lehden Miksi asuntosijoittaja myy timantin?

Oma äänikirjastoni on Audiblessa – kokeile Audible -äänikirjapalvelua maksutta – kaupallinen varoitus

Kuuntelussani tällä hetkellä – mielenkiintoinen historiikki siihen, miten raaka-ainetreidaajien salaperäinen ammattiikunta syntyi: